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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
markinson

Comproprietà e proprietà esclusiva: quante teste (condomini) contare per i quorum assembleari?

Da markinson,

  • #1
Inviato

Salve a tutti!

Appena iscritto approfitto di questo ottimo forum (e relativo sito), da tempo seguito come ospite, per porre la questione brevemente nel titolo anticipata.

 

Premesso che l'articolo 67, comma 2, delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie testualmente recita "Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.", le ipotesi su cui vorrei ricevere suggerimenti e ragionare sono:

  • 1a ipotesi - nello stesso condominio A e B sono comproprietari (proprietà indivisa) dell'unità immobiliare X; A è altresì proprietario esclusivo dell'unità immobiliare Y; nel computo dei condomini, ai fini della determinazione dei quorum assembleari, tenendo conto che la presenza in assemblea di A "azzittisce" la voce di B (e viceversa) per la comproprietà, di quante teste (condomini) stiamo parlando? Presentandosi in assemblea sia A sia B, quante teste/condomini dovremo contare? Presentandosi in assemblea soltanto A, avremo due teste/condomini?
  • 2a ipotesi - nello stesso condominio A e B sono comproprietari (proprietà indivisa) dell'unità immobiliare X; A è altresì proprietario esclusivo dell'unità immobiliare Y; B è ulteriormente proprietario esclusivo dell'unità immobiliare Z; nel computo dei condomini, ai fini della determinazione dei quorum assembleari, tenendo conto che la presenza in assemblea di un comproprietario "azzittisce" la voce degli altri comproprietari per la relativa comproprietà, di quante teste (condomini) stiamo parlando? Presentandosi in assemblea sia A sia B, avremo due teste/condomini o tre teste/condomini? Presentandosi in assemblea soltanto A, avremo due teste/condomini o tre teste/condomini?

 

Ritengo, infine, che dovendo considerare la proprietà in quanto tale (ossia: a chi è in capo la proprietà effettiva), non debba avere pregio, ai fini della determinazione del numero delle teste/condomini, l'ipotesi (seppur prevista ex art. 1106, comma 2) di conferimento di delega  "ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo".

 

Grazie infinite per l'attenzione! 🙂

markinson

 

  • #2
Inviato
markinson dice:

Salve a tutti!

Appena iscritto approfitto di questo ottimo forum (e relativo sito), da tempo seguito come ospite, per porre la questione brevemente nel titolo anticipata.

 

Premesso che l'articolo 67, comma 2, delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie testualmente recita "Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.", le ipotesi su cui vorrei ricevere suggerimenti e ragionare sono:

  • 1a ipotesi - nello stesso condominio A e B sono comproprietari (proprietà indivisa) dell'unità immobiliare X; A è altresì proprietario esclusivo dell'unità immobiliare Y; nel computo dei condomini, ai fini della determinazione dei quorum assembleari, tenendo conto che la presenza in assemblea di A "azzittisce" la voce di B (e viceversa) per la comproprietà, di quante teste (condomini) stiamo parlando? Presentandosi in assemblea sia A sia B, quante teste/condomini dovremo contare? Presentandosi in assemblea soltanto A, avremo due teste/condomini?
  • 2a ipotesi - nello stesso condominio A e B sono comproprietari (proprietà indivisa) dell'unità immobiliare X; A è altresì proprietario esclusivo dell'unità immobiliare Y; B è ulteriormente proprietario esclusivo dell'unità immobiliare Z; nel computo dei condomini, ai fini della determinazione dei quorum assembleari, tenendo conto che la presenza in assemblea di un comproprietario "azzittisce" la voce degli altri comproprietari per la relativa comproprietà, di quante teste (condomini) stiamo parlando? Presentandosi in assemblea sia A sia B, avremo due teste/condomini o tre teste/condomini? Presentandosi in assemblea soltanto A, avremo due teste/condomini o tre teste/condomini?

 

Ritengo, infine, che dovendo considerare la proprietà in quanto tale (ossia: a chi è in capo la proprietà effettiva), non debba avere pregio, ai fini della determinazione del numero delle teste/condomini, l'ipotesi (seppur prevista ex art. 1106, comma 2) di conferimento di delega  "ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo".

