#1 Inviato 7 Luglio, 2017 Buongiorno a tutti, non scrivo molto su questo forum ma mi piace leggere ogni tanto, giusto per tenermi informato su tutte le varie leggiucchie che regolano i condomini :-) Avrei un dubbio all'apparenza molto semplice ma continuo a ricevere opinioni contrastanti e quindi provo qui. Ecco i fatti. Abito in un alloggio in affitto, si tratta di un'abitazione indipendente e ho ottimi rapporti con il mio padrone di casa; abbiamo stipulato un contratto 4+4 e molto recentemente lo stesso e' scaduto ed e' stato rinnovato per altri 4 anni. Mi sono recentemente accorto di non aver mai pagato il canone di affitto con l'adeguamento ISTAT (cioe' ho sempre pagato l'affitto ma non gli aumenti ISTAT), non l'ho fatto con malignita' dico davvero (perche' dovrei mentire in questa sede? ^___^) e la cosa buffa e' che non se ne e' ricordato nemmeno il mio padrone, infatti non ne abbiamo mai parlato. Il fatto e' che il contratto di affitto e' stato scritto da un professionista ma ne' io ne' lui abbiamo mai letto tutto attentamente tanto da notare il discorso ISTAT. Ok ok, siamo stati entrambi molto "leggeri", non ditemelo perche' so gia' da me che avete ragione se lo pensate, il fatto pero' e' che siamo sempre andati molto d'accordo conoscendoci gia' da molto tempo per cui all'epoca non avevamo approfondito. A questo punto ecco la domanda: puo' il padrone esigere i soldi mai pagati? Onestamente non credo che lo farebbe mai, conoscendolo, ma vorrei esserne sicuro. So gia' cosa mi state per dire, "vai a vedere il contratto e guarda se c'e' la scritta aggiornamento automatico, senza richiesta del locatore" o qualcosa del genere. Beh la scritta non c'e' o perlomeno non e' quella; in sostanza il mio contratto in uno dei suoi articoli dice testualmente: "Il canone sara' aggiornato ogni anno con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall'ISTAT nella misura del 75%" e non c'e' scritto altro a riguardo. A mio parere dice solo come verra' calcolato l'ISTAT e nulla d'altro, i pareri che pero' ho sentito sono molto discordanti; qualcuno mi ha detto che nella frase e' implicito l'obbligo come se ci fosse la frasetta relativa all'aggiornamento automatico, altri invece dicono che non e' scritta esplicitamente. Ho anche trovato in rete alcuni articoli che ne parlano, guardate se avete voglia, sono molto corti :-) --link_rimosso-- https://www.condominioweb.com/laggiornamento-del-canone-devessere-previsto-contrattualmente-altrimenti-non-%E8-richiedibile.11200 Bene e' tutto, mi farebbe piacere sapere cosa ne pensate; visto pero' che non vorrei avere anche qui una moltitudine di pareri contrastanti ;-) vi sarei molto riconoscente se scriveste solo cose di cui siete sicuri al 100%, sono gia' abbastanza confuso e soprattutto impaurito cosi' :-( Grazie amici ;-)
#2 Inviato 7 Luglio, 2017 Visto che nulla al riguardo ti ha chiesto il proprietario ,nulla e' dovuto per ora .
#3 Inviato 7 Luglio, 2017 Nulla da temere per il passato. Discorso diverso sul futuro: tutto dipende dal proprietario tuo locatore. Se lui non avanza la richiesta formale dell'aggiornamento ISTAT, tu continuerai a pagare il canone mensile contrattualmente vigente. Qualora invece il proprietario decida di far valere l'aggiornamento ISTAT, egli avrà due opzioni a sua disposizione: a) alla scadenza dell'anno locatizio come da normale prassi può richiedere l'aggiornamento ISTAT riferito all'ultimo anno, aggiornamento da far valere dalla mensilità successiva alla comunicazione di richiesta aggiornamento; b) alla scadenza dell'anno locatizio può richiedere l'aggiornamento ISTAT dall'ultima volta che tale aggiornamento è stato applicato, ovvero - nel tuo caso - dalla decorrenza del contratto di locazione, ed anche in questa circostanza aggiornamento da far valere dalla mensilità successiva alla comunicazione di richiesta aggiornamento. p.s.1: io sono anche un locatore p.s.2: il tuo locatore non ti chiederà mai l'aggiornamento ISTAT salvo che qualcuno "intorno a lui" lo convinca o lo forzi a tale azione.
