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MOKI2507

Responsabilita' dell'amministratore

Salve, da gennaio ho preso in locazione un appartamento in uno stabile in cui sono presenti 5 appartamenti: 4 sono abitati dai proprietari e io sono l'unico inquilino. Nell'androne delle scale è presente una porta che dà accesso ad una stanza, e questa stanza è di proprietà di una persona che non abita nel condominio. Questa persona ha affittato (non si sa se con regolare contratto o meno) la stanza ad un signore, il quale ripone secchi di vernice, scale, sanitari, materiale elettrico, trapani, e pneumatici. Tengo a precisare che la pulizia delle scale ce la gestiamo noi, turnandoci di settimana in settimana. Ebbene, il signore che ha in affitto questa stanza non pulisce mai le scale (ed è quello che sporca maggiormente) e oltretutto accede alla stanza per il carico/scarico della merce in orari del primo pomeriggio dalle 13,30 alle 14 e la sera dalle 21 in poi (tengo a precisare che non sempre è lui in persona ad accedere, ma le persone che accedono sono diverse...forse suoi dipendenti). Premetto che nel prospetto della ripartizione delle spese condominiali, il nome di questa persona non figura, ma figura solo quello del proprietario di detta stanza. Ho fatto presente il tutto all'amministratore il quale mi ha risposto quanto segue:

- il nome dell'affittuario non compare perchè è il proprietario a saldare tutte le spese condominiali anche quelle relative al suo inquilino

- lo stoccaggio di materiale elettrico, vernici e pneumatici non è ritenuto pericoloso al fine di incendio

- lui (l'amministratore) non può per nessun motivo sindacare sul fatto che il proprietario abbia legalizzato con regolare contratto di affitto, la stanza.

Ora sono a chiedervi se le risposte fornite dall'amministratore sono da ritenersi esaustive oppure sta solo affermando delle stupidaggini.-

Si può ritenere responsabile l'amministratore nel caso in cui si incendi qualcosa nella stanza? Come mai tutte queste persone che accedono alla stanza, hanno il telecomando per l'accesso al passo carrabile per entrare con l'auto e i furgoni e anche la chiave per l'accesso al cancelletto pedonale e al portone di casa? Chi sono queste persone?

Grazie per le risposte

Per quanto riguarda la pulizia delle scale, questa può essere effettuata volontariamente e senza nessun compenso, per cui il tipo che ha affittato la stanza non è obbligato, e per dire la verità nessuno lo è.

Per il resto sono d'accordo con le risposte fornite dall'amministratore, lui nelle parti private non ha nessun potere di intervenire, se tu hai timore di qualche incendio, puoi effettuare una segnalazione/esposto ai Vigili del Fuoco

Troppo spesso all'amministratore viene chiesto di essere uno sceriffo, "purtroppo" questo non è possibile, visto che l'amministratore nelle parti di proprietà privata non ha nessun potere. Come già anticipato da Tullio se ritieni che ci siano dei materiali pericolosi stoccati o il via vai di persone estranee al condominio devi rivolgerti tu ai vigile del fuoco e ai vigili urbani per fare un esposto.

Ringrazio tutti per le risposte che mi avete fornito. Quindi è normale che questo "presunto inquilino" non compaia nel resoconto delle spese condominiali come compaio io visto che sono affittuaria?

Ringrazio tutti per le risposte che mi avete fornito. Quindi è normale che questo "presunto inquilino" non compaia nel resoconto delle spese condominiali come compaio io visto che sono affittuaria?
Scusa ma l'inquilino non compare nel Rendiconto a Consuntivo, nel rendiconto deve comparire il proprietario è lui il condomino mica l'inquilino.

L'inquilino compare solo nell'anagrafe condominiale come previsto dall'art. 1130 cc,

 

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare ...

L'amministratore ha cura delle parti comuni, non di quelle private.

Al massimo, per semplice cortesia, può chiedere di fare maggiori attenzione ai materiali custoditi.

 

Ma è una semplice cortesia e non è vincolante per il proprietario.

Nel bilancio potrebbe risultare l'inquilino, a seconda di come viene fatto il prospetto. Ma l'unico referente dinanzi al condominio è il proprietario.

 

Io ti invito comunque a scrivere tu stesso al proprietario. Con cortesia e vedi cosa ti risponde.

 

Cordiali saluti.

Come mai allora il mio nome compare nel rendiconto a consuntivo benchè pure io sia inquilina??

