Aggiornamento istat - è lecito che il nuovo proprietario pretenda l'adeguamento dalla stipula e gli arretrati?

[Tocki]

Sono la locataria di un appartamento dal 2010 il contratto scade nel 2022 nel frattempo il vecchio proprietario non ha pagato il mutuo e l'appartamento è stato venduto, ad aprile 2019, all'asta.

La nuova proprietaria mi chiede l'adeguamento Istat a partire dalla stipula del contratto più gli arretrati.

Il vecchio proprietario non ha mai chiesto nulla, ho controllato il contratto e c'è scritto che annualmente il canone sarà adeguato al 75% dell'ISTAT nessun riferimento ad un adeguamento automatico.

Neanche il tribunale a cui ho pagato il canone per quasi due anni mi ha mai detto niente in proposito.

È lecito che il nuovo proprietario pretenda l'adeguamento dalla stipula e gli arretrati?

Grazie per la gentile risposta.

Tocki

[peppe64]

Secondo me può chiedere l’adeguamento visto che lo prevede il contratto ,gli Arretrati no .

[Tocki]

Grazie della risposta, ma può chiedermi l'adeguamento dal 2010 pur essendo diventato proprietario nel 2019?

[Leonardo53]

Tocki dice:

Grazie della risposta, ma può chiedermi l'adeguamento dal 2010 pur essendo diventato proprietario nel 2019?

Il nuovo proprietario è subentrato nei diritti del vecchio ma per quanto riguarda gli arretrati dell'aggiornamento ISTAT devi leggere attentamente cosa è scritto nel tuo contratto di locazione perchè se c'è scritto che l'aggiornamento è automatico e senza richiesta, avresti dovuto corrisponderlo senza che ti fossse richiesto, altrimenti era una facoltà che il locatore non ha esercitato e nulla è dovuto per gli arretrati.

Nel caso fosse dovuto, è da approfondire  la prescrizione dei crediti da locazione perchè potrebbero essere anche caduti in prescrizione i crediti superiori a 2 o 5 anni.

Ti consiglio di consultare un sindacato inquilini, portando con te il tuo contratto di locazione in modo da leggere esattamente cosa c'è scritto.

 

Intanto, puoi leggerti questi due link in calce:

https://abcrisparmio.soldionline.it/esperto-risponde/fisco-tasse/adeguamento-istat-e-regolare-chiedere-gli-arretrati

 

https://www.rivaluta.it/help/help-guida-affitti.htm

 

 

[Ospite]

Per i contratti liberi (durata quadriennale con possibilità di rinnovo per i successivi quattro anni), la prescrizione dell'adeguamento ISTAT è  di 5 anni.

[Tocki]

Sul mio contratto c'è scritto "il canone di locazione sarà aggiornato annualmente secondo nella misura del 75%dell'indice Istat"

Il contratto è di 12 anni per cui presumo libero.

Dal 2010 al 2016 ho pagato al vecchio proprietario il canone d'affitto.

Dal 2016 a marzo 2016 al tribunale fallimentare.

Al nuovo proprietario aprile e maggio 2019.

[Leonardo53]

Tocki dice:

Sul mio contratto c'è scritto "il canone di locazione sarà aggiornato annualmente secondo nella misura del 75%dell'indice Istat"

Il contratto è di 12 anni per cui presumo libero.

Dal 2010 al 2016 ho pagato al vecchio proprietario il canone d'affitto.

Dal 2016 a marzo 2016 al tribunale fallimentare.

Al nuovo proprietario aprile e maggio 2019.

Secondo me, non essendoci scritto la parola "automaticamente", il nuovo proprietario potrà chiederti solo l'aggiornamento ISTAT di quest'anno.

prova a sentire un sindacato inquilini.

A Roma ce ne sono diversi... al link di seguito puoi trovare il più vicinoa te, con gli orari in cui andare con o senza appuntamento:

http://www.sunia.it/lazio/

 

[Ospite]

al nuovo proprietario devi pagare l'aumento ISTAT ( il contratto è stato ceduto )  il rapporto è tra te e il nuovo prop. quindi solo il 2019.

Modificato 17 Maggio, 2019 da e_vincenzo

[albano59]

Ma... ma... ma...

Non sono completamente d'accordo con chi mi ha preceduto.

Se la clausola Istat è quella descritta l'attuale proprietaria è nel pieno diritto di richiedere l'aggiornamento Istat cumulativo a far data dall'ultima richiesta avanzata, con esclusione nel ricalcolo dell'aggiornamento di  eventuali annualità consumate in regime di cedolare secca.

 

Pertanto, non essendo mai stato aggiornato il canone di locazione, la richiesta dell'aggiornamento dello stesso è lecito e corretto a decorrere dall'annualità successiva a quella di prima registrazione. 

L'aggiornamento Istat cumulativo però decorrerà dalla mensilità successiva alla richiesta formale dell'attuale proprietaria, senza che questa possa vantare alcuna pretesa di arretrati a conguaglio su tutti i canoni di locazione già saldati.

(vedasi:  Cassaz. 8.2.2018 n. 3022; Cassaz. 26.5.2014 n. 11675; Cassaz. n. 14673 del 2003).

