#1 Inviato 23 Giugno, 2019 Buongiorno a tutti e grazie a chi vorrà rispondere e darmi il suo aiuto e/o il suo parere Sono il proprietario di un immobile affittato con un contratto 4 più 4 Icon cedolare secca affittato completamente arredato e con Accessori Elettrodomestici e complementi di qualità ( frigoriferi enorme americano con dispenser di acqua e ghiaccio condizionatori Inverter ed estetici in abbinamento con l'ambiente mobili di falegnameria su misura, impianto satellitare rete in tutte le stanze lavatrice e lavastoviglie in classe A + + fornelli a induzione e forno tapparelle elettriche eccetera eccetera) L'appartamento doveva essere affittato ad euro 650 + spese ma a fronte di una richiesta dell'inquilino il canone è stato abbassato ad euro 600 + spese A fronte di questo sconto / riduzione che comportava un rischio in caso di guasti Rotture delle attrezzature interne di Forte esborso a fronte di un canone che mi Diva ridotto ho voluto che fosse inserita una clausola apposita nel verbale di consegna che recitava quanto segue " i mobili gli elettrodomestici Tutti gli apparati dispositivi elettrici sono in perfetto stato e funzionanti . In caso di rotture durante il periodo del contratto l'onere della riparazione e della sostituzione Non spetta al locatore ma al conduttore e devono essere restituiti nelle stesse condizioni in cui sono stati trovati Salvo la normale usura Al termine della locazione stessa" L'inquilina Durante gli anni ha fatto più danni della grandine e sono sempre intervenuto prontamente a sistemare anche danni da lei provocati e sostenendo tutte le spese anche per cose che palesemente avrei potuto dovuto evitare Questo Ha determinato per mia colpa che lei se ne approfitta sei sempre di più pretendendo La Qualunque Così a causa secondo il centro di assistenza dei continui salti di corrente che provocava usando una ciabatta sotto il lavandino che gocciola va uno dei condizionatori e la lavastoviglie si sono rotte A quel punto lei ha chiesto a mie spese la sostituzione in una maniera molto poco educata Anzi aggredendomi insultandomi.. io come sempre avevo dato inizialmente della disponibilità e al limite si poteva fare metà per uno ma data la reiterazione degli atteggiamenti sbagliati a quel punto ho deciso di smettere di assecondarla e far valere quanto scritto nel contratto cioè che la riparazione era carico suo Lei ovviamente non ha voluto sentire ragioni e ha mandato disdetta del contratto Domani verrà effettuato il sopralluogo per la riconsegna dell'immobile Ma lei ha già fatto anticipare dal suo avvocato che non intende rimediare a quello e ad altri danni L'avvocato nella sua comunicazione dice che tale verbale di consegna con quella nota non è valido perché ritenendolo una clausola vessatoria comunque contro quanto stabilito dal Codice Civile che dice che le riparazioni tranne da piccole manutenzioni sono sempre a carico dell'inquilino non è valido E oltretutto richiedeva una doppia firma di conferma Rivolgendomi ad un mio legale mi ha invece detto che la doppia firma è richiesta solo per i precompilati e questo non lo è ed oltretutto non si dovrebbe applicare ai contratti stipulati secondo l'articolo 431/98 Vi chiedo quindi un parere un'opinione se sala mio diritto domani trattenere la caparra e ad evitarle il costo del ripristino del funzionamento o la sostituzione dei dispositivi rotti Dato che non intendo perdere quello che spero sia un mio diritto Ma neanche tranne alcun vantaggio nel caso fosse comunque a suo carico la sostituzione le adibite Rei il 50% della spesa in quanto comunque gli elettrodomestici avevano 5 anni anche se perfetti Scusandomi per la lunghezza del post ma vi chiedo Poi due ulteriori velocissimi info La casa era stata