#1 Inviato 24 Settembre, 2018 Buonasera,e grazie a questo bellissimo sito e a quanti parteciperanno alla discussione. Nella prossima riunione , il nostro condominio , dovrà iniziare a discutere della ristrutturazione delle scale e avendo intenzione di candidarmi a presiedere l assemblea ,vorrei preparare la discussione al meglio. Il condominio e' formato da due scale condomini separate che finiscono entrambe sull accesso al lastrico condominiale comune, una verso Destra e l' altra a sinistra dove, oltre all accesso al tetto , ai relativi vani ascensori, ci sono montate le antenne e i quadri di ripartizione segnale. Naturalmente ogni scala e' composta in numero di 6 piani (ma con valori millesimale differenti la composizione della scala B vale più milles.della A perché più grande) e ogni scala possiede un androne al piano terra dal quale si accede con facoltà comune sia per i condomini della scala A che della scala B e anche dei soli possessori di box alla zona rimessa auto e locali condominiali vari, con possibilità per tutti di scegliere l' ingresso/uscita più comodo, dall' androne A o B. I Lavori prevederanno 1- eliminazione di plasticone anni 70 dalle pareti delle scale e da quelle dei pianerottoli risanamento e pitturazione 2- risanamento e pitturazione soffitti scale ,soffitti pianerottoli, soffitto e pareti androni , locali ascensori e ripartitore antenna. Prima di tutto pensavo che in assemblea sia giusto mettere al corrente i condomini di come queste spese dovranno essere ripartite e analizzare il codice. Civ .ed il regolamento condominiale. Innanzitutto visto il quantitativo economico e la rarità della prestazione ,presumo si debbano intendere come straordinarie (esistono così da 50 anni, mai fatte). L articolo di riferimento e' il 1124 così come anche riproposto nel regolamento condominiale. Il primo mio dubbio e' il regolamento condominiale .dopo il rimando alla gestione secondo l articolo 1124 viene presentata la suddivisione delle sole spese per l ascensore con la dimostrazione della tabella di ripartizione di piano e aggiunta la postilla che per le spese straordinarie dell' ascensore si adotta la ripartizione secondo la propieta' millesimale comune. Nulla rispetto alle scale. Secondo voi posso proporre la equiparazione?il regolamento e originario del 1970 mai modificato. Quindi suddividere per competenza di scala la ripartizione per millesimi di proprietà (della parte scale e pianerottoli) tralasciando ad una ripartizione comune a tutti i condomini per millesimi totali di proprietà la zona androne e locali comuni ascensore accesso al tetto? Oppure essendo lacunoso il regolamento procedere come segue Androni comuni e locali ascensori accesso al tetto/antenne ....riparto comune su tutti i millesimi di proprietà scala B per chi utilizza la scala di cui 50%per millesimi e 50%per altezza di piano ed altrettanto per la scala A Secondo voi quale criterio si addice? come pensate sia più corretto secondo voi? Ps vietato chiedere perché non se ne occupa l amministratore 😤 Grazie a tutti
#2 Inviato 24 Settembre, 2018 Giuscimi dice: 1- eliminazione di plasticone anni 70 dalle pareti delle scale e da quelle dei pianerottoli risanamento e pitturazione 2- risanamento e pitturazione soffitti scale ,soffitti pianerottoli, soffitto e pareti androni , locali ascensori e ripartitore antenna. Art. 1124 C.C.: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo . Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Allora: i costi per la manutenzione delle scale e delle pareti del locale ascensore (risanamento e pittura) si ripartiscono ex art. 1124; ogni scala avrà il suo calcolo. Fra le tabelle millesimali dovreste avere sia quella per la manutenzione delle scale che quella per la manutenzione dell'ascensore; se scale e ascensore utilizzano lo stesso numero di piani dovrebbero coincidere. Per l'androne e accesso al tetto (se non è il torrino della scala), se utilizzato da tutti, i costi di manutenzione sono ripartiti fra tutti per millesimi di proprietà 3
