Proprietà e ripartizione spese della rampa di accesso al locale garage interrato

[robepi43]

Salve a tutti

nella parte inferiore della mia palazzina, al piano interrato, sono locate le cantine e i posti auto scoperti pertinenze di alcuni (quasi tutti ma non tutti) appartamenti nonché il locale contatori e il locale lavatoio. Tale area è collegata alla strada da una rampa carrabile, su cui si affaccia anche un magazzino, ed è collegata all'interno della palazzina dall'ascensore (non ci sono scale). Dalla rampa è raggiungibile lo stenditoio esterno alla palazzina. Nel regolamento di condominio di tipo contrattuale la rampa non compare tra le

proprietà comuni né tra le proprietà individuali né su di essa e sull'area interrata esistono servitù di alcun genere.

La rampa è fisicamente accessibile a tutti i condomini essendo separata dalla strada tramite un cancello di cui tutti hanno la chiave.

Peraltro sulla stessa sono stati ricavati alcuni posti auto, senza disturbo per il passaggio delle auto, che vengono utilizzati a rotazione da tutti i condomini.

Ora è necessario ripristinare il piano carrabile della rampa, usurato dal tempo, e tra i condomini è sorto il problema dalla ripartizione delle spese: i non proprietari di cantine e/o posti auto ritengono che la rampa sia di proprietà esclusiva dei proprietari e non intenderebbero partecipare alle spese; di contro i proprietari intenderebbero, in tal caso, riservare a sé stessi i posti auto ricavati sulla rampa. Non trascurabile è poi il fatto di individuare i soggetti che sarebbero chiamati a rispondere di eventuali incidenti con danni a terzi accaduti sulla rampa.

In attesa di pareri, ringrazio

[marcanto]

Alle spese partecipa chi ne ha titolo di proprietà.

I non proprietari che usano la rampa come posto auto a rotazione, e pur non essendone in alcun modo proprietari, dovrebbero contribuire proporzionalmente all'uso che ne fanno.

Questo Se intendono continuare ad usare la rampa, anche loro, come posto auto a rotazione.

E questo a maggior ragione se tale uso lo fano a titolo gratuito.

 

In caso contrario è giusto che anche i posti ricavati sulla rampa siano usati dai soli proprietari.

[efisio]

Dall'accuratezza della descrizione mi pare strano tu non ci abbia guardato, ma nel regolamento, sulla spiegazione delle tabelle non c'è scritto per quali spese servono?

[robepi43]

Grazie per la collaborazione. A Efisio preciso che purtroppo il Regolamento e' molto carente sulle tabelle prevedendo solo, in modo generico, Tab A Tab B, Tab C ascensore e Tab D riscaldamento; non esiste la tabella relativa alle cantine e ai posti auto di proprieta' ne' tanto meno la tabella riguardante la rampa. Nel consuntivo annuale per le spese cantine/posti auto utilizziamo una tabella "ripartizione spese" messa a punto da alcuni condomini sempre accolta nelle Assemblee ma mai formalizzata dalla unanimità dei condomini (alle Assemblee non partecipano mai tutti gli aventi diritto); per la rampa finora non ne abbiamo avuto bisogno. Ecco appunto il problema.

Grazie di nuovo.

[marcanto]

In merito alla rampa mi sembra di capire che il problema è sorto nel momento in cui sulla stessa si sono creati altri posti auto a rotazione per tutti ANCHE per chi non ha titolo di usarla in quanto non avendo proprietà nel piano interrato.

E quindi si chiede ai non proprietari, in virtù della rotazione, di contribuire alle spese per la rampa stessa.

 

Ne discende, e in tale contesto, quale attinenza puo avere il regolamento nello stabilire la collaborazione dei non proprietari o ,altrimenti detti, non avente titolo.

[robepi43]

Preciso i termini della questione. In effetti si tratta di sapere se i proprietari dei posti macchina/ cantine dell'interrato si possano considerare soli proprietari della rampa (unitamente al magazzino) o se la rampa debba essere considerato proprietà comune. Nel primo caso, evidentemente, le spese di manutenzione spetterebbero alla prima fascia; nel secondo le spese spetterebbero a tutti. Ma al di là del problema delle spese (che comunque non è un problema trascurabile), la questione del contendere tra i condomini riguarda l'uso della rampa come parcheggio. Finora tutti quelli che ne hanno fatto richiesta hanno partecipato alla rotazione essendo i posti disponibili di poco inferiori, in numero, ai richiedenti ma ora ci sono nuovi condomini e sono aumentate le richieste dei non proprietari del garage tanto che la disponibilità effettiva per ciascuno si ridurrebbe a pochi mesi l'anno. Di conseguenza i proprietari sarebbero dell'idea di escludere, se lo possono fare, i non proprietari dalla rotazione lasciando loro disponibili un paio di posti ricavabili da un'altra area sicuramente proprietà comune. I non proprietari si oppongono sostenendo appunto che la rampa è proprietà comune per non essere esclusi dall'uso della stessa.