 

Grazie infinite per l'attenzione! 🙂

markinson

 

Sarebbe meglio che tu esponi io tuo problema e non più problemi sullo stesso tema perchè così come esposto a me pare più un quiz che una domanda. 

  • #3
Inviato

Grazie innanzitutto per il suggerimento.

In effetti potrebbe sembrare un quiz, tuttavia e purtroppo sono i casi concreti che in due differenti realtà, mio malgrado, mi trovo ad affrontare, a seguito di una serie di successioni (e divisioni) ereditarie.

markinson

  • #4
Inviato
markinson dice:

1a ipotesi - nello stesso condominio A e B sono comproprietari (proprietà indivisa) dell'unità immobiliare X; A è altresì proprietario esclusivo dell'unità immobiliare Y; nel computo dei condomini, ai fini della determinazione dei quorum assembleari, tenendo conto che la presenza in assemblea di A "azzittisce" la voce di B (e viceversa) per la comproprietà, di quante teste (condomini) stiamo parlando? Presentandosi in assemblea sia A sia B, quante teste/condomini dovremo contare? Presentandosi in assemblea soltanto A, avremo due teste/condomini?

se presente solo A è 1 testa con la somma dei mm X e Y

 

se presente solo B è 1 testa con mm di X 

 

A e B non potrebbero essere presenti assieme (anche se B avesse delega da A per l'unità Y non può rappresentarlo se A è presente); se presenti comunque entrambi e B accettato, B non potrebbe dire nulla poichè c'è già A che rappresenta l'immobile X e quindi comunque 1 testa con la somma dei mm X e Y.

Modificato da paul_cayard
  • #5
Inviato
markinson dice:

2a ipotesi - nello stesso condominio A e B sono comproprietari (proprietà indivisa) dell'unità immobiliare X; A è altresì proprietario esclusivo dell'unità immobiliare Y; B è ulteriormente proprietario esclusivo dell'unità immobiliare Z; nel computo dei condomini, ai fini della determinazione dei quorum assembleari, tenendo conto che la presenza in assemblea di un comproprietario "azzittisce" la voce degli altri comproprietari per la relativa comproprietà, di quante teste (condomini) stiamo parlando? Presentandosi in assemblea sia A sia B, avremo due teste/condomini o tre teste/condomini? Presentandosi in assemblea soltanto A, avremo due teste/condomini o tre teste/condomini?

due teste:

A che rappresenta Y ed eventualmente X (se deciso tra i due) con somma dei mm

B che rappresenta Z.

 

oppure 

A che rappresenta Y

B che rappresenta Z ed eventualmente X (se deciso tra i due) con somma dei mm.

 

 

  • #6
Inviato
paul_cayard dice:

se presente solo A è 1 testa con la somma dei mm X e Y

 

se presente solo B è 1 testa con mm di X 

 

A e B non potrebbero essere presenti assieme (anche se B avesse delega da A per l'unità Y non può rappresentarlo se A è presente); se presenti comunque entrambi e B accettato, B non potrebbe dire nulla poichè c'è già A che rappresenta l'immobile X e quindi comunque 1 testa con la somma dei mm X e Y.

paul_cayard dice:

due teste:

A che rappresenta Y ed eventualmente X (se deciso tra i due) con somma dei mm

B che rappresenta Z.

 

oppure 

A che rappresenta Y

B che rappresenta Z ed eventualmente X (se deciso tra i due) con somma dei mm.

 

 

Gentilissimo paul_cayard,

grazie per la tempestiva risposta e l'estrema nitidezza della stessa.

In prima battuta, anch'io ero più orientato verso le tue conclusioni.

Poi ho ulteriormente cercato e, per puro caso, trovato la discussione che appresso riporto.

 

--link_rimosso--

 

Dubbi e confusione sono così per me aumentati.

 

La mia è una sorta di ricerca del "principio", della chiave univoca-passepartout per intenderci, che mi permetta, stante la accertata validità della stessa, di risolvere contemporaneamente le due ipotesi.

 

Partendo dunque "a monte", prima ancora di arrivare al voto in assemblea, io mi chiedo: "di quanti condomini è formato quel condominio?"

