#1 Inviato 4 Febbraio, 2018 Mi trovo in una situazione contorta... un condomino di una scala ha proposto un'innovazione (porte ascensore a chiusura automatica) e mi ha chiesto di elaborare il preventivo di spesa che ho puntualmente fatto. Per accelerare la questione ed evitare assemblee costose e perditempo, ho messo alla firma in guardiola il preventivo in oggetto; l'adesione ha raggiunto i 2/3 dei millesimi e la maggioranza assoluta di scala; quindi dal punto di vista numerico siamo a posto! Le firme accumulate superano quindi il quorum massimo se ci fosse stata un'assemblea formale ove tutti vi avessero partecipato, quindi è intaccabile dal punto di vista numerico. Ora entra il problema di come far validare legalmente questa votazione che io chiamo "votazione differita", in modo che anche i due contrari e l'unico che non risieda in condominio possano pagare la loro quota senza protestare. Purtroppo, quello che manca al codice civile è proprio una situazione simile e l'art.1136 richiede ci sia un verbale; dal punto di vista teorico, non vedo limitazioni ad una raccolta firme se si ragione il quorum massimo di voti, ma dal punto di vista legale devo capire come arginare ed aggirare la legge per dare attuazione alla "delibera differita". Io pensavo di redigere un "verbale amministrativo" e non un "verbale di assemblea", dove spiego le modalità di voto ed il perché il quorum raggiunto garantisce attuazione al preventivo. Lo stesso verbale amministrativo insieme al preventivo, verrà consegnato ai condomini interessati come ogni altro verbale, in modo da fissare la data di ricezione. Qualcuno mi può suggerire una scappatoia? Una modalità di azione? Grazie.
#2 Inviato 4 Febbraio, 2018 Qualcuno mi può suggerire una scappatoia? Una modalità di azione?Grazie. Per sicurezza ad ogni eventuale impugnazione è necessario un verbale assembleare, perchè il lavoro da fare non è urgente per cui non si può invocare l'art 1135 cc, potresti però rischiare, far effettuare il lavoro e poi inserirlo nel rendiconto annuale e se questo sarà ratificato, quindi approvato, anche eventuali contrari dovranno pagare.
#3 Inviato 4 Febbraio, 2018 ciao per me non hai nessun strumento per rendere efficace la raccolta di firme. Se vuoi procedere, a tuo rischio e pericolo, devi poi contare che quelli che hanno firmato poi ratifichino in assemblea con il loro voto il tuo operato. Infatti, anche chi ha firmato, non è tenuto a confermare il suo voto favorevole.
#4 Inviato 4 Febbraio, 2018 Concordo pienamente con Camillo. Devi necessariamente chiedere conferma del voto in assemblea, convocandola come da prassi, altrimenti rischi che chiunque sia contrario (e debba partecipare alla spesa) si rivolga ad un giudice anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo perchè non hai alcun titolo per chiedere il pagamento di quanto dovuto non essendo una spesa approvata dall’assemblea. E poi ... che fai se dopo aver fatto l’intervento l’assemblea non ti ratificasse la spesa?
#5 Inviato 4 Febbraio, 2018 Mi sto accorgendo che c'è un GROSSO buco normativo in questo... nel senso che spero sia presto inserita la validità della raccolta firme al posto dell'assemblea, che farebbe risparmiare molto i condomini. A questo punto, convocherò un'assemblea di scala regolare con all'odg la ratifica della raccolta firme; in questo modo avrò un documento valido. Purtroppo per fare questo, tra una cosa e l'altra passa almeno un mese! Per non parlare della rottura di scatole amministrativa tra convocazione ed invio verbale!
#6 Inviato 4 Febbraio, 2018 Mi sto accorgendo che c'è un GROSSO buco normativo in questo... nel senso che spero sia presto inserita la validità della raccolta firme al posto dell'assemblea, che farebbe risparmiare molto i condomini. A questo punto, convocherò un'assemblea di scala regolare con all'odg la ratifica della raccolta firme; in questo modo avrò un documento valido. Purtroppo per fare questo, tra una cosa e l'altra passa almeno un mese! Per non parlare della rottura di scatole amministrativa tra convocazione ed invio verbale! Il fatto è che la raccolta delle firme non è vietata, ma non garantisce che i condomini firmatari confermino con la ratifica della spesa al momento del rendiconto.Comunque è una prassi molto usata da alcuni amministratori che sicuri dell'appoggio dello zoccolo duro che lo sostengono usano questo sistema, però come detto c'è sempre un rischio, per cui è meglio prevenire e convocare un'assemblea, o attendere l'assemblea annuale, piuttosto che rischiare.
