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INDICE

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Cap. 1RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE

Il rapporto di mandato amministratore-condominio
Contratto d’opera professionale
I limiti della responsabilità dell’amministratore
Il contenuto del mandato
La diligenza richiesta
L’ignoranza delle norme tecniche
Il mandato gratuito
L’eccesso di mandato
La responsabilità per fatto degli ausiliari

Cap. 2 ATTRIBUZIONI E RESPONSABILITÀ

Introduzione
I provvedimenti dell’amministratore
Le attribuzioni
Convocazione dell’assemblea ed esecuzione delle delibere
Esecuzione delle delibere invalide
Osservanza del regolamento
Disciplina dell’uso delle cose e dei servizi comuni
Modalità di utilizzo delle parti comuni
Riscossione degli oneri condominiali
La riscossione forzosa
La riscossione forzosa basata su un provvedimento dell’amministratore
La riscossione forzosa basata sul rendiconto
Termine per l’avvio del procedimento ingiuntivo
Sospensione dei servizi comuni ai morosi
La dispensa dell’assemblea
I soggetti passivi nell’azione di recupero
L’azione contro il compratore per debiti del venditore
La responsabilità dell’amministratore inerte
Cooperazione tra amministratore e terzo creditore del condominio
Erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni
Il ruolo dell’amministratore
La stipula dei contratti
I contratti d’appalto e di fornitura
Gli atti conservativi
Azioni contro l’appaltatore
Azioni risarcitorie
Azioni petitorie
Azioni possessorie
Azioni a tutela dei diritti comuni

Cap. 3 MANUTENZIONE STRAORDINARIA E INNOVAZIONI

La manutenzione straordinaria
La competenza dell’assemblea
Le spese per riparazioni straordinarie di notevole entità
Interventi urgenti di manutenzione straordinaria
Interventi non urgenti decisi dall’amministratore La ratifica dell’assemblea
Il fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria
Le innovazioni
Distinzione tra innovazioni e opere di manutenzione
Competenza esclusiva dell’assemblea
Maggioranze agevolate per le innovazioni di notevole interesse collettivo”
Ascensori e barriere architettoniche
Innovazioni vietate
Le innovazioni gravose o voluttuarie
Interventi sulle parti di proprietà o uso individuale
Gli impianti autonomi
Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni

Cap. 4 TENUTA DEI REGISTRI E OBBLIGHI DOCUMENTALI

Tenuta dei registri
Il registro anagrafe condominiale
Mancata o cattiva tenuta del registro
I dati sulla sicurezza
Funzione e contenuto dell’anagrafe
Obblighi di collaborazione dei condomini
Gli obblighi del condomino-locatore
I titolari dei diritti reali e personali di godimento
Gli eredi
Tutela della privacy
Registro dei verbali delle assemblee
Registro di nomina e revoca dell’amministratore
Registro di contabilità (rinvio)
Rendiconto condominiale (rinvio)
Conservazione della documentazione, trasparenza e accesso agli atti
Stato dei pagamenti
Sito internet del condominio
Il conto corrente condominiale
L’obbligo di apertura del conto e conseguenze in caso di violazione
Titolare del conto Le indicazioni della Banca d’Italia
Prelievi Per condannare l’amministratore serve l’esame contabile
Apertura di un mutuo
Il protesto di un assegno tratto sul conto condominiale
L’accesso al conto corrente condominiale
La gestione del conto corrente condominiale

Cap. 5 ADEMPIMENTI E RESPONSABILITÀ FISCALI

Introduzione
Irregolarità fiscali
I condominii senza amministratore
Obbligo di tenere la contabilità distinta
La tassazione del compenso dell’amministratore
Le imposte dirette
Le imposte indirette
Le ritenute
Le certificazioni dei compensi
Il modello 770
Il quadro AC del modello Unico
Le detrazioni fiscali
Compiti dell’amministratore
La documentazione fiscale
Interventi di riqualificazione energetica
Invio telematico delle comunicazioni Fine modulo
Obbligo di rispondere ai quesiti del Fisco
Le verifiche fiscali
Esibizione atti e documenti al Fisco
Rottamazione delle cartelle esattoriali
Condono liti fiscali pendenti

Cap. 6 PROFILI DI CONTABILITÀ CONDOMINIALE

La funzione contabile dell’amministratore
Princìpi contabili
Documenti contabili
L’obbligo di rendere il conto della gestione
Il rendiconto condominiale
La struttura
Il registro di contabilità
Il riepilogo finanziario
La nota sintetica esplicativa
Modalità di redazione
Principio di cassa e principio di competenza
Approvazione del rendiconto
Mancata o ritardata presentazione del rendiconto e revoca dell’incarico
Conseguenze in caso di mancata approvazione del rendiconto
L’amministratore revocato (o dimissionario) deve redigere il rendiconto?
Accesso alla documentazione contabile
Obbligo di conservazione decennale di scritture e documenti giustificativi

Cap. 7 I POTERI DI RAPPRESENTANZA

Il potere di rappresentanza processuale dell’amministratore
Il curatore speciale
Rapporti tra rappresentanza sostanziale e processuale
La rappresentanza processuale attiva
La rappresentanza attiva senza autorizzazione dell’assemblea
La rappresentanza attiva autorizzata dall’assemblea
La delibera di autorizzazione ad agire
Legittimazione attiva dei singoli condomini
La rappresentanza processuale passiva
L’intervento delle Sezioni Unite del 2010
Resistere all’impugnazione contro una delibera assembleare e impugnare la relativa sentenza
Il dissenso alle liti
Liti interne e liti promosse dall’amministratore
Il dissenso alla lite promossa dall’amministratore nell’esercizio delle sue attribuzioni

