#1 Inviato 13 Settembre, 2020 Ciao a tutti, nel discorrere il Testo unico sulla salute e sicurezza sul lavoro all'art. 90 si parla indistintamente di committente e responsabile dei lavori (qualora fosse nominato). Un condomìnio che appalta dei lavori ad una ditta: il committente è il condomìnio ed è legalmente rappresentato dall'amministratore. Se l'assemblea nomina il responsabile dei lavori nella persona dell'amministratore quest'ultimo diventa la figura che ne assume obblighi e responsabilità e 'solleva' il committente da eventuali colpe? La mia perplessità è questa: l'amministratore del condominio sia che venga nominato responsabile dei lavori che non lo sia è comunque colui che ha obblighi e responsabilità del responsabile dei lavori. Qualcuno mi può dare un consiglio?
#2 Inviato 14 Settembre, 2020 Aggiungo, in allegato, un modello di delega che il committente dovrebbe sottoscrivere verso il responsabile dei lavori. Nel caso del condominio il documento verrebbe firmato dall'amministratore come rappresentante legale del committente e dallo stesso amministratore come responsabile dei lavori. E' una cosa fattibile e lecita?
#3 Inviato 14 Settembre, 2020 In pratica, l'amministratore, nella sua qualità di committente dei lavori, sarà responsabile di culpa in eligendo nel caso in cui affidi l'opera ad un'impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità tecniche, ovvero in base al generale principio del neminem laedere di cui all'art. 2043 c.c. (cfr. Cass.27 ott 2014 --link_rimosso-- Modificato 14 Settembre, 2020 da Vito46
#4 Inviato 14 Settembre, 2020 L'amministratore è il rappresentante della compagine condominiale, per brevità del condominio. Il condominio decide di fare dei lavori ordinari/straordinari, l'amministratore rappresenta il committente quindi ha tutte le responsabilità del committente. Il condominio può nominare un responsabile dei lavori a cui dare delle specifiche deleghe al fine di poter correttamente svolgere detto incarico. Questa nomina esonera il condominio e l'amministratore dalle responsabilità ai sensi dell'art. 93 comma 1 del decreto 81/08. Ovviamente questa nomina porta con se anche una parte economica. Quello che mi sembra un po' strano è che l'amministratore delega se stesso (ovviamente non in veste di amministratore, ma di tecnico) per un compito che comunque gli sarebbe spettato. Modificato 14 Settembre, 2020 da ammpetr
#5 Inviato 14 Settembre, 2020 ammpetr dice: L'amministratore è il rappresentante della compagine condominiale, per brevità del condominio. Il condominio decide di fare dei lavori ordinari/straordinari, l'amministratore rappresenta il committente quindi ha tutte le responsabilità del committente. Il condominio può nominare un responsabile dei lavori a cui dare delle specifiche deleghe al fine di poter correttamente svolgere detto incarico. Questa nomina esonera il condominio e l'amministratore dalle responsabilità ai sensi dell'art. 93 comma 1 del decreto 81/08. Ovviamente questa nomina porta con se anche una parte economica. Quello che mi sembra un po' strano è che l'amministratore delega se stesso (ovviamente non in veste di amministratore, ma di tecnico) per un compito che comunque gli sarebbe spettato. Bisogna vedere le condizioni avanzate dall'amministratore nell'atto della sua nomina. Modificato 14 Settembre, 2020 da Vito46
#6 Inviato 14 Settembre, 2020 ammpetr dice: L'amministratore è il rappresentante della compagine condominiale, per brevità del condominio. Il condominio decide di fare dei lavori ordinari/straordinari, l'amministratore rappresenta il committente quindi ha tutte le responsabilità del committente. Il condominio può nominare un responsabile dei lavori a cui dare delle specifiche deleghe al fine di poter correttamente svolgere detto incarico. Questa nomina esonera il condominio e l'amministratore dalle responsabilità ai sensi dell'art. 93 comma 1 del decreto 81/08. Ovviamente questa nomina porta con se anche una parte economica. Quello che mi sembra un po' strano è che l'amministratore delega se stesso (ovviamente non in veste di amministratore, ma di tecnico) per un compito che comunque gli sarebbe spettato. La nomina del responsabile dei lavori è competenza dell’assemblea dei condomini e, nel caso non fosse nominato un soggetto esterno, la responsabilità rimarrebbe in capo al condominio e di conseguenza all'amministratore, che comunque deve accettarne l’incarico non richiedente alcun a qualifica tecnica. Solo in questo caso ,ed è mia opinione personale, risulta giustificata la richiesta del compenso straordinario nella misura del 2,4% del valore dell’appalto, altrimenti il, maggiore lavoro amministrativo dovrebbe essere retribuito con percentuali inferiori all'unità. Non è necessario l’incarico scritto, ad esempio usando il modulo pubblicato, ma è sufficiente in sede assembleare verbalizzare l’accettazione, e comunque risulterebbe naturale la sottoscrizione del modulo di affidamento dell’incarico da parte dell’amministratore in qualità di rappresentante legale del condominio committente e la controfirma per la sua accettazione.
