#1 Inviato 6 Giugno Buonasera, insieme ad altre 3 ragazze sono parte di un contratto di locazione 4+4 con cedolare secca e scadenza nel 2027. Siamo obbligate in solido. A seguito della comunicazione dell'intenzione di effettuare una cessione da parte di una delle inquiline, il proprietario ha comunicato che non intende consentire nuovi ingressi, quindi da 4 resteremmo in 3. Non essendoci stato un recesso nei 6 mesi di preavviso da parte della quarta ragazza, il recesso è consensuale. 1. è possibile un recesso consensuale (senza preavviso) senza comunicazione (o consenso) a noi altre inquiline? 2. il proprietario può opporsi alla cessione considerando che (sebbene nel contratto non sia scritto nulla) è dal 1997 (!) che la casa è locata a 4 conduttrici (sempre 4! - nel contratto viene affermato che le conduttrici non possono essere più di 4, non necessariamente 4) che hanno effettuato una cessione dopo l'altra? 3. può essere opposta al proprietario la mala fede/ abuso del diritto? Abbiamo della corrispondenza nella quale dichiara di comportarsi così perché intende aumentare il canone. Grazie mille in anticipo, non riesco a trovare risposte!
#2 Inviato 6 Giugno Il subentro necessita dell'approvazione del locatore. Giulia- dice: 1. è possibile un recesso consensuale (senza preavviso) senza comunicazione (o consenso) a noi altre inquiline? Si. Tramite scrittura privata siglata da tutte le Parti contrattuali ove si dichiari la data di risoluzione del contratto in deroga ai patti contrattuali, ovvero senza rispetto del periodo di preavviso o altre forme di penali. Giulia- dice: 3. può essere opposta al proprietario la mala fede/ abuso del diritto? Contratto ultraventennale... solo a pensarle certe robe.
#3 Inviato 6 Giugno Giulia- dice: Buonasera, insieme ad altre 3 ragazze sono parte di un contratto di locazione 4+4 con cedolare secca e scadenza nel 2027. Siamo obbligate in solido. A seguito della comunicazione dell'intenzione di effettuare una cessione da parte di una delle inquiline, non è una cessione, la cessione del cotnratto si ha quando un'azienda cede un ramo d'azienda e l'azienda stessa e si ha cessione dei contratti. Nel vostro caso, la cessione non c'entra nulla. Il conduttore di una locazione abitativa non ha nessun diritto di "cedere" il proprio contratto. Si parla di "subentro" ma serve l'approvazione del locatore. Del resto a me può andare bene avere Tizia come conduttrice perchè è solvibile, non mi sta bene avere Caia che è disoccupata. Giulia- dice: Non essendoci stato un recesso nei 6 mesi di preavviso da parte della quarta ragazza, il recesso è consensuale. 1. è possibile un recesso consensuale (senza preavviso) senza comunicazione (o consenso) a noi altre inquiline? sì, se al locatore va bene, è possibile. Per il recesso di un conduttore non serve il consenso degli altri co - conduttori. Il contratto resta comunque in piedi Giulia- dice: 2. il proprietario può opporsi alla cessione considerando che (sebbene nel contratto non sia scritto nulla) è dal 1997 (!) che la casa è locata a 4 conduttrici (sempre 4! - nel contratto viene affermato che le conduttrici non possono essere più di 4, non necessariamente 4) che hanno effettuato una cessione dopo l'altra? come detto sopra, la cessione è un'altra cosa. Il conduttore può assolutametne opporsi all'ingresso di una nuova persona. Ha un contratto con 4 persone, una recede, restano tre. Il locatore non è obbligato a ricostituire il numero dei conduttori. E' un problema dei conduttori che restano dividere il canone in tre anzichè in 4 Giulia- dice: 3. può essere opposta al proprietario la mala fede/ abuso del diritto? Abbiamo della corrispondenza nella quale dichiara di comportarsi così perché intende aumentare il canone. Abuso del diritto?? mala fede? da decenni il locatore tiene in piedi lo stesso contratto e se vuole aumnatre il canone, diciamo che è un abuso del diritto? sarà un esercizio del suo diritto.
