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Fab78

Lastrico Solare con parte in Aggetto e corretta ripartizione della spesa

Salve a tutti

 

Sono nuovo del forum e faccio l’amministratore e mi ritrovo ancora una volta a combattere con il gravoso problema dei lastrici solari.

 

In un condominio che amministro dobbiamo rifare l’impermeabilizzazione del piano attico che ha problemi di infiltrazione negli appartamenti sottostanti. In dettaglio la terrazza è ad uso esclusivo dell’appartamento del piano attico, è di circa 200mq, copre l’intero edificio, ha una pavimentazione a piastrelle e una ringhiera ed è di tipo “misto” : con la parte centrale che copre gli appartamenti sottostanti, con la funzione di lastrico solare, e con la parte perimetrale in aggetto con la funzione di balcone, che copre sia i balconi degli appartamenti sottostanti che il vuoto.

 

In base alle conoscenze in mio possesso la spesa dovrebbe essere ripartita nel seguente modo : il rifacimento della pavimentazione che copre lo stabile và ripartito in 1/3 al proprietario e 2/3 al resto del condominio mentre la parte in aggetto (quella che copre sia i balconi che il vuoto per intenderci) è totalmente a carico del proprietario. A suffragio della mia opinione ho le seguenti sentenze : Tribunale di Catania 20 marzo 1986 n. 410 , App. L'Aquila 14 febbraio 1992, Tribunale di Roma 01 luglio 2011.

 

E’ di diverso avviso il proprietario dell’attico in quanto afferma come principio che essendo tutto un unico corpo và comunque considerato per intero lastrico solare. A suo sostegno ha portato una sentenza del Tribunale di Genova 27 aprile 2005 oltre che le interpretazioni di alcune sentenza di Cassazione (19 gennaio 2004 n. 735 e Cassazione 19 ottobre 1992 n. 11449) che però non parlano di parti in aggetto, ma trattano il lastrico solare in modo generico.

 

Dato che in materia si trovano tante sentenze ma di tipo generico riguardanti lastrici senza aggetto, volevo sapere se qualcuno di voi conosce qualche sentenza di Cassazione abbastanza recente e specifica in materia che decreti una volta per tutte, in un terrazzo di tipo “misto” ad uso esclusivo, come debbano essere ripartite le spese.

 

Vi ringrazio anticipatamente per l’aiuto che potete darmi.

Salve,

voglio innanzitutto chiarire che le sentenze hanno valore tra le parti. Quindi anche se ne esistesse una del 2015 essa comunque ha valore solo per chi ha avuto parte nel processo. Di fatto esse sono delle autorevoli orientamenti che possono far propendere certe decisioni di giudici in casi simili, ma va ricordato che comunque ogni fattispecie è diversa.

Ad ogni modo vi sono diverse sentenze a sostegno della ripartizione "mista", cioè lastrico che fornisce copertura (1/3 e 2/3), mentre parte aggettante a carico del proprietario (es: Cass.civ. 2002 n° 2726).

Ho visto rapidamente le sentenze 735 ed 11440, la prima riguarda solo l'obbligo contributivo riguardo agli elementi essenziali della struttura (cioè la pavimentazione non rientra), la seconda invece riguarda l'obbligo del doppio contributo solo se il proprietario del lastrico solare è anche proprietario dell'ultimo piano. In conclusione non noto sentenze avverse ed anzi l'orientamento generale persegue il riparto "misto" che lei ha presentato.

 

Cordiali saluti.

Confermo che la parte aggettante che non copre ambienti chiusi,la spesa è a carico del proprietario del terrazzo.

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Le spese necessarie a conservare la funzione di copertura della terrazza a livello si ripartiscono ai sensi dell'articolo 1126, codice civile ( Cassazione n. 15389/00 ).

Quindi un terzo sarà a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo e i restanti 2/3 saranno a carico degli altri condomini della parte dell'edificio che risulta coperta dalla terrazza in questione, mentre per la parte che non copre altri locali la spesa sarà interamente a carico del proprietario della terrazza.

In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza.

Cassazione civile, sez. II, 1 dicembre 2000, n. 15389

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Anzitutto grazie a tutti e due per le risposte.

Sono conscio che le sentenze non fanno giurisprudenza in Italia, però trovandomi a discutere civilmente con il proprietario ci stiamo confrontando come se dovessimo andare a giudizio.

 

Le sentenze di Cassazione che mi avete citato (Cass.civ. 2002 n° 2726 - Cassazione n. 15389/00) le conosco bene ma, a mio giudizio, riguardano esclusivamente il mero lastrico solare che, se non espressamente specificato, è privo di parti in aggetto. Ambedue tra le cose a carico del proprietario non citano le parti sporgenti o balconi ma solo componenti necessari per la fruibilità del terrazzo. Un terrazzo privo di parti in aggetto è pur sempre fruibile se dotato di ringhiera o parapetto.

 

Sto cercavo qualche sentenza di Cassazione espressamente orientata sui lastrici con parte aggettanti con funzione di balcone in quanto hanno sicuramente un peso maggiore rispetto alle sentenze ordinarie da me citate.

 

Le sentenze di cassazione 735 e 11440 introducono il concetto di “accessorietà” di componenti che di base non fanno parte del lastrico solare ma nel caso debbano essere demolite per rifare il lastrico vengono ripartiti con l’art.1126. Ed è questo il ragionamento che segue la controparte.

 

Vi ringrazio nuovamente e resto nella speranza che qualcuno di Voi conosca qualche sentenza che possa fare più al mio caso.

In materia di lastrici solari che abbiano una porzione in "aggetto" non può non farsi riferimento alla sentenza del Trib. di Roma 4327/2019 in cui si riconosce il criterio posto nell'art. 1126 c.c. per tutto il lastrico compresa la parte aggettante. Ciò quando la spesa di manutenzione riguarda elementi con funzione di copertura / impermeabilizzazione. Infatti, nel corso di causa, la C.T.U. ha stabilito che l'impermeabilizzazione del lastrico è caratterizzata da una unità "morfologica" e "strutturale". Questo a differenza di altri elementi come la pavimentazione. Quindi il proprietario dell'appartamento sottostante il lastrico si giova dell'impermeabilizzazione della parte aggettante (oltre il confine del proprio appartamento), infatti se ci fosse un'infiltrazione nella parte aggettante, l'acqua piovana infiltrata potrebbe espandersi oltre il muro perimetrale dell'appartamento sottostante e danneggiare la proprietà che viene di conseguenza tutelata dalla copertura impermeabile posta anche nella parte in "aggetto". Il CTU, così, dimostrava l'utilità di copertura, per l'appartamento sottostante, dell'impermeabilizzazione realizzata sulla parte aggettante del lastrico. Per la spesa relativa agli elementi impermeabilizzanti quindi si è riconosciuta l'applicabilità del criterio ex art. 1126 c.c. (a differenza delle spese relative ad elementi che non hanno funzione di impermeabilizzazione o copertura per i quali si continua ad applicare il criterio "misto" ovvero 1/3 + 2/3 per la parte "tetto" e a carico del solo proprietario esclusivo per la parte in "aggetto").

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