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maika

Superbonus 110% e negozi

Buonasera, scusate mi inserisco in questa discussione nella speranza possiate chiarire la mia posizione.

Sono proprietaria di due locali laboratorio e studio professionale (di cui uno è stato "fuso" con regolare progetto , partendo da due negozi affiancati) in un condominio ,purtroppo all'assemblea  durante la quale l'amministratore ha portato un geometra come tecnico per iniziare ad affrontare le valutazioni ai fini della richiesta del superbonus  ,  per motivi di lavoro non  ho potuto presenziare. Nel verbale che mi è stato inviato si riportava l'importo calcolato (95 euro) per unità  immobiliare. Il geometra è venuto a fare un sopraluogo anche presso i mie immobili  e poco dopo l'amministratore , scusandosi ci ha inviato un nuovo conteggio scrivendo  che si erano  sbagliati perché l'importo indicato  in riunione si riferiva alle sole parti comuni, ma poi il geometra ha verificato ogni appartamento e negozio per cui il costo è salito a 228,71 (x3 =686,13 euro) . (immagino che le spese tecniche  non siano completate perché deve essere un termotecnico a fare le opportune verifiche.

Nel conteggio infatti  mi sono stati conteggiate tre unità  per cui io ho dovuto inviare anche una visura catastale dove si evidenziava la "fusione " in un unico locale, questa non è bastata al geometra per cui ho inviato la documentazione allegata al progetto ( ricevuta da parte del Comune e relativa domanda presentata ), naturalmente ho richiesto un ricalcolo per tale errore .

I miei quesiti sono: 

  • i documenti che ho inviato sono sufficienti a dimostrare  la "fusione " di due locali in uno solo ? (il progetto si è limitato all'apertura della porta tra i due locali originari),  (nella fattura del geometra sono indicate anche "oneri per accertamenti di regolarità edilizia per parti private e comuni" ) 
  • come mai la quota che io devo pagare per le verifiche tecniche deve essere conteggiata in base al n° di unità e non di millesimi ( un locale è 20 mq e l'altro circa il doppio) andando a pagare una cifra così elevata rispetto ad un  appartamento (228,71) ?
  • poiché io non avrò nessun beneficio dalle opere che verranno svolte ( che tra l'altro non sappiamo quali siano state ipotizzate infatti sul verbale non viene riportato nulla in merito e  i miei due locali hanno impianto di riscaldamento indipendente, e naturalmente sono presenti  le vetrine ), perché devo essere così coinvolta economicamente  in questa operazione a partire dalle spese tecniche di verifica?  Vi ringrazio tantissimo se  riuscirete  a rispondermi (nel 2010 mi avete aiutato tantissimo e sarò sempre grata !!)
maika dice:

Nel verbale che mi è stato inviato si riportava l'importo calcolato (95 euro) per unità  immobiliare

Per la perizia iniziale sullo studio di fattibilità, immagino... confermo?

 

maika dice:

e poco dopo l'amministratore , scusandosi ci ha inviato un nuovo conteggio scrivendo  che si erano  sbagliati perché l'importo indicato  in riunione si riferiva alle sole parti comuni, ma poi il geometra ha verificato ogni appartamento e negozio per cui il costo è salito a 228,71

In assemblea cosa è stato discusso e deliberato? 95 euro o 228? Gli altri condomini che dicono?

Se è stato deliberato 95 euro ad appartamento, una spesa praticamente raddoppiata a mio parere non è "decisione autonoma" dell'amministratore, ma deve passare nuovamente dall'assemblea.

 

maika dice:

come mai la quota che io devo pagare per le verifiche tecniche deve essere conteggiata in base al n° di unità e non di millesimi

E' una tariffa per una attività che viene svolta per ogni immobile, quindi non va a millesimi perché il perito deve fare una perizia per ogni immobile, a prescindere dalle dimensioni...

Nel verbale è stata indicata la cifra di 95€ ed infatti, a fronte di una richiesta di 228€, alcuni condomini sono venuti nel mio ufficio a propormi una lettera da sottoscrivere in cui si richiedeva un'ulteriore incontro per chiarire tutti gli argomenti relativi a queste perizie; infatti mi è stato riferito che solo telefonicamente veniva annunciato che il costo dell'indagine tecnica sarebbe aumentato ulteriormente, penso io per l'intervento di un termotecnico, unico professionista che può fare questa valutazione.

