#1 Inviato 28 Settembre, 2017 Buondì. Sono stati fatti nel nostro condominio lavori di straordinaria manutenzione, regolarmente approvati e terminati. I termini contrattuali relativi alla cifra erano molto stretti, ovvero non prevedevano in alcun modo la possibilità di superare la cifra già approvata. Ciò nonostante, l'amministratore ha ben pensato di autorizzare personalmente l'impresa a lavori aggiunti, per un ammontare di ca. €14.000, mai autorizzati dall'assemblea!! Oltre a ciò, nel certificato di regolare esecuzione, rilasciato dall'impresa al termine dei suddetti lavori e sottoscritto da Direttore dei Lavori, impresa e Amministratore di Condominio, oltre alla citazione della cifra dovuta, si legge: b) Lavori aggiuntivi autorizzati dal condominio per l'importo di....; (falso!!) Inoltre l'amministratore, sempre post lavori, chiede (anzi, impone) compenso corrispondente al 2% del valore dei lavori. Premesso che questa amministrazione condominiale è svolta a titolo gratuito da condomino, e consapevole del fatto che l'assemblea potrebbe impugnare tali spese aggiuntive (che non hanno assolutamente avuto carattere di urgenza!): 1. se l'assemblea volesse ratificarle, potrebbe farlo? e con quale maggioranza? 2. è veramente a lui riconosciuto dalla legge il 2% di cui sopra, pure se chiesto solo a completamento dei lavori? 3. il certificato di regolare esecuzione potrebbe servirmi per impedire all'assemblea in qualche modo di ratificare tale spesa? O potrebbe essere usato solo in quanto dichiaratamente falso?? Ringrazio molto chi vorrà e potrà darmi una mano, considerato il fatto che per alcuni anche €100 in più pesano...
#2 Inviato 28 Settembre, 2017 I condòmini devono essere messi al corrente di variazioni dei lavori deliberati ed è necessario averne l'approvazione in assemblea. L'eventuale approvazione in sede di consuntivo può essere impugnata se dissenzienti, contrari od assenti. In sede di consuntivo si approva il bilancio non l'esecuzione dei lavori per cui in prima convocazione, maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1136, secondo comma, c.c.); in seconda convocazione, maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.). L'amministratore può chiedere solo ciò che è stato deliberato dall'assemblea, nel tuo caso nulla. Ovviamente se la cifra è indicata a consuntivo e questa non viene contestata ma approvata, viene regolarizzato tutto. Puoi sollevare le tue perplessità e lamentele informandone i condòmini e rimettendoti alla delibera assembleare, salvo il diritto di impugnarla se in disaccordo.
#3 Inviato 28 Settembre, 2017 Mauro ti ringrazio molto della celere risposta. Dunque, in definitiva: l'unico modo che l'amministratore ed i condomini consenzienti avrebbero per ratificare tale spesa, sarebbe quello di indicarla nel prossimo consuntivo. Se pure la giusta maggioranza dovesse approvare tale bilancio, noi potremmo impugnare, anche se fossimo in pochi... In ogni caso, fino ad approvazione del bilancio 2017 (queste spese sono di quest'anno), io non dovrei nulla! Rimane sospesa la questione del suo 2%.... E' realmente dovuto?? Grazie ancora
#4 Inviato 28 Settembre, 2017 Ti è sfuggito. L'amministratore non può chiedere ciò che non è stato approvato in assemblea. Il 2% non è dovuto se non preventivato ma se lui lo inserisce a consuntivo ed i condòmini lo approvano, l'importo è dovuto. In questo caso l'impugnazione della delibera difficilmente vi vedrebbe vincitori. Viceversa se l'assemblea approvasse il consuntivo modificato, cioè senza tale extra, l'amministratore non potrebbe fare alcun prelievo ed anche se facesse un'azione legale contro il condominio, non avrebbe giustificazioni. Ogni modifica deve essere verbalizzata e deve essere chiaro che il consuntivo si intende approvato solo con le suddette modifiche; in caso di problemi conviene non approvare alcunché e rimandare tutto a nuova assemblea con presentazione del consuntivo corretto da sottoporre all'approvazione. L'amministratore deve farsi carico di quanto speso in più se l'assemblea ritiene di non avere avuto i chiarimenti e giustificativi necessari. Se il pagamento è già stato effettuato, egli può essere chiamato a risarcire l'eventuale danno, a meno che, come già detto, l'assemblea non approvi tale spesa.
#5 Inviato 29 Settembre, 2017 una domanda...siete sicuri che i lavori "extra" eseguiti non fossero di una tale urgenza che l'amministratore ha dovuto decidere senza convocazione dell'assemblea per non allungare tempi e spese per il condominio?
#6 Inviato 29 Settembre, 2017 Buon giorno, a parte l' urgenza che si dovrebbe verificare, ormai è' diventata un abitudine e malcostume questo tipo di aggiunta lavori. Il problema viene risolto se l'amministratore in assemblea chiede la ratifica è quasi sicuramente gli sarà abbonata. Se c'è l' unione non fatevi scoraggiare non ratificando il contenuto. Sarà poi l'amm.re a inventarsi qualcos'altro .
#7 Inviato 29 Settembre, 2017 Buon giorno, a parte l' urgenza che si dovrebbe verificare, ormai è' diventata un abitudine e malcostume questo tipo di aggiunta lavori. Il problema viene risolto se l'amministratore in assemblea chiede la ratifica è quasi sicuramente gli sarà abbonata. Se c'è l' unione non fatevi scoraggiare non ratificando il contenuto. Sarà poi l'amm.re a inventarsi qualcos'altro . assolutamente d'accordo
#8 Inviato 3 Ottobre, 2017 Gent.le Paoletta, ti ringrazio per la sollecitazione a controllare l'eventuale carattere di urgenza, ma è stato il primo passo da me fatto. Superfluo dire che di urgenza non se ne intravedeva da nessuna parte... Quel che purtroppo sono certa accadrà sarà la ratifica di tali spese. E sì bene che nulla potremo contro, perché in pochi...
