Ripartizione spese manutenzione ord. e straor. ascensore per i condomini de piani terra. contenzioso

[nannifer10]

Buonasera

annosa questione quella della ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore per i proprietari dei piani terra.

Nel nostro condominio, dopo una lunga ed interminabile battaglia siamo riusciti a ripartire le quote di spesa di manutenzione sia ordinaria che straordinaria anche ai proprietari dei piani terra che per anni sono stati esclusi al pagamento di tale quota.

Per rafforzare questa decisione assembleare l'abbiamo anche riportata scrivendola sul regolamento di condominio.

Devo comunque ringraziare i signori tullio ed altri ancora che grazie ai loro pareri sono riuscito a convincere l'amministratore ma sopratutto i condomini dei piani terra a dover pagare le spese relative alla manutenzione.

 

Di recente uno dei due condomini del piano terra SI E' RISVEGLIATO contestando tramite il suo legale tale spesa, quest’ultimo ha inoltrato all'amministratore di condominio una lettera , che di seguito ho copiato soltanto le parti di interesse:

"Nel interesse del mio assistito, proprietario dell'appartamento posto al piano terra del Condominio in indirizzo e da Lei amministrato, con la presente formulo espressa richiesta di esonero della mia assistita dal pagamento delle quote condominiali relative al servizio "ascensore".

Tale richiesta sì fonda sulla mancanza di fruizione di tale servizio, essendo il Sig----------proprietario di porzione condominiale al P.T che non necessita dell'ascensore. A ciò si aggiunga che, per giurisprudenza costante, tale esclusione è possibile nei casi in cui non si fruisca del servizio ad uso della porzione immobiliare di proprietà e laddove il proprietario di porzione di piano non usi né il lastrico solare, né il sottotetto. Pertanto, Le chiedo formalmente e con decorrenza dal mese di _________ di voler esonerare la mia assistita da tale costo.

Laddove ritenesse di non decidere autonomamente, la presente è da ritenersi altresì valevole quale formale richiesta di convocazione di assemblea condominiale alfine di decidere sul puto. Attendo cortese riscontro entro e non oltre il termine di giorni dieci dal ricevimento della presente. Con espresso avviso che, in difetto, saranno adite le competenti Autorità per tutelare gli interessi del mio assistito.

 

Tengo a precisare che a dicembre del 2016 quindi quasi una anno fà è stato approvato in assemblea il nuovo regolamento di condominio ( non è stato specificato regolamento contrattuale" è un regolamento assembleare esso è stato approvato con 889,75 millesimi). Il suddetto regolamento è stato CONTROFIRMATO ANCHE DAL CONDOMINO DEL PIANO TERRA che oggi a distanza di un anno dopo aver saldato le quote di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore le contesta per le vie legali. Di seguito si riporta l’art 15 che regolarizza i criteri di spesa della manutenzione ascensore sia di manutenzione ordinaria che straordinaria:

PARTE DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO:

“Art. 15 : Le spese di manutenzione e di esercizio dell'impianto ascensore saranno tra essi proporzionalmente ripartite secondo le tabelle millesimali approvate ovvero per metà in base alla proprietà e per metà in base all'altezza di piano a cui l'ascensore stesso serve sempre seguendo le disposizioni contenute negli art. i 1124 - 1125 del£\C . l'Assemblea può adottare un criterio diverso di ripartizione, per la suddivisione delle spese derivanti dalla manutenzione ordinaria o straordinaria solfi piir i proprietari dei piani terra”.

 

RIFERIMENTI: articolo 1124 e 1125 del codice civile;

leggepertutti.it: Tra i tanti orientamenti registrati nei vari tribunali italiani, quello più accreditato [1] ritiene l’ascensore una parte comune dell’edificio utile anche ai proprietari delle unità immobiliari al piano terra. Essi infatti traggono comunque un vantaggio dall’impianto, riuscendo per esempio a raggiungere più comodamente le parti superiori dello stabile (indipendentemente dal fatto che chi abita a piano terra sia solito recarsi o meno, per esempio, sul lastrico solare condominiale). Inoltre, l’ascensore è uno strumento che indubbiamente conferisce maggiore valore economico al palazzo nel suo insieme (e quindi a tutti i condomini), finendo per apprezzarlo sul mercato.

