#1 Inviato 3 Novembre, 2014 Buongiorno. La mia domanda è la seguente: Il mio condominio è composto da 5 unità immobiliare tutte con entrata indipendente, 3 poste al piano terra e 2 al primo piano. Due appartamenti del piano di sotto hanno delle infiltrazione d'acqua nel bagno in quanto i bagni dei due appartamenti sono sotto al vano scale e ballatoio che porta al piano di sopra. Il quinto appartamento è completamente indipendente ed usa le scale e ballatoio solo nel caso in cui va sul tetto. Vorrei sapere le spese di ristrutturazione delle scale e ballatoio(che sono utilizzate dai proprietari del primo piano e come sotto tetto dei due appartamenti posti al piano terra) come devono essere ripartite?
#2 Inviato 3 Novembre, 2014 In base al disposto del c.c. (art. 1117), le scale sono parti comuni e lo stesso dicasi per i ballatoi in quanto necessari alla conformazione/struttura delle scale stesse. Da ciò che descrivi tutti, più o meno, utilizzano le scale e il ballatoio;ripartirei le spese secondo l'art. 1124 c.c. Art. 1124 c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
#3 Inviato 3 Novembre, 2014 Innanzi tutto bisogna capire se l'infiltrazione sia causata da una perdita dal tubo condominiale o invece derivi dal tubo che comunica con il singolo appartamento, pertanto inizi dopo la diramazione con il singolo appartamento. Art 1117 Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio) Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Nel caso in cui sia di responsabilità condominiale le spese sostenute per la ristrutturazione vanno ripartite in base agli art 1123 comma 3 e art. 1124. Art. 1123 (Ripartizione delle spese) Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Questo si applica nel caso in cui ci siano persone che non traggano utilità dall'utilizzo delle scale, pertanto non li utilizzino. (Es: immobile con due corpi di scale A e B se abito nel corpo A non andrò a pagare le spese attinenti alle scale B in quanto non ne traggo alcuna utilità) Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale) Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
#4 Inviato 3 Novembre, 2014 grazie per la risposta. le scale e il ballatoio per accedere agli appartamenti superiori sono all'aperto si tratta di un edificio costruito intorno agli anni 60. Ristruttuturato circa 14 anni fa completamente , l'infiltrazione è dovuta alle piogge durante gli anni e sicuramente al distacco da qualche parte della guaina, ma di preciso non si sa dove e gli appartamenti posti al piano di sotto della scala e ballatoio sono con i soffitti e i muri con muffa e non solo(distacco delle mattonelle). Vorrei capire, ma gli appartamenti di sotto che usano le scale e ballatoio come soffitto non dovrebbero pagare come quelli di sopra che utilizzano scale e ballatoio per il passaggio?
#5 Inviato 3 Novembre, 2014 La spesa si ripartisce: la metà usando le tabelle millesimali di proprietà, la restante metà usando la tabella scale, tranne l'androne che si ripartisci solo con la tabella di proprietà. Spero di essere stato molto conciso e chiaro su ciò che ti serve.
#6 Inviato 3 Novembre, 2014 Essendo esterne e dato che l'infiltrazione non deriva da perdite nell'impianto idrico la ripartizione delle spese va fatta come cita l'art 1124.
#7 Inviato 3 Novembre, 2014 Che è quello che gli ho detto io..tranne l'androne che è sempre comune a tutti e non si usa la tabella scale.