#7 Inviato 15 Settembre, 2020 Infatti la nomina esplicita è proprio per la questione del compenso; infatti esso può essere richiesto solo se esplicitamente nominato responsabile dei lavori. Qualcuno di voi lo ha già fatto?
#8 Inviato 15 Settembre, 2020 ammpetr dice: esso può essere richiesto solo se esplicitamente nominato responsabile dei lavori. Questo in teoria ma nella pratica succede che gli amministratori prendono percentuali del 2/3 per cento anche su lavori di diverse centinaia di migliaia di euro semplicemnete come committenti, nonostante abbiano incaricato (e pagato) un professsionsta come responsabile dei lavori, giustificando la cosa come lavorazione della pratica fiscale e "responsabilità del committente" Se leggi nelle varie discussioni sul forum, richiedere almeno il 2% come committente in presenza di responsabile dei lavori è la prassi tra molti amministratori che frequentano il forum.
#9 Inviato 15 Settembre, 2020 Leonardo53 dice: Questo in teoria ma nella pratica succede che gli amministratori prendono percentuali del 2/3 per cento anche su lavori di diverse centinaia di migliaia di euro semplicemnete come committenti, nonostante abbiano incaricato (e pagato) un professsionsta come responsabile dei lavori, giustificando la cosa come lavorazione della pratica fiscale e "responsabilità del committente" Se leggi nelle varie discussioni sul forum, richiedere almeno il 2% come committente in presenza di responsabile dei lavori è la prassi tra molti amministratori che frequentano il forum. Grazie @Leonardo53 , infatti il nocciolo del problema è proprio questo. Il superbonus faciliterà (speriamo) una serie di lavori straordinari e il solo titolo che ha l'amministratore per poter richiedere la % per il lavoro extra e poterla inserire tra le spese oggetto del superbonus è proprio quella di essere nominato ufficialmente responsabile dei lavori.
#10 Inviato 8 Maggio, 2022 Buongiorno a tutti, racconto la mia incresciosa esperienza: l’assemblea di un condominio delibera i lavori di Superbonus, scegliendo come ditta un Srls con 0 dipendenti proposta da alcuni condomini che, a parole, si facevano garanti, della stessa. In sede di assemblea, avendo capito che qualcosa non funzionava, dichiaravo espressamente di non voler essere nominato responsabile dei lavori. Non avendo firmato ancora il contratto di appalto, svolgevo le mie mansioni di gestione ordinaria in maniera tranquilla, se nonché, da un giorno all’altro e senza alcun preavviso, l’impresa inizia a ponteggiare lo stabile e sorpresa delle sorprese, noto che nel cartello di cantiere, alla voce responsabile dei lavori, c’era il mio nome. Nella stessa giornata inviavo formale diffida alla DL affinché sospendesse immediatamente il cantiere, al fine di nominare un responsabile dei lavori. Tale mia richiesta è stata totalmente ignorata dalla DL e l’impresa ha continuato imperterrita a lavorare, a quel punto ho convocato una assemblea e mi sono dimesso. Voi come avreste reagito? Attendo dei vostri preziosi consigli in merito.
#11 Inviato 8 Maggio, 2022 Io il responsabile dei lavori lo faccio se mi danno almeno il 6/10 % e che cavolo il tecnico vuole il 15/20 ed io che faccio il responsabile il 2% piuttosto sto a letto.
#12 Inviato 8 Maggio, 2022 Zerorasty09 dice: Buongiorno a tutti, racconto la mia incresciosa esperienza: l’assemblea di un condominio delibera i lavori di Superbonus, scegliendo come ditta un Srls con 0 dipendenti proposta da alcuni condomini che, a parole, si facevano garanti, della stessa. In sede di assemblea, avendo capito che qualcosa non funzionava, dichiaravo espressamente di non voler essere nominato responsabile dei lavori. Non avendo firmato ancora il contratto di appalto, svolgevo le mie mansioni di gestione ordinaria in maniera tranquilla, se nonché, da un giorno all’altro e senza alcun preavviso, l’impresa inizia a ponteggiare lo stabile e sorpresa delle sorprese, noto che nel cartello di cantiere, alla voce responsabile dei lavori, c’era il mio nome. Nella stessa giornata inviavo formale diffida alla DL affinché sospendesse immediatamente il cantiere, al fine di nominare un responsabile dei lavori. Tale mia richiesta è stata totalmente ignorata dalla DL e l’impresa ha continuato imperterrita a lavorare, a quel punto ho convocato una assemblea e mi sono dimesso. Voi come avreste reagito? Attendo dei vostri preziosi consigli in merito. Tralasciando il discorso economico, io chiedo cosa avreste fatto se vi fosse successa una cosa del genere.