Cap. 8 LA RESPONSABILITÀ EXTRACONTRATTUALE

La responsabilità aquiliana dell’amministratore
Struttura dell’illecito extracontrattuale
Le forme di responsabilità “senza colpa”
Le fattispecie di responsabilità in ambito condominiale
Danni da cose in custodia
Il condominio “custode”
La responsabilità personale dell’amministratore per mancata custodia
L’amministratore risponde nei confronti del condominio e non anche dei terzi danneggiati
Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare
Infiltrazioni provenienti da tubature e impianti comuni
I danni causati dalla fognatura comune
Gestione degli impianti
La prevenzione incendi
L’impianto antincendio
Incendi: la responsabilità del condominio e/o del singolo proprietario per i danni provati a terzi
Danni per attività pericolose
Gli ascensori
Sinistri provocati dal malfunzionamento degli ascensori
L’impianto idrico
L’impianto termico
Responsabilità per rovina di edificio
Responsabilità dell’amministratore per omessa manutenzione
L’appalto di lavori in condominio
I poteri del condominio committente
Responsabilità dell’appaltatore
Vizi o difformità palesi
La garanzia per vizi o difformità occulte
La garanzia decennale per gravi vizi

Cap. 9 LA RESPONSABILITÀ PENALE

Inquadramento normativo
La depenalizzazione: i reati degradati ad illeciti civili
Crollo colposo
Incendio colposo
Lesioni colpose
Omicidio colposo
Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina
Inosservanza dei provvedimenti dell’Autorità
Mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice
Le violazioni in materia di sicurezza sul lavoro
Applicabilità del D.lsg. n. 81/2008 al condominio
L’amministratore quale “datore di lavoro”
L’amministratore “committente” di lavori
Rimozione od omissione dolosa di cautele contro infortuni sul lavoro
Omissione colposa di cautele o difese contro disastri o infortuni sul lavoro
Appropriazione indebita e conto corrente condominiale
Truffa aggravata
Ingiuria e diffamazione
L’ingiuria degradata a illecito civile
Violazione di domicilio
Violazione delle norme a tutela della privacy
Reati in materia tributaria e previdenziale

Cap. 10 ETICA E RESPONSABILITÀ DEONTOLOGICA

Conseguenze deontologiche e professionali
Associazioni e deontologia
Le direttrici deontologiche, culturali e corporative secondo la L. n. 4/2013
Il “nuovo” amministratore dopo la riforma del 2012
Mancato possesso o perdita dei requisiti di onorabilità
Obblighi formativi e aggiornamento professionale
Nomina o rinnovo senza aggiornamento professionale
Conseguenze in caso di violazione degli obblighi formativi
Le tutele previste dal codice del consumo

- FORMULARIO

Ricorso per la nomina giudiziale dell’amministratore
Ricorso per la revoca giudiziale dell’amministratore
Ricorso ex art. 700 c.p.c. per la consegna dei documenti condominiali
Richiamo dell’amministratore sull’uso dell’ascensore
Invito dell’amministratore per cessare l’ingombro delle parti comuni
Invito dell’amministratore a cessare comportamenti rumorosi
Lettera dell’amministratore ponente divieti ai condomini
Richiesta passaggio consegne
Diffida per liberare uno spazio comune
Comunicazione del divieto di parcheggio in area condominiale
Comunicazione di dissenso alla lite (opposizione a decreto ingiuntivo)
Comunicazione di dissenso alla lite giudiziale
Atto di significazione di dissenso (proposizione giudizio d’appello)
Comunicazione lavori eseguiti nell’interesse di proprietario esclusivo (spese personali)
Richiesta di pagamento degli oneri condominiali al subentrante nei diritti di un condomino
Comunicazione in merito alle modalità di riparto delle spese per danni da infiltrazioni
Lettera di richiesta di contributi pena sospensione dei servizi comuni
Richiesta di rimborso da parte del condomino per spese urgenti
Atto di citazione per il rimborso delle spese urgenti sostenute dal singolo condomino
Diffida all’amministratore ex art 1134, co 2, cc
Opposizione dell’amministratore all’iniziativa del condomino ex art 1134, co 2, cc
Ricorso per l’autorizzazione all’esecuzione di deliberazione
Ricorso per decreto ingiuntivo
Ricorso per decreto ingiuntivo (con istanza di immediata esecuzione)
Primo sollecito di pagamento rate condominiali
Ultimo sollecito di pagamento rate condominiali
Atto di citazione per il pagamento di spese condominiali
Istanza di accesso ai documenti giustificativi in vista dell’approvazione del rendiconto
Messa in mora a seguito di mancata risposta alla richiesta di accesso
Atto di contestazione di un provvedimento dell’amministratore ex art. 1133 c.c.
Ricorso giudiziale per l’annullamento di un provvedimento dell’amministratore ex art. 1133 c.c.
Contestazione dei costi addebitati per estrazione copia della documentazione condominiale
Denuncia querela per sottrazione della documentazione condominiale
Richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso
Ricorso per denuncia di nuova opera
Ricorso per denuncia di danno temuto
Convocazione di assemblea per la modifica delle parti comuni
Convocazione per approvazione di riparazione del lastrico solare ad uso esclusivo
Convocazione assemblea per modificare la destinazioni d’uso

IMPARA, GESTISCI E GUADAGNA

La responsabilità civile, penale, fiscale e deontologica dell’amministratore di condominio

Perchè rischiare tanto per delle negligenze che possono essere evitate?