Riparto espurgo quando sono convogliate in fogna anche acque bianche pompa sommersa

[Primo Piano]

Ho consultato più volte le varie sentenze in materia e letto vari articoli e topic di questo forum, ma non ho comunque raggiunto una risposta coerente.

Cass. civ. sez. II, 18 novembre 1987, n. 8484 ritiene che siano esclusi dal riparto relativo alla manutenzione della fogna i locali sforniti di impianti igienici. A parte che questa sentenza è poi contraddetta da Corte d'Appello Napoli, Sez. II Civile, Sentenza del 4 marzo 2011, n. 721 (che ha minore valore e vale comunque per sé, lo so, ma chissà se poi è finita in Cassazione), più che la manutenzione straordinaria a me interessa quella ordinaria ossia l'espurgo della fognatura.

Il mio caso è il seguente: pozzetti di scarico acque nere (e anche di pluviali) in uno dei quali confluiscono anche le acque bianche di scarico della pompa sommersa di un piano interrato. Tutti i locali al piano interrato sono ovviamente sforniti di impianti igienici, quindi non dovrebbero partecipare alle spese di espurgo, tuttavia c'è questo elemento dell'immissione delle acque della pompa sommersa; ovviamente ciò accade solo nei periodi piovosi e quando sale il livello dell'acqua.

Inizialmente avevo ritenuto che essi dovessero partecipare perché comunque usano della fognatura, ma mi sono state poste le seguenti obiezioni, che ritengo valide: gli espurghi (4-5 durante l'anno e anche in periodi in cui non vi sono piogge) sono dovuti al sistema fognario non del tutto efficiente e sono resi necessari ovviamente dallo scarico dei bagni; le acque bianche, quando vengono immesse, favoriscono semmai il deflusso delle acque nere.

In un caso del genere sarei propenso ad attribuire le spese ordinarie (espurghi) solo a chi è fornito di impianti igienici e un'eventuale manutenzione straordinaria o rifacimento dell'impianto fognario a tutti i condomini che lo utilizzano (perché ve ne sono anche altri che utilizzano altri canali fognari).

Tuttavia dalle sentenze mi pare di capire che sia le spese di uso che di conservazione del bene sono a carico di chi usa la fognatura.

Ecco la mia perplessità sta proprio in questo: c'è un uso notevolmente diverso dell'impianto fognario, di questo non si dovrebbe ragionevolmente tener conto? Non vi è alcuna sentenza che regoli questo genere di situazioni che non mi paiono infrequenti (acque bianche che a livello di strada confluiscono insieme alle nere nella fogna comune).

In alcuni topic leggevo di proposte di suddividere le spese, nel caso di immissioni di pluviali e quando debba rifarsi la fognatura, al 25% e 75%, ma per fare ciò mi pare sia comunque necessario l'accordo fra tutti i condomini. Il mio caso poi è diverso, non si tratta tanto delle pluviali, ma di un intero piano interrato con numerosi depositi, che hanno quest'unico uso della fognatura che ho descritto. E più che le spese di rifacimento (per le quali userei comunque la tab. A), mi interessavano quelle di uso.

Chi può darmi migliori indicazioni?

[camillo50]

ciao

 

perchè non risolvi tutto radicalmente. Sul pozzetto comune, confluiscono le acque bianche sollevate dalla pompa. Scollega tale tubazione e falla confluire direttamente, considerato che non hai bisogno di un tubo di grosse dimensioni. Le rimanenti acque meteoriche del condominio, come vengono smaltite ?

[Primo Piano]

Grazie dell'intervento. Purtroppo non è così semplice. Si tratta di una linea di pozzetti uno poco distante dall'altro sul marciapiede (che poi confluiscono in un pozzetto centrale più grande su strada). Nel primo dei pozzetti si immette anche tale tubazione delle acque bianche, ma è distante alcuni metri dal pozzetto centrale e non è pensabile fare scavi solo per allungarvi il tubo, perché di questo si tratterebbe. Inoltre quando si fa lo spurgo lo si effettua di solito anche sul pozzetto centrale.

Altre soluzioni?

[Giovanni Inga]

La spesa va ripartita tra tutti coloro che utilizzano l'impianto a prescindere dal maggiore/minore uso. Una diversa ripartizione, andando in deroga, deve essere deliberata dall'assemblea che stabilirà, eventualmente, quale percentuale applicare.

L'articolo è il 1123 c.c. III comma

[Primo Piano]

Grazie Giovanni, in effetti per legge la procedura è quella, se non vi sono già sentenze di cassazione sul punto che potrebbero essere adottate come precedente, e non sono riuscito a trovarne.

Mi confermi che la deroga va deliberata all'unanimità?

[Giovanni Inga]

Qualsiasi deroga a quanto previsto per legge, nei casi previsti, deve essere approvata all'unanimità (1000/1000).

[Primo Piano]

E dunque non avverrà mai, considerato il numero di condomini.

Grazie comunque.

[Primo Piano]

Buongiorno Giovanni,

mi stavo chiedendo: in quali ipotesi si applica il c.2 dell'art.1123? Poiché si fa riferimento all'"uso che ciascuno può fare", dovrebbe applicarsi questo comma per gli usi più o meno intensi di un bene.

Se però non c'è una tabella millesimale apposita (in questo caso una tabella per la manutenzione fogna) che contenga i valori corrispondenti a tali usi, questo comma resta lettera morta?

[Giovanni Inga]

Il II° comma si riferisce all'applicazione delle tabelle millesimali che, appunto, esprimono il valore proporzionale che ciascuna u.i. rappresenta in riferimento al valore complessivo dell'edificio.

In altre parole, ciascun condòmino partecipa alla spesa in proporzione ai suoi millesimi.

La spesa per la fognatura si ripartisce con tabella proprietari; se non c'è la tabella, l'assemblea può scegliere un criterio temporaneo di ripartizione salvo conguaglio a credito/debito quando la tabella sarà approvata.