#4 Inviato 7 Giugno SisterOfNight dice: non è una cessione, la cessione del cotnratto si ha quando un'azienda cede un ramo d'azienda e l'azienda stessa e si ha cessione dei contratti. Nel vostro caso, la cessione non c'entra nulla. Il conduttore di una locazione abitativa non ha nessun diritto di "cedere" il proprio contratto. Si parla di "subentro" ma serve l'approvazione del locatore. Del resto a me può andare bene avere Tizia come conduttrice perchè è solvibile, non mi sta bene avere Caia che è disoccupata. sì, se al locatore va bene, è possibile. Per il recesso di un conduttore non serve il consenso degli altri co - conduttori. Il contratto resta comunque in piedi come detto sopra, la cessione è un'altra cosa. Il conduttore può assolutametne opporsi all'ingresso di una nuova persona. Ha un contratto con 4 persone, una recede, restano tre. Il locatore non è obbligato a ricostituire il numero dei conduttori. E' un problema dei conduttori che restano dividere il canone in tre anzichè in 4 Abuso del diritto?? mala fede? da decenni il locatore tiene in piedi lo stesso contratto e se vuole aumnatre il canone, diciamo che è un abuso del diritto? sarà un esercizio del suo diritto. albano59 dice: Il subentro necessita dell'approvazione del locatore. Si. Tramite scrittura privata siglata da tutte le Parti contrattuali ove si dichiari la data di risoluzione del contratto in deroga ai patti contrattuali, ovvero senza rispetto del periodo di preavviso o altre forme di penali. Contratto ultraventennale... solo a pensarle certe robe. si ma il contratto scade nel 2027 e lui si sta opponendo all'ingresso di una nuova persona a sostituzione della precedente dichiaratamente al fine di far andare via noi altre ragazze per creare un nuovo contratto con canone aumentato. Può mai essere legittimo che letteralmente di punto in bianco ciò che era diviso per 4 ora sia diviso per 3? In aggiunta il contratto si è rinnovato automaticamente nel 2023, quindi in assenza di recesso da parte del locatore (con il quale avrebbe poi potuto perseguire i suoi fini). Io sono entrata nel contratto a specifiche condizioni contrattuali confidando nel fatto che le stesse sarebbero rimaste immutate fino al 2027. Mi posso ritrovare a dover pagare una cifra spropositata in assenza di preavviso? 1
#5 Inviato 7 Giugno Giulia- dice: si ma il contratto scade nel 2027 e lui si sta opponendo all'ingresso di una nuova persona a sostituzione della precedente dichiaratamente al fine di far andare via noi altre ragazze per creare un nuovo contratto con canone aumentato. Può mai essere legittimo che letteralmente di punto in bianco ciò che era diviso per 4 ora sia diviso per 3? In aggiunta il contratto si è rinnovato automaticamente nel 2023, quindi in assenza di recesso da parte del locatore (con il quale avrebbe poi potuto perseguire i suoi fini). Io sono entrata nel contratto a specifiche condizioni contrattuali confidando nel fatto che le stesse sarebbero rimaste immutate fino al 2027. Mi posso ritrovare a dover pagare una cifra spropositata in assenza di preavviso? La colpa non è del locatore, ma della conduttrice che vi lascia. Nessun anorma impone al locatore di far subentrare un co conduttore in un contratto. Eravate 4, ora sarete tre. E' possibile che lo faccia per invitare anche voi ad andare via, ma quale sia il suo intento, NON è obbligato a far subentare una persona. Giulia- dice: Mi posso ritrovare a dover pagare una cifra spropositata in assenza di preavviso? lo chieda alla co conduttrice, è lei che vi sta lasciando ed è sua la resaponbilità di lasciarvi in tre a pagare l'intero affitto. Il preavviso andrebbe comunque dato, ma è pur vero che è una decisione del locatore rinunciarvi Giulia- dice: Può mai essere legittimo che letteralmente di punto in bianco ciò che era diviso per 4 ora sia diviso per 3? Sì, può essere ed è legittimo. E' uno dei rischi quando si affitta in più co conduttori tutti intestatari e quindi solidarmente resposnabili. Se non si vuole correre questo rischio, occorre affittare solo la propria stanza. In questo modo si sarà sempre e solo responsabili del canone della propria stanza. 1
#6 Inviato 7 Giugno Storia vista e strarivista, Vi sta cercando di far sloggiare tutte per aumentare il canone... Purtroppo legalmente ha ragione... Non potrete trovare una nuova persona e inserirla nel contratto, Però magari potreste ospitare qualche amico... Che in cambio della vostra generosa ospitalità potrebbe pagare le bollette...
