#1 Inviato 14 Gennaio, 2014 Per favore , mi potete dire se i negozi in condominio , piano strada esterna, se devono pagare solo le spese straordinarie per il mantenimento funzionale dell'ascensore, oppure qualche altra spesa tipo collaudi di legge e/o altro, grazie
#2 Inviato 14 Gennaio, 2014 I condomini proprietari di unità immobiliari ubicate al piano terreno, se gli atti d’acquisto ed il regolamento contrattuale non dicono nulla di diverso, devono essere considerati comproprietari dell’ascensore ai sensi dell’art. 1117 c.c. e pertanto partecipare alle spese di manutenzione, anche se di fatto non lo utilizzano mai, com’è stato affermato dal Tribunale di Milano, infatti, l'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti (Trib. civ. Milano. sez. VIII, 16 marzo 1989) Lo stesso dicasi per i proprietari dei locali commerciali o comunque di abitazioni con ingresso indipendente ed esclusivo, secondo la giurisprudenza (cfr. App. Bologna, 1 aprile 1989), salvo diversa disposizione del regolamento condominiale. Non viene fatta distinzione di spesa, quindi partecipano a tutte le spese.
#3 Inviato 14 Gennaio, 2014 Scusa Kurt Cobain, solo chi usa l'ascensore partecipa a tutte le spese , ovvero anche a quelle di consumo giornaliero come la corrente e la piccola usura.
#4 Inviato 14 Gennaio, 2014 Scusa Kurt Cobain, solo chi usa l'ascensore partecipa a tutte le spese , ovvero anche a quelle di consumo giornaliero come la corrente e la piccola usura. Se il regolamento di condominio non opera alcuna distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria inerenti i beni di proprietà comune, la dizione “spese di esercizio e manutenzione dell’ascensore” deve ritenersi comprensiva sia delle prime che delle seconde (Trib. Catania, Sez. III, 23 febbraio 2006).
#5 Inviato 15 Gennaio, 2014 Se il regolamento di condominio non opera alcuna distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria inerenti i beni di proprietà comune, la dizione “spese di esercizio e manutenzione dell’ascensore” deve ritenersi comprensiva sia delle prime che delle seconde (Trib. Catania, Sez. III, 23 febbraio 2006). L'assemblea di condominio può deliberare in senso da esimere i proprietari dei piani terreni dal pagamento di ogni spesa che riguardi l'ascensore ? Anche straordinarie ?
#6 Inviato 15 Gennaio, 2014 L'assemblea di condominio può deliberare in senso da esimere i proprietari dei piani terreni dal pagamento di ogni spesa che riguardi l'ascensore ? Anche straordinarie ? Certo che può farlo, ma occorre l'unanimità.
#7 Inviato 15 Gennaio, 2014 scusate , se non c'è l'unanimità (difficile che ci sia) la legge come regola tali spese, credo che i condomini del piano terra e i negozi, dovrebbero concorrere alle spese straordinaria per la tenuta del bene , ovvero pezzi importanti come la sostituzione dell'argano motore ecc. le verifiche di legge.
#8 Inviato 15 Gennaio, 2014 scusate , se non c'è l'unanimità (difficile che ci sia) la legge come regola tali spese, credo che i condomini del piano terra e i negozi, dovrebbero concorrere alle spese straordinaria per la tenuta del bene , ovvero pezzi importanti come la sostituzione dell'argano motore ecc. le verifiche di legge. Certo che devono partecipare, sono esclusi se sono esclusi da titolo.
#9 Inviato 15 Gennaio, 2014 Scusa, piano terra e negozi partecipano SOLO alla spese starordinarie e non a quelle di consumo giornaliero che è a carico di chi usa abitualmente l'ascensore dal 1° all'ultimo piano.
#10 Inviato 15 Gennaio, 2014 nel mio condominio, per esempio, c'è una tabella ascensore che non assegna millesimi agli appartamenti ed al negozio del piano terra. la tabella ascensore viene usata per dividere il costo relativo all'uso (sostanzialmente la corrente elettrica), mentre le manutenzioni sono divise con la tabella di proprietà e quindi tra tutti...
#11 Inviato 15 Gennaio, 2014 La Cassazione si è più volte contraddetta, io propenderei per una via di mezzo e cioè effettuare una separazione fra spese ordinarie e spese straordinarie e ripartire le prime in proporzione all’uso, essendo strettamente collegate con il quotidiano utilizzo, escludendo dalla partecipazione tutte le unità immobiliari che per loro natura non usano in alcun modo il servizio (pianterreni e negozi); le seconde, invece, trattandosi di spese necessarie per il mantenimento in funzione di un bene comune all’intero stabile, andrebbero ripartite, fra tutti i partecipanti al condominio, compresi i proprietari dei pianterreni.
