#1 Inviato 21 Marzo, 2018 Salve, Ringrazio in anticipo tutti per la disponibilità. Avrei bisogno di una conferma chiara su ciò che prevede la legge in quanto al momento non mi è chiaro e vorrei tutelarmi al riguardo. Sono proprietario di un appartamento in un piccolo condominio composto da 3 unità abitative. Fino ad oggi la gestione è stata "familiare" senza nessun amministratore e le utenze comuni (luce scale non abbiamo ascensore e acqua) sono intestati agli altri 2 proprietari. Dal momento in cui uno dei proprietari sta vendendo andrà anche a dismettere l'utenza comune a lui attribuita (la luce scale) e stiamo decidendo di attribuire un codice fiscale al condominio al fine di potergli intestare le utenze comuni (la luce in primis, vista l'urgenza). L'intenzione sarebbe comunque quella di avere solo il CODICE FISCALE senza un amministratore condominiale. Mi sembra di aver capito che per attivare il CF condominiale si dovrà incaricare un referente tra i condomini. Il referente ha qualche responsabilità civile/penale nel caso in cui gli impianti comuni (magari non a norma) vadano a creare danni a cose o persone? O in caso di insolvenza verso le utenze elettriche/idriche? Oppure in assenza di amministratore la responsabilità è in solido ai condomini? Ho sentito ENEL 3 volte e lato loro fa riferimento il CF condominiale, quindi per loro i responsabili sono i condomini, il referente è solo la persona che hanno come riferimento primario senza nessuna responsabilità. Grazie e buona giornata.
#2 Inviato 21 Marzo, 2018 un referente così come un amminsitratore non è resposanibile se ci sono danni a terzi...avrete un'assicurazione che copre queste evenienze Se gli impianti non sono a norma, la resposabilità è del condominio, ossia dei tre proprietari. Se le bollette non sono pagate ne risponde il Condominio, nel senso che la società eletrrica chiederà la somma al condominio. Se i condomini hanno versato la loro parte ma il referrnte se l'è intascata e non ha usato i soldi per pagare le bollette allora ci sarà una sua resposanbilità verso gli altri condomini. Ossia, giuridicamente se il referente opera bene non ha responsabilità nel senso che se gli altri non pagano, non è che ce li mette lui di tasca sua Se opera male potrebbe avere qualcosa da spiegare agli altri condomini ed essere chiamato a rifonderli.
#3 Inviato 21 Marzo, 2018 Salve,Ho sentito ENEL 3 volte e lato loro fa riferimento il CF condominiale, quindi per loro i responsabili sono i condomini, il referente è solo la persona che hanno come riferimento primario senza nessuna responsabilità. Lo stesso vale per AdE, fornitori, etc. etc. etc.
#4 Inviato 21 Marzo, 2018 Non la vedo così tranquillizzante come Chi mi ha preceduta, sinceramente. Per le le inadempienze civili (pagamenti a fornitori) ci sta tutta, anche secondo me. Per quelle penali...secondo me...proprio no. Non conosco nessuna legge che distingua tra "referente" e "amministratore". Quando si va in AdE a chiedere il codice fiscale del condominio...AdE (a me) chiede verbale di nomina come amm.re e mio codice fiscale, dopodichè abbina il codice fiscale del condominio a quello mio (da cui quadri AC e quant'altro). Da quel momento in poi (che io sappia) l'Amm.re sono io e tutte le responsabilità (soprattutto penali) che la Legge attribuisce all'Amm.re sono mie. Esempi? Non è in regola qualcosa della prevenzione incendi. E' penale e il responsabile sono io. C'è un infortunio sul lavoro (basta un pulitore che si fa male o un giardiniere che si ferisce con la sega circolare potando siepi). E' penale, e il responsabile sono io se non ho Durc e CCIAA delle Ditte aggiornatissimi e in regola. Potremmo continuare, ma penso sia superfluo.
#5 Inviato 21 Marzo, 2018 Nell'articolo 1129 si parla esplicitamente di "persona che svolge funzioni analoghe all'amministratore" in contrapposizione all'amministratore, quindi la differenza c'è eccome.