 

Ad esempio, per cercare di spiegarmi, nell'ipotesi 2 (ossia: X è comproprietà di A e B; Y è proprietà esclusiva di A; Z è proprietà esclusiva di B) quanti sono i condomini del condominio?

Mi sembra di aver compreso che per te debbano considerarsi due condomini, giusto?

 

La condizione di condomino, ancora rifletto e mi chiedo, è legata alla esistenza di un diritto di proprietà in capo ad un soggetto (testa) e non discende dal numero delle unità immobiliari su cui quel soggetto estende il proprio diritto di proprietà.

Cioè sono condomino perché vanto diritti di proprietà all'interno di un condominio, a prescindere dalla unità immobiliari (dal numero delle unità immobiliari) su cui vanto tale diritto.

Questo mi farebbe ritornare a propendere per la validità del tuo ragionamento.

 

Eppure nella succitata discussione di questo forum, se non ho mal compreso, la comproprietà è considerata come una testa.

 

Continuerò a leggere e approfondire, anche con la dovuta calma.

 

Grazie infinite.

markinson

 

  • #7
Inviato
markinson dice:

Eppure nella succitata discussione di questo forum, se non ho mal compreso, la comproprietà è considerata come una testa.

non ho ancora letto la discussione linkata, ma sono d'accordo che la comproprietà di due diversi soggetti di un'unica u.i. debba assere considerata 1 testa.

se un condòmino ha più proprietà è sempre considerato 1 testa, sono i millesimi che rappresenta che variano.

  • #8
Inviato
markinson dice:

Gentilissimo paul_cayard,

grazie per la tempestiva risposta e l'estrema nitidezza della stessa.

In prima battuta, anch'io ero più orientato verso le tue conclusioni.

Poi ho ulteriormente cercato e, per puro caso, trovato la discussione che appresso riporto.

 

--link_rimosso--

 

Dubbi e confusione sono così per me aumentati.

 

La mia è una sorta di ricerca del "principio", della chiave univoca-passepartout per intenderci, che mi permetta, stante la accertata validità della stessa, di risolvere contemporaneamente le due ipotesi.

 

Partendo dunque "a monte", prima ancora di arrivare al voto in assemblea, io mi chiedo: "di quanti condomini è formato quel condominio?"

 

Ad esempio, per cercare di spiegarmi, nell'ipotesi 2 (ossia: X è comproprietà di A e B; Y è proprietà esclusiva di A; Z è proprietà esclusiva di B) quanti sono i condomini del condominio?

Mi sembra di aver compreso che per te debbano considerarsi due condomini, giusto?

 

La condizione di condomino, ancora rifletto e mi chiedo, è legata alla esistenza di un diritto di proprietà in capo ad un soggetto (testa) e non discende dal numero delle unità immobiliari su cui quel soggetto estende il proprio diritto di proprietà.

Cioè sono condomino perché vanto diritti di proprietà all'interno di un condominio, a prescindere dalla unità immobiliari (dal numero delle unità immobiliari) su cui vanto tale diritto.

Questo mi farebbe ritornare a propendere per la validità del tuo ragionamento.

 

Eppure nella succitata discussione di questo forum, se non ho mal compreso, la comproprietà è considerata come una testa.

 

Continuerò a leggere e approfondire, anche con la dovuta calma.

 

Grazie infinite.

markinson

 

E' mia opinione che nell’esempio che hai postato

  • le unità immobiliari facenti parte del condominio ideale sono 3: X,Y,Z;
  • i proprietari ovvero persone fisiche proprietarie di una o più unità immobiliari in via esclusiva o in comunione, sono in numero di  2: A e B;
  • i condomini partecipanti al condominio, ovvero le persone fisiche  o la comunione cui sono intestate una o più unità immobiliari, sono in numero di 3:, A, B,A+B
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  • #9
Inviato

IPOTESI 1    se si presenta solo A ,egli rappresentera' due condomini ;

condomino A proprietario di Y

condomino A/B proprietario di X

 

se presente A e B 

 

