#1 Inviato 13 Dicembre, 2018 Cari amici ho un condominio di 30 appartamenti su due scale. Il condominio si trova in località turistica e pertanto gli effettivi residenti sono due famiglie, tra l'altro conduttori. Le difficoltà per avere numeri legali sono molte. Un condomino X ha la maggioranza dei millesimi (è l'impresa che ha costruito il condominio 30 anni fa o di piu). Alla fine un mio cliente, condomino, rileva che il bello eil cattivo tempo lo fa sempre questo singor X e l'amministratore gli va paurosamente dietro, per dire: nel preventivo e consuntivo il sig. X è stato esonerato da pagare spese di luce, pulizia scale e acqua perchè gli appartamenti sono vuoti (!!!!) l'assicurazione condominiale è intestata a lui e non al condominio, che figura come assicurato ma non contraente. L apolizza viene pagata da conto del sig. X e rimborsata dall'Amministratore. Lo scorso anno si era impugnata delibera, l'amministratore aveva annullato la stessa ma poi la successiva aveva gli stessi problemi. In bilancio rileviamo alcune spese di lavori ordinari mai indicati in assmeblea e per cui NON esiste alcuna fattura relativa, nè l'amministraore è in grado di dire quali lavori abbia fatto fare. Ovviamente chi è beneficiario di tali somme a bilancio? l'impresa del sig. X. Ho capito che impugnare le delibere non serve. Io impugno, l'amministratore fa mea culpa, annulla, assemblea successiva si approvano di nuovo stessi errori. (e il mio cliente si paga le impugnazioni) A questo punto vorrei chiedere la revoca dell'amministratore e partire con uno meno succube. Quindi mi accingo a fare formale richeista all'amministratire di indire assemblea straordinaria per la sua revoca. Ai sensi dell'art. 66 però avrei necessità di domanda da parte di 2 condomini (e qui ok, li ho) ma che rappresentino 1/6 dei millesimi ..e qui non ci siamo, non li abbiamo. Troppa gente se ne frega della questione e tanti sono lontani, e tanti non vogliono esser messi di mezzo. Pensavo: io faccio ugualmente la richiesta di assemblea straordinaria. Non ho il sesto dei millesimi, ma pazienza, l'amministratore non sarà obbligato a fare l'assemblea. Ma io poi posso fare ricorso giudiziale. E dimostrare che ho tentato la strada dell'assemblea Cosa ne pensate?
#2 Inviato 13 Dicembre, 2018 SisterOfNight dice: In bilancio rileviamo alcune spese di lavori ordinari mai indicati in assemeblea e per cui NON esiste alcuna fattura relativa, Se hai un appiglio "fiscale" potrebbe chiedere la convocazione d'assemblea anche un singolo condòmino: Art. 1129 c.c. ... Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo (apertura ed utilizzazione di un conto corrente intestato al condominio), i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
#3 Inviato 13 Dicembre, 2018 sai il mio timore? io le faccio la raccomandata e magicamente compare una fattura .. Questo in effetti con la fattirazione elettronica non potrà piu' farsi Vero che io non mi accontento della fattura ma voglio vedere il libro contabile. Il sig. X però so già che si appiglia al fatto di non essere stato pagato ..lui emette fattura al pagamento. Vero che non abbiamo neppure un preventivo...nè sappiamo che lavori ha fatto. Comunque io provo a chiedere l'assemblea con un condomino
#4 Inviato 13 Dicembre, 2018 SisterOfNight dice: sai il mio timore? io le faccio la raccomandata e magicamente compare una fattura .. Questo in effetti con la fattirazione elettronica non potrà piu' farsi Vero che io non mi accontento della fattura ma voglio vedere il libro contabile. Il sig. X però so già che si appiglia al fatto di non essere stato pagato ..lui emette fattura al pagamento. Vero che non abbiamo neppure un preventivo...nè sappiamo che lavori ha fatto. Comunque io provo a chiedere l'assemblea con un condomino Ti garantisco che ho visto registri iva rifatti ad hoc e anche autentiche di libri contabili "aggiustati". Pero' nel 2019 queste magie saranno veramente improbabili, forse vale la pena tentare questa strada. (i maggiori esponenti della mafia americana sono stati acchiappati per questioni fiscali.....😊) Per la strada che intendi percorrere, non sarà che il giudice vorrà prove che tutti i condòmini sono stati coinvolti nel tentativo di chiedere un'assemblea straordinaria e tutti si sono "tirati indietro"?