#6 Inviato 21 Marzo, 2018 Non è in regola qualcosa della prevenzione incendi. E' penale e il responsabile sono io. C'è un infortunio sul lavoro (basta un pulitore che si fa male o un giardiniere che si ferisce con la sega circolare potando siepi). E' penale, e il responsabile sono io se non ho Durc e CCIAA delle Ditte aggiornatissimi e in regola. Potremmo continuare, ma penso sia superfluo. Tu sei responsabile perchè sei amministratore ma se dai un'occhiata al mod. AA5/6, nel quadro C si chiede che sia indicato il nominativo del rappresentante del condominio (non rappresentante legale) per cui il codice fiscale è al condominio ed il rappresentante si limita ad essere la persona di riferimento tra A.d.E. e condominio, per inviare eventuali comunicazioni/sanzioni. L'art. 1129 indica che quando i condòmini sono più di 8 non è obbligatorio nominare un amministratore "a prescindere", ma, trattandosi di diritto privato, diventa obbligatorio solo "a richiesta" di almeno un condòmino. Se nessuno lo richiede, si potrebbe stare senza amministratore anche nei condominii con più di 8 condòmini e si potrebbe addirittura revocare un eventuale amministratore esistente e rinunciare al "prorogatio imperii": L’amministratore a fine mandato, o a seguito di revoca da parte dell’assemblea, rimane in carica fino alla nomina del nuovo amministratore. Questo principio generale, non trova applicazione qualora vi sia una delibera condominiale o una norma del regolamento condominiale, che esprimano una diversa e contraria volontà dell’assemblea; in tal caso l’amministratore non potrà, neanche in via provvisoria, continuare nel suo mandato. La Suprema Corte precisa inoltre che, la scadenza del mandato dell’amministratore o la sua revoca, senza che l’assemblea provveda a nominarne un altro, comporta la responsabilità civile, amministrativa e penale di tutti i condomini per eventuali violazioni di legge. (Cassazione N° 15858 del 12/11/02)
#7 Inviato 21 Marzo, 2018 Ti ringrazio Leonardo53. Hai ben compreso : io ragiono da amm.re professionale e questi problemi (almeno questi) non li ho mai approfonditi, non avendone alcuna necessità nè personale nè professionale. Mi permetto una sola osservazione prudenziale : siccome la Sentenza che citi è del 2002, mentre la "riforma del Condominio" è di dieci anni dopo...io, se dovessi fare il "referente NON amministratore", oltre che all'Enel (con cui sono possibili solo problematiche civilistiche) chiederei lumi anche a quegli Enti con cui sono possibili problematiche di interesse penale (come i VVF, l l'Ispettorato del Lavoro, o l'Inail, a solo titolo di esempio)...
#8 Inviato 21 Marzo, 2018 Ti ringrazio Leonardo53. Hai ben compreso : io ragiono da amm.re professionale e questi problemi (almeno questi) non li ho mai approfonditi, non avendone alcuna necessità nè personale nè professionale. Mi permetto una sola osservazione prudenziale : siccome la Sentenza che citi è del 2002, mentre la "riforma del Condominio" è di dieci anni dopo...io, se dovessi fare il "referente NON amministratore", oltre che all'Enel (con cui sono possibili solo problematiche civilistiche) chiederei lumi anche a quegli Enti con cui sono possibili problematiche di interesse penale (come i VVF, l l'Ispettorato del Lavoro, o l'Inail, a solo titolo di esempio)... Concordo con quanto affermi, ma ricordiamoci che la responsabilità è comunque e sempre del condominio il quale, quando c'è l'amministratore, può rivalersi su di lui per il risarcimento dei danni (parliamo di civile). Dal punto di vista penale la questione cambia leggermente. Colui che ha commesso il reato può essere senz'altro l'amministratore, ma in sua assenza tutti i condòmini solidalmente tra loro sono responsabili. Tra l'altro la parte in neretto della sentenza postata da Leonardo cita proprio sia gli aspetti civili che penali.
