Spese straordinarie pluriennali ex art.63 relative ad immobile acquistato all'asta

[ihurrycane]

Buongiorno, cerco conferme o chiarimenti da parte di esperti del forum.

Sembra assurdo, ma neanche con l'amministratore e vari avvocati (uno dice una cosa, l'altro il contrario)ne sono venuto a capo.

 

I fatti:

-mi aggiudico un appartamento all'asta e il relativo decreto di trasferimento viene depositato il 2 febbraio 2017

-il 28 febbraio l'assemblea approva: rendiconto preventivo 2017 + rendiconto consuntivo 2016 + rendiconto straordinarie 2015/2016 (deliberate a inizio 2015). Non ho partecipato, anche se ne avrei avuto titolo, perché materialmente né io né l'amministratore eravamo ancora informati del deposito

-ex art.63 d.a.c.c. l'amministratore chiede il pagamento delle spese dell'anno in corso e precedente (anno contabile é 01/01-31/12):

 

1)nessun problema riguardo l'anno in corso, in quanto ho pagato e pagheró le rate con scadenze fissate a marzo-maggio-luglio-settembre-ottobre-dicembre come gli altri condomini.

 

2)nessun problema riguardo le ordinarie 2016 che erano chiaramente dovute ed ho pagato

 

3)il problema riguarda le straordinarie:in base al rendiconto "Gestione Straordinarie 01/05/2015-31/12/2016" da €74.235,33 dovrei pagare ulteriori €2.535,88.

L'Amministratore sostiene che tale somma é da me dovuta perché la gestione é stata chiusa al 31/12/2016. Punto.

Io sostengo che le spese, in quanto straordinarie, sono dovute al momento della delibera (2015) e quindi, ex art.63, non richiedibili al sottoscritto.

Non accetta la mia tesi, tentando di spiegarmi che prima si crea un fondo, poi iniziano i lavori, che sono stati fatti pagamenti ad "avanzamento lavori" e poi saldati alla fine (2016), che io ne beneficio...che immancabilmente devo pagare.

Ribatto che, quantomeno, il rendiconto 01/05/2015-31/12/2016 é eccessivo, in quanto solo 12 dei 20 mesi sarebbero di mia competenza (come "anno precedente").

Risponde che in quanto straordinarie non possono essere divise con un criterio diverso e le spese sono una somma di interventi successivi e consequenziali di ditte, artigiani e professionisti diversi, tutti con unico fine (rifacimento piazzale).

 

Non mi faccio convincere, passano un paio di mesi l'amministratore si fa nuovamente sotto intimandomi il pagamento immediato, senza il quale é costretto a procedere con il decreto ingiuntivo.

A questo punto, deliberatamente, decido di riconoscere solo quello che ritengo giusto: siccome il rendiconto annuale 01/01/2016-31/12/2016, nel riepilogo di cassa riporta USCITE nominate STRAORDINARIA 2015/2016 per €26.568,57 e la stessa voce del rendiconto 01/01/2015-31/12/2015 riporta STRAORDINARIA 2015/2016 €47.666,76 (la somma é esattamente il totale di spese straordinarie in questione)... pago i miei millesimi iscritti in cassa nel 2016 (cioé €907,58).

 

A questo punto rischio un decreto ingiuntivo per la rimanenza (circa €1600).

 

Sono arrivato quasi a farne una questione di principio, in quanto l'art.63 parla di anno (condominiale e non solare, ma sempre di anno=365gg. si tratta) e non trovo da nessuna parte qualcuno che sostenga che faccia fede la data di chiusura del rendiconto "extra-large". Al contrario si fa sempre riferimento alla data di delibera in caso di spese straordinarie (e in quel caso avrei giá "regalato" una parte delle spese)

 

N.B. Fermo restando che potrei rivalermi sul precedente proprietario, ma trattandosi di Asta vorrei escludere tale opzione, cosí come il fatto che il condominio, promotore del pignoramento, potrebbe anche recuperare dalla procedura tutte le somme e poi restituirle.

 

Qualcuno sa dirmi con certezza se i restanti 1600 euro sono dovuti oppure no?

Grazie mille

[Tullio01]

Tu dici che le spese ordinarie e straordinarie dell'anno del rogito o per meglio dire in questo caso il relativo decreto di trasferimento depositato il 2 febbraio 2017 e l'anno precedente le paghi tu e potrai rivalerti sul precedente proprietario se lo vorrai, fin qui nulla da eccepire, per eventuali spese straordinarie precedenti all'anno 2016 tu non devi alcunché perché non previsto dall'art 63 Dacc

Ovvero se il condominio non riesce o non è riuscito a recuperare le somme delle spese straordinarie antecedenti al 2016, dovranno essere pagate da tutti i condomini eccetto tu;

 

La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese. (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141)

In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea. Ne consegue che, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 delle disp. att. c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 24654 del 3 dicembre 2010)

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c." (Cass. 2 maggio 2013 n. 10235).

[ihurrycane]

Grazie davvero per il supporto, purtroppo però, senza nulla togliere a quanto scrivi, di sentenze della Cassazione, leggi, articoli, rendiconti, ecc... Ne ho letti allo sfinimento.

Ciò che mi dici è assolutamente corretto, ma lo sapevo già. Proprio per questo ritenevo di non dover pagare!

 

È stata approvata una gestione straordinaria di 20 mesi (non 12 come dev'essere il rendiconto ANNUALE Delle ordinarie): è lecito?

Chi mi chiede i soldi dice di sì perché si tratta di spese straordinarie ed evidentemente utilizza un criterio di competenza.

 

Secondo me è più corretto, anzi obbligatorio ragionando di anni (in corso e precedente) rendicontare con criterio di cassa: questo è il motivo per cui ho pagato solo PARTE DELLE SPESE.

 

Piú che spiegazioni di leggi e sentenze, quindi, chiedevo esperienze analoghe e pareri di chi possa aver gestito una situazione simile, poiché so di aver ragione, ma so altrettanto che per vie legali (post riforma) il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo, un avvocato per fare opposizione mi costa almeno 5/600 euro e non è da escludere che un giudice di pace qualsiasi decida alla fine che devo pagare, così da pagare anche le spese legali sostenute dal condominio rimettendoci almeno altri 2000 euro... oltre a grattacapi che mi eviterei volentieri.

[Tullio01]

Piú che spiegazioni di leggi e sentenze, quindi, chiedevo esperienze analoghe e pareri di chi possa aver gestito una situazione simile, poiché so di aver ragione, ma so altrettanto che per vie legali (post riforma) il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo, un avvocato per fare opposizione mi costa almeno 5/600 euro e non è da escludere che un giudice di pace qualsiasi decida alla fine che devo pagare, così da pagare anche le spese legali sostenute dal condominio rimettendoci almeno altri 2000 euro... oltre a grattacapi che mi eviterei volentieri.

Ti comprendo, ma per mia fortuna non ho esperienze del genere, chissà se qualche forumista ci è già passato in una situazione simile alla tua? Non ti posso rispondere e non resta che attendere.

 

Se l'amministratore non sentirà ragioni e procederà con il D.I. nei tuoi riguardi, non potrai far altro che opposizione entro 40 giorni dalla notifica.

 

Mi spiace ma di più non posso dirti.