#3 Inviato 25 Settembre, 2018 Ciao Daniela,tu sempre gentile e disponibile un Angelo, Quindi : senza dubbio, due conteggi separati, uno per la Scala A ed uno per la B, fino qui tutto ok. Piano terra scala A e scala B con i rispettivi locali ascensori nel quale si trovano gli accessi al tetto comune,i ripartitori di antenna per tutto lo stabile e anche dei vasi di compensazione del circuito riscaldamento comune,Divisi per millesimi di proprietà dell' intero stabile . Il resto dei lavori della scala A e B in base al.1124 per ogni scala. Si diciamo che questo tipo di ripartizione e' una di quelle che anche io presupponevo . Quindi ,la mia altra idea, di poter equiparare i lavori straordinari della scala alla deroga presente nel regolamento condominiale per quanto riguarda l ascensore ovvero: lavori straordinari con suddivisione della spesa per millesimi di proprietà degli utilizzatori della scala A e B naturalmente esclusi gli androni ,secondo te non e' plausibile a meno di una modifica eventuale all unanimità del regolamento condominiale? ulteriore domanda: i piani del condominio escluso il piano terra sono 6 ,ma, i locali servizi dell' ultimo piano sarebbero il 7: la suddivisione per piani di altezza va fatta fino al 7 giusto? ed il 7 piano pagato da tutti i partecipanti alla scala o al condominio visto che porta verso utenze comuni sia alla scala che al condominio? Grazie tantissimo.
#4 Inviato 25 Settembre, 2018 Giuscimi dice: ulteriore domanda: i piani del condominio escluso il piano terra sono 6 ,ma, i locali servizi dell' ultimo piano sarebbero il 7: la suddivisione per piani di altezza va fatta fino al 7 giusto? ed il 7 piano pagato da tutti i partecipanti alla scala o al condominio visto che porta verso utenze comuni sia alla scala che al condominio? Oltre a quanto già detto con precisione da Daniela riguardo alla ripartizione delle spese per scale e pianerottoli, per quanto invece riguarda l’ascensore, la riforma del condominio entrata in vigore il 18/06/2013 e che ha novellato l’art. 1124 del codice civile ha ulteriormente chiarito che tutte le spese riguardanti l’ascensore, sia ordinarie che straordinarie, vanno ripartite con il criterio dll’art. 1124, salvo CONVENZIONE. Una CONVENZIONE è un regolamento contrattuale, un regolamento (contratto), cioè, firmato da TUTTI i condòmini all’unanimità di 1.000 millesimi. Il regolamento CONTRATTUALE, se firmato ma non registrato, vale solo per chi lo ha firmato ma non per i futuri acquirenti. Se del regolamento contrattuale ne è fatto cenno sui rogiti ed è registrato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora presso l’Agenzia delle Entrate), quel regolamento vale anche per gli aventi causa (i futuri acquirenti oltre coloro che l’hanno firmato). In pratica, se il vostro regolamento è contrattuale dovete applicare il regolamento e ripartire le spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore per millesimi di proprietà, altrimenti dovete applicare l’art. 1124 (metà per millesimi di proprietà e metà per altezza dal suolo) su qualsiasi tipo di spesa ascensore. Per quanto riguarda il conteggio dei piani, si contano solo i piani sui quali insistono unità immobiliari private per cui si contano 6 piani. Per calcolare la metà della spesa relativa all’altezza di ciascun piano e porzione di piano, dovete fare questo calcolo: 1+2+3+4+5+6 = 21 Il 1° piano paga la metà di 1/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 1° piano Il 2° piano paga la metà di 2/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 2° piano Il 3° piano paga la metà di 3/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 3° piano Il 4° piano paga la metà di 4/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 4° piano Il 5° piano paga la metà di 5/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 5° piano Il 6° piano paga la metà di 6/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 1° piano Se