#1 Inviato 8 Giugno, 2017 Situazione: rampa condominiale che porta a autorimessa interrata, anch'essa condominiale. Io non ho il box nell'autorimessa. Il manto d'asfato si usura perché ci passano le macchine di chi ha il box. Io non ci passo con la macchina. Perché devo pagare il rifacimento del manto d'asfalto se non ho minimamente contribuito alla sua usura? Posso invocare il 1123 c.c., comma II?
#2 Inviato 8 Giugno, 2017 https://www.condominioweb.com/come-vanno-ripartite-le-spese-per-la-manutenzione-dei-box.12078 a meno che non esista un regolamento contrattuale che disponga diversamente.
#3 Inviato 8 Giugno, 2017 Dal regolamento di condominio contrattuale sia la rampa che l'autorimessa sono di proprietà condominiale. Ma una cosa è la proprietà, un'altra cosa è l'uso che se ne fa. Ossia: non è che una cosa è condominiale la pagano tutti allo stesso modo (per millesimi generali). Infatti le scale sono condominiali. Ed infatti le spese delle scale non vengono ripartite per tabella di proprietà generale, ma secondo la tabella scale, che ingloba quel principio dell'art 1123 comma II che si traduce nella progressione millesimali di piano (altezza piano). Quindi: se non ho il box pago anch'io, ma in misura nettamente minore di chi ha il box e contribuisce all'usura del manto d'asfalto. Il problema è: di quanto di meno? E chi lo stabilisce?
#4 Inviato 8 Giugno, 2017 Dal regolamento di condominio contrattuale sia la rampa che l'autorimessa sono di proprietà condominiale.Ma una cosa è la proprietà, un'altra cosa è l'uso che se ne fa. Ossia: non è che una cosa è condominiale la pagano tutti allo stesso modo (per millesimi generali). Infatti le scale sono condominiali. Ed infatti le spese delle scale non vengono ripartite per tabella di proprietà generale, ma secondo la tabella scale, che ingloba quel principio dell'art 1123 comma II che si traduce nella progressione millesimali di piano (altezza piano). Quindi: se non ho il box pago anch'io, ma in misura nettamente minore di chi ha il box e contribuisce all'usura del manto d'asfalto. Il problema è: di quanto di meno? E chi lo stabilisce? Se non hai la servitù di passaggio nel corsello e rampa non paghi, se hai la servitù perchè il corsello è collegato alle scale/ascensore del condominio e puoi comunque accedervi con la macchina per scaricare la spesa o far scendere qualcuno nel caso piova ecc devi partecipare. Nelle tue ripartizioni figurano le ripartizioni di luce e pulizia del corsello? se si, paghi pure l'asfalto, mi auro per te che l'asfalto non sia stata rifatta con i pigmenti d'oro ... 😉
#5 Inviato 8 Giugno, 2017 Per 140mq di asfalto l'unica ditta presentata dall'amministratore ci chiede 4000€ più iva del 22% (ma sui lavori edili l'iva non è al 10%?) Ossia un totale di 28€ al mq!! Ladri... - - - Aggiornato - - - Se non hai la servitù di passaggio nel corsello e rampa non paghi, se hai la servitù perchè il corsello è collegato alle scale/ascensore del condominio e puoi comunque accedervi con la macchina per scaricare la spesa o far scendere qualcuno nel caso piova ecc devi partecipare.Nelle tue ripartizioni figurano le ripartizioni di luce e pulizia del corsello? se si, paghi pure l'asfalto, mi auro per te che l'asfalto non sia stata rifatta con i pigmenti d'oro ... 😉
#6 Inviato 8 Giugno, 2017 . Allora chi decide quanto di meno debba pagare? Lo decide l'assemblea riconoscendo la circostanza di "condominio parziale", da cui i soli aventi titolo (proprietari box) delibereranno il riparto spese per millesimi di proprietà fra i soli proprietari dei box.
#7 Inviato 8 Giugno, 2017 Ma non è un condominio parziale (che sarebbe il III° comma del 1123 c.c.): In sostanza non si tratta di escludere del tutto i non proprietari dei box dal contribuire alle spese ma è la fattispecie del II° comma del 1123 c.c., diversa in cui si tratterebbe solo di decidere il quantum di riduzione della contribuzione.
