Gestione precedente non terminata per assenza libri contabili -Nuova gestione e gest. straordinaria

[Gaab]

Buonasera a tutti, riprendo una parte di un mio post precedente (che riguardava tante questioni tra cui quelle economiche) per evidenziare un aspetto importante:

 

cosa fare in caso di revoca amministratore per irreperibilità , mancanza di libri contabili ( nel frattempo inizio di pratica giudiziaria art. 700 per ottenerne la consegna) necessità di chiusura della gestione precedente, inizio nuova gestione e gestione straordinaria per il pagamento delle fatture non pagate?

 

L'amministratore attuale ( nominato a seguito di irreperibilità amministratrice precedente) ha iniziato una Gestione Straordinaria, (in assenza di libri contabili) per "raccattare" i primi soldi per pagare le fatture delle utenze ( acqua, gas, manutenzioni, elettricità, pulizie, assicurazione ecc..) che non erano state pagate dalla precedente amministratrice ( per dolo o per morosità dei condomini, questo ancora non si sa) negli utlimi due anni.

La cifra è di poco superiore ai 32000 euro e siamo in 14 condomini.

 

Abbiamo pagato due bollettini iniziali, con in quali sono state affrontate le spese più urgenti.

Poi percò questi bollettini abbiamo scoperto che faranno parte di una "Gestione Ordinaria" relativa all'anno precedente, che lui dice che deve chiudere e non può chiudere per mancanza dei libri.

Già in questa maniera si verifica il fatto che chi ha pagato alcuni bollettini della precedente gestione ( documentabili attraverso ricevuta) paga di fatto DUE volte.

Questa gestione Ordinaria, che lui chiama 2017/2018 decorrerà da giugno 2018, ma lui la basa sull'unico preventivo che ha a disposizione, quello del 2016/2017, perchè fornito da noi condomini, e che riporta situazioni debitorie/creditorie ormai superate.

 

Poi lui ha iniziato una Gestione Straordinaria, senza indicare per iscritto il suo compenso e la durata, con bollettini ancora diversi, basati sul debito totale ( dal quale attualmente sono stati FORSE defalcati alcuni bollettini pagati nella Ordinaria di cui sopra) rispalmato su tutti i condomini secondo i millesimi.

E qui si paga per la terza volta.

In attesa dei libri contabili o di una contabilità che controlli i bollettini precedenti pagati e che "scovi" eventuali condomini morosi.

Ora la mia domanda è : posto che a me questo sembra il gioco delle tre carte, non sarebbe più semplice fare una Gestione Ordinaria che parta dall'anno solare 2018 ed una Gestione straordinaria che spartisca tutto il non pagato in maniera più chiara e leggibile tra tutti i condomini? Salvo revisione contabile a fronte delle ricevute presentate dai condomini, a fronte di eventuale ritrovamento dei libri contabili ecc...?

 

Si sta verificando infatti che molti condomini ora non vogliono pagare perchè le loro vecchie situazioni debitorie del 2016/17 intanto si sono sanate e non vogliono pagarle per tre volte.

E poi in questi preventivi che ci ha presentato ci sono degli evidenti errori ( esercizio commerciale al quale viene addebitato il costo del riscaldamento mentre non esiste un allaccio, cifre di competenza dei locatari addebitate ai proprietari, i primi due bollettini per il recupero del debito non ancora pagati da alcuni proprietari e quindi "rispalmati" di nuovo fra tutti quanti...)

 

insomma, voi cosa fareste al mio posto? cosa proporreste a questo amministratore?

 

Grazie!!

[garant44]

Ma come è possibile che non conoscete il preventivo-?

Mica è un amministratore nominato dal Tribunale?

1. Nuovo amministratore al momento della nomina doveva presentare il preventivo, che si allega all'atto di nomina in verbale. La durata dell'incarico è un anno, salva la revoca. La nomina senza preventivo è nulla, lo stesso è se lui non ha indicato le generalità, i giorni e orari accesso allo studio, le certificazioni di aver frequentato corso di formazione e/o aggiornamento obbligato annuale, e tutto che è nell'art 1129 cc.

