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elkarlitos86

ACQUISTO Immobile DA FALLIMENTO AZIENDALE

Buonasera,

 

ho recentemente acquistato un immobile da fallimento aziendale (N.B. Non da esecuzione privati, ma aziendale) ed in quanto tale, il curatore fallimentare mi informa del fatto che le spese di condominio, a differenza dell'esecuzione di privati non sono in carico all'aggiudicatario dell'asta per quanto riguarda le ultime due gestioni condominiali, ma solamente a partire dalla data del decreto di trasferimento del bene. Il mio amministratore continua a sostenere il contrario e mettermi a carico le spese di gestione antecedenti la data del decreto di trasferimento. Come posso uscire fuori da questa situazione? Qualcuno mi può indicare quale articolo del codice civile regolamenta queste situazioni?

Infine, nella gestione attuale, il condominio ancora paga quote parte di debiti dei precedenti proprietari di casa mia, e quindi nella gestione attuale tali debiti sono ripartiti proporzionalmente anche a me. E' lecita questa richiesta? A mio parere no, ma anche qui avrei bisogno di sapere quale articolo disciplina in materia. 

Per entrambe le richieste qualsiasi richiamo a sentenze è più che apprezzata.

Grazie mille,

Carlo

Art 63 dacc

 

 

. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
[II]. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
[III]. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

 

elkarlitos86 dice:

Buonasera,

 

ho recentemente acquistato un immobile da fallimento aziendale (N.B. Non da esecuzione privati, ma aziendale) ed in quanto tale, il curatore fallimentare mi informa del fatto che le spese di condominio, a differenza dell'esecuzione di privati non sono in carico all'aggiudicatario dell'asta per quanto riguarda le ultime due gestioni condominiali, ma solamente a partire dalla data del decreto di trasferimento del bene. Il mio amministratore continua a sostenere il contrario e mettermi a carico le spese di gestione antecedenti la data del decreto di trasferimento. Come posso uscire fuori da questa situazione? Qualcuno mi può indicare quale articolo del codice civile regolamenta queste situazioni?

Infine, nella gestione attuale, il condominio ancora paga quote parte di debiti dei precedenti proprietari di casa mia, e quindi nella gestione attuale tali debiti sono ripartiti proporzionalmente anche a me. E' lecita questa richiesta? A mio parere no, ma anche qui avrei bisogno di sapere quale articolo disciplina in materia. 

Per entrambe le richieste qualsiasi richiamo a sentenze è più che apprezzata.

Grazie mille,

Carlo

Credo che al piu' dovresti chiedere al curatore delle sentenze in merito a cosa sostiene lui, perchè io in verità la penso come il tuo amministratore

Chi subentra, e la legge NON distingue se acquisti all'asta da esecuzione privata o se acquisti all'asta da fallimento (che ovvio è di impresa giacchè i privati non sono soggetti a fallimento), e pone solo la norma che chi subentra (tu subentri dalla data del decreto)  è tenuto a pagare per l'anno in corso e quello precedente.

 

Solo recentemente anzi ho avuto il caso simile.  

Chi ha acquistato non voleva pagare nulla, l'amministratore gli poneva invece tutte le spese, anche di anni indietro.

Io ho fatto presente che potevamo come condominio chiedere solo anno in corso e anno precedente. E il legale dell'acquirente, che se mi posso permettere è un legale davvero in gamba e non uno sprovveduto, ha concordato.

 

pertanto tu dovrai pagare anno in corso alla data di trasferimento e anno pregresso.

Le spese precedenti vanno divise tra tutti i condomini, te incluso perchè sei oggi condomino.

 

Modificato da SisterOfNight

Anch'io concordo con il tuo amministratore anche alla luce del fatto che ho partecipato ultimamente come comitato dei creditori nel fallimento.

Forse il curatore si riferisce ad una cosa diversa e cioè che dopo la sentenza di fallimento e fino al decreto di trasferimento le spese condominiali sono in carico al fallimento e vanno in pre-deduzione.  Quindi è probabile che il periodo di solidarietà sia a carico del fallimento.