[Leonardo53]

albano59 dice:

L'aggiornamento Istat cumulativo però decorrerà dalla mensilità successiva alla richiesta formale dell'attuale proprietaria, senza che questa possa vantare alcuna pretesa di arretrati a conguaglio su tutti i canoni di locazione già saldati.

In effetti forse dopo la mia prima risposta ho perso di vista il punto principale che volevo evidenziare e cioè la richiesta di arretrati e non la richiesta, da quest'anno, della rivalutazione a partire dalla data di inizio locazione.

Tanto è vero che, presumendo che potessero essere richiesti eventuali arretrati, avevo consigliato anche di verificare eventuali termini di prescrizione.

 

 

[Tocki]

Ringrazio tutti per le informazioni, mi lascia perplessa solo il fatto che il nuovo proprietario abbia diritto a chiedere l'aggiornamento dell'ISTAT dal 2010 pur essendo subentrato nel 2019 ma non mi darà la caparra di 1500 euro quando uscirò perchè secondo lui me la deve chi l'ha incassata.

Del resto non ci si può aspettare molto da chi lucra sulle aste.

 

[albano59]

La nuovaproprietaria è subentrata nella titolarità del contratto di locazione, con tutti gli onori e gli oneri a lei spettanti.

Quindi, visto che mai nessuno dei suoi predecessori ha applicato l'aggiornamento Istat ora lei può applicarlo in forma cumulativa.

Però checchè affermi, toccherà a lei restituirti anche il deposito cauzionale al momento in cui tu gli riconsegnerai l'immobile.

 

Tu hai consegnato il deposito cauzionale al proprietario all'ingresso nell'appartamento; naturale che alla tua fuoriuscita il proprietario te lo debba restituire. Che poi dal tuo ingresso alla tua foriuscita si siano avvicendati 1, 2, 3, 5, 100 proprietari a te interessa meno di zero. Il primo ha incassato il deposito e l'ultimo lo deve rendere: che se la vedessero fra i vari proprietari perchè se mancanza c'è stata si è verificata inquell'ambito. In particolare: perchè l'attuale proprietaria non va a reclamare i 1.500 E. del deposito cauzionale dal curatore fallimentare ?

 

Si può anche facilmente ipotizzare quel che sia accaduto.

a) Il primo proprietario ha incassato il tuo deposito cauzionale; poi ha subito pignoramento e messa all'asta.

b) Il curatore ha badato solo alla messa asta dell'immobile aggiudicandolo nello stato di fatto.

c) La nuova proprietaria si è aggiudicata ed ha accettato l'immobile nello stato di fatto senza nulla obiettare; tanto lei ha sicuramente comprato notevolmente sottocosto. 

 

Ora con te sta mettendo le mani avanti anticipandoti che non ti rimborserà il deposito cauzionale perchè lei non l'ha avuto; in realta non l'ha avuto materialmente, ma era già compreso nel prezzo d'asta.

Quindi fagli presente da subito che il deposito cauzionale è un suo problema che non può far ricadere su di te. 

Adesso è lei la tua locatrice, quindi - contratto alla mano - alla tua fuoriuscita lei e solo lei  dovrà rifonderti il deposito cauzionale di 1.500 €., salvo danni da rimborsare se constatati congiuntamente.

[Tocki]

Grazie, la proprietaria non è mai venuta a vedere l'appartamento, non sa neanche come sia, per cui difficile che possa valutare se la caparra deve trattenersela per danni eventuali, si è premunita di avviasare per la questione dell'istat e della non restituzione della caparra.

 

[albano59]

Infatti adesso non c'è alcuna esigenza per la proprietaria di valutare la presenza di danni. Ora, com'è giusto che sia, si trattiene il deposito cauzionale perchè tu stai abitando l'immobile.

Le valutazioni sul deposito cauzionale e sua restituzione si faranno solo nel momento in cui tu te ne andrai e dovrai riconsegnerai l'immobile alla proprietaria.

[lucamusatti]

chiedo scusa se intervengo nella discussione, volevo chiedere un parere anch'io sui rinnovi istat.

io sono locatore di un ufficio con contratto 6+6 e aggiornamento istat al 75%, il contratto è iniziato il 15 ottobre 2012, il mese scorso ho chiesto l'aggiornamento istat ( con la variazione istat di ottobre 2018 ) e il conduttore si rifiuta di pagarla dicendo che ormai è un arretrato e non posso chiederla. mi propone di pagare l'aggiornamento istat con la variazione di aprile 2019 dicendomi che non potrò chiedere l'aggiornamento istat 2019 con la variazione di ottobre 2019

le mie domande sono:

1- a maggio 2019 posso chiedere l'aggiornamento istat di ottobre 2018 con la variazione istat di ottobre 2018?

2- se non potessi chiedere il punto 1, a maggio 2019 posso chiedere l'aggiornamento istat 2018 con la variazione istat di aprile 2019?

3- se dovessi chiedere il punto 2, a ottobre 2019 posso chiedere l'aggiornamento istat on la variazione istat di ottobre 2019?

[albano59]

@Esmeralda ti aveva già risposto compiutamente qui  --link_rimosso--  integrando pure con un interessante link.

Comunque ti rispondo con altre parole in quella tua discussione.