#9 Inviato 21 Marzo, 2018 Grazie a tutti. Come si evince anche dalla discussione emersa, aimè non c'è molta chiarezza. Provo a farvi una domanda difficile (magari se avete anche un link da passarmi ve ne sarò molto grato). Al fine di compilare correttamente il modulo AA5/6 in NON PRESENZA di AMMINISTRATORE come va compilato il QUADRO C relativo al RAPPRESENTANTE? FD
#10 Inviato 21 Marzo, 2018 Grazie a tutti.Come si evince anche dalla discussione emersa, aimè non c'è molta chiarezza. Provo a farvi una domanda difficile (magari se avete anche un link da passarmi ve ne sarò molto grato). Al fine di compilare correttamente il modulo AA5/6 in NON PRESENZA di AMMINISTRATORE come va compilato il QUADRO C relativo al RAPPRESENTANTE? FD Nella discussione al link in calce, nel post n. 2 diedi alcune indicazioni passo passo per la variazione del rappresentante. Se devi richiedere il codice fiscale ex novo (per la prima volta), nel QUADRO A devi barrare l'opzione "Attribuzione del codice fiscale" e come data di costituzione devi mettere la data del verbale nella quale l'assemblea ti delega chiedere il codice fiscale. --link_rimosso--
#11 Inviato 22 Marzo, 2018 La ringrazio Leonardo, ma nella compilazione del modulo, per essere certi che il Rappresentante non sia confuso con l'amministratore (che in questo caso non è presente) in quale sezione devo indicarlo? Grazie.
#12 Inviato 22 Marzo, 2018 La ringrazio Leonardo, ma nella compilazione del modulo, per essere certi che il Rappresentante non sia confuso con l'amministratore (che in questo caso non è presente) in quale sezione devo indicarlo? Grazie. Nella sezione C devi indicare in "codice carica" 1 - rappresentante legale, negoziale o di fatto. L'amministratore è individuato con codice carica 13
#13 Inviato 22 Marzo, 2018 La ringrazio Leonardo, ma nella compilazione del modulo, per essere certi che il Rappresentante non sia confuso con l'amministratore (che in questo caso non è presente) in quale sezione devo indicarlo? Grazie. Non esiste indicazione se non quella nel verbale di assemblea allegato. L'amministratore è tale solo se regolarmente nominato dall'assemblea e non se risulta il nominativo di rappresentante associato al codice fiscale. Nel verbale da allegare potrete scrivere così: Non essendo obbligatoria la nomina di un amministratore di condominio, l'assemblea, all'unanimità (o con x voti favorevoli rappresentanti Y millesimi) delibera che tutti i partecipanti al condominio concorreranno all'amministrazione della cosa comune, come sancito dall'art. 1105 c.c., consapevoli che tale autogestione comporta la responsabilità civile, amministrativa e penale di tutti i condòmini per eventuali violazioni di Legge, come specificato in sentenza di Cassazione n. 15858 del 12/11/02. L'assemblea, all'unanimità (o con x voti favorevoli rappresentanti Y millesimi) delega il Sig. TIZIO ad agire in nome, per conto e nell'interesse del condominio, a rappresentarlo all'Agenzia delle entrate richiedendone codice fiscale. Lo stesso Sig. Tizio è delegato a conservare tutti i documenti condominiali, in nome per conto e nell'interesse del condominio. Con questa delibera, anche se di fatto farai tutto tu, UFFICIALMENTE: - Tu o qualsiasi altro condòmino può gestire la cassa senza c/c - Tu o qualsiasi altro condòmino può incassare le quote e pagare le utenze - Tu o qualsiasi altro condòmino può pagare eventuali ritenute d'acconto - Tu o qualsiasi altro condòmino..... Per qualsiasi contratto che prevede una firma (contratto pulizie, voltura ENEL, Assicurazione, apertura c/c condominiale...) servirà una specifica delibera assembleare in cui l'assemblea autorizza il sig. TIZIO a compiere quello specifico ATTO in nome, per conto e nell'interesse del condominio, sollevandolo da qualsiasi responsabilità personale.