L'art. 30 della legge 11.12.2012, n. 220 stabilisce che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche' per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali".
In base al primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. sono esigibili i contributi condominiali approvati dall'assemblea, ln base alla stessa norma sopra citata, il credito per spese condominiali maturate, e divenute esigibili dopo la dichiarazione di fallimento godono della prededuzione e quindi vanno richieste dal condominio via via che maturano e pagate, ove non siano contestate e ove l'attivo sia sufficiente alla soddisfazione di tutte le prededuzioni (art. 111bis), sempre se riguardanti un immobile compreso nell'attivo (e non utilizzato dal fallito). In sostanza, sino a decreto di trasferimento, l'immobile è di "proprietà" del fallimento (se compreso nell'attivo patrimoniale) e, come per ogni condòmino, è il proprietario (il fallimento) che deve pagare la quote condominiali. Se non le paga, pero', per mancanza di fondi, dovrà provvedervi il nuovo proprietario, per l'anno in corso e quello precedente, come ti è già stato scritto nei post precedenti.

 

SisterOfNight dice:

....

Le spese precedenti vanno divise tra tutti i condomini, te incluso perchè sei oggi condomino.

 

Da dove ti arriva questa certezza ?

  • Mi piace 1
prociotta dice:

Da dove ti arriva questa certezza ?

Hai prove contrarie?

La mia esperienza è che le corti hanno così interpretato, nulla toglie che altre la vedano diversamente.  Ma se ci si ragiona in termini giuridici, la conclusione piu' ovvia è quella.

 

Chi acquista diviene proprietario come gli altri condomini.  E pertanto è tenuto a pagare i debiti verso il Condominio, in quota con gli altri (per quelli che la legge non pone direttamente a suo carico, cioè anno in corso e anno precedente).  Ovviamente potrebbe rivalersi sul precedente proprietario, il quale però nel cso è fallito ergo non paga nulla.

Spiega bene il collega, proprio qui su condominioweb:

 

"L'acquisto di un bene da parte dell'aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario ricollegandosi a un provvedimento del giudice dell'esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato" (Cass. n. 20037/10).

Pertanto la situazione dell'aggiudicatario che acquista il bene in sede di esecuzione forzata, con il decreto di trasferimento, è identica a quella di chi acquista da un privato, con il rogito notarile.

Di conseguenza, l'amministratore può chiedere all'acquirente-aggiudicatario anche i contributi condominiali del precedente proprietario-fallito, in quanto il decreto di trasferimento dell'immobile acquistato all'asta giudiziaria si limita soltanto a liberare l'immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e privilegi speciali di cui fossero stati titolari i creditori (c.d. effetto "purgativo"), ma non interferisce per nulla con le spese condominiali che, configurandosi come obbligazioni propter rem,

afferiscono al bene e seguono il bene nella sua circolazione e gravano sul soggetto in quanto lo stesso si trova in una particolare relazione con il bene de quo.

La vendita all'asta, per la precisa e tassativa espressione dell'art. 586 c.p.c. (cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie) e per la natura di obligatio propter rem, non libera quindi il nuovo proprietario dal pagamento dei contributi condominiali.

In riferimento all'obbligo di pagare le quote condominiali, l'ipotesi di successione nello status di condomino di cui all'art. 63 disp. att. c.c., non riguarda il c.d. effetto "purgativo" della vendita immobiliare forzata, considerato che tale norma speciale configura una tutela rafforzata per i crediti del condominio, relativi all'immobile aggiudicato, con espresso riferimento al le spese relative all'anno in corso del rogito e a quello precedente.

Più precisamente, escludendo l'effetto c.d. "purgativo" della vendita forzata immobiliare, l'acquirente condomino deve pagare le quote condominiali ai sensi dell'art. 63 disp. att. Cc., in quanto gli oneri condominiali continuano a maturare anche in epoca successiva al pignoramento e non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell'intervento) proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva (Trib. Bologna Sentenza n. 1471 del 6 maggio 2000).

Per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l'immobile all'asta (Corte Appello Genova n. 513/09).

In conclusione l'aggiudicatario, che dovesse essere chiamato a pagare anche le spese condominiali pregresse, potrebbe soltanto rivalersi nei confronti del debitore esecutato.

 

Avv. Michele Orefice


Fonte: https://www.condominioweb.com/asta-fallimentare-spese-condominiali.13975"

Ora non penso che tutte le spese pregresse siano da addebitare al nuovo proprietario, altriementi non avrebbe senso la norma di cui all'art. 63,  ma egli è condomino esattamente come gli altri.  