Come mai allora il mio nome compare nel rendiconto a consuntivo benchè pure io sia inquilina??
Non posso saperlo, chiedi all'amministratore, comunque nel caso tu fossi morosa e non paghi le spese condominiali, l'amministratore anche se compari nel rendiconto non può agire nei tuoi confronti, ma dovrà farlo il tuo locatore;

 

In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore. L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione. (Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781)

- a) il nome dell'affittuario non compare perchè è il proprietario a saldare tutte le spese condominiali anche quelle relative al suo inquilino

- b) lo stoccaggio di materiale elettrico, vernici e pneumatici non è ritenuto pericoloso al fine di incendio

- c) lui (l'amministratore) non può per nessun motivo sindacare sul fatto che il proprietario abbia legalizzato con regolare contratto di affitto, la stanza.

 

d) Si può ritenere responsabile l'amministratore nel caso in cui si incendi qualcosa nella stanza?

e) Come mai tutte queste persone che accedono alla stanza, hanno il telecomando per l'accesso al passo carrabile per entrare con l'auto e i furgoni e anche la chiave per l'accesso al cancelletto pedonale e al portone di casa? Chi sono queste persone?

a) Non è necessario a prescindere il nome dell'affittuario, anzi è vero il contrario: può non comparire, perché è ritenuto sufficiente il nominativo del proprietario.

b) Risposta discutibile, ma l'amministratore comunque non ha competenza ed obblighi in proprietà privata.

c) Esatto.

d) No; il responsabile a cui rapportarsi ed anche lamentarsi pure ora è il condòmino-proprietario.

e) Altro chiarimento da richiedere nuovamente al condomino-proprietartio (o in subordine al conduttore).

L'uso del locale come deposito materiali prefigura una attività d'impresa.

Tale attività è compatibile in un edificio ad uso residenziale, considerato anche l'accesso di dipendenti ed il parcheggio di mezzi di trasporto ingombranti in una area comune ?

 

Il furgone impedisce il libero transito di pedoni e l'ingresso/uscita/parcheggio delle altre auto ?

Se la risposta è SI, si può iniziare da questa lesione del diritto di entrare uscire indisturbati nella propria abitazione a piedi o con l'auto.

Una segnalazione alle autorità con foto non sarebbe fuori luogo, restando sui dati certi, nell'ambito della collaborazione cittadino - forze dell'ordine.

 

Se il locale è un deposito materiali e non contiene quantità elevate di legno, cavi elettrici, vernici, liquidi infiammabili, gas combustibili, ecc. è necessario che l'impianto elettrico, la ventilazione del locale, l'igiene del locale e tutto il resto risponda alle caratteristiche dei luoghi di lavoro.

Non ci devono essere esalazioni ne odori di sostanze nocive e ci vuole una pulizia adeguata per evitare proliferazione di insetti, blatte, formiche, ecc. che poi uscendo da quella proprietà invadono gli spazi comuni e non.

Questione delicata e lamentele comprensibili. Non entro nel merito che hanno già affrontato altri in maniera piuttosto esaustiva. Hai comunque la facoltà di farti dare i riferimenti del proprietario di quel locale dall'amministratore, è un tuo diritto, e contattare il condòmino per esporre il problema in maniera costruttiva.

Sul fatto che l'amministratore invii a te, non lo hai specificato ma suppongo sia così, le rate condominiali, è un "favore" che sta facendo al condòmino proprietario, che sarebbe tenuto a sostenere le spese direttamente, facendosele rimborsare direttamente dal conduttore/inquilino entro due mesi e comunque ln base al contratto che avete stipulato e di cui l'amministratore non è tenuto a consocerne i dettagli.

Anche sulle pulizie l'amministratore sta chiudendo un occhio. Il fatto che vengano fatte a turno dai condòmini proprietari è molto "pericoloso" ma ahimè usuale. Se infatti succedesse qualche incidente potrebbe andarci di mezzo anche penalmente.

Ringrazio per la risposta esaustiva...Siccome anche io partecipo alla pulizia delle scale, come potrei tutelarmi in caso di incidente per non essere penalmente coinvolta?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Questione delicata e lamentele comprensibili. Non entro nel merito che hanno già affrontato altri in maniera piuttosto esaustiva. Hai comunque la facoltà di farti dare i riferimenti del proprietario di quel locale dall'amministratore, è un tuo diritto, e contattare il condòmino per esporre il problema in maniera costruttiva.

Sul fatto che l'amministratore invii a te, non lo hai specificato ma suppongo sia così, le rate condominiali, è un "favore" che sta facendo al condòmino proprietario, che sarebbe tenuto a sostenere le spese direttamente, facendosele rimborsare direttamente dal conduttore/inquilino entro due mesi e comunque ln base al contratto che avete stipulato e di cui l'amministratore non è tenuto a consocerne i dettagli.

Anche sulle pulizie l'amministratore sta chiudendo un occhio. Il fatto che vengano fatte a turno dai condòmini proprietari è molto "pericoloso" ma ahimè usuale. Se infatti succedesse qualche incidente potrebbe andarci di mezzo anche penalmente.