#8 Inviato 9 Giugno, 2017 Secondo o terzo comma, comunque serve la preliminare e propedeutica delibera assembleare che riconosca la circostanza. Altrimenti ciccia
#9 Inviato 1 Agosto, 2017 Situazione: rampa condominiale che porta a autorimessa interrata, anch'essa condominiale.Io non ho il box nell'autorimessa. Il manto d'asfato si usura perché ci passano le macchine di chi ha il box. Io non ci passo con la macchina. Perché devo pagare il rifacimento del manto d'asfalto se non ho minimamente contribuito alla sua usura? Posso invocare il 1123 c.c., comma II? * se nessuna regola o regolamento stabilisce come fare e cosa fare, solo l'assemblea totale del condominio può intervenire e stabilire quale procedura adottare. oppure ci si deve rifare agli atti di acquisto dove vengono stabilite pertinenze e diritti.
#10 Inviato 1 Agosto, 2017 Ma non è un condominio parziale (che sarebbe il III° comma del 1123 c.c.): In sostanza non si tratta di escludere del tutto i non proprietari dei box dal contribuire alle spese ma è la fattispecie del II° comma del 1123 c.c., diversa in cui si tratterebbe solo di decidere il quantum di riduzione della contribuzione. a mio avviso, se non utilizzi la rampa che porta alle autorimesse perché non sei proprietaria di box o posto auto, anche se comproprietaria della rampa stessa, come da Rdc, non devi pagare le spese della semplice manutenzione derivante dall'usura per il passaggio delle auto, in quanto andrebbe applicato il 2 e 3 comma dell'art. 1123 c.c. Se al contrario, si rendesse necessario eseguire interventi sulla rampa che non avessero nulla a che vedere con l'usura per il passaggio delle auto, dovresti anche tu partecipare alle spese in quanto comproprietario della rampa stessa.
#11 Inviato 1 Agosto, 2017 a mio avviso, se non utilizzi la rampa che porta alle autorimesse perché non sei proprietaria di box o posto auto, anche se comproprietaria della rampa stessa, come da Rdc, non devi pagare le spese della semplice manutenzione derivante dall'usura per il passaggio delle auto, in quanto andrebbe applicato il 2 e 3 comma dell'art. 1123 c.c.Se al contrario, si rendesse necessario eseguire interventi sulla rampa che non avessero nulla a che vedere con l'usura per il passaggio delle auto, dovresti anche tu partecipare alle spese in quanto comproprietario della rampa stessa. * e chi lo stabilisce che l'usura non è dovuta al passaggio delle auto? comproprietà è comproprietà e se è manutenzione straordinaria..... ma gli atti cosa dicono in proposito?
#12 Inviato 1 Agosto, 2017 *e chi lo stabilisce che l'usura non è dovuta al passaggio delle auto? comproprietà è comproprietà e se è manutenzione straordinaria..... ma gli atti cosa dicono in proposito? l'usura dell'asfaltature sulla rampa è sempre dovuta al passaggio delle auto, a meno che, come ho già detto, non si tratti di interventi sulla rampa non derivanti dall'usura. Per es. c'è un cedimento del terreno e bisogna risistemare la rampa tutta o in parte, in questo caso partecipa anche il condomino che non utilizza la rampa, ma ne è comproprietario.
#13 Inviato 1 Agosto, 2017 Scusate, ma il condominio parziale esiste "de facto", anzi ... dirò di più, se l'assemblea stabilisce che la ripartizione di una spesa coinvolge anche alcuni condòmini che non hanno nulla a che fare (anche potenzialmente) con la parte comune da manutenere, la delibera è assoultamente nulla, perchè incide sul "peso" che ognuno ha sulla comproprietà. Nel caso di specie se il condòmino non possiede un box e l'accesso all'area non consentirebbe comunque di accedere al fabbricato (per cui il condòmino non ne ha alcuna utilità anche potenziale) non vedo per quale motivo dovrebbe partecipare alla spesa. Ovviamente fatto salvo RdC e, nel caso, un voto all'unanimità dei partecipanti al condominio. Fermo restando che i lavori che vengano effettuati per motivi legati alla stabilità o alla protezione del fabbricato devono coinvolgere necessariamente anche lui.