consegnata con le pareti In ottimo stato ma non appena tinteggiate E comunque un certo colore l'inquilina senza alcun permesso scritto oltretutto ha provveduto a cambiare i colori di tutte le stanze dell'immobile rispetto a quelli lasciati Dato che i colori da me scelti in precedenza riscontravano il mio gusto e l'abbinamento con i mobili che sono piaciuti sempre a tutte le persone a cui ho fatto vedere per affittare mentre quelli di adesso sono pessimi posso richiedere a sue spese il ripristino dei colori in cui ha trovato l'immobile? Senza chiedere alcun permesso ha montato su alcune finestre sulla parte della facciata delle zanzariere che ha già provveduto a rimuovere portare via lasciando però la parete completamente forata di tasselli Considerando che solo 2 anni prima è stata rifatta l'intera facciata col cappotto in vernice termica ora quelle finestre hanno tutta la bordatura in muratura con questi buchi e non più efficienti come prima dal punto di vista termico anche in questo caso il ripristino aspetta a lei o si intende un piccolo danno non addebitabile? Per completezza vi dico che oltre a quei verbali di consegna con quelle clausole firmate di tutti i locali di tutti gli elettrodomestici è stata fatta una foto nello dello stato in cui è stata consegnata all'inquilino il primo giorno e tutte le foto sono state dall'inquilino controfirmate In più è stato fatto anche un video per mostrare il funzionamento degli elettrodomestici delle tapparelle quindi tutto quello che dico è assolutamente provabile Vi ringrazio per tutti i consigli e le risposte e mi scuso di nuovo per la lunghezza del post ma sono un po' disperato perché in mezzo a tutto questo Cioè che l'inquilina non mi paga da 7 mesi ... Ma se Dio vuole domani dovrebbe salutarmi Però diciamo che non si è proprio comportata in maniera affidabile
#2 Inviato 23 Giugno, 2019 Nexusb dice: L'avvocato nella sua comunicazione dice che tale verbale di consegna con quella nota non è valido perché ritenendolo una clausola vessatoria comunque contro quanto stabilito dal Codice Civile che dice che le riparazioni tranne da piccole manutenzioni sono sempre a carico dell'inquilino non è valido E oltretutto richiedeva una doppia firma di conferma Rivolgendomi ad un mio legale mi ha invece detto che la doppia firma è richiesta solo per i precompilati e questo non lo è ed oltretutto non si dovrebbe applicare ai contratti stipulati secondo l'articolo 431/98 ciao ha ragione l'avvocato della tua inquilina, in quanto è una clausola contrattuale vessatoria ed ha bisogno della doppia firma. Il contratto è un contratto e non esiste nessuna differenza normativa tra i contratti precompilati (da chi?) o quelli che scrivi tu o chi per te. In ogni caso, se puoi dimostrare che il danno è stato provocato dalla non corretta tenuta da parte dell'inquilino, ha sempre diritto al risarcimento del danno e alla riconsegna dell'immobile conservato "secondo il criterio del buon padre di famiglia" e riconsegnato allo status quo ante consegna,
#3 Inviato 23 Giugno, 2019 Intanto grazie per questa prima risposta ma cercando su internet e come poi riferito anche il mio avvocato la doppia firma non è prevista per i contratti di affitto stipulati Secondo la legge 431 / 98 Poi ho ben chiaro il ragionamento della clausola vessatoria ma in realtà se è frutto di accordo tra le parti in quanto io riduco il canone di affitto in funzione del fatto che tu ti assumi il rischio delle riparazioni poi dovrebbe valere Per quanto riguarda invece gli altri quesiti cioè la riconsegna dell'immobile con i muri verniciati diversamente come colore e i danni provocati alla facciata se c'è qualcuno che mi può rispondere e sono ottimamente accette anzi li Attendo con ansia altre