Nel verbale che mi è stato inviato non si accenna a quali opere trainanti o trainate sono state proposte e/o discusse in assemblea, mentre ad un altro proprietario di negozi è stato escluso la possibilità di intervenire sulle vetrine / serrande e che anche le parti opache del piano terra non sarebbero state interessate ad alcuna opera.

Ringrazio tantissimo e spero in ulteriori consigli in merito.

maika dice:

termotecnico, unico professionista che può fare questa valutazione.

in realtà non è l'unico professionista abilitato alla valutazione iniziale, lo sono ingegneri, architetti, e tutti quei professionisti che hanno ottenuto la necessaria abilitazione. Molto probabilmente il geometra che è intervenuto è abilitato.

I costi dell'intervento iniziale, utile per verificare la conformità urbanistica dell'immobile e la classe energetica attuale, devono essere ben specificati nel preventivo sottoposto all'assemblea; ti sono stati chiesti dei documenti, probabilmente il tecnico pensava di poter svolgere il suo lavoro sulla documentazione senza necessità di sopralluogo, ma, forse, tale documentazione (non solo la tua) non è stata sufficiente per tutti gli appartamenti, quindi si è reso necessario il sopralluogo non preventivato. Ovviamente è tutto da verificare con l'amministratore, la mia è una ipotesi.

 

Una volta verificata la conformità e la classe energetica il tecnico stila un progetto esecutivo con tutti gli interventi (trainanti e trainati) indispensabili per fare il salto delle due classi energetiche; quindi è necessaria una ulteriore assemblea nella quale discuterete di tali interventi e deciderete se attuarli e quindi proseguire sulla strada del superbonus, oppure fermarvi e lasciar perdere. Immagino verrà programmata una prossima assemblea.

maika dice:

Nel verbale che mi è stato inviato non si accenna a quali opere trainanti o trainate sono state proposte e/o discusse in assemblea,

Dopo la perizia, il tecnico stenderà una lista di interventi necessari per fare il santo di due classi e solo  aquel punto potrete discuterle e deliberarle.

Seralia dice:

Dopo la perizia, il tecnico stenderà una lista di interventi necessari per fare il santo di due classi e solo  aquel punto potrete discuterle e deliberarle.

San APE, patrono delle riqualificazioni è bellissimo. 😉

 

Ma dopo lo studio preliminare per verificare la fattibilità, la stesura degli interventi da fare, per fare questa lista il tecnico deve essere ulteriormente pagato?

cinziav23 dice:

Ma dopo lo studio preliminare per verificare la fattibilità, la stesura degli interventi da fare, per fare questa lista il tecnico deve essere ulteriormente pagato?

Beh... che avete deliberato nell'incarico?

Se avete deliberato "85 euro per fare l'ape" oppure "85 euro per fare ape e perizia per gli interventi necessari" oppure "85 euro per fare il caffé" lo potete sapere solo voi...

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Ringrazio coloro che mi hanno risposto ,  credo perciò che sarà d'obbligo comunque un'altra assemblea alla quale certamente parteciperò.

 In assemblea e nel verbale relativo  si sono deliberati 95 euro .E' stata poi inviata una lettera in cui  l'importo diventa  di 228,71 per unità, al fine di coprire il costo per   : Totale oneri per gli accertamenti di regolarità parti private e parti condominiali propedeutici a poter valutare di aderire agli sgravi fiscali legati all'efficientamento energetico - superbonus 110% . ( nota del professionista  di 6.404,00 per 28 unità).

 

Credo che non sia stato specificato nell'assemblea, a cui io purtroppo non ho potuto  partecipare, che la parte tecnica deve comprendere anche la valutazione della classe energetica e relativi costi  , cosa che evidentemente non è stata precisata in quella sede .

Due condomini e un proprietario di due negozi, sono venuti a lamentarsi con me e a sottopormi una lettera in cui sono elencate  tutte le loro perplessità e contrarietà verso questo modo di agire, lettera che io ho sottoscritto . Attendiamo risposte ........

Certo che se i proprietari degli appartamenti opteranno per procedere , noi dei negozi che non abbiamo alcun beneficio energetico per i nostri locali possiamo dissociarci ?

maika dice:

Certo che se i proprietari degli appartamenti opteranno per procedere , noi dei negozi che non abbiamo alcun beneficio energetico per i nostri locali possiamo dissociarci ?

Se l'assemblea delibera a maggioranza legale, siete vincolati alla delibera anche voi.

 

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