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Ellendil

Tassazione e dichiarazione per reddito da affitto locale caldaia

Buongiorno a tutti,

nel condominio che gestisco un condomino ha chiesto di poter affittare o acquistare il locale caldaia dismesso che , attualmente, è di uso a tutti i condomini per riporre bici, passeggini, tagliaerba ecc.

Avrei bisogno di sapere a che cosa vanno incontro i condomini in caso di reddito da affitto (circa 1000€ all'anno totali) , come dovranno detrarli e cosa comporta la vendita dello stesso locale al momento della dichiarazione dei redditi.

Ho letto qualcosa sul Sole 24 ore,

http://www.espertorisponde.ilsole24ore.com/approfondimenti/2014-05-12/effetto-franchigia-parti-comuni.php

ma non ho capito bene il discorso di franchigia , detrazioni ed altro.

Di sicuro ho capito che devo ripartire il reddito percepito, in base ai millesimi e consegnarlo per la relativa dichiarazione.

Avrei piacere di saperlo con precisione perchè la decisione di affittare o vendere dipenderà dalla risposta ricevuta.

Vi ringrazio molto

Ellen

http://www.dierre2.it/Norme/vendita.htm

 

Può accadere che in ragione della particolare conformazione dello stabile la compagine condominiale abbia a disposizione delle unità immobiliari (siano esse dei veri e propri appartamenti o dei semplici locali) di proprietà comune.

 

Un caso esplicito, ad esempio, è quello indicato nell'art. 1117 n. 2 c.c., allorquando si dice che sono di proprietà comune, salvo diversa disposizione del titolo (ossia dell'atto d'acquisto o del regolamento di condominio di origine contrattuale), i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune.

 

Tra gli altri simili servizi in comune, si pensi, tra le ipotesi più frequenti, ai locali destinati allo svolgimento delle assemblee condominiali.

 

La destinazione d’uso di tali unità immobiliari è impressa oltre che dalla indicazione contenuta negli atti di accatastamento, anche dalle deliberazioni assembleari in merito (art. 1117-ter c.c.) e dagli usi sostanziali posti in essere dagli interessati.

 

In assenza di indicazioni in merito, ai sensi dell'art. 1102, primo comma, c.c. ogni condomino può servirsi della cosa comune, purché la sua utilizzazione non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine ed entro tali limiti l’utilizzatore può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

 

Che cosa accade se ai fini di trarre profitto da un’unità immobiliare di proprietà comune si decide di cederla o di locarla?

 

Le norme dettate in materia di condominio negli edifici non si occupano direttamente di una simile evenienza.

 

Cessione di beni condominiali

 

Innanzitutto, quindi, è necessario volgere lo sguardo alle disposizioni dettate per la comunione in generale (applicabili al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.).

 

Al riguardo la norma di riferimento è quella dettata dal terzo comma dell'art. 1108, terzo comma, c.c. secondo il quale: è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

 

Nel caso della cessione è intuibile la ratio normativa: per cedere una cosa che è di proprietà di qualcuno, è sempre necessario il consenso del diretto interessato e dato che il bene comune è di tutti i condòmini è intuibile che sia indispensabile il consenso di tutti quanti per operare la cessione.

 

Non solo per la cessione ma anche per la costituzione di un diritto reale di godimento (es. usufrutto) sarà obbligatorio l’accordo unanime.

 

Allo stesso modo la locazione ultranovennale, in ragione della notevole durata del vincolo contrattuale, prevede la necessità del consenso di tutti i comproprietari.

 

Locazione di beni condominiali

 

Che cosa accade, invece, se si vuole locare un bene condominiale?

 

Quali gli adempimenti necessari se esso ha una diversa destinazione d'uso rispetto a quella che avrebbe in ragione della locazione? Si pensi ai casi in cui si voglia affittare l'alloggio del portiere, andato in pensione, o un locale deposito che abbia i requisiti di legge per essere adibito a civile abitazione.

 

E per la deliberazione della locazione? Quali sono le maggioranze necessarie?

 

La Suprema Corte di Cassazione, prima dell’entrata in vigore della riforma, ha avuto modo di affermare che la locazione per uso abitativo dell'appartamentino condominiale in precedenza concesso ad un condomino per uso deposito non realizzava un mutamento di destinazione […] del bene (v. sentenze nn. 270 e 331 del 1976) ma soltanto una diversa utilizzazione che l'assemblea dei condomini poteva deliberare con la maggioranza semplice dell'art. 1136 - comma 2 c.c., ratificando, in mancanza, come nella specie è avvenuto, l'operato dell'amministratore (Cass. n. 8622/98).

 

La pronuncia degli ermellini, dunque, non considerava innovazione la diversa utilizzazione di un bene, tracciando nella sostanza una distinzione tra modificazione della destinazione d’uso e uso concreto differente rispetto a quella specifica destinazione.

 

Ad avviso di chi scrive la sentenza in esame si pone, attualmente, in potenziale contrasto con quanto specificamente disposto dall’art. 1117-ter c.c. in materia di modificazione delle destinazioni d’uso delle cose comuni. Se è vero che la soppressione del servizio di portierato potrebbe essere di per sè sufficiente a far venire meno il vincolo di destinazione dell’alloggio ad abitazione del portiere (fermo restando l’adempimento delle eventuali formalità relative alle trascrizioni presso i pubblici registri, per le quali è sempre necessario il consenso di tutti gli interessati), tale fatto non elimina la necessità di deliberazione del mutamento di destinazione d'uso nel caso in cui tale modificazione è condizione necessaria per poter, successivamente, addivenire alla stipula del contratto di locazione (come per il caso del deposito che può diventare abitazione).