#4 Inviato 8 Luglio, 2017 Gentili amici, grazie delle risposte, soprattutto di albano che e' stato molto preciso. A onor del vero, rileggendo il mio primo post, temo di essermi spiegato male riguardo all'accorgersi del mancato pagamento degli ultimi 8 anni; in effetti e' stato il padrone a dirmi la cosa, io poi ho guardato il contratto, ho letto che c'era scritto il discorso ISTAT e quindi ho realizzato che lo stesso non era mai stato pagato. Il mio padrone mi ha detto la cosa ma non mi ha chiesto di risarcirlo, non ancora almeno, pero' non si sa mai, specie se magari riceve una qualche imbeccata da parte di terzi come diceva albano. Albano, sei stato molto preciso sul "futuro" ma quello e' gia' stato risolto, ho detto al mio padrone che da adesso in avanti gli paghero' l'adeguamento e quindi quella cosa si e' risolta subito. Resta pero' il discorso arretrati, e' quella la cosa che mi fa piu' paura ed e' quello che mi interesserebbe sapere. In sostanza puo' chiedermi gli arretrati o no? Tu mi scrivi "nulla da temere per il passato"; come mai? Sei sicuro che non puo' piu' chiedermi nulla? E' proprio solo questo il dubbio che ho. Grazie ancora per l'interessamento ;-)
#5 Inviato 8 Luglio, 2017 SI, per il passato non hai nulla da temere. La spiegazione è molto semplice: l'aggiornamento ISTAT per previsione contrattuale, anche nel tuo contratto di locazione, è un aumento esigibile solo a mezzo di richiesta scritta ed anticipata avanzata dal locatore. A posteriori non è nel diritto del locatore esigere arretrati se in precedenza lui non ha fatto valere l'aggiornamento ISTAT. E questo infatti è lo stesso motivo per cui adesso il tuo locatore non avendo mai avanzato richieste di aggiornamenti ISTAT ora potrebbe richiederti l'aggiornamento solo per i CANONI FUTURI, tenendo conto del differenziale ISTAT verificatosi anche negli ultimi 8 anni e passa...
#6 Inviato 8 Luglio, 2017 Tutto chiarissimo, quello che dici pero' riguarda i contratti dove NON C'E' la famosa scritta "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario", e' questo che ho letto in giro, per esempio qui al secondo capoverso. https://www.rivaluta.it/help/help-guida-affitti.htm In effetti il problema e' tutto li', devo capire come viene interpetata dalla legge la frase che ho io sul mio contratto e cioe' "Il canone sara' aggiornato ogni anno con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall'ISTAT nella misura del 75%" Se questa viene letta con all'interno anche se in maniera implicita l'aggiornamento automatico allora sono fregato, se invece non viene detto il discorso automatico (chiamiamolo cosi') allora sono salvo. Tu dici tutte cose giustissime che peraltro ho letto in giro in rete, quindi sono sicuro che sei nel giusto, resta pero' da vedere come viene interpretata la frasetta che ho sul contratto io, credo che il punto sia tutto qui.
#7 Inviato 8 Luglio, 2017 "Il canone sara' aggiornato ogni anno con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall'ISTAT nella misura del 75%" Questo è un passaggio standard, che anch'io utilizzo nei miei contratti coi miei conduttori: il canone sarà aggiornato solo se il locatore avanzerà la formale richiesta altrimenti quel canone rimarrà invariato. Ciò perché l'aggiornamento non è stato predisposto come automatico. E' il contrario di quello che sostieni tu. Con l'aggiornamento automatico contrattualmente previsto il locatore nulla deve fare per esigere detto aumento del canone mensile; dovrà esser sua cura solo evitare i tempi della prescrizione nel reclamare gli eventuali arretrati non percdepiti. Col passaggio standard sopra quotato che prevede l'aggiornamento del canone su richiesta del locatore, quando alla scadenza dell'anno locatizio il locatore non esercita il suo diritto all'aggiornamento egli perde anche il diritto sugli arretrati... perché gli arretrati non esistono... non essendosi concretizzata l'obbligatoria richiesta del locatore all'aggiornamento ISTAT teoricamente e contrattualmente dovuto. E' il locatore che è in difetto, ed è il locatore che per il passato subisce le conseguenze della sua disattenzione.