risposte anche sulla validità o meno di quella clausola A tal proposito riporto Testualmente quanto citato a me dal mio avvocato e ritrovato anche su internet Ricordo che non è stato firmato il modulo standard del contratto con un aggiunta quella clausola ma il classico contratto e poi a parte stipulato un verbale di consegna Che prevedeva in più l'immobile è arredato gli elettrodomestici e quelle condizioni di uso e restituzione " L’applicabilità dell’art. 1341 c.c. Non va tralasciato, poi, il discorso inerente l’applicabilità dell’art. 1341 c.c., dal momento che esso non trova applicazione nel caso venga stipulato tra locatore e conduttore un negozio individuale ai sensi della legge 431/1998, disciplinante le locazioni e il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Con sentenza n. 11866/2015, il Tribunale di Milano, infatti, ha statuito che la disposizione codicistica in esame si applica ai contratti che contengono condizioni generali, ossia clausole che sono destinate a valere per una serie indeterminata di rapporti e che perciò hanno la caratteristica di essere state predisposte unilateralmente e preventivamente da uno dei contraenti." Quanto premesso, pertanto, impedisce che la disciplina sulla vessatorietà delle condizioni generali di contratto trovi applicazione in caso di contratti individuali relativi ad un unico rapporto locatizio Modificato 23 Giugno, 2019 da Nexusb
#4 Inviato 23 Giugno, 2019 Nexusb dice: L'avvocato nella sua comunicazione dice che tale verbale di consegna con quella nota non è valido perché ritenendolo una clausola vessatoria [...] Nella mia modestissima interpretazione, l'avvocato di controparte sta provando a difendere il proprio assistito... la "clausola" del verbale è però in effetti un po' dubbia, nella parte di "onere alla sostituzione". Dovrai affidarti in ogni caso all'avvocato perché la tua situazione è alquanto complicata: - ritardo col pagamento dei canoni; - danni di minore o maggiore entità, in ogni caso da far valutare singolarmente; - inadempienza contrattuale del conduttore: sia relativamente ai danni provocati agli elettrodomestici, sia in relazione al fatto che avrebbe dovuto riconsegnare l'appartamento nello stato in cui lo aveva ricevuto (imbiancato: poi che la parete sia gialla, verde o meno si potrebbe ancora disquisire, ma forse è il male minore). Magari se posti gli articoli interessanti presenti nel Contratto di locazione, mascherando i dati del proprietario e del conduttore, le firme, etc ti si potrà dare qualche informazione in più. Però, ripeto, 'sta cosa dovrai in ogni caso vederla con l'avvocato e capire se riuscirete a farvi restituire i canoni e riconoscere i danni o andare in giudizio. Nexusb dice: Poi ho ben chiaro il ragionamento della clausola vessatoria ma in realtà se è frutto di accordo tra le parti in quanto io riduco il canone di affitto in funzione del fatto che tu ti assumi il rischio delle riparazioni poi dovrebbe valere Hai qualcosa di scritto che confermi l'abbassamento del canone in relazione al rischio? Se la risposta è no, mi sa che non è un argomento valido. Credo che in ogni contratto ci possano essere clausole vessatorie... bisogna leggerle in relazione al Contratto stesso però. Clausole contro la legge sono nulle, ovvio, ma danni per inadempienza, imperizia e mancanza di diligenza, etc saranno a carico del conduttore. I danni però li dovrai dimostrare, così come anche la "stupidità" - non so come altro definirla - di mettere una presa multipla sotto il lavandino, ma se hai a tuo favore l'intervento del tecnico (spero ci sia una bella fattura che parli chiaro) il tuo futuro conduttore sarà cucinato a dovere... Comunque i numeri magici del Codice Civile sono 1576, 1341, 1342, 1609...