 

Ciò chiarito, è utile domandarsi quali siano le maggioranze necessarie per addivenire alla deliberazione di un contratto di locazione di un bene immobile condominiale.

 

Al riguardo la giurisprudenza, quando è stata chiamata a pronunciarsi sull’argomento, ha affermato che la conclusione di un contratto di locazione di un bene immobile condominiale è atto di ordinaria amministrazione che può essere anche concluso dall’amministratore e poi ratificato dall’assemblea (cfr. Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446).

 

Chiaramente l’assenza di ratifica rappresenta un problema che può portare a responsabilità economiche non indifferenti per l’amministratore.

 

In considerazione di tali valutazioni, pertanto, è possibile affermare che la locazione di un bene immobile condominiale può essere deliberata:

 

a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno 500 millesimi;

 

b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno 333 millesimi.

(avv. gallucci lavorincasa.it)

perfetto, capito benissimo, molto chiaro ed esaustivo.

Quindi, riassumendo, con una maggioranza semplice, visto che è ordinaria amministrazione, si può dare in locazione o vendere il locale caldaia.

Ora però mi manca il secondo quesito, dal punto di vista fiscale, cosa comporta ai condomini?

viene considerato reddito e quindi bisogna dichiararlo nel Mod.730? (penso proprio di si).

questo potrebbe influire su eventuali ISEE? (il reddito procapite potrebbe essere indicativamente di € 100 annui a testa , quindi non usufuisce della franchigia)

perfetto, capito benissimo, molto chiaro ed esaustivo.

Quindi, riassumendo, con una maggioranza semplice, visto che è ordinaria amministrazione, si può dare in locazione o vendere il locale caldaia.

Ora però mi manca il secondo quesito, dal punto di vista fiscale, cosa comporta ai condomini?

viene considerato reddito e quindi bisogna dichiararlo nel Mod.730? (penso proprio di si).

questo potrebbe influire su eventuali ISEE? (il reddito procapite potrebbe essere indicativamente di € 100 annui a testa , quindi non usufuisce della franchigia)

Se leggi bene quanto citato da Pessina, è scritto:

 

"...è necessario il consenso di tutti i partecipanti pergli atti di alienazione (vendita) o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni."

Pertanto per vendere (alienare) è necessaria l'unanimità di 1.000/1000 che devono firmare dal notaio l'atto di vendita (come quando si vende un appartamento).

Si può invece fare un contratto di locazione di durata non superiore a 9 anni (poi si dovrà rinnovare) per concedere il locale caldaia con la maggioranza minima.

 

Solo per il reddito catastale è prevista la franchigia. Nel tuo caso trattandosi di reddito contrattuale i 1.000 euro andranno dichiarati pro/quota da ciascun condòmino per millesimi di proprietà.

Se indicativamente ogni condòmino incasserà 100 euro, dovrà dichiarare questo importo nella propria dichiarazione dei redditi ed ovviamente influirà anche sull'ISEE.

Questi ulteriori 100 euro saranno tassati con l'aliquota corrispondente alla fascia di reddito di ciascuno per cui a secondo del reddito dei vari condòmini, quei 100 euro saranno tassati da un minimo del 23% ad un massimo del 43%

Ciò chiarito, è utile domandarsi quali siano le maggioranze necessarie per addivenire alla deliberazione di un contratto di locazione di un bene immobile condominiale.

 

Al riguardo la giurisprudenza, quando è stata chiamata a pronunciarsi sull’argomento, ha affermato che la conclusione di un contratto di locazione di un bene immobile condominiale è atto di ordinaria amministrazione che può essere anche concluso dall’amministratore e poi ratificato dall’assemblea (cfr. Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446).

 

Chiaramente l’assenza di ratifica rappresenta un problema che può portare a responsabilità economiche non indifferenti per l’amministratore.

 

In considerazione di tali valutazioni, pertanto, è possibile affermare che la locazione di un bene immobile condominiale può essere deliberata:

 

a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno 500 millesimi;

 

b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno 333 millesimi.

Scusa Leonardo, ma allora la sentenza della Cassazione che ti riporto sopra?

Hai ragione se mi indichi l'art.1108 e infatti avevo letto anche io il Cod. Civ. in merito a questo, ma ho avuto dei dubbi vedendo le sentenze.

Per quanto riguarda la parte fiscale ti ringrazio moltissimo, mi mancava e non sapevo.

grazie ancora

Per deliberare un contratto di locazione non superiore a 9 anni servono esattamente le maggioranze riportate e cioè:

 

a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno 500 millesimi;

b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno 333 millesimi.

 

Ovviamente quando si parla di maggioranze (doppie) si parla sempre di maggioranze dei favorevoli sui contrari per cui non basterebbero 333 millesimi favorevoli se in assemblea fossero presenti anche 350 millesimi contrari.

ok, solo per quelle non superiori ai 9 anni, grazie molto gentile

Certo. L'articolo 1108 non lascia alcun dubbio.

Per le locazioni superiori a 9 anni occorre l'unanimità di 1000 millesimi:

 

Art. 1108 c.c

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune

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