 

Tra una settimana dovremmo vederci in assemblea per discutere anche di questo punto all'odg.

CHE MI CONSIGLIATE DI FARE? SOPRATUTTO ORA CHE LA CONTESTAZIONE E' STATA PRESENTATA DA UN LEGALE?

L'amministratore di condominio cosa dovrà fare?

Si ringrazia come sempre la vostra attenzione e disponibilità.

Saluti

[bilbetto]

Questione spinosa quella dell’ascensore per i condòmini del piano 0 (zero). Io comincerei col fare una distinzione:

 

1) ascensore presente dall’origine;

2) ascensore inserito successivamente come innovazione.

 

Nel primo caso anche i condòmini del piano terra devono partecipare alle spese di manutenzione, perchè ne sono comproprietari come tutti gli altri, in proporzione alla tabella generale di proprietà, ma se non lo usano, neanche potenzialmente, non partecipano alle spese d’uso (forza motrice) e a quelle di manutenzione ordinaria (funi e in genere i particolari soggetti ad usura). Concorreranno quindi alle sole spese straordinarie, a quelle di messa a norma e di sostituzione, secondo quanto indicato dall’art. 1124 cc, salvo norme diverse di un regolamento di condominio originario.

 

Il secondo caso è più “semplice” perchè è il codice civile stesso che menziona la possibile rinuncia (art. 1121 cc) da parte dei condòmini dissenzienti, i quali, a differenza del caso precedente, non partecipano ad alcuna spesa poichè non sono proprietari dell’impianto comune, salvo cambiare idea (ma quando mai?) e partecipare successivamente.

[nannifer10]

.. Buonasera Bilbetto Le rispondo di seguito:

 

1) è un ascensore già presente all'origine della costruzione del fabbricato.

 

"Nel primo caso anche i condòmini del piano terra devono partecipare alle spese di manutenzione, perchè ne sono comproprietari come tutti gli altri, in proporzione alla tabella generale di proprietà, ma se non lo usano, neanche potenzialmente, non partecipano alle spese d’uso (forza motrice) e a quelle di manutenzione ordinaria (funi e in genere i particolari soggetti ad usura). Concorreranno quindi alle sole spese straordinarie, a quelle di messa a norma e di sostituzione, secondo quanto indicato dall’art. 1124 cc, salvo norme diverse di un regolamento di condominio originario."

 

Cosa intende dire quando ha scritto: " ma se non lo usano, neanche potenzialmente",

L'ascensore arriva all'ultimo piano dopo l'ultimo piano esiste un LOCALE dove è installato l'impianto di antenna condominiale ( servito anche dai proprietari dei piani terra) inoltre esiste il locale del vano ascensore.

 

Il primo regolamento di condominio del costruttore anno 1973 fà riferimento alle spese relative ai servizi comuni art 1124-1125 e 1126 ripartite tra di essi in proporzione all'altezza del piano;

 

Il secondo regolamento di condominio "assembleare"che sostituisce il precedente come riportato nel precedente quesito con l'art 15 viene specificato che anche i proprietari dei piani terra contribuiscono alle spese ascensore.

 

grazie

[bilbetto]

Se all’ultimo piano vi fosse un terrazzo comune, potenzialmente i condòmini del piano terra potrebbero recarvisi ogni giorno per stendere i panni, ma mi pare di capire che non sia il vostro caso.

 

Piuttosto, un delibera assembleare che stabilisca una ripartizione diversa da quella normata dal RdC, dovrebbe essere approvata all’unanimità dei partecipanti al condominio e non basterebbero quindi 889 mls, dal momento che stiamo parlando di spese che incidono sui doveri di spesa dei singoli.

 

Conservazione (art. 1124 cc) e uso (art 1123 cc comma 2) sono le discriminanti da considerare nel valutare se debbano o meno partecipare alla spesa i condòmini del piano terra, e in che misura. Ciò che è conservazione deve coinvolgerli, ciò che riguarda l’uso, solo se è oggettivamente possibile.

[maurizio barberini]

esiste una sentenza nel merito, che da ragione ai condomini

[Giovanni Inga]

Cortesemente pregasi non aprire vecchie discussioni. 

Grazie