2. In situazione come questa si fa la prima riunione dove l'amministratore accetta formalmente la nomina, presenta per approvazione il suo preventivo, insieme al bilancio preventivo di gestione straordinaria per coprire spese vive , si approva e si stabiliscono le rate e si affronta la gestione in corso. I bilanci consuntivi degli anni precedenti lui farà di seguito dopo una accurata ricostruzione e la verifica contabile .

 

3. La prima cosa che il nuovo amministratore deve fare, è accedere al CC condominiale e da li comincia a ricostruire la situazione contabile, e raccogliere tutto che riesce, i bollettini pagate, contattare fornitori e informarsi su stato di pagamenti.. e se ci sono e quali morosità di condomini, e capire se ci sono stati gli ammanchi o uscite del denaro non documentati.

4. In attesa del esito dell ex art 700 che probabilmente non porterà ad alcun risultato, si dovrebbe fare denuncia penale per appropriazione indebita della documentazione contabile che tu puoi chiedere visione e consultare privatamente, per avere la certezza che chi ha pagato i bollettini per poter ritrovare versamenti registrati sul CC. Questa è la prima step.

[Gaab]

Grazie per la risposta, Garant 44.

Lui non è stato nominato dal Tribunale, lo è stato in una prima assemblea autoconvocata (alla quale si era presentato già con computer stampante e segretaria e io non ho potuto presentare altri nominativi perchè ero in netta minoranza, in pratica sono stata presa in giro dai condomini ma questo è un altro discorso) che si è conclusa con un verbale di revoca e nomina, più una autorizzazione al distacco dall' acqua per un locale commerciale. Al verbale ha aggiunto gli orari di ricevimento allo studio ma NON la certificazione relativa al corso obbligatorio ( gliel'ho chiesto e ha detto di averlo fatto ma non ha prodotto la certificazione)

 

Il giorno dopo ha dato ad ogni condomino 2 bollettini per pagare le "spese urgenti" ( avevamo già la lista delle fatture da pagare, questo appunto data l'irreperibilità della precendente amministratrice) che lui ha denominato: Ordinaria 2017/2018 rata di gennaio, rata di marzo e NON ci ha presentato preventivo 2017/2018 ( quello stesso che la precedente amministratrice non ha fornito)

 

POI ha fatto un "incontro informale" con tutti noi e ha annunciato che avrebbe mandato un preventivo per la gestione "Ordinaria" 2017/2018 copiando i dati dalla gestione "Ordinaria" 2016/2017 ( che gli abbiamo fornito noi) perchè ha detto che doveva "chiudere" il 2017/2018

( FORSE per fare i decreti ingiuntivi ai morosi? Non lo, so , di fatto ha aggiunto che era "troppo presto" per fare i decreti ingiuntivi, alla domanda di analisi delle bollette ha detto che era un "lavorone" e che voleva "tempo" ( soldi?)

 

POI ha fatto un Preventivo di Straordinaria per le fatture non pagate dalla precedente amministratrice , nel quale ha spalmato su tutti il debito, anche facendo degli errori ( riscaldamento a chi non lo aveva) ed ha emesso 8 bollettini.

Alcuni condomini li hanno già pagati tutti, altre persone, come me, aspettano l'assemblea.

 

Sono stata io a chiedere l'assemblea per approvare questi preventivi, non so se lui lo avrebbe fatto dato che mi ha lanciato uno sguardo poco rassicurante.

So che se non si accettano i preventivi in assemblea non si possono fare i decreti ingiuntivi verso i morosi, per quello ho chiesto ( da ignorante) l'assemblea.

Ora tu mi dici che la nomina è nulla senza i preventivi...andiamo bene!

Intanto grazie per questa informazione.

 

Nel frattemo ha avuto accesso al C/C condominiale e ha pagato alcune fatture ( acqua e assicurazione) con i primi soldi arrivati.

Alcuni condomini non hanno pagato o si rifiutano di pagare.

Ci vorrebbero i decreti ingiuntivi anche sulle obbligazioni in solido?

 

Quindi questi passi , più o meno malamente e con omissioni notevoli ( l'attestato di superamento del corso) sono stati fatti.

A meno che a questo punto sia proprio la modalità della nomina che vada messa in discussione, in mancanza dei preventivi

 

Quello che non capisco inoltre è il tipo di gestione:

 

-non era meglio azzerare tutto il 2017/2018 , metterlo nella situazione debitoria, e cominciare dall'anno solare 2018?

e fare in parallelo la gestione Straordinaria, per le fatture non pagate e gestione debitoria e indicare esattamente le date di inizio e fine di tale gestione? per non far "sedere" l'amministratore?