A sicuramente ha diritto a un voto e rappresenta la proprieta' Y

 

per quanto riguarda la proprieta' X   i comunisti A e B dovranno indicare chi tra loro due e' il rappresentate della comunione (comproprieta' di X ) 

 

 

  • #10
Inviato

IPOTESI 2 

 

in caso di presenza di A  e B i condomini rappresentati saranno 3 

 

1) A rappresentato da A

2) B rappresentato da B

3) A/B rappresentato da A o da B (ovvero i comproprietari nominano un rappresentante )

 

 se si presenta solo A  i condomini rappresentati saranno due ( A  e  A/B )

  • #11
Inviato

Credo che per chiarirsi le idee sia necessario fare un passo alla volta evitando di aggrovigliare i neuroni.

Ogni diversa compagine proprietaria di u.i. è un condòmino. Pertanto avremo:

 

1) A e B comproprietari della u.i. X = All’assemblea partecipa il rappresentante della comunione, che conta come 1 condòmino, con i millesimi della u.i.

 

2) A è proprietario di Y nello stesso condominio = Si tratta di un secondo condòmino, slegato dalla comunione precedente. Quindi A conta come 1 testa con i millesimi della u.i., a prescindere che A possa essere il rappresentante della comunione precedente.

 

3) B è proprietario di Z nello stesso condominio = si tratta di un terzo condòmino, slegato dalla comunione con A con cui è comproprietario di una u.i.. Quindi conta come 1 testa con i millesimi della u.i., a prescindere che B possa possa essere il rappresentante della comunione.

 

Per chiarire ... all’assemblea potrebbe partecipare solo A in qualità di:

1) rappresentante della comunione con B;

2) unico proprietario di una u.i.;

3) delegato di B per l’u.i. di proprietà di B.

... ovvero tre teste (che possono votare anche disgiuntamente) ognuno portante i propri millesimi.

 

 

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  • #12
Inviato
paul_cayard dice:

due teste:

A che rappresenta Y ed eventualmente X (se deciso tra i due) con somma dei mm

B che rappresenta Z.

 

oppure 

A che rappresenta Y

B che rappresenta Z ed eventualmente X (se deciso tra i due) con somma dei mm.

 

 

e' errato fare la somma dei valori quando si rappresenta due distinti condomini .

 

ovvero la proprieta' esclusiva di A non puo' essere sommata alla comproprieta' che ha A in comunione con B .

 

 

  • Mi piace 2
  • #13
Inviato
peppe64 dice:

e' errato fare la somma dei valori quando si rappresenta due distinti condomini .

 

ovvero la proprieta' esclusiva di A non puo' essere sommata alla comproprieta' che ha A in comunione con B .

 

 

hai ragione.

è proprio questo  l'errore che ho fatto.

grazie.

 

  • Mi piace 2
  • #14
Inviato

Grazie infinite a ciascuno per aver avuto la cortesia di affrontare le due ipotesi da me poste e, soprattutto, per gli importanti chiarimenti forniti.


Non intendo appesantire o allungare inutilmente la discussione, tuttavia desidero presentare ulteriori riflessioni.

 

Il problema, nel mio caso, nasce (anche) da una manovra, chiamiamola così, posta in essere da alcuni condomini-proprietari esclusivi. Questi, attraverso una serie di atti e negozi giuridici separati:

  • hanno mantenuto in capo a ciascuno diverse proprietà esclusive (chi un appartamento, chi una cantina e chi un box auto);
  • quindi hanno pensato bene di porre in comproprietà un'ulteriore unità immobiliare (un piccolo appartamento), così da aumentare, seguendo il ragionamento e le spiegazioni ricevute (se non ho compreso male), il numero dei condomini in termini di teste partecipanti/votanti.

 

Mi sembra, almeno nel caso di specie, un tantino artefatto per raggiungere maggiore potere decisionale.