#12 Inviato 15 Gennaio, 2014 Caro Kurt , secondo me così dovrebble essere, come è sempre stato. Solo che oggi c'è molta confusione nella testa di chi ci dovrebbe dare certezze, e non lasciarci nel caos che aumenta sempre più.
#13 Inviato 15 Gennaio, 2014 Caro Kurt , secondo me così dovrebble essere, come è sempre stato. Solo che oggi c'è molta confusione nella testa di chi ci dovrebbe dare certezze, e non lasciarci nel caos che aumenta sempre più. Non c'è stata mai chiarezza su tale argomento, alla fine si applica il regolamento e basta.
#14 Inviato 16 Gennaio, 2014 kurt, quindi secondo te anche la manutenzione ordinaria va suddivisa in base all'uso (penso ai contratti di manutenzione, per esempio, ma anche alle piccole riparazioni più comuni), mentre solo la straordinaria (quindi riparazioni ingenti e/o rifacimenti, restauri...) divisa per proprietà?
#15 Inviato 16 Gennaio, 2014 kurt, quindi secondo te anche la manutenzione ordinaria va suddivisa in base all'uso (penso ai contratti di manutenzione, per esempio, ma anche alle piccole riparazioni più comuni), mentre solo la straordinaria (quindi riparazioni ingenti e/o rifacimenti, restauri...) divisa per proprietà? Secondo me non bisogna neanche fare distinzione tra ordinario e straordinario e cioè tutto ciò che è dovuto all'utilizzo, non deve essere addebitato al condomino, che non ha neanche l'uso potenziale dell'ascensore, quindi ciò che si va ad addebitare è poca roba.
#16 Inviato 16 Gennaio, 2014 Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo. Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Il proprietario di unità immobiliari sue al piano terreno o aventi accesso separato mediante scala in proprietà esclusiva, è tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale o degli ascensori comuni, limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in ragione del valore del piano o della porzione di piano: non è invece dovuta alcuna quota di quella parte di spese ripartite, in base alla medesima norma, in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo. Trib. civ. Monza, 12 novembre 1985. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- L'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti. Trib. civ. Milano. sez. VIII, 16marzo 1989 Il mio parere: L'art. 1124 non fa differenza tra manutenzione straordinaria ed ordinaria e quindi qualsiasi spesa di manutenzione, salvo regolamento contrattuale, va ripartita secondo l'art. 1124. Chi non usa l'ascensore (piani terra e negozi) parteciperà solo a metà della spesa (come da sentenza di Monza). Diverso è il riparto per le spese di USO o MIGLIOR GODIMENTO (pulizia ed energia elettrica): tali spese andranno ripartite con il criterio del 2° comma art. 1123 (in proporzione all'uso) e quindi esclusivamente in proporzione all'uso; chi non ha l'uso (piani terra e negozi) non paga. La sentenza qui di seguito, pur se riguardante la pulizia scale, si riferisce alle spese di USO che per analogia possono essere applicate all'ascensore. In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c. Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657
#17 Inviato 17 Gennaio, 2014 Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo.Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Il proprietario di unità immobiliari sue al piano terreno o aventi accesso separato mediante scala in proprietà esclusiva, è tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale o degli ascensori comuni, limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in ragione del valore del piano o della porzione di piano: non è invece dovuta alcuna quota di quella parte di spese ripartite, in base alla medesima norma, in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo. Trib. civ. Monza, 12 novembre 1985. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- L'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti. Trib. civ. Milano. sez. VIII, 16marzo 1989 Il mio parere: L'art. 1124 non fa differenza tra manutenzione straordinaria ed ordinaria e quindi qualsiasi spesa di manutenzione, salvo regolamento contrattuale, va ripartita secondo l'art. 1124. Chi non usa l'ascensore (piani terra e negozi) parteciperà solo a metà della spesa (come da sentenza di Monza). Diverso è il riparto per le spese di USO o MIGLIOR GODIMENTO (pulizia ed energia elettrica): tali spese andranno ripartite con il criterio del 2° comma art. 1123 (in proporzione all'uso) e quindi esclusivamente in proporzione all'uso; chi non ha l'uso (piani terra e negozi) non paga. La sentenza qui di seguito, pur se riguardante la pulizia scale, si riferisce alle spese di USO che per analogia possono essere applicate all'ascensore. In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c. Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657 Bene e chi non ha neanche l'uso potenziale? Il principio della proporzionalità fra spese e uso di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c., secondo cui le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne, comporta che, qualora la possibilità dell'uso sia esclusa, con riguardo alla destinazione delle quote immobiliari di proprietà esclusiva, per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, debba essere escluso anche l'onere, in capo al condomino stesso, di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio. È questo il caso dei proprietari di negozi che la Cassazione (sentenza n. 5179 del 29/4/1992) ha esonerato dalle spese relative ai servizi di giardinaggio, piscina e portineria, cui non avevano accesso. Che ne pensi?