#8 Inviato 8 Luglio, 2017 Devo capire come viene interpetata dalla legge la frase che ho io sul mio contratto e cioe' "Il canone sara' aggiornato ogni anno con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall'ISTAT nella misura del 75%" Se questa viene letta con all'interno anche se in maniera implicita l'aggiornamento automatico allora sono fregato, se invece non viene detto il discorso automatico (chiamiamolo cosi') allora sono salvo. L’art.24 (Aggiornamento del canone) della legge 392/’78 - che era uno dei cardini della precedente disciplina dell’equo canone - è stato abrogato dall’art.14, co.4 della legge 431/’98 che ha provveduto a riformare tutto il regime giuridico delle locazioni ad uso abitativo. Tale riforma non ha però previsto la sostituzione dell’art.24 con una norma equipollente, non stabilendo alcunché al riguardo: nonostante non vi sia più alcuna disposizione normativa in merito all’aggiornamento del canone, lo stesso, nell’uso comune, rimane legato alla variazione degli indici ISTAT dei prezzi al consumo (anche negativi, qualora le parti abbiano così pattiziamente disposto): l’aggiornamento del canone – indipendentemente dall’effettiva locazione – funziona comunque come un dato oggettivo (non soggettivo) che accompagna il costo di produzione dell’immobile. Considerato l’effetto abrogativo della legge di riforma del ’98, e l’inesistenza di una di carattere generale (il codice civile nulla dispone al riguardo), dato il vuoto normativo (da notare che né i contratti-tipo agevolati allegati al DM 30 dicembre 2002 della vecchia convenzione nazionale né quelli allegati al decreto ministeriale 16 gennaio 2017 della nuova convenzione nazionale prevedono la necessità di richiesta espressa del locatore: attenzione, però, che l’accordo territoriale può prevederlo: ad es. quello di Bologna la richiede, il nuovo accordo di Verona no), la più autorevole dottrina ritiene che non sia più necessario alcun preavviso, come prevedeva il succitato art.24, ora abrogato, ai fini della sua decorrenza, essendo sufficiente che nel contratto, le parti stabiliscono che allo scadere del primo anno di esecuzione, ed anche per tutti gli anni successivi, il locatore possa indicizzare automaticamente il canone, a prescindere dalla sua richiesta, ma di ciò si deve dare chiaramente evidenza nello statuto locativo: solo in questo caso – in una locazione abitativa “libera” - il locatore ha diritto a richiedere non solo gli aggiornamenti, ma anche tutti gli arretrati non riscossi (salvo prescrizione), in quanto l’indicizzazione automatica del canone senza richiesta era convenzionalmente pattuita dalle parti. Arriviamo al dunque. Il testo del tuo contratto non stabilisce in maniera esplicita una indicizzazione automatica annuale, né che tale indicizzazione debba avvenire sulla base di una richiesta (scritta o verbale) della controparte. Tu, in sostanza, ti ritrovi un quadriennale abitativo – rinnovato, se ben comprendo, per una terza tornata contrattuale in regime ordinario IRPEF - con la classica clausola di indicizzazione di un 3+2, con cadenza annuale e non superiore al 75% dell’indice ISTAT (“Il canone sara' aggiornato ogni anno con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall'ISTAT nella misura del 75%”), condizione necessaria, ma non sufficiente a legittimare la variazione in aumento, essendo l’autonomia delle parti in un 4+4 comunque sempre subordinata ad un limite indefettibile. Quale? Quello indicato da albano59. L’effetto della clausola inserita nel tuo contratto è quello di attribuire al locatore soltanto il diritto di chiedere l'aggiornamento, e non, invece, il diritto al suo immediato conseguimento. Dunque, nel caso di specie, il locatore non può essere sollevato dall’onere della richiesta, non esistendo - prima del suo attivarsi - alcun credito per la maggiorazione, ma la sua richiesta vale per il futuro (tutt’al più recuperando l’intera variazione assoluta), e non ha efficacia retroattiva (per gli arretrati).