#14 Inviato 22 Marzo, 2018 Nella sezione C devi indicare in "codice carica" 1 - rappresentante legale, negoziale o di fatto.L'amministratore è individuato con codice carica 13 Io non ne sarei così sicuro (ma ogni ufficio ha regole a se). Con codice 1 è indicato il rappresentante LEGALE o di FATTO. il codice 13 riguarda solo il condominio. Poichè non esiste un codice "delegato", questo lo si desume dal codice 13 (per condominio) associato al verbale. Questo, almeno, quanto mi dissero all'A.d.E della mia città quando accompagnai un "rappresentante delegato" non amministratore.
#15 Inviato 22 Marzo, 2018 Io non ne sarei così sicuro (ma ogni ufficio ha regole a se).Con codice 1 è indicato il rappresentante LEGALE o di FATTO. il codice 13 riguarda solo il condominio. Poichè non esiste un codice "delegato", questo lo si desume dal codice 13 (per condominio) associato al verbale. Questo, almeno, quanto mi dissero all'A.d.E della mia città quando accompagnai un "rappresentante delegato" non amministratore. Giusto per non smentirsi mai...l'AdE locale mi ha detto di differenziare le due figure come descritto, soprattutto in caso di invio online. Comunque, non credo che il rappresentante negoziale sia molto distante dal "delegato", considerando che con la rappresentanza si rende possibile a un soggetto (rappresentante), investito dell’apposito potere, di sostituirsi al soggetto interessato (rappresentato) nel compimento di una determinata attività negoziale. Non essendo un leguleio, pero', lascio qui la questione, considerando senz'altro valida la soluzione di Leonardo.
#16 Inviato 22 Marzo, 2018 ... Non essendo un leguleio, pero', lascio qui la questione, considerando senz'altro valida la soluzione di Leonardo. Neanche io sono legale ed il mio è solo un parere che vale per quello che è. In questo caso specifico, nel dubbio se inserire un numero anzichè un altro (1 o 13) e dovendo scindere la carica di amministratore da quello di delegato ad un semplice atto, ritengo sia ancor più importante andare all'A.d.E allegando il verbale che chiarisce la funzione di delegato a quello specifico atto e nient'atro. Con un verbale ben scritto, a mio avviso, 1 o 13 diventa ininfluente ai fini delle responsabilità 🙂
#17 Inviato 22 Marzo, 2018 Neanche io sono legale ed il mio è solo un parere che vale per quello che è.In questo caso specifico, nel dubbio se inserire un numero anzichè un altro (1 o 13) e dovendo scindere la carica di amministratore da quello di delegato ad un semplice atto, ritengo sia ancor più importante andare all'A.d.E allegando il verbale che chiarisce la funzione di delegato a quello specifico atto e nient'atro. Con un verbale ben scritto, a mio avviso, 1 o 13 diventa ininfluente ai fini delle responsabilità 🙂
#18 Inviato 22 Marzo, 2018 Quindi possiamo concludere che la scelta migliore sia quella di siglare il codice 13 (Amministratore di condominio) allegando poi però verbale in cui si specifica che il condominio non intende nominare nessun amministratore (come gentilmente riportato da Leonardo)?? Giusto per non farmi mancare niente nel quadro B nella riga "descrizio attività" metterei un bel "Condominio privo di amministratore condominiale".