 

Alcune considerazioni credo (spero) condivise:

  • il numero dei condomini legittimati a partecipare alle assemblee e votanti non può essere certamente fluttuante, bensì un dato certo e fisso, prima ancora che si insedi l'assemblea;
  • il diritto di proprietà in capo ad un soggetto, che consente al soggetto in questione di assumere la qualifica di condomino, prescinde dal numero e dalla collocazione (all'interno dello stabile condominiale) delle unità immobiliari di cui il soggetto medesimo è proprietario (siano abitazioni oppure solo box auto o, ancora, cantine o locali singoli - considerati non pertinenze dell'unità immobiliare principale; se sono proprietario di due appartamenti, uno al primo piano e l'altro all'ultimo piano dello stesso edificio-condominio, sono un condomino che conta sempre e soltanto una testa).

A questo punto: chi deve/può essere considerato condomino?

 

Nei vari manuali a mia disposizione, ho rinvenuto un intero paragrafo sull'argomento soltanto in una datata, ma sempre pregevole, edizione del volume "Come si amministra un condominio" di Francesco Tamborrino.

Sostanzialmente è possibile fare riferimento a questo collegamento:

https://www.simone.it/newdiz/newdiz.php?id=67&action=view&dizionario=4


Condomino è sinonimo di partecipante al condominio (Taborrino docet).

 

La (mia) questione è/era: fatta indubbiamente salva ogni disposizione di legge (in particolare mi riferisco all'articolo 67 disp. att. C.c.), quanti partecipanti al condominio (quanti condomini) possono effettivamente scendere (intervenire; quorum costitutivo) in assemblea in termini di teste (cioè condomini, ossia partecipanti al condominio) e votare (quorum deliberativo)?

 

I singoli comproprietari di una proprietà pro indiviso indossano ciascuno le vesti di partecipanti al condominio, in quanto ogni comproprietario può, pur nel rispetto dell'articolo 67 disp. att. C.c., presentarsi e votare, e non è l'entità comproprietà ad indossare in proprio la veste di partecipante al condominio, piuttosto sono i singoli comproprietari che la formano a qualificarsi ciascuno condomino e che però, per la citata norma, possono effettivamente intervenire uno alla volta.

Ora, il comproprietario che entra in assemblea, nel momento in cui interviene e poi partecipa, non potendo sdoppiare la sua figura, vale una testa che pesa per tutti i millesimi a questa associabili.

 

Qui erano nate le mie originarie perplessità e dai seguenti elementi ulteriormente si alimentavano:

  • all'interno della compagine condominiale, condomino è il soggetto (persona fisica o giuridica) che vanta un diritto di proprietà, esclusiva o persino pro indiviso, ovunque (rispetto a qualunque unità immobiliare) questo diritto di proprietà si trovi, ovunque (rispetto a qualunque unità immobiliare) questo diritto si proprietà si estenda;
  • ogni testa effettivamente partecipante e votante (ai fini dei quorum, costitutivo e deliberativo) è espressione di un condomino, ma a ogni condomino (potenzialmente partecipante) non corrisponde sempre (la possibilità di) una testa partecipante e votante e questo per via delle limitazioni (chiamiamole così) imposte dall'articolo 67 disp. att. C.c.;
  • la testa partecipante e votante non può moltiplicarsi grazie al tipo di proprietà, esclusiva e pro indiviso, a questa riconducibile e da cui discende la qualifica di condomino.

Nel caso della comproprietà, infine, non potendo giustamente prescindere dalle prescrizioni dettate dall'articolo 67 comma 2 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, il primo comproprietario che avesse parlato avrebbe azzittito tutti gli altri comproprietari e, nell'eventualità disponesse pure di proprietà esclusive, avrebbe manifestato la sua volontà anche per le sue unità immobiliari esclusive, in finale contando soltanto per una testa.


Grazie ancora a tutti per l'attenzione!

markinson


 

  • #15
Inviato

"Nel caso della comproprietà, infine, non potendo giustamente prescindere dalle prescrizioni dettate dall'articolo 67 comma 2 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, il primo comproprietario che avesse parlato avrebbe azzittito tutti gli altri comproprietari e, nell'eventualità disponesse pure di proprietà esclusive, avrebbe manifestato la sua volontà anche per le sue unità immobiliari esclusive, in finale contando soltanto per una testa. "

 

detto soggetto parteciperebbe rappresentando due soggetti distinti ,quindi avrebbe diritto ad esprimere due distinti voti .

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