#14 Inviato 1 Agosto, 2017 Scusate, ma il condominio parziale esiste "de facto", anzi ... dirò di più, se l'assemblea stabilisce che la ripartizione di una spesa coinvolge anche alcuni condòmini che non hanno nulla a che fare (anche potenzialmente) con la parte comune da manutenere, la delibera è assoultamente nulla, perchè incide sul "peso" che ognuno ha sulla comproprietà. Nel caso di specie se il condòmino non possiede un box e l'accesso all'area non consentirebbe comunque di accedere al fabbricato (per cui il condòmino non ne ha alcuna utilità anche potenziale) non vedo per quale motivo dovrebbe partecipare alla spesa. Personalmente sostengo che se un condomino pur risultando comproprietario della rampa, di fatto non la utilizza perché non possiede un box, non è tenuto alle spese di manutenzione della stessa dovute all'usura per il passaggio delle auto. Ovviamente fatto salvo RdC e, nel caso, un voto all'unanimità dei partecipanti al condominio. Fermo restando che i lavori che vengano effettuati per motivi legati alla stabilità o alla protezione del fabbricato devono coinvolgere necessariamente anche lui. concordo, il problema nel caso specifico nasce dal fatto che il regolamento di condominio contrattuale stabilisce genericamente che sia la rampa che l'autorimessa sono di proprietà condominiale. Personalmente sostengo che se un condomino, pur essendo comproprietario della rampa, non può utilizzarla perché non possiede box all'interno dell'autorimessa, non è tenuto a pagare le spese di manutenzione della stessa dovute all'usura per il passaggio delle auto.
#15 Inviato 1 Agosto, 2017 Dipende dal regolamento contrattuale. Riguardo alle spese d'uso non vi sono problemi. Per quanto riguarda invece le spese di manutenzione riguardo la cosa comune, di norma tali spese sono da ripartire a tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà(tab.A) ; Proprio per questo ad esempio le scale/ascensore, le spese d'uso vengono ripartite secondo tab.B, invece per la loro manutenzione riguardo tab.A, perchè essendo parte del condòminio, è un bene di Proprietà. Però ripeto dipende dal regolamento, se il box è condominiale è ripartito fra tutti, se invece il box è esclusivo non è detto che tu comunque non debba pagare per quanto riguarda la "sola" manutenzione. Perchè essa non è una spesa d'uso, e quindi non intriseca sulla proprietà
#16 Inviato 1 Agosto, 2017 Dipende dal regolamento contrattuale. Riguardo alle spese d'uso non vi sono problemi. Per quanto riguarda invece le spese di manutenzione riguardo la cosa comune, di norma tali spese sono da ripartire a tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà(tab.A) ; Proprio per questo ad esempio le scale/ascensore, le spese d'uso vengono ripartite secondo tab.B, invece per la loro manutenzione riguardo tab.A, perchè essendo parte del condòminio, è un bene di Proprietà. Però ripeto dipende dal regolamento, se il box è condominiale è ripartito fra tutti, se invece il box è esclusivo non è detto che tu comunque non debba pagare per quanto riguarda la "sola" manutenzione. Perchè essa non è una spesa d'uso, e quindi non intriseca sulla proprietà esatto, è quello che ho detto al post 10 e 12
#17 Inviato 1 Agosto, 2017 l'usura dell'asfaltature sulla rampa è sempre dovuta al passaggio delle auto, a meno che, come ho già detto, non si tratti di interventi sulla rampa non derivanti dall'usura. Per es. c'è un cedimento del terreno e bisogna risistemare la rampa tutta o in parte, in questo caso partecipa anche il condomino che non utilizza la rampa, ma ne è comproprietario. * e tutto questo lo stabilisci tu? sulla base di che? sei un tecnico abilitato? - - - Aggiornato - - - Scusate, ma il condominio parziale esiste "de facto", anzi ... dirò di più, se l'assemblea stabilisce che la ripartizione di una spesa coinvolge anche alcuni condòmini che non hanno nulla a che fare (anche potenzialmente) con la parte comune da manutenere, la delibera è assoultamente nulla, perchè incide sul "peso" che ognuno ha sulla comproprietà. Nel caso di specie se il condòmino non possiede un box e l'accesso all'area non consentirebbe comunque di accedere al fabbricato (per cui il condòmino non ne ha alcuna utilità anche potenziale) non vedo per quale motivo dovrebbe partecipare alla spesa. Ovviamente fatto salvo RdC e, nel caso, un voto all'unanimità dei partecipanti al condominio. Fermo restando che i lavori che vengano effettuati per motivi legati alla stabilità o alla protezione del fabbricato devono coinvolgere necessariamente anche lui. * carta canta! le opinioni valgono per quello che valgono.... come le ipotesi!!
#18 Inviato 1 Agosto, 2017 *e tutto questo lo stabilisci tu? sulla base di che? sei un tecnico abilitato? - - - Aggiornato - - - * carta canta! le opinioni valgono per quello che valgono.... come le ipotesi!! si può sempre richiedere una perizia che stabilisca se si tratta di danni dovuti all'usura o altro. in ogni caso i danni da usura sono comunque evidenti.