#7 Inviato 4 Febbraio, 2018 Mi sto accorgendo che c'è un GROSSO buco normativo in questo... nel senso che spero sia presto inserita la validità della raccolta firme al posto dell'assemblea, che farebbe risparmiare molto i condomini. A questo punto, convocherò un'assemblea di scala regolare con all'odg la ratifica della raccolta firme; in questo modo avrò un documento valido. Purtroppo per fare questo, tra una cosa e l'altra passa almeno un mese! Per non parlare della rottura di scatole amministrativa tra convocazione ed invio verbale! A mio giudizio non è affatto un buco normativo. Ogni partecipante al condominio ha diritto di decidere in assemblea, confrontandosi con tutti gli altri, su argomenti che coinvolgono ogni comproprietario della cosa comune. Il “brainstorming” è costruttivo e consente di deliberare a fronte di informazioni condivise e non parziali, come potrebbe accadere se si affrontasse ciascun condòmino separatamente.
#8 Inviato 4 Febbraio, 2018 Concordo sul fatto che sia una lacuna normativa il non prevedere una possibilitá di delibera piu sbrigativa a mezzo di raccolta firme. Ma mi domando se possa essere considerata una lacuna normativa il fatto di non poter validamente accettare un preventivo per un lavpro straordinario. Mi spiego. Se vi è da approvare il consuntivo ed il preventivo ordinario, io condomino non ho particolari difficoltá a firmare l'approvazione intanto che sono nello studio dell'amministratore a controllare le carte, anzi può essere un vantaggio perchè posso assumere la decisione meditando con piu calma e analizzando tutto. Ma se io devo ragionare su un lavoro straordinario, il confronto tra condomini, l'esame collegiale dei preventivi e delle caratteristiche delle imprese, è fondamentale. Io non credo che, anche laddove la legge prevedesse quella modalitá in taluni casi che possono essere deflattivi del lavoro dell'assemblea, lo potrebbe prevedere nel settore di tuo interessem
#9 Inviato 4 Febbraio, 2018 Diciamo che spesso, proprio a causa di alcuni elementi disturbativi e poco "intelligenti" (condomini), l'assemblea può deliberare in modo errato... alcuni sono proprio specializzati in questo! Ma non è questo a cui volevo a arrivare... per lavori grossi che riguarda tutto l condominio, è chiaro che non ho problemi a convocare un'assemblea, ma per lavori piccoli oppure per lavori di singola scala, lo vedo un controsenso. Per non parlare di quei condomini dove la partecipazione in assemblea è scarsa ed una raccolta firme potrebbe migliorare la partecipazione. Rimango del parere che sia un buco normativo oppure una decisione normativa poco flessibile.
#10 Inviato 4 Febbraio, 2018 Per i lavori di una singola scala tu non sei tenuto a convocare l'intero condominio. Convochi quella scala specifica, e computi i millesimi estrapolando la lista dei condomini interessati dalla tabella proprietà. Si tratta di condominio parziale. Quindi il problema di cui tu parli non esiste.
#11 Inviato 4 Febbraio, 2018 Per i lavori di una singola scala tu non sei tenuto a convocare l'intero condominio. Convochi quella scala specifica, e computi i millesimi estrapolando la lista dei condomini interessati dalla tabella proprietà. Si tratta di condominio parziale. Quindi il problema di cui tu parli non esiste. Del convocare la sola scala, non avevo dubbi... sto già operando in tal senso. Il problema esiste lo stesso, perché non convocare l'assemblea sarebbe stato più facile per me e più comodo... non tutti risiedono in condominio!
#12 Inviato 5 Febbraio, 2018 Del convocare la sola scala, non avevo dubbi... sto già operando in tal senso. Il problema esiste lo stesso, perché non convocare l'assemblea sarebbe stato più facile per me e più comodo... non tutti risiedono in condominio! ciao dura lex, sed lex.
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