Saluti

[marcanto]

bene .....se quello che sostengono è questo

I non proprietari si oppongono sostenendo appunto che la rampa è proprietà comuneper non essere esclusi dall'uso della stessa.

allora non dovrebbero trovare difficoltà a partecipare alle spese della rampa, e in modo proporzionale al lorouso.

Entrambe le cose non possono averle, ossia parcheggio a rotazione come non proprietari e esclusione dalle spese!

[Maila67]

Salve a tutti

nella parte inferiore della mia palazzina, al piano interrato, sono locate le cantine e i posti auto scoperti pertinenze di alcuni (quasi tutti ma non tutti) appartamenti nonché il locale contatori e il locale lavatoio. Tale area è collegata alla strada da una rampa carrabile, su cui si affaccia anche un magazzino, ed è collegata all'interno della palazzina dall'ascensore (non ci sono scale). Dalla rampa è raggiungibile lo stenditoio esterno alla palazzina. Nel regolamento di condominio di tipo contrattuale la rampa non compare tra le

proprietà comuni né tra le proprietà individuali né su di essa e sull'area interrata esistono servitù di alcun genere.

La rampa è fisicamente accessibile a tutti i condomini essendo separata dalla strada tramite un cancello di cui tutti hanno la chiave.

Peraltro sulla stessa sono stati ricavati alcuni posti auto, senza disturbo per il passaggio delle auto, che vengono utilizzati a rotazione da tutti i condomini.

Ora è necessario ripristinare il piano carrabile della rampa, usurato dal tempo, e tra i condomini è sorto il problema dalla ripartizione delle spese: i non proprietari di cantine e/o posti auto ritengono che la rampa sia di proprietà esclusiva dei proprietari e non intenderebbero partecipare alle spese; di contro i proprietari intenderebbero, in tal caso, riservare a sé stessi i posti auto ricavati sulla rampa. Non trascurabile è poi il fatto di individuare i soggetti che sarebbero chiamati a rispondere di eventuali incidenti con danni a terzi accaduti sulla rampa.

In attesa di pareri, ringrazio

Da quanto scritto nel post iniziale nelle parti che ho evidenziato in grassetto se da come ho capito il locale contatori, il locale lavatoio e lo stenditoio sono condominiali anche la rampa con la quale vi si accede è condominiale: poco importa se vi è anche un ascensore perché nel momento che non funzionasse o qualcuno per vari motivi non lo potesse usare potrebbe accedervi dalla rampa. Nulla importa se alcuni condomini avendo i box auto o le cantine di proprietà ne fanno un uso maggiore. Quindi se è condominiale solo l' assemblea a maggioranza può disciplinarne l'uso e tutti i condomini partecipano alla spesa per la sua manutenzione.

 

P.S.Se la rampa fosse privata dovrebbe risultare dagli atti d'acquisto delle singole unità abiatative

[robepi43]

Le asserzioni di Maila67 sembrano ragionevoli. Ma la possibilità di accesso ad alcune parti comuni tramite la rampa non potrebbe configurarsi come tacità "servitù" a favore dei non proprietari e non come riconoscimento di "proprietà comune"? Esistono elementi giuridici al riguardo? Ho trovato l'art. 843 c.c. secondo il quale il proprietario di una porzione di edificio (cortile, giardino ecc.), non può opporsi al suo uso, da parte degli altri, per esigenze particolari, come installazione di ponteggi per manutenzione, salvo il rimborso di eventuali danni. E' sostanza il riconoscimento di una generica "servitù d'uso" potenziale che può divenire reale in casi particolari senza che venga intaccata la proprietà. C'è altro? Grazie

[Maila67]

Le asserzioni di Maila67 sembrano ragionevoli. Ma la possibilità di accesso ad alcune parti comuni tramite la rampa non potrebbe configurarsi come tacità "servitù" a favore dei non proprietari e non come riconoscimento di "proprietà comune"? Esistono elementi giuridici al riguardo? Ho trovato l'art. 843 c.c. secondo il quale il proprietario di una porzione di edificio (cortile, giardino ecc.), non può opporsi al suo uso, da parte degli altri, per esigenze particolari, come installazione di ponteggi per manutenzione, salvo il rimborso di eventuali danni. E' sostanza il riconoscimento di una generica "servitù d'uso" potenziale che può divenire reale in casi particolari senza che venga intaccata la proprietà. C'è altro? Grazie

Come detto se la rampa è privata deve figurare dagli atti d'acquisto dei proprietari, ma perché mai dovrebbe essere privata? Qualcuno dei proprietari dei box ne sostiene la proprietà?

"Tacita servitù"? Mai sentita una servitù di questo tipo....

"Servitù d'uso" riguarda l'utilizzo di una parte privata per un uso momentaneo e particolare, quindi è altra cosa.

"[b]La proprietà comune " non la si "riconosce" come scrivi tu(?): o è comune o è privata solo se comprovato dagli atti di acquisto dei proprietari dei box

[polly67]

Vi chiedo un consiglio,stiamo per aquistare un box situato in un palazzo di cooperativa dove noi non facciamo parte,quali sono le spese condominiali che ci spettano, grazie!!