Ringrazio per la risposta esaustiva...Siccome anche io partecipo alla pulizia delle scale, come potrei tutelarmi in caso di incidente per non essere penalmente coinvolta?

L'uso del locale come deposito materiali prefigura una attività d'impresa.

Tale attività è compatibile in un edificio ad uso residenziale, considerato anche l'accesso di dipendenti ed il parcheggio di mezzi di trasporto ingombranti in una area comune ?

 

Il furgone impedisce il libero transito di pedoni e l'ingresso/uscita/parcheggio delle altre auto ?

Se la risposta è SI, si può iniziare da questa lesione del diritto di entrare uscire indisturbati nella propria abitazione a piedi o con l'auto.

Una segnalazione alle autorità con foto non sarebbe fuori luogo, restando sui dati certi, nell'ambito della collaborazione cittadino - forze dell'ordine.

 

Se il locale è un deposito materiali e non contiene quantità elevate di legno, cavi elettrici, vernici, liquidi infiammabili, gas combustibili, ecc. è necessario che l'impianto elettrico, la ventilazione del locale, l'igiene del locale e tutto il resto risponda alle caratteristiche dei luoghi di lavoro.

Non ci devono essere esalazioni ne odori di sostanze nocive e ci vuole una pulizia adeguata per evitare proliferazione di insetti, blatte, formiche, ecc. che poi uscendo da quella proprietà invadono gli spazi comuni e non.

Purtroppo non sono a conoscenza del livello di sicurezza dell'impianto elettrico e penso che da quello che vedo, non vi siano prese di ventilazione per il locale, la porta di accesso è una normalissima porta in legno e non sicuramente di quelle a norma in caso di incendio! In otto mesi che abito qui, colui che usa la stanza (non si sa a che titolo visto che come ribadito non compare nei resoconti dell'amministratore) non ha mai eseguito pulizie ne nella sua stanza ne nel tragitto che lui "sporca" dalla porta d'ingresso del condominio alla sua stanza.

Preciso inoltre che nel condominio non sono presenti estintori perchè non obbligatorio per legge ...

Ahimè non esiste alcun modo per tutelarsi. La soluzione sarebbe quella di affidare il compito di pulizia ad una azienda esterna e non esito a pensare che la spesa sarebbe irrisoria visto che mi sembra di capire che la palazzina sia di piccole dimensioni.

 

L'alternativa è fare una polizza assicurativa condominiale per R.C. verso terzi che copra eventuali incidenti (non quella sul fabbricato che normalmente non prevede coperture di questo tipo) riferibili all'attività di cui sopra.

 

Giusto perchè è il mio mestiere voglio fare un esempio di ciò che potrebbe accadere (e che in alcuni casi è accaduto) per far capire meglio i termini del problema:

 

Un condòmino passa lo straccio sulle scale, un terzo (condòmino o esterno) cade e batte la testa: la prima domanda che chiunque si pone è a quale titolo il condòmino stesse facendo quell'attività. Era stato autorizzato? L'amministratore lo sapeva? C'è una delibera assembleare che approvi le pulizie in carico ai condòmini e senza alcun compenso? Già, perchè in caso di controllo e in assenza di apposita delibera si potrebbe anche profilare un problema con l'ispettorato del lavoro. Chi paga eventuali danni, civili e/o penali in caso di lesioni gravi?

 

Sia ben chiaro, non accade mai nulla, ma se ciò non fosse è proprio in quel caso che nascono i problemi. Personalmente tremerei se accadesse.

 

Per ciò che concerne il locale dell'androne, il condòmino proprietario dovrebbe comunque diffidare il conduttore dal sistemare all'interno della stanza sostanze infiammabili (le vernici lo sono e pure altamente infiammabili) per tutelarsi (almeno un minimo) dalle eventuali conseguenze.

Ringrazio per la risposta esaustiva...Siccome anche io partecipo alla pulizia delle scale, come potrei tutelarmi in caso di incidente per non essere penalmente coinvolta?

 

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Ringrazio per la risposta esaustiva...Siccome anche io partecipo alla pulizia delle scale, come potrei tutelarmi in caso di incidente per non essere penalmente coinvolta?

esiste un unico modo per tutelarsi penalmente , non mettere in atto comportamenti che per colpa o per dolo si possono configurare come reati .

Ahimè non esiste alcun modo per tutelarsi. La soluzione sarebbe quella di affidare il compito di pulizia ad una azienda esterna e non esito a pensare che la spesa sarebbe irrisoria visto che mi sembra di capire che la palazzina sia di piccole dimensioni.

 

L'alternativa è fare una polizza assicurativa condominiale per R.C. verso terzi che copra eventuali incidenti (non quella sul fabbricato che normalmente non prevede coperture di questo tipo) riferibili all'attività di cui sopra.

