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giodix

Minicondominio

Un mini condominio ha tre proprietari due fratelli e la loro zia, è composto da tre piani, il piano rialzato è composto da due immobili commerciali, un bar di proprietà dei fratelli locato e l’altro vuoto da alcuni anni per ritiro dall’attività commerciale (salumeria) di proprietà della zia e privo di riscaldamento. Il primo e secondo piano composto da immobili abitativi di proprietà dei fratelli .E’ stato chiesto e ottenuto codice fiscale del mini condominio per lavori su parti comuni consistenti nel risanamento di due infiltrazioni di acqua sulla parete sud-ovest, una dovuta a rottura di un tubo di riscaldamento tra il primo e secondo piano e l’altra da rottura della guaina impermeabile lato strada privata che provoca umidità nella cantina del bar posta sotto il piano stradale.

L'immobile della zia è dalla parte opposta a nord . Nella riunione di condominio che ha deliberato i lavori la zia ha chiesto di non pagare le spese in base all'art. 1123 seconda parte, i fratelli hanno aderito alla richiesta e all'unanimità hanno deciso che pagheranno tutto l'intervento. La domanda è questa: la procedura è giusta anche in virtù del fatto che la norma contenuta nell'art. 1123 del codice civile ha carattere dispositivo. Ciò vuol dire che essa trova applicazione laddove le parti non abbiamo diversamente stabilito. In questo modo si dà l'opportunità ai partecipanti al condominio di decidere in piena autonomia i criteri di ripartizione delle spese più equi nella loro situazione.

Grazie per chi vorrà rispondermi

g.d.f.

Se c'è unanimità la delibera e le ripartizioni sono valide ed efficaci, lo scrive proprio l'art. 1123 al 1° comma cc, ma è valido per tutti tre i commi;

 

cc Art. 1123. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione

Per cui i due fratelli che hanno accettato spesa a loro completo carico, dovranno tutte le spese, anche per la parte competente la zia.

Grazie per la risposta. il mio dubbio era l'Agenzia delle Entrate che in caso di verifica potrebbe insistere sull'applicazione della circ 11E del 21/05/2014 pag. 20 dove si evidenzia che ( secondo la loro interpretazione) la suddivisione delle spese è fatta solo in base ai millesimi. D'altronde quando si leggono le circolari c'è il contrario di tutto e vorrei essere sicuro di quello che faccio perché la somma in gioco è di diverse migliaia di €

Grazie comunque

g.d.f.

Cosa c'entra l'ADE con i rapporti interni del condominio ovvero con la ripartizione delle spese condominiali ?

Grazie per la risposta. il mio dubbio era l'Agenzia delle Entrate che in caso di verifica potrebbe insistere sull'applicazione della circ 11E del 21/05/2014 pag. 20 dove si evidenzia che ( secondo la loro interpretazione) la suddivisione delle spese è fatta solo in base ai millesimi. D'altronde quando si leggono le circolari c'è il contrario di tutto e vorrei essere sicuro di quello che faccio perché la somma in gioco è di diverse migliaia di €

Grazie comunque

g.d.f.

Non sono un fiscalista, ma l'AdE non si interessa come sono ripartite le spese, visto che il Codice Civile lo permette.

Difatti conta ciò che prevede il codice civile e non certo un circolare .

Perché allora l'ADE si preoccupa di regolare con circolari e altro i rapporti in un minicondominio, poteva benissimo dire arrangiatevi tra voi a me interessa che sui bonifici sia fatta la trattenuta da parte della banca o poste e che ci siano fatture che provano che il lavoro sia stato fatto.

Ciao e buon ferragosto

g.d.f.

Questo non lo so ma le circolari non sono leggi . E le circolari sicuramente non comandano a casa mia .

E comunque la circolare rimanda proprio all' art. 1123 per quanto riguarda le ripartizioni delle spese .

Grazie per la risposta. il mio dubbio era l'Agenzia delle Entrate che in caso di verifica potrebbe insistere sull'applicazione della circ 11E del 21/05/2014 pag. 20 dove si evidenzia che ( secondo la loro interpretazione) la suddivisione delle spese è fatta solo in base ai millesimi. D'altronde quando si leggono le circolari c'è il contrario di tutto e vorrei essere sicuro di quello che faccio perché la somma in gioco è di diverse migliaia di €

Grazie comunque

g.d.f.

Se parli di Agenzia delle Entrate è perchè presumibilmente chi paga vuole accedere alle detrazioni fiscali del 50%.

E' vero che la Circolare parla di millesimi di proprietà ma perchè prevede che il riparto sia per millesimi di proprietà.

Se all'unanimità deliberate diversamente e nella delibera SPECIFICATE la quota di ciascuno, ognuno porterà in detrazione quanto deliberato.

Oltre a tutti i documenti da conservare necessari alla detrazione (comunicazione al Comune. eventuale comunicazione alla ASl, bonifico parlante...) dovete conservare anche copia della delibera.

Estratto da circolare 11E

 

Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti

Estratto da circolare 11E

 

Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti

Infatti, tra i DIVERSI CRITERI applicabili ai sensi dell'art. 1123 ci sono i criteri CONVENZIONALI e cioè tutti quei riparti applicati con CONVENZIONE all'unanimità e riportata nel verbale.

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