#19 Inviato 22 Marzo, 2018 ...Giusto per non farmi mancare niente nel quadro B nella riga "descrizio attività" metterei un bel "Condominio privo di amministratore condominiale". La descrizione è ininfluente. Quello che importa è il codice attivita, ed anche qui, come evidenziato nelle discussioni linkate, ogni Ufficio Territoriale ha le sue idee. Ti consiglio di portare un paio di mos. AA5/6 in bianco, sentire cosa dice l'impiegato di turno e .... "attacca il ciuccio dove vuole il padrone" 😂
#20 Inviato 23 Marzo, 2018 Buongiorno a tutti, Al fine di completare l'informativa che abbiamo iniziato vi aggiorno su quello che mi ha detto l'agenzia delle entrate (provinciale di Reggio Emilia) sul codice carica. Nel contesto condominiale sappiamo che le cariche possono essere solo 2: 1 Rappresentante legale, negoziale o di fatto, socio amministratore 13 Amministratore di condominio Nel caso in cui di piccolo condominio senza nessun amministratore (come evidenziato dal verbale dell'assemblea che si allega) è corretto indicare il referente rappresentante come Rappresentante legale, negoziale o di fatto (codice 1). In quanto per l'AdE il codice 13 identificia l'amministratore di condominio nonostante non si sia formalmente deciso di averlo. Altra cosa che mi hanno consigliato di fare, visti i problemi rilevati in piccoli condominio è di definire sin da subito le meccaniche di successione del referente che anche se figura formale serve per garantire il CF. Pensavo di inserire a verbale la rinuncia al "prorogatio imperii" anche se concetto applicabile all'amministratore.. vorrei solo sottolineare che quando venderò il mio appartamente qualcun'altro dovrà automaticamente subentrare, altrimenti si procederà ad estinzione del codice fiscale. Cosa ne pensate?
#21 Inviato 23 Marzo, 2018 Penso che se parli con 10 persone diverse all'AdE riceverai 10 risposte diverse. I fatti sono questi: alla richiesta di variazione di attribuzione devi allegare un verbale di nomina. Se nel verbale di nomina non c'è scritto che Pinco Pallo viene nominato amministratore, ma viene delegato a svolgere funzioni analoghe, Pinco Pallo non è amministratore.
#22 Inviato 4 Marzo, 2019 ho letto la discussione e mi sorge qualche dubbio, visto che pochi giorni fà mi sono scaricato la dicitura dal sito dell'Ade, e la dicitura è questa: rappresentante del contribuente: CF - nome e cognome mio società di cui il soggetto è rappresentante CF condominio - denominazione condominio rappresentante legale, negoziale o di fatto, socio amministratore dal (la data ) ora mi domando quando ho fatto la variazione dei dati all'ora io come codice ho messo 13 ora vi chiedo visto quanto letto sopra, sono amministratore o facente funzioni? mi sorge un bel dubbio........ Modificato 4 Marzo, 2019 da pax
#23 Inviato 4 Marzo, 2019 pax dice: quando ho fatto la variazione dei dati all'ora io come codice ho messo 13 ora vi chiedo visto quanto letto sopra, sono amministratore o facente funzioni? Per l'Agenzia delle Entrate con il codice 13 (visto che non c'è un codice per il referente) sei solo il rappresentante del condominio di rifemento nei rapporti tra condominio ed Agenzia. L'Agenzia si rivolgerà a te per eventuali comunicazioni/sanzioni riguardanti il condominio ma non hai alcuna responsabilità personale. Per la differenza tra amministratore e facente funzioni, ai fini civilistici, vale il verbale di assemblea. Se sei stato nominato amministratore sei amministratore di condominio. Se non sei stato nominato non lo sei.
#24 Inviato 4 Marzo, 2019 @pax ....ho capito chi è che dice che è importante il verbale!! 🤭 Ed ha ragione, con Leo divergiamo sul codice da inserire nel modello: qui da me è 1, da lui è 13, da te....vedrai!
#25 Inviato 4 Marzo, 2019 Leonardo53 dice: Per l'Agenzia delle Entrate con il codice 13 (visto che non c'è un codice per il referente) sei solo il rappresentante del condominio di rifemento nei rapporti tra condominio ed Agenzia. L'Agenzia si rivolgerà a te per eventuali comunicazioni/sanzioni riguardanti il condominio ma non hai alcuna responsabilità personale. Per la differenza tra amministratore e facente funzioni, ai fini civilistici, vale il verbale di assemblea. Se sei stato nominato amministratore sei amministratore di condominio. Se non sei stato nominato non lo sei. ciao Leo, nel verbale c'era scritto rappresentante e non amministratore quindi ?