#13 Inviato 8 Maggio, 2022 Zerorasty09 dice: Tralasciando il discorso economico, io chiedo cosa avreste fatto se vi fosse successa una cosa del genere. Hai fatto bene a dimetterti e spero che abbiano nominato un nuovo amministratore perchè tu resti responsabile fino a nuova nomina. Se l'assemblea non ha provveduto, affrettati a chiedere la nomina di un amministratore giudiziario in Tribunale: Articolo 1129 c.c. Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
#14 Inviato 8 Maggio, 2022 Zerorasty09 dice: Buongiorno a tutti, racconto la mia incresciosa esperienza: l’assemblea di un condominio delibera i lavori di Superbonus, scegliendo come ditta un Srls con 0 dipendenti proposta da alcuni condomini che, a parole, si facevano garanti, della stessa. In sede di assemblea, avendo capito che qualcosa non funzionava, dichiaravo espressamente di non voler essere nominato responsabile dei lavori. Non avendo firmato ancora il contratto di appalto, svolgevo le mie mansioni di gestione ordinaria in maniera tranquilla, se nonché, da un giorno all’altro e senza alcun preavviso, l’impresa inizia a ponteggiare lo stabile e sorpresa delle sorprese, noto che nel cartello di cantiere, alla voce responsabile dei lavori, c’era il mio nome. Nella stessa giornata inviavo formale diffida alla DL affinché sospendesse immediatamente il cantiere, al fine di nominare un responsabile dei lavori. Tale mia richiesta è stata totalmente ignorata dalla DL e l’impresa ha continuato imperterrita a lavorare, a quel punto ho convocato una assemblea e mi sono dimesso. Voi come avreste reagito? Attendo dei vostri preziosi consigli in merito. Bisognava condizionare la firma del contratto all'individuazione di un responsabile lavori. Altrimenti il responsabile lavori anche in assenza di nomina è l'amministratore.
#15 Inviato 8 Maggio, 2022 È stato nominato contestualmente un nuovo amministratore, ma nel dubbio, ho informato gli enti preposti, non solo delle mie dimissioni ma ho anche allegato le foto dello stato del cantiere fino alla data delle mie dimissioni. Così, qualsiasi cosa accada da quella data in poi, sanno chi andare a cercare. Detto ciò, lo trovo un fatto di una gravità inaudita.
#16 Inviato 8 Maggio, 2022 condo77 dice: Bisognava condizionare la firma del contratto all'individuazione di un responsabile lavori. Altrimenti il responsabile lavori anche in assenza di nomina è l'amministratore. La situazione è ambigua perchè Zerorasty09 ha detto di non aver firmato il contratto di appalto e nonostante ciò un giorno ha trovato i ponteggi in condominio. Chi ha commissionato il lavoro? Bene ha fatto l'opener a diffidare l'impresa, non tanto perchè c'era il suo nome sul cartello, quanto abbiano operato senza che l'amministratore avesse commissionato alcunchè.
#17 Inviato 8 Maggio, 2022 Zerorasty09 dice: È stato nominato contestualmente un nuovo amministratore, ma nel dubbio, ho informato gli enti preposti, non solo delle mie dimissioni ma ho anche allegato le foto dello stato del cantiere fino alla data delle mie dimissioni. Così, qualsiasi cosa accada da quella data in poi, sanno chi andare a cercare. Detto ciò, lo trovo un fatto di una gravità inaudita. Come detto, secondo la normativa in mancanza di nomina il RL si identifica con il committente e nei condominii con l'amministratore, quindi se l'assemblea non nomina qualcun altro la ditta e il DL non hanno scelta: il RL è l'amministratore, anche se questi non vorrebbe. Leonardo53 dice: La situazione è ambigua perchè Zerorasty09 ha detto di non aver firmato il contratto di appalto e nonostante ciò un giorno ha trovato i ponteggi in condominio. Chi ha commissionato il lavoro? Bene ha fatto l'opener a diffidare l'impresa, non tanto perchè c'era il suo nome sul cartello, quanto abbiano operato senza che l'amministratore avesse commissionato alcunchè. Ah sì, ora ho letto meglio: condivido senz'altro il tuo pensiero e l'operato di Zero. M'ero concentrato sulla questione RL, ma quella è del tutto secondaria.
#18 Inviato 8 Maggio, 2022 Si Leonardo, hai capito bene, senza un contratto di appalto firmato hanno iniziato i lavori a mia insaputa. Avevano una scelta, fissare un incontro come avevo più volte chiesto, convocare una assemblea e nominare un RDL e iniziare i lavori SOLO dopo la firma del contratto. Ma d’altronde, un Srls che fa da General contractor senza dipendenti, senza notifica preliminare, sarà un bel bocconcino per l’agenzia delle entrate.