#9 Inviato 9 Luglio, 2017 Bene bene, siete stati molto precisi entrambi e vi ringrazio molto per il tempo dedicato, peraltro credo che questo topic sara' molto utile anche a molti altri che eventualmente in futuro incontreranno lo stesso problema; solo una cosina Lorek: cosa significa questa frase che hai scritto alla fine del tuo post? "tutt’al più recuperando l’intera variazione assoluta". Cambiando discorso, toglietemi una curiosita' se potete: il vostro lavoro quotidiano ha a che fare con la giurisprudenza? Siete avvocati? Noto che avete entrambi un modo di parlare molto tecnico, una qualita' che purtroppo io non sono mai riuscito a padroneggiare :-)))
#10 Inviato 9 Luglio, 2017 .. cosa significa questa frase che hai scritto alla fine del tuo post? "tutt’al più recuperando l’intera variazione assoluta". Cambiando discorso, toglietemi una curiosita' se potete: il vostro lavoro quotidiano ha a che fare con la giurisprudenza? Siete avvocati? Noto che avete entrambi un modo di parlare molto tecnico, una qualita' che purtroppo io non sono mai riuscito a padroneggiare :-))) Provo a spiegarti cosa ho capito io, con parole da uomo della strada quale sono: Facciamo che la locazione è iniziata nel 2012 e l'indice ISTAT è aumentato costantemente di 2 punti all'anno. In 6 anni l'indice ISTAT è aumentato di 12 punti percentuali per cui nel 2018 il locatore può chiederti il 75% del 12% di incremento ISTAT totale dalla data di inizio locazione ad oggi. Comunque, se la cosa ti può consolare, negli ultimi anni l'indicizzazione ISTAT è oscillato verso lo ZERO. Puoi calcolare tu l'indicizzazione totale fino ad oggi, indicando la data iniziale di locazione al link in calce. P.S. Non dimenticare di moltiplicare il risultato per 0,75 --link_rimosso--
#11 Inviato 9 Luglio, 2017 Non hai parlato da "uomo della strada" come dici, sei stato anzi molto preciso. Grazie del sito ;-)
#12 Inviato 9 Luglio, 2017 Non hai parlato da "uomo della strada" come dici, sei stato anzi molto preciso. Grazie del sito ;-) Per uomo della strada intendevo dire che sono solo un operaio in pensione; non sono ne avvocato, ne tecnico, ne locatore e non ho nemmeno uno straccio di diploma. Ti ringrazio per i tuoi apprezzamenti nei miei confronti.
#13 Inviato 9 Luglio, 2017 il vostro lavoro quotidiano ha a che fare con la giurisprudenza? Siete avvocati? Per quanto mi riguarda NO ad entrambe le domande. La mia attività principale è centrata su tutt'altro. Solo che ad un certo punto della mia vita a seguito di designazione paterna per gestire in prima persona il patrimonio edilizio familiare è diventato gioco forza ritrovarmi autodidatta per assorbire quanto necessario in tema di prassi e normative riguardanti il mondo delle locazioni oltre all'irrinunciabile continuo costante e necessario aggiornamento. I costi per redarre e gestire un contratto di locazione hanno acquisito man mano una incidenza significativa e non più trascurabile, per cui laddove possibile - e per quanto mi competeva ad un certo punto è diventato possibile - si è passati alla gestione diretta dei contratti senza l'ausilio di professionisti del settore. Ricordo ancora perfettamente che l'ultimo contratto di locazione che ho predisposto e registrato con l'assistenza di un professionista risale all'anno 2011 e mi costò ben 400 €. Da allora gestisco direttamente qualunque aspetto di qualunque locazione; unica eccezione e costo extra non sopprimibile è il ricorso al legale di fiducia, qualora le circostanze lo richiedano.
#14 Inviato 10 Luglio, 2017 Rieccoci qui con qualche novita', questa storia sta diventando sempre piu' aggrovigliata, complice anche il fatto che non sempre i contratti vengono compilati in maniera efficace tipo un'equazione matematica. Ho parlato con una signora che fa l'avvocato di professione, non si occupa direttamente di locazioni ma mi ha aiutato dandomi un'interpretazione della cosa che tanto mi angustia; peraltro e' una signora molto preparata per cio' che riguarda la giurisprudenza. In sostanza mi ha detto cio' che avete riportato voi due, parlo di Lorek e Albano e mi ha detto che la vostra interpretazione e' corretta. In sostanza anche secondo lei, esattamente come dicevate voi, il mio padrone non puo' chiedermi gli arretrati perche' avrebbe dovuto farlo a suo tempo; supponendo quindi che il caso in specie sia proprio questo, resta pero' da vedere quanto tempo ha il padrone per fare la richiesta di aggiornamento ISTAT e questo mi ha spaventato un po'. Provo a spiegarmi con un esempio: io possiedo un'immobile che affitto ad Albano, sul contratto scriviamo che c'e' l'adeguamento