 

Giusto perchè è il mio mestiere voglio fare un esempio di ciò che potrebbe accadere (e che in alcuni casi è accaduto) per far capire meglio i termini del problema:

 

Un condòmino passa lo straccio sulle scale, un terzo (condòmino o esterno) cade e batte la testa: la prima domanda che chiunque si pone è a quale titolo il condòmino stesse facendo quell'attività. Era stato autorizzato? L'amministratore lo sapeva? C'è una delibera assembleare che approvi le pulizie in carico ai condòmini e senza alcun compenso? Già, perchè in caso di controllo e in assenza di apposita delibera si potrebbe anche profilare un problema con l'ispettorato del lavoro. Chi paga eventuali danni, civili e/o penali in caso di lesioni gravi?

 

Sia ben chiaro, non accade mai nulla, ma se ciò non fosse è proprio in quel caso che nascono i problemi. Personalmente tremerei se accadesse.

 

Per ciò che concerne il locale dell'androne, il condòmino proprietario dovrebbe comunque diffidare il conduttore dal sistemare all'interno della stanza sostanze infiammabili (le vernici lo sono e pure altamente infiammabili) per tutelarsi (almeno un minimo) dalle eventuali conseguenze.

un 'assemblea mai e poi mai deve affidare la pulizia delle scale ai condomini ovvero l'assemblea non deve decidere nulla sull'autogestione delle pulizie ,i condomini se vogliono potranno decidere liberamente di pulire le scale e le altre parti comuni senza che cio venga deliberato in assemblea . ossia l'assemblea non deve approvare l'autogestione delle pulizie .

buonasera peppe, si tratta di un problema che si presenta spesso, soprattutto nei piccoli condomini orizzontali, con scale che servono due o al massimo quattro unità immobiliari. L'assemblea è naturalmente libera di decidere di non affidare il servizio di pulizie ad una azienda esterna e di provvedere a turno e senza compensi. Altrimenti come risolvi? Non deliberando alcun servizio di pulizia è ovvio che i condòmini ci debbano pensare in maniera alternativa, ma in questo caso va, a mio giudizio, indicata la scelta. Se non indichi nulla e accade qualcosa non puoi sobbarcarti la responsabilità "di non aver provveduto ad erogare un servizio lasciando libero arbitrio ai condòmini".

Sarei curioso di sapere cosa ne pensano gli altri e che soluzione adotterebbero.

L'amministratore non può imporre nulla ma ha il dovere di informare i condòmini in assemblea dei rischi a cui si può andare incontro decidendo di provvedere autonomamente alle pulizie.

Quindi egli propone dei preventivi di imprese certificate e si rimette all'assemblea, verbalizzando tutto, le informazioni, le proposte di preventivo e la delibera conclusiva.

 

Ognuno è responsabile delle proprie azioni ed è meglio riportare tutto nero su bianco, d'altronde difficilmente si può credere che l'amministratore non sappia che i condòmini provvedono autonomamente alle pulizie ma con il verbale egli può provare d'aver informato i condòmini dei rischi connessi.

buonasera peppe, si tratta di un problema che si presenta spesso, soprattutto nei piccoli condomini orizzontali, con scale che servono due o al massimo quattro unità immobiliari. L'assemblea è naturalmente libera di decidere di non affidare il servizio di pulizie ad una azienda esterna e di provvedere a turno e senza compensi. Altrimenti come risolvi? Non deliberando alcun servizio di pulizia è ovvio che i condòmini ci debbano pensare in maniera alternativa, ma in questo caso va, a mio giudizio, indicata la scelta. Se non indichi nulla e accade qualcosa non puoi sobbarcarti la responsabilità "di non aver provveduto ad erogare un servizio lasciando libero arbitrio ai condòmini".

Sarei curioso di sapere cosa ne pensano gli altri e che soluzione adotterebbero.

l'assemblea appunto puo' deliberare solo in merito se affidare o meno la pulizia a ditta abilitata oppure potra ' deliberare di assumere un dipendente ,mai dovra' decidere in merito a pulizia in autogestione dei condomini . l'autogestione non deve essere presa dall'assemblea ma liberamente e autonomamente dai condomini .

ovvero i singoli condomini sono liberi di pulire una loro proprieta' (e si assumono personalmente le relative responsabilita' delle loro azioni ) ma l'assemblea ossia il condominio non puo' incaricare i condomini di pulire le scale (si configurebbe a carico del condominio le responsabilita' prorie di un datore di lavoro ).

una cosa e' che uno o piu' condomini decidano autonomamente e liberamente di pulire ,altra cosa se e' l'assemblea ossia il condominio che incarica uno o piu' condomini a pulire .

nel primo caso ogni singolo condomino si assume le responsabilita' delle proprie azioni (ossia agiscono a loro rischio e pericolo ),nel secondo caso e' il condominio che si assume le responsabilita' del caso (il rischio e pericolo e' a carico del condominio )

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