l’ascensore raggiunge anche un piano interrato in cui sono presenti box di proprietà privata, dovete fare il seguente calcolo: 1+1+2+3+4+5+6 = 22 Il piano interrato paga la metà di 1/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà Il 1° piano paga la metà di 1/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 1° piano Il 2° piano paga la metà di 2/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 2° piano Il 3° piano paga la metà di 3/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 3° piano Il 4° piano paga la metà di 4/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 4° piano Il 5° piano paga la metà di 5/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 5° piano Il 6° piano paga la metà di 6/21 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti quelli del 1° piano Ovviamente, se ci sono anche due ascensori che possono raggiungere solo le singole scale, ogni singola scala paga il proprio ascensore. Giuscimi dice: Ps vietato chiedere perché non se ne occupa l amministratore L'amministratore è l'organo esecutivo e l'assemblea è l'organo deliberativo. Questo significa che l'amministratore esegue quanto deciso dall'assemblea. Un buon amministratore consiglia ma non decide. Se l'amministratore decide è solo perchè l'assemblea glielo consente. 2
#5 Inviato 25 Settembre, 2018 Giuscimi dice: Quindi ,la mia altra idea, di poter equiparare i lavori straordinari della scala alla deroga presente nel regolamento condominiale per quanto riguarda l ascensore ovvero: lavori straordinari con suddivisione della spesa per millesimi di proprietà degli utilizzatori della scala A e B naturalmente esclusi gli androni ,secondo te non e' plausibile a meno di una modifica eventuale all unanimità del regolamento condominiale? Sono d'accordissimo con quanto ti ha postato Leonardo. Pensavo alla questione dei lavori straordinari relativi all'ascensore citata nel vostro regolamento: è chiaro che per l'interpretazione autentica ci vorrebbe chi ha scritto il regolamento, ma, se dovessi scommettere, direi che per lavori straordinari intendesse interventi di un certo rilievo sull'ascensore, tipo cambio funi, sostituzione quadri comando ecc. ecc. Non so sino a che punto la tinteggiatura delle pareti possa rientrare fra i lavori straordinari citati in regolamento, pero', ripeto, questa è la mia opinione. In ogni caso se volete togliere/modificare un articolo del regolamento contrattuale dovete avere l'unanimità, cioè tutti i condòmini (indipendentemente da quanti presenti in assemblea)
#6 Inviato 25 Settembre, 2018 Leonardo53 dice: Il regolamento CONTRATTUALE, se firmato ma non registrato, vale solo per chi lo ha firmato ma non per i futuri acquirenti. L'amministratore è l'organo esecutivo e l'assemblea è l'organo deliberativo. Questo significa che l'amministratore esegue quanto deciso dall'assemblea. Un buon amministratore consiglia ma non decide. Se l'amministratore decide è solo perchè l'assemblea glielo consente. Grazie Leonardo53, ora mi tocca tirare fuori anche il rogito ,per vedere se vi e cenno del regolamento😭 Non lo so ,questo regolamento esiste da quando esiste lo stabile firmato addirittura dal costruttore,per ora non so altro ,se non quello scritto ovvero esiste un articolo che vincola le spese straordinarie ascensore ripartite per millesimi di propietà. e a quelle ci siamo fin'ora attenuti per il rifacimento cabina e meccanica ed impianto elettrico. pensavo che anche se non vi fosse scritto si poteva tentare di equiparare le spese straordinarie delle scale a quelle dell'ascensore appotando modifica al regolamento ...ma qui mi blocchi con il fatto che poi dovremmo registrarlo per avere validità.....percio' vada per il 1124 puro. L'Amministratore che tasto dolente ultimamente;Certo alla fine sto studiando e la materia mi affascina ma se come condomini dobbiamo essere tuttologi per non farci fregare e per riconoscere i ns. diritti poi spiegatemene l'utilità di nominarlo. ciao sempre grato