ISTAT ma non automatico, nel senso che devo chiederlo io ogni anno. Mi dimentico di chiederlo per (tanto per dire) 3 anni e a quel punto lo chiedo e chiedo gli arretrati. Albano mi risponde che avrei dovuto chiederlo anno per anno con una richiesta scritta e allora io dico ad Albano: "Eccoti la richiesta scritta: oggi 10/07/2017, ti chiedo formalmente come riportato da contratto scritto, di pagarmi l'ISTAT"; visto che te l'ho chiesto, adesso mi dai anche gli arretrati. Scusa Albano se ti ho citato eheheheh in sostanza il problema sollevato da questa signora avvocato, problema per il quale mi ha detto che si sarebbe informata perche' non ne e' sicura, era solo una sua interpretazione gettata li', e' solo questo: supponiamo pure che il locatore sia tenuto a fare la famosa richiesta relativa ad un anno di locazione, quanto tempo ha per farlo? Una settimana o qualche mese peima della scadenza dell'anno? Un mese dopo la scadenza? Un anno? Cinque anni? Altro? Se scoprissi che deve farmi la richiesta un po' di tempo prima della scadenza dell'anno solare sono a posto, se scoprissi che invece ha tempo per farla (tanto per dire) di tre anni, allora devo pagargli tre anni di arretrati. Bel quesito, ne esce fuori sempre una, che @@ :-((((
#15 Inviato 10 Luglio, 2017 In tali ipotesi, da quando è dovuta questa maggiorazione? In un proprio arresto datato 26 maggio 2014, la Cassazione ha ricordato che “la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati […](v. Cass. n. 14673 del 2003)” (Cass. 26 maggio 2014 n. 11675). Ciò vale tanto nel caso di locazioni ad uso abitativo, tanto per le ipotesi di locazioni per uso differente. Fonte >>> https://www.condominioweb.com/laggiornamento-del-canone-devessere-previsto-contrattualmente-altrimenti-non-%E8-richiedibile.11200#ixzz4mROISESf "Eccoti la richiesta scritta: oggi 10/07/2017, ti chiedo formalmente come riportato da contratto scritto, di pagarmi l'ISTAT"; visto che te l'ho chiesto, adesso mi dai anche gli arretrati. Bene ! Se la richiesta è correttamente avanzata la soddisferò... ma solo come comanda la legge. Se il contratto decorre dal giorno 1 del mese, certamente dal 1 agosto p.v. pagherò il nuovo canone di locazione, dopo avere verificato la liceità della richiesta avanzata. Per tutti i canoni di locazione già versati e precedenti all'1 agosto p.v. il proprietario non ha diritto ad alcun conguaglio a titolo di arretrati: pertanto da me non percepirà una beata. Una corretta richiesta di aggiornamento ISTAT deve contenere diversi elementi e diverse spiegazioni se necessarie. Se questa falsariga non viene rispettata dal locatore, io conduttore lo vado a cercare e gli chiedo spiegazioni... al limite ci mettiamo lì insieme a calcorare il corretto adeguamento ISTAT, perché è convenienza per entrambi pagare ed incassare solo il giusto, niente di più, niente di meno. --link_rimosso-- (non far caso al link datato; quello che mi interessa è farti vedere è la comunicazione ed i dati che in essa vi devono esser contenuti).
#16 Inviato 10 Luglio, 2017 Se il contratto in ipotesi decorre dall'1 gennaio, la richiesta naturale dell'aggiornamento ISTAT va effettuata entro il mese precedente, ovvero dicembre; e prendendo come ultimo indice FOI quello di novembre. Questo perché gli indici FOI mensili sono sempre lenti ad uscire, e ci rimarrebbe poco tempo per predisporre calcoli e comunicazioni. Ciò non impedisce al locatore, di avanzare la richiesta di aggiormamento ISTAT in qualunque mese dell'anno, se si è dimenticato di richiederlo alla naturale scadenza concomitante con il rinnovo annuale della locazione ed il versamento delle imposte di registro (se dovute). La richiesta di aggiornamento ISTAT avrà sempre efficacia a decorrere dal primo canone locatizio successivo alla data della richiesta.
#17 Inviato 10 Luglio, 2017 Se scoprissi che deve farmi la richiesta un po' di tempo prima della scadenza dell'anno solare sono a posto, se scoprissi che invece ha tempo per farla (tanto per dire) di tre anni, allora devo pagargli tre anni di arretrati. Stando al tuo contratto, il tuo locatore le richieste di aggiornamento ISTAT te le deve comunicare prima, a suo piacimento. Io te le comunicherei sempre prima della scadenza del periodo annuale locatizio, ma nulla vieta di far detta comunicazione in qualunque periodo dell'anno (ci si perdono solo più o meno mensilità di aggiornamento ISTAT, guardando la problematica dal p.d.v. del locatore). In ogni caso, col tuo contratto, qualunque tipo di richiesta di aggiornamento ISTAT in qualunque periodo dell'anno inciderà sempre e solo sul futuro e mai sul passato.