#5 Inviato 23 Giugno, 2019 Grazie mille per la tua risposta secondo il mio avvocato e secondo quell'articolo che ho postato la doppia firma è richiesta solo per i precompilati o per i moduli che non sono frutto invece di un accordo ,Come invece è stato il nostro caso, tra le parti.. Dove è stato oltre il contratto redatto un verbale di consegna con lo Stato specifico e foto di tutti i mobili di tutti gli elettrodomestici e per essi è stato specificato che erano perfettamente funzionanti concessi in uso all'inquilino che doveva però Manutenerli e sostituirlo/ ripararli durante l'utilizzo e renderli funzionanti al termine della locazione Per quanto riguarda i canoni dovrebbe pagarmi domani e poi in un secondo momento stabiliremo danni e reso della caparra.. L'intervento che ha risolto il problema che saltava sempre la corrente che a secondo i tecnici a cui ho chiesto ha creato poi il danno gli elettrodomestici l'ho fatto io perché continuava a stressarmi che quel giorno non gli stava più sulla corrente ed è bastato controllare sotto al lavandino per trovare una ciabatta su cui gocciolava Per quanto riguarda i muri oltre a lasciarli con parecchi buchi per quadri che ha rimosso e tasselli ha cambiato completamente i colori e quindi dovrà provvedere al ripristino a sue spese o meglio risarcirmi il costo che sosterrò per ripristino Idem credo per la facciata dove ha montato e poi rimosso zanzariere senza autorizzazione. Che voi sappiate invece la porta che mi segnalava che ha una delle due serrature che non si apre più bene quindi non la usa più Sarà a suo carico o a mio carico la riparazione o sostituzione della serratura? Se altri aspetti in diritto o comunque in materia volessero poi darmi opinioni su questa clausola per capire se ha ragione il mio avvocato a dire che non è assolutamente vessatoria Ma è una clausola parte di un accordo stabilito tra le parti e in quanto tale non necessitava di doppia firma è ben accetta l'opinione Grazie mille a chi ha già risposto e a chi vorrà farlo per aiutarmi Modificato 23 Giugno, 2019 da Nexusb
#6 Inviato 23 Giugno, 2019 Nexusb dice: secondo il mio avvocato e secondo quell'articolo che ho postato la doppia firma è richiesta solo per i precompilati o per i moduli che non sono frutto invece di un accordo ,Come invece è stato il nostro caso, tra le parti.. ma non è proprio così... fai una ricerca su google: "modello contratto canone agevolato" + " modello contratto canone libero" e vedrai che molti di questi risultati mostreranno la "doppia firma" ed il richiamo al 1341 e 1342 CC oltre alla legge 392/78 e 431/98, altri CC e usi locali... Doppia firma - ben inteso - sia del locatore sia del conduttore. In sostanza: libertà negoziale sì, ma fino ad un certo punto.
#7 Inviato 24 Giugno, 2019 a parer mio ha ragione il tuo avvocato, poichè il 4+4 è un contratto il cui consenso si forma sul mercato, diversamente dai contratti concordati e transitori. Bene hai fatto ad inserire anche la sostituzione.
#8 Inviato 24 Giugno, 2019 Grazie e mille del tuo parere.. ho sentito un altro avvocato proprio ora e mi ha detto che secondo lui , per quanto la doppia firma avrebbe fatto solo che bene e chiuso ogni discorso, negli accordi non precompilati e sopratutto tra due privati dovrebbe reggere bene.. ovvio che imparata la cosa il nuovo contratto avrà la doppia firma sempre eheheheh Poi ovvio che non voglio specularci comunque per cui chiederò il 50% del costo di eventuale sostituzione (considerando che hanno 5-6 anni anche se di ottima marca e affidabilità) e se riesco a stare nei costi della caparra non promuoverei causa per ottenere la differenza anche se mi spetterebbe Certo se l'inquilina volesse fare causa lei a me per riavere la cauzione allora la lista sarà dettagliata, scrupolosa e completa ( ad occhio tra danni, elettrodomestici rotti e riverniciatura quasi 4500 euro) Chiunque altro voglia aggiungere il suo parre comunque sulla clausola e sua validità sarà gradito... Se poi avete pareri su a chi spetti la sostituzione della serratura della porta blindata mal funzionante sarei grato
#9 Inviato 24 Giugno, 2019 nel prossimo contratto, ti consiglierei di sostituire il deposito cauzionale con la caparra confirmatoria, e una polizza contro incendio e scoppio da far stipulare al conduttore.