#7 Inviato 9 Giugno casadolcecasa88 dice: Vi sta cercando di far sloggiare tutte per aumentare il canone... può essere, anzi sicuramente è così ma leggo che è un contratto del 1997!! forse ha ben ragione di volerlo rifare..
#8 Inviato 9 Giugno SisterOfNight dice: può essere, anzi sicuramente è così ma leggo che è un contratto del 1997!! forse ha ben ragione di volerlo rifare.. intendi che il canone sarà bassissimo? sicuramente si, però magari è dal 1997 o prima che non ristruttura... A me non piace il comportamento del proprietario perchè sta usando un cavillo per convincerle ad andarsene, quando potrebbero rimanere fino al 2027. Un cavillo perchè è prassi che gli studenti vadano e vengano nelle case per studenti, infatti quella clausola (che il proprietario possa dire di no al subentrante) non l'ho mai vista applicata nelle case dove ho vissuto. Perché appunto non avrebbe senso. Se il proprietario voleva buttarle fuori si svegliava prima e disdiceva il contratto alla precedente scadenza. Però io la vedo dalla parte dell'inquilino studente debole che ho vissuto sulla mia pelle, ne riparleremo se mai affitterò anch'io una casa mia 😂😂
#9 Inviato 10 Giugno Io capisco gli studenti, ma è anche vero che credono di poter fare come gli pare. Se affittiamo in 4, ci devo pensare che se una va via, lascia maggior peso sulle altre. Invece se la prendono solo con il locatore... Poteva svegliarsi prima, vero, ma può essere ne abbia bisogno ora della casa. E comunque non le sta buttando fuori, cosa che non può fare. Sta opponendosi a un subentro. Io vedo che nelle locazioni c'è grandissima ignoranza da entrambe le parti, molto spesso. Si fanno contratti senza capirli, senza verificare, si firma e "tanto poi faccio cosa voglio" anzi... se il proprietario non accetta un subentro lo denuncio epr abuso di potere? cioè... ma chi scrive sa cosa significa "abuso di potere", sonos tudenti, prima di sparare scemenze, magari una googolata su cosa e quando si possa configurare eil reato (?) di abuso di potere (che al più è un'aggravante di altro reato, ma non che non è collegabile ad un locatore) o se intendesse abuso di ufficio (che è reato ma solo riferibile a un pubblico ufficiale) andrebbe fatta. 1
#10 Inviato 10 Giugno SisterOfNight dice: Io capisco gli studenti, ma è anche vero che credono di poter fare come gli pare. Se affittiamo in 4, ci devo pensare che se una va via, lascia maggior peso sulle altre. Invece se la prendono solo con il locatore... Poteva svegliarsi prima, vero, ma può essere ne abbia bisogno ora della casa. E comunque non le sta buttando fuori, cosa che non può fare. Sta opponendosi a un subentro. Io vedo che nelle locazioni c'è grandissima ignoranza da entrambe le parti, molto spesso. Si fanno contratti senza capirli, senza verificare, si firma e "tanto poi faccio cosa voglio" anzi... se il proprietario non accetta un subentro lo denuncio epr abuso di potere? cioè... ma chi scrive sa cosa significa "abuso di potere", sonos tudenti, prima di sparare scemenze, magari una googolata su cosa e quando si possa configurare eil reato (?) di abuso di potere (che al più è un'aggravante di altro reato, ma non che non è collegabile ad un locatore) o se intendesse abuso di ufficio (che è reato ma solo riferibile a un pubblico ufficiale) andrebbe fatta. probabilmente non ho illustrato la situazione in modo sufficientemente chiaro Il contratto è sì risalente, ma il canone è stato nel corso del tempo aggiornato. In aggiunta, se anche fosse bassissimo, e non lo è, non è il mero desiderio del proprietario di casa di lucrare maggiormente a legittimarlo a storpiare il contenuto di un contratto, cd. pacta sunt servanda, escamotage compresi. La rilevanza della data risalente del contratto sta nel fatto che, da quasi 30 anni, il numero di inquiline è