#19 Inviato 1 Agosto, 2017 @merelli ... ma oggi ti ha punto qualcosa? Personalmente sono qui per cercare di rendermi utile, imparando anche qualcosa, ma mi sembra che in te non ci sia lo stesso spirito. Un sano dibattito è costruttivo per tutti ... @Josefat post #14: una norma di regolamento contrattuale così "generica" è opinabile, anche in sede di giudizio, dove i giudici spesso derogano (proprio per la genericità). E' ovvio che sia di proprietà condominiale ma ove non venga specificato altro io tenderei a valutare l'effettiva utilità che ne traggono i condòmini.
#20 Inviato 2 Agosto, 2017 l'art 1123 non fa distinzione fra spese di manutenzione e altro tipo di spese, quindi dire che le spese di manutenzione debbano per forza ricadere anche su chi non ha i box è un errore.
#21 Inviato 2 Agosto, 2017 Se si tratta della comproprietà allora parliamo dell'ex art 1100-1116 Quest'art dice che i comproprietari del bene/(rampa nel nostro caso) sono tenuti alla partecipazione delle spese per la manutenzione del bene Nel nostro caso abbiamo comproprietari che usano la rampa (oltre la propria quota) beneficiando di un vantaggio ingiusto Dall'altra parte abbiamo il nostro comproprietario che non solo non usa la rampa ma deve pagare le spese per la manutenzione subendo cosi un danno ingiusto per il mancato uso Nel nostro caso si tratta di un bene che non produce frutti naturali ma potrebbe produrre delle rendite (o frutti civili) I comproprietari che usano in modo esclusivo il bene dovrebbero versare (all'altro comproprietario) una sorta di indennità per il mancato godimento del bene (ovviamente nei limiti del valore della quota ) Cass. civ. sez. II 5 del sett. 2013 n 20394 Ha affermato che "il comproprietario che durante il periodo abbia goduto l'intero bene senza titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione deve corrispondere a questi ultimi quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti." Se sbaglio forse ho capito male l'argomento e vi chiedo di correggermi se cosi
#22 Inviato 2 Agosto, 2017 Dico la mia personale convinzione, ovvero che tale tipologia di spesa la ripartirei (senza dubbio, salva ovviamente diversa statuizione regolamentare in tema di ripartizione della spesa e quella indicata da channelmaster non lo è) tra i comproprietari dei box; anzi, mi è accaduto più volte ed ho sempre agito in tal modo, con pieno consenso degli interessati.
#23 Inviato 3 Agosto, 2017 Nel post 5 ChannelMaster scrive:"è condominiale come le scale ma siccome io non ho il box ma posso usarla per scaricare la spesa, pago di meno di chi ha un box perché la usa di più (esattamente la stessa ratio delle scale)." Quindi non è che lui la rampa non la possa usare e questo fa la differenza. Occorre precisare che la ripartizione per le spese di manutenzione, segue l'uso potenziale che uno può farne e non quello che in realtà fa: anche chi ha il box potrebbe per diversi motivi non utilizzare la rampa se ad esempio non avesse l'auto o preferisse parcheggiarla altrove. D'altra parte se si seguisse il ragionamento dell'uso effettiva che ciascun condomino fa di una determinata area condominiale anche chi ha un appartamento e non ci abita non dovrebbe pagare nulla. Quindi la spesa va ripartita tra tutti i condomini che possono utilizzare la rampa in base ai millesimi di proprietà tranne diversa ripartizione da stabilire all' unanimità. Per quanto riguarda il preventivo, se esorbitante la prestazione, dovrebbe essere l'assemblea accorta e non approvarlo; resta che ciascun condomino può proporre un proprio preventivo
#25 Inviato 3 Agosto, 2017 @merelli ... ma oggi ti ha punto qualcosa? Personalmente sono qui per cercare di rendermi utile, imparando anche qualcosa, ma mi sembra che in te non ci sia lo stesso spirito. Un sano dibattito è costruttivo per tutti ... @Josefat post #14: una norma di regolamento contrattuale così "generica" è opinabile, anche in sede di giudizio, dove i giudici spesso derogano (proprio per la genericità). E' ovvio che sia di proprietà condominiale ma ove non venga specificato altro io tenderei a valutare l'effettiva utilità che ne traggono i condòmini. * si mi ha punto qualcosa, forse un calabrone!!! ed infatti a me piacciono le cose concrete, girarci intorno o scrivere tanto per scrivere non mi va. a meno che uno abbia tempo da spendere, o perdere? e poi gli avvocati cosa ci stanno a fare?