#18 Inviato 17 Gennaio, 2014 Bene e chi non ha neanche l'uso potenziale? Il principio della proporzionalità fra spese e uso di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c., secondo cui le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne, comporta che, qualora la possibilità dell'uso sia esclusa, con riguardo alla destinazione delle quote immobiliari di proprietà esclusiva, per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, debba essere escluso anche l'onere, in capo al condomino stesso, di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio. È questo il caso dei proprietari di negozi che la Cassazione (sentenza n. 5179 del 29/4/1992) ha esonerato dalle spese relative ai servizi di giardinaggio, piscina e portineria, cui non avevano accesso. Che ne pensi? Penso che la sentenza di Cassazione che hai postato è perfettamente in linea con quanto ho espresso perchè è riferita a chi è impossibilitato all'USO: Chi non ha l'uso deve essere escluso dalle spese di tale servizio (USO) e pagherà solo le spese di manutenzione e conservazione secondo il criterio legale. I piani terra ed i negozi che non hanno l'uso nemmeno potenziale saranno esclusi dalle spese di USO che sono la pulizia e forza motrice ascensore.
#19 Inviato 17 Gennaio, 2014 Penso che la sentenza di Cassazione che hai postato è perfettamente in linea con quanto ho espresso perchè è riferita a chi è impossibilitato all'USO:Chi non ha l'uso deve essere escluso dalle spese di tale servizio (USO) e pagherà solo le spese di manutenzione e conservazione secondo il criterio legale. I piani terra ed i negozi che non hanno l'uso nemmeno potenziale saranno esclusi dalle spese di USO che sono la pulizia e forza motrice ascensore. E quindi le spese dovute all'usura? Io ritengo siano da escludersi.
#20 Inviato 17 Gennaio, 2014 E quindi le spese dovute all'usura? Io ritengo siano da escludersi. Per quanto riguarda manutenzione e sostituzione l'art. 1124 prevede appunto metà della spesa per millesimi di proprietà per il semplice fatto di essere PROPRIETARIO e metà della spesa in proporzione all'uso. Chi non ha l'uso partecipa solo a quella parte della spesa spettante in qualità di proprietario. Immagina il proprietario di un negozio che da titolo è comproprietario dell'ascensore che viene sostituita totalmente. Converrai che se un'ascensore non fosse MAI usata durerebbe in eterno. Il proprietario del negozio continuerebbe a mantenere il titolo di proprietà anche del nuovo ascensore senza partecipare alla spesa oppure potrebbe rinunciare al diritto di proprietà del nuovo ascensore rinunciando a partecipare alla spesa? La semplice risposta è che pur non essendo mai entrato nell'ascensore partecipa a metà della spesa con i suoi millesimi di proprietà come da art. 1124 semplicemente perchè è comproprietario.
#21 Inviato 17 Gennaio, 2014 Per quanto riguarda manutenzione e sostituzione l'art. 1124 prevede appunto metà della spesa per millesimi di proprietà per il semplice fatto di essere PROPRIETARIO e metà della spesa in proporzione all'uso. Chi non ha l'uso partecipa solo a quella parte della spesa spettante in qualità di proprietario. Immagina il proprietario di un negozio che da titolo è comproprietario dell'ascensore che viene sostituita totalmente. Converrai che se un'ascensore non fosse MAI usata durerebbe in eterno. Il proprietario del negozio continuerebbe a mantenere il titolo di proprietà anche del nuovo ascensore senza partecipare alla spesa oppure potrebbe rinunciare al diritto di proprietà del nuovo ascensore rinunciando a partecipare alla spesa? La semplice risposta è che pur non essendo mai entrato nell'ascensore partecipa a metà della spesa con i suoi millesimi di proprietà come da art. 1124 semplicemente perchè è comproprietario. Condivido.