#5 Inviato 13 Dicembre, 2018 Mah, certo la norma prevede che se l'amministratore non convoca, posso convocare io condomino Nella lettera chiederò anche l'anagrafe condominiale per poter fare la convocazione.. tanto non mi darà mai un'anagrafe che dubito abbia.. La prova che tutti siano stati coinvolti non puo' essere data, nè del resto la norma lo impone.. lasciando infatti che bastino 2 condomini che rappresentino iun sensto dei millesimi.. S eho anagrafe condominiale, facciamo autoconvocazione, se non ma la fornisce, potrò dire al giudice che non conoscendo tutti i condomini e loro indirizzi poichè non fornitemi dall'amministratore, non ho potuto chiedere la convocazione. devo prevedere certo spese di notifica importanti
#6 Inviato 13 Dicembre, 2018 SisterOfNight dice: Mah, certo la norma prevede che se l'amministratore non convoca, posso convocare io condomino Nella lettera chiederò anche l'anagrafe condominiale per poter fare la convocazione.. tanto non mi darà mai un'anagrafe che dubito abbia.. La prova che tutti siano stati coinvolti non puo' essere data, nè del resto la norma lo impone.. lasciando infatti che bastino 2 condomini che rappresentino iun sensto dei millesimi.. S eho anagrafe condominiale, facciamo autoconvocazione, se non ma la fornisce, potrò dire al giudice che non conoscendo tutti i condomini e loro indirizzi poichè non fornitemi dall'amministratore, non ho potuto chiedere la convocazione. devo prevedere certo spese di notifica importanti Hai detto che i soli condomini sono la società costruttrice (che detiene la maggioranza dei millesimi) ed il tuo cliente, gli altri proprietari non partecipano all'assemblee. Viene da chiedersi chi abbia nominato l'amministratore
#7 Inviato 13 Dicembre, 2018 ovviamente la ditta costruttrice. Occhio, qualcuno partecipa oltre loro due...il sig. X ha un figlio che è pure condomino (e arriva con due o tre deleghe).. il sig. X ne porta altre. Anche il mio ha spesso due deleghe ma alla fine non arriviamo alla loro "forza millesimale" In piu' in questa situazione siamo svantaggiati dall'avere condomini con noi concordi che però stanno in altra regione. E anche con questi non raggiungiamo 1/6.. Io credo che però, in tale situazione, un eventuale giudice tenga conto del fatto che la situazione sia particoalre e raggiungere 1/ 6 è stato impossibile
#8 Inviato 13 Dicembre, 2018 Questa proprietà p particolarmente frazionata pure partecipando diversi proprietari con deleghe di altri (minimo due se non più) non si raggiunge la maggioranza per la votazione, anche con residenti fuori regione. E comunque non si riesce a raggiungere nemmeno la minoranza degli intervenuti
#9 Inviato 13 Dicembre, 2018 SPL House dice: Questa proprietà p particolarmente frazionata pure partecipando diversi proprietari con deleghe di altri (minimo due se non più) non si raggiunge la maggioranza per la votazione, anche con residenti fuori regione. E comunque non si riesce a raggiungere nemmeno la minoranza degli intervenuti Scusa ma che senso ha questo post senza un punto di domanda? Hai fatto una sintesi pensando che chi ha partecipato fino ad ora questa discussione non sia capace di intendere ciò che legge? 1
#10 Inviato 13 Dicembre, 2018 Leonardo53 dice: Scusa ma che senso ha questo post senza un punto di domanda? Hai fatto una sintesi pensando che chi ha partecipato fino ad ora questa discussione non sia capace di intendere ciò che legge? Si scusa ho scritto in fretta senza rileggere per verificare la punteggiatura, evidentemente mu è sfuggito il ? alla fine
#11 Inviato 13 Dicembre, 2018 SPL House dice: Si scusa ho scritto in fretta senza rileggere per verificare la punteggiatura, evidentemente mu è sfuggito il ? alla fine Ah, ok. Allora sei tu che hai bisogno di una sintesi perchè non hai inteso quanto scritto da Sister nel post #7
#12 Inviato 13 Dicembre, 2018 SPL House dice: E comunque non si riesce a raggiungere nemmeno la minoranza degli intervenuti ... intendi forse il quorum minimo ?