 

Poi, la denuncia all'Amministratrice "scomparsa": l'avvocatessa incaricata da questo nuovo Amministratore ci ha già presentato un preventivo per l'articolo 700.

Tu dici che noi condomini possiamo fare una denuncia autonomamente allora, per appropriazione indebita?

Grazie !

[garant44]

Gaab, Rispondo iniziando dalla tua ultima domanda:

la denuncia per la appropriazione indebita, è penale, che riguarda l' appropriazione dei documenti e sopratutto la sottrazione dei fondi condominiali e lo può fare anche un singolo condomino, non costa nulla da punto di vista economico perché la denuncia può scrivere chiunque esponendo i fatti . Come si sa in ogni processo penale si può costituirsi la parte civile per risarcimento danni ( dipende che lo chiede - o il Condominio o il singolo condomino ) e il giudice se riscontra il dolo condanna l' amministratore ad una pena ( amministratore sarà radiato dall'esercizio della professione) e determina il risarcimento, che diviso per 14 unità potrebbe essere non molto, dipende come va valutato il danno. In ogni caso la denuncia si fa tanto non costa e il processo va avanti da solo.

 

come anche l'ex at 700 cpc , ma l'amministratore è obbligato ad agire per il ricupero di TUTTA la documentazione contabile amministrativa tecnica e delle corrispondenza condominiale, insomma tutto che costituisce il fascicolo condominiale.

[garant44]

dopo di che torno alla prima domanda: Ma il preventivo analitico del suo compenso che l ' amministratore all'atto della nomina NON ha fatto e che doveva fare - come può fare il bilancio preventivo della gestione? fa parte del bilancio della gestione a meno che non lo fa gratis.

 

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta

Art. 1129 c.c. dice che non aver dettagliato analiticamente le voci che compongono il suo preventivo, rendono la nomina dell'amministratore nulla. Lo stesso riguarda la mancata formazione iniziale e aggiornamento periodico annuale, obbligatorio ( ex art 71 bis - requisiti dell'amministratore lettera )

Ti metto per intero art 71 bis.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

 

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

 

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

 

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

 

d) che non sono interdetti o inabilitati;

 

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

 

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

 

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

 

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

 

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo v del libro v del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

 

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

 

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

 

Quindi al tuo amministratore richiedi se lui ha tutti questi requisiti. la La mancanza della formazione periodica è un requisito assoluto e se non è conseguito, l'amministratore decade dal diritto di esercitare la professione, ma non automaticamente, perché per farlo decadere si va dal giudice ( a meno che non se ne va via da solo). In ogni caso gli chiedi se lui è iscritto ad una delle associazione della categoria e fai dare il numero della iscrizione, )Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

Quindi pretendi tutte le informazioni che deve anche confermare con certificati ( assenza delle condanne penale e la formazione iniziale obbligatoria, e il corso dell'aggiornamento annuale è altrettanto obbligatoria ì, perché in caso della mancata formazione o corso annuale di aggiornamento decade dal diritto di esercitare la professione, ma non in automatico, si deve andare al giudice e chiedere nuova nomina e revoca dell'attuale .

[garant44]

Anno della gestione contabile: Non hai specificato che anno contabile avete che è diverso da quello solare cui gestione in maggior parte di tutti condomìni si intende per l' anno contabile solare, dal 01.01. XXXX al 31.12. XXXX , ma nulla vieta avere un anno contabile diverso, per es. dal 31.03.XXXX al 30.04.YYYY importante che l'amministratore rispetta le scadenze per le convocazioni che devono avvenire annualmente e chiudere bilancio e presentare rendiconto entro termine entro di 180 giorni successivi dalla la chiusura dell'esercizio contabile. Se il vs. amministratore dice che deve chiudere anno 2017/2018, che 2018 è appena iniziato. Forse non ho capito qualcosa. Da che mese dell'anno a che mese dell'anno successivo è s. anno contabile?