rimasto fisso e MAI sono emerse questioni cessione si o cessione no. Parlo di CESSIONE DEL CONTRATTO, non rami d'azienda vari. Il subentro è ex lege e, dato che non è questo il caso, si realizzano delle cessioni parziali del contratto. Io ho parlato di abuso DEL DIRITTO, non di potere o d'ufficio! Abuso del diritto e violazione della buona fede oggettiva ex art.1375 c.c., riconosciuti giurisprudenzialmente a partire dalla sent. Cass. 20/4/94 n. 3775 Ma di sentenze sulla buona fede ce ne sarebbero infinite. Il fatto che il proprietario sia la parte forte non rende legittimo ogni suo comportamento. Il contratto si è rinnovato l'anno scorso, senza che lui abbia detto nulla. Semplicemente si è svegliato un giorno e ha deciso che il contratto in essere non gli andava più bene. Nessuna comunicazione, nessun preavviso, zero disponibilità al dialogo. Legale? Il caso è quello del lucratore senza morale che fa tutto ciò che può (compreso accompagnare, perchè non lo può costringere, il conduttore alla porta) per ottenere quanti soldi possibile (da studenti, per giunta). 1
#11 Inviato 10 Giugno Se sei persuasa dei tuoi argomenti cita il locatore di fronte al Gudice di Pace. Prima però sarebbe preferibile ed opportuno approfondire sulla differenza che intercorre fra la CESSIONE DI UN CONTRATTO COMMERCIALE (nel quale il locatore può solo subire l'atto posto in essere fra i due soggetti rispondenti all'esser il vecchio ed il nuovo conduttore) ed il SUBENTRO fra vecchio e nuovo coinquilino nell'ambito di un contratto abitativo cointenstato a più soggetti responsabili in solido (dove invece necessita il consenso del locatore al subentro).
#12 Inviato 11 Giugno Buongiorno a tutti e buongiorno soprattutto a @Giulia- Leggendo la tua richiesta ho ripercorso i problemi che ha dovuto affrontare mio figlio l’anno scorso, molto molto simili ai tuoi (anche se in peggio, tanto che alla fine si è fatto rappresentare da un avvocato). Per questo ho deciso di risponderti: fa’ conto che io sia una tua vicina di casa, una signora che incontri sul treno o al supermercato … Come stanno le cose da un punto di vista legale, te lo hanno già scritto: è così. Poi, ovviamente, se non ti fidi (non tanto della mia conferma quanto del parere di due persone assolutamente scrupolose coscienziose) puoi sempre rivolgerti ad un avvocato o a una associazione di inquilini. Vorrei, invece, fare con te una riflessione più pragmatica e meno di diritto. Poiché mi sembra di aver capito che la tua coinquilina è già andata via o lo farà a brevissimo, il canone sarà diviso per 3 e non più per 4. Voi 3 rimaste potete affrontare di pagare la cifra così aumentata? - Se si, allora “non fate niente” fino alla scadenza del contratto (2027), anzi qualche mese prima (leggi bene il contratto 😉) perché il proprietario probabilmente non rinnoverà le condizioni di oggi. (Per le bollette, è vero che saranno divise in 3, però anche i consumi saranno quelli di 3 persone, quindi non sposteranno di tanto…) - Se no, allora avete 2 strade: la prima è quella di recedere anche voi nei tempi previsti dal contratto e cercare un’altra sistemazione; la seconda (se la casa vi piace, è comoda, …) è quella di chiedere al proprietario di quanto vorrebbe aumentare l’affitto e quindi decidere di conseguenza. Vedrete che se accetterete di stipulare un nuovo contratto con l’aumento da lui desiderato, accetterà qualunque altra coinquilina! E’ ovvio anche che questo ragionamento vale se l’aumento della rata di affitto dovesse essere inferiore a quello causato dalla “fuoriuscita” della n. 4. Buona decisione! p.s. aggiungo una piccola nota (OT – scusate!) a proposito delle locazioni agli studenti universitari: se è vero che i proprietari degli appartamenti non lo fanno per beneficenza è vero anche che gli studenti (e i loro