#13 Inviato 13 Dicembre, 2018 paul_cayard dice: ... intendi forse il quorum minimo ? Scusa Sergio, ma (tanto per non farci mancare niente) la minoranza degli intervenuti non potrebbe deliberare nonostante il voto contrario della maggioranza degli intervenuti? 😂 😂
#14 Inviato 13 Dicembre, 2018 Leonardo53 dice: Scusa Sergio, ma (tanto per non farci mancare niente) la minoranza degli intervenuti non potrebbe deliberare nonostante il voto contrario della maggioranza degli intervenuti? 😂 😂 sto cercando di capire come raggiungere questa soglia ... 1
#15 Inviato 13 Dicembre, 2018 So leggere dice che all'assemblea partecipano in 5 portandosi le deleghe di altri ma nel complesso (compreso il sig X che detiene la maggioranza dei millesimi non raggiungono la maggioranza prevista a deliberare, o per indire assemblea. Visto che di solito circolano tanti spiritosi, la minoranza Silente fra breve esplicherà la questione. Ma forse prima si attenderà l'aggiornamento del forum e delle notifiche. Modificato 13 Dicembre, 2018 da SPL House
#16 Inviato 13 Dicembre, 2018 SPL House dice: el complesso (compreso il sig X che detiene la maggioranza dei millesimi non raggiungono la maggioranza prevista a deliverare, o per indire assemblea Sei sicuro di aver letto questo? Io ho capito un'altra cosa. Ho capito che la minoranza, oltre a non avere la stessa forza millesimale della maggioranza (che non è stata indicata), non rappresenta nemmeno 1/6 del valore millesimale dell'edificio, necessario per richiedere una convocazione ex art. 66 Non è stato mai detto che la maggioranza rappresentata dal costruttore condòmino, dal figlio condòmino e tutte le deleghe da loro portate in assemblea richiesta per deliberare non è stata raggiunta. 1
#17 Inviato 13 Dicembre, 2018 Leonardo53 dice: Sei sicuro di aver letto questo? Io ho capito un'altra cosa. Ho capito che la minoranza, oltre a non avere la stessa forza millesimale della maggioranza (che non è stata indicata), non rappresenta nemmeno 1/6 del valore millesimale dell'edificio, necessario per richiedere una convocazione ex art. 66 Non è stato mai detto che la maggioranza rappresentata dal costruttore condòmino, dal figlio condòmino e tutte le deleghe da loro portate in assemblea richiesta per deliberare non è stata raggiunta. in verità anch'io ho capito questo ... 1 1
#18 Inviato 13 Dicembre, 2018 Il proprietario ed il figlio con le deleghe che portano (mi sembra di avere letto 3 ciascuno cioè max 8 voti) risultano maggioranza millesimale rispetto agli altri 3 proprietari che insieme alle deleghe non raggiungono 1/6 per indire l'assemblea. Su 30 unità immobiliari in condominio. Modificato 13 Dicembre, 2018 da SPL House
#19 Inviato 13 Dicembre, 2018 SPL House dice: Il proprietario ed il figlio con le deleghe che portano (mi sembra di avere letto 3 ciascuno cioè max 8 voti) risultano maggioranza millesimale rispetto agli altri 3 proprietari che insieme alle deleghe non raggiungono 1/6 per indire l'assemblea. Su 30 unità immobiliari in condominio. E quindi?
#20 Inviato 13 Dicembre, 2018 Danielabi dice: E quindi? Ci sono appartamenti invenduti (ancora in quota del costruttore) oppure non è chiaro come votano i rimanenti proprietari che non partecipano e non delegano. Modificato 13 Dicembre, 2018 da SPL House
#21 Inviato 13 Dicembre, 2018 SPL House dice: Ci sono appartamenti invenduti (ancora in quota del costruttore) oppure non è chiaro come votano i rimanenti proprietari che non partecipano e non delegano. Se non partecipano e non delegano, non votano.
#22 Inviato 13 Dicembre, 2018 Allora: il sig. X ha il 50% dei millesimi il figliod el sig. X ha altri due o tre appartamenti. Nelle nromali assemblee si raggiunge sempre il quorum costitutivo e pure quello deliberativo ordinario. Il punto ora non è questo: per chiedere all'amministratore una assemblea ex art. 66 c.c. disp.att. serve avere la richeista di 2 condomini che rappresentino 1/6 dei millesimi. Ora, io posso avere due condomini ma non ho 1/6 dei millesimi. Non riesco ad avere altri nomi per far richiesta poichè sono in altra regione, vengono qui solo per le ferie una tantum e delle assemblee gli frega niente. Non adnrei a complicarmi la vita con altri calcoli, la domanda era solo se valeva la pena tentare una richiesta di un solo condomino, ma come sopra detto effettivamente visto le irregolarità fiscali basta un solo condomino e l'art. 1129 c.c. non specifica che sia portatore di una quota millesimale particolare 2
#24 Inviato 14 Dicembre, 2018 SisterOfNight dice: Allora: il sig. X ha il 50% dei millesimi il figliod el sig. X ha altri due o tre appartamenti. Nelle nromali assemblee si raggiunge sempre il quorum costitutivo e pure quello deliberativo ordinario. Il punto ora non è questo: per chiedere all'amministratore una assemblea ex art. 66 c.c. disp.att. serve avere la richeista di 2 condomini che rappresentino 1/6 dei millesimi. Ora, io posso avere due condomini ma non ho 1/6 dei millesimi. Non riesco ad avere altri nomi per far richiesta poichè sono in altra regione, vengono qui solo per le ferie una tantum e delle assemblee gli frega niente. Non adnrei a complicarmi la vita con altri calcoli, la domanda era solo se valeva la pena tentare una richiesta di un solo condomino, ma come sopra detto effettivamente visto le irregolarità fiscali basta un solo condomino e l'art. 1129 c.c. non specifica che sia portatore di una quota millesimale particolare Il punto è che se poi l'amministratore non ti da riscontro è difficile che un giudice conceda la correttezza dell'autoconvocazione. Poi non avendo la maggioranza per cambiare l'amministratore anche una volta convocata l'assemblea non otterreste nulla. Infine se le delibere non vengono impugnate l'amministratore combattivo o meno che sia ci si deve attenere.