 

Per quanto riguarda la verifica contabile: innanzitutto, avendo avuto l'amministratore l'accesso al cc condominiale, può, anzi deve obbligatoriamente ricostruire tutto il flusso dei fondi sul c/c e attraverso le entrate e uscite, accertare tutto il movimento del denaro confrontandolo con le fatture, ricevute, versamenti e altri pezzi giustificativi che riesce ad avere a disposizione. Anche se non c'è Registro di Contabilità, attraverso c/c si ricostruisce come era andata la gestione precedente, e a tal punto precisare ad ogni condomino le sue morosità, e non su altri nulla, bensì costituire un dove ognuno verserà la sua rata per pagare gli arretrati ( assicurazione, bollette luce gas riscaldamento ) fatture non saldate e parallelamente accertare le morosità di ognuno, dopo di che invitare a saldare le morosità, ma devono essere bilanci ricostruiti perché devono poi essere approvati, fornitori pagati e solo poi agire per D.I. verso singoli condomini, ma oggi si inviata ad una rateizzazione, piuttosto agire per D.I. costoso per ogni singolo condomino. Domani proseguiremo argomento

Tuttavia

[bilbetto]

Mi intrometto per confermare quanto dice garant44 sull'estratto conto del c/c condominiale. In assenza di documentazione è l'unico documento ufficiale dal quale partire per ricostruire la contabilità. Inoltre sarebbe opportuno entrare in possesso perlomeno di un bilancio consuntivo approvato e veritiero che fornisca quantomeno un punto di partenza "solido" su cui costruire tutti i movimenti successivi.

 

A quel punto si devono analizzare i pagamenti e gli incassi ed aggiornare via via la contabilità, contattando i fornitori per verificare la posizione debitoria e ricevere la copia di tutte le fatture. Solo in questo modo sarà possibile chiudere i bilanci degli esercizi successivi ed arrivare alla gestione odierna.

 

In una situazione di questo tipo io avrei chiesto all'assemblea di deliberare la costituzione di un "fondo fornitori" per pagare le fatture più urgenti, in attesa di verificare la posizione delle morosità. Tale fondo lo avrei creato facendo approvare una cifra da ripartire per millesimi di proprietà. Fondo che naturalmente non può evitare di richiedere comunque le quote condominiali relative alla gestione ordinaria attuale.

 

Una volta chiarita la posizione dei morosi, quanto da loro versato reintegrerebbe il fondo, che successivamente, terminata l'emergenza, verrebbe restituito a tutti coloro che lo hanno alimentato, ripartendo la somma per millesimi di proprietà (bonificandola o utilizzandola in conto quote da versare).

 

Parallelamente mi muoverei dal punto di vista legale se ne ricorrono gli estremi, ovvero se durante il controllo dell'estratto conto emergessero gravi irregolarità o ammanchi ingiustificati. Il ricorso al 700 in questi casi è un atto dovuto per cercare di recupare per quanto possibile tutta la documentazione condominiale ... ma nel frattempo il condominio non può stare fermo ed è indispensabile garantire servizi ed evitare decreti ingiuntivi e/o pignoramenti.

[garant44]

Bilbetto , ciao e Buona Pasqua! E' vero che in questi situazioni fare l'ex art 700 cpc è un atto dovuto, ma se l' amministratore è latitante, e non ha consegnato spontaneamente i documenti, ( ricordi es. mio caso nel mio condominio) forse è più fare la denuncia di appropriazione indebita? Se non consegna con l’ordinanza del ex art 700 CPC ( ammesso che il ricorso verrà accolto) , si deve fare un altro atto – chiedere a giudice il con ricorso ex art 612 cpc , ma anche in questo caso, se non consegna non gli si può costringere ne con la forza fisica , ne con la forza pubblica, quindi si fa una denuncia penale per non aver obbedito al provvedimento del giudice e l’amministratore va incontro ad una condanna, e si può costituirsi parte civile e chiedere risarcimento danni, il giudice valuterà ammontare dei danni subiti e la cifra che poi va divisa per millesimi tra tutti condomini.

Ma ricorsi costano, e a volte si perdono le cause ( io ho perso il ex art 700 e Reclamo al rigetto del ex art.700 0 = 7.000 euro + costo esecuzione 12.000) Ahaha.

Quindi , senza perdere i soldi per gli avvocati a fare ricorsi, farei una denuncia per appropriazione indebita, essendo penale si chiede direttamente risarcimento danni. Forse è una soluzione migliore e più economica.