genitori) non sono bancomat! Anzi pure i bancomat a un certo punto hanno un plafond da non superare. Spesso fanno dei 4+4 per poter chiedere liberamente la cifra che ritengono giusta, applicano il regime di cedolare secca perché fiscalmente più conveniente (e quindi non possono chiedere adeguamenti istat) e poi utilizzano ogni escamotage per convincere gli studenti a chiudere un vecchio contratto per farne uno nuovo. Questo modo di comportarsi (secondo la mia limitatissima esperienza, però) è particolarmente adottato adesso, dato che i contratti fatti 3-4 anni fa erano stati mantenuti relativamente bassi per invogliare gli studenti ad affittare anche in periodo di lockdown e quindi con le lezioni online. Adesso vorrebbero riportare le cifre a valori più alti: anche se legale, per me è scorretto! 1
#13 Inviato 11 Giugno fris dice: Buongiorno a tutti e buongiorno soprattutto a @Giulia- Leggendo la tua richiesta ho ripercorso i problemi che ha dovuto affrontare mio figlio l’anno scorso, molto molto simili ai tuoi (anche se in peggio, tanto che alla fine si è fatto rappresentare da un avvocato). Per questo ho deciso di risponderti: fa’ conto che io sia una tua vicina di casa, una signora che incontri sul treno o al supermercato … Come stanno le cose da un punto di vista legale, te lo hanno già scritto: è così. Poi, ovviamente, se non ti fidi (non tanto della mia conferma quanto del parere di due persone assolutamente scrupolose coscienziose) puoi sempre rivolgerti ad un avvocato o a una associazione di inquilini. Vorrei, invece, fare con te una riflessione più pragmatica e meno di diritto. Poiché mi sembra di aver capito che la tua coinquilina è già andata via o lo farà a brevissimo, il canone sarà diviso per 3 e non più per 4. Voi 3 rimaste potete affrontare di pagare la cifra così aumentata? - Se si, allora “non fate niente” fino alla scadenza del contratto (2027), anzi qualche mese prima (leggi bene il contratto 😉) perché il proprietario probabilmente non rinnoverà le condizioni di oggi. (Per le bollette, è vero che saranno divise in 3, però anche i consumi saranno quelli di 3 persone, quindi non sposteranno di tanto…) - Se no, allora avete 2 strade: la prima è quella di recedere anche voi nei tempi previsti dal contratto e cercare un’altra sistemazione; la seconda (se la casa vi piace, è comoda, …) è quella di chiedere al proprietario di quanto vorrebbe aumentare l’affitto e quindi decidere di conseguenza. Vedrete che se accetterete di stipulare un nuovo contratto con l’aumento da lui desiderato, accetterà qualunque altra coinquilina! E’ ovvio anche che questo ragionamento vale se l’aumento della rata di affitto dovesse essere inferiore a quello causato dalla “fuoriuscita” della n. 4. Buona decisione! p.s. aggiungo una piccola nota (OT – scusate!) a proposito delle locazioni agli studenti universitari: se è vero che i proprietari degli appartamenti non lo fanno per beneficenza è vero anche che gli studenti (e i loro genitori) non sono bancomat! Anzi pure i bancomat a un certo punto hanno un plafond da non superare. Spesso fanno dei 4+4 per poter chiedere liberamente la cifra che ritengono giusta, applicano il regime di cedolare secca perché fiscalmente più conveniente (e quindi non possono chiedere adeguamenti istat) e poi utilizzano ogni escamotage per convincere gli studenti a chiudere un vecchio contratto per farne uno nuovo. Questo modo di comportarsi (secondo la mia limitatissima esperienza, però) è particolarmente adottato adesso, dato che i contratti fatti 3-4 anni fa erano stati mantenuti relativamente bassi per invogliare gli studenti ad affittare anche in periodo di lockdown e quindi con le lezioni online. Adesso vorrebbero riportare le cifre a valori più alti: anche se legale, per me è scorretto! quoto ogni parola.