Del debito di X fallito, si fanno carico tutti. Anche chi ha acquistato. La legge non lo esclude.

 

Se avete sentenze che lo escludono, sono in attesa, mi farebbe piacere leggerle. 

Il diritto è qualcosa di non così granitico.

 

SisterOfNight dice:

Hai prove contrarie?

La mia esperienza è che le corti hanno così interpretato, nulla toglie che altre la vedano diversamente.  Ma se ci si ragiona in termini giuridici, la conclusione piu' ovvia è quella.

 

Chi acquista diviene proprietario come gli altri condomini.  E pertanto è tenuto a pagare i debiti verso il Condominio, in quota con gli altri (per quelli che la legge non pone direttamente a suo carico, cioè anno in corso e anno precedente).  Ovviamente potrebbe rivalersi sul precedente proprietario, il quale però nel cso è fallito ergo non paga nulla.

Spiega bene il collega, proprio qui su condominioweb:

 

"L'acquisto di un bene da parte dell'aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario ricollegandosi a un provvedimento del giudice dell'esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato" (Cass. n. 20037/10).

Pertanto la situazione dell'aggiudicatario che acquista il bene in sede di esecuzione forzata, con il decreto di trasferimento, è identica a quella di chi acquista da un privato, con il rogito notarile.

Di conseguenza, l'amministratore può chiedere all'acquirente-aggiudicatario anche i contributi condominiali del precedente proprietario-fallito, in quanto il decreto di trasferimento dell'immobile acquistato all'asta giudiziaria si limita soltanto a liberare l'immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e privilegi speciali di cui fossero stati titolari i creditori (c.d. effetto "purgativo"), ma non interferisce per nulla con le spese condominiali che, configurandosi come obbligazioni propter rem,

afferiscono al bene e seguono il bene nella sua circolazione e gravano sul soggetto in quanto lo stesso si trova in una particolare relazione con il bene de quo.

La vendita all'asta, per la precisa e tassativa espressione dell'art. 586 c.p.c. (cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie) e per la natura di obligatio propter rem, non libera quindi il nuovo proprietario dal pagamento dei contributi condominiali.

In riferimento all'obbligo di pagare le quote condominiali, l'ipotesi di successione nello status di condomino di cui all'art. 63 disp. att. c.c., non riguarda il c.d. effetto "purgativo" della vendita immobiliare forzata, considerato che tale norma speciale configura una tutela rafforzata per i crediti del condominio, relativi all'immobile aggiudicato, con espresso riferimento al le spese relative all'anno in corso del rogito e a quello precedente.

Più precisamente, escludendo l'effetto c.d. "purgativo" della vendita forzata immobiliare, l'acquirente condomino deve pagare le quote condominiali ai sensi dell'art. 63 disp. att. Cc., in quanto gli oneri condominiali continuano a maturare anche in epoca successiva al pignoramento e non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell'intervento) proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva (Trib. Bologna Sentenza n. 1471 del 6 maggio 2000).

Per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l'immobile all'asta (Corte Appello Genova n. 513/09).

In conclusione l'aggiudicatario, che dovesse essere chiamato a pagare anche le spese condominiali pregresse, potrebbe soltanto rivalersi nei confronti del debitore esecutato.

 

Avv. Michele Orefice


Fonte: https://www.condominioweb.com/asta-fallimentare-spese-condominiali.13975"

Ora non penso che tutte le spese pregresse siano da addebitare al nuovo proprietario, altriementi non avrebbe senso la norma di cui all'art. 63,  ma egli è condomino esattamente come gli altri.  

Del debito di X fallito, si fanno carico tutti. Anche chi ha acquistato. La legge non lo esclude.

 

Se avete sentenze che lo escludono, sono in attesa, mi farebbe piacere leggerle. 

Il diritto è qualcosa di non così granitico.

 

Penso sia particolarmente utile questo articolo , e particolarmente l'ultimo paragrafo :  https://www.condominioweb.com/effetto-purgativo-facciamo-chiarezza.14350

 

Direi che certo resti  il fatto (semplice semplice) che ...se chi acquista all'asta fosse chiamato a rispondere di debiti pregressi rispetto a quelli dell'esercizio in corso e di quello precedente...si avrebbe una palese eccezione al disposto dell'ultimo comma art. 63 dacc che............non è supportato da alcuna norma (e da alcuna Logica). 

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