Rappresentanza in assemblea: spetta al custode giudiziario o al proprietario dell'immobile pignorato?

[filippo70]

Salve, nel nostro condominio un proprietario è soggetto a procedura esecutiva immobiliare e l'appartamento è sotto custode giudiziario.

Sono stati recentemente deliberati dei lavori straordinari e alla votazione ha preso parte il proprietario (per delega ad altro condomino) e non il custode giudiziario.

A chi spetta venire in assemblea e deliberare i lavori, al proprietario o al custode giudiziario?

Ora risulta che lo stesso proprietario ha una grave morosità relativa non solo ai lavori straordinari già eseguiti (in assenza di fondo speciale totalmente costituito) ma anche alle quote ordinarie.

L'amministratore non ci ha detto nulla di tutto ciò ...... che responsabilità ha in un caso simile?

 

Inoltre l'amministratore non si è mai attivato presso il custode giudiziario per far completare dei lavori di ripristino già deliberati presso la proprietà di detto condomino. Pertanto, non potendo eseguire tali lavori per inaccessibilità ai locali, continuiamo a pagare un canone annuo al condomino moroso a risarcimento. Ma l'amministratore non doveva attivarsi presso il custode giudiziario per consentire l'accesso ai locali e consentire i lavori (sono passati due anni)?

Perchè dobbiamo pagare un affitto se il ripristino di detti locali non è possibile per causa dello stesso proprietario?

 

grazie per l'aiuto.

[camillo50]

Ciao

Chi sta in assemblea, è il condomino o il suo delegato, salvo disposizioni diverse del magistrato. Il custode giudiziario ha la funzione di gestire e conservare l'immobile per conto del tribunale che lo ha incaricato, e sarà lui a segnalare il suo incarico all'amministratore di tale suo incarico.

Sapendo che c'è il custode, anche l'amministratore poteva attivarsi, vista la tendenza di certi custodi giudiziari che si limitano allo strettissimo obbligatorio.

Poi, se per eseguire i lavori è necessario accedere ai locali, l'amministratore ha tutti i mezzi per procedere in tempi rapidi, quindi o dimostra di aversi attivato, o è responsabile della sua inerzia.

[filippo70]

Grazie Camillo.

In pratica l'amministratore era certamnete edotto, dalle dichirazioni rese in assemblea, circa la presenza del custode giudiziario, ma non lo ha convocato nè per l'assemblea ordinaria, nè per quella in cui sono stati votati i lavori (in assenza di costituzione del fondo speciale), e ha lasciato che il proprietario intervenisse a mezzo di normale delega. Per questo l'amministratore avrebbe quindi agito in modo scorretto non avendo convocato l'"avente diritto" custode giudiziario in assemblea.

è probabile che lo stesso custode giudiziario non sia informato di tale morosità e che ci sono lavori da pagare ...

Come si fa a rintracciare il custode giudiziario dato l'ostracismo dell'amministratore?

Dove devo recarmi per "certificare" l fatto che il proprietario è sotto procedura immobiliare esecutuvi e che è stato nomianto un custode giudiziario?

Sarebbe molto importante saperlo così appuriamo questa grave mancanza..

p

[camillo50]

ciao

 

la tua lettura della mia risposta ti porta a conclusioni che io non ho espresso.

 

riordino:

l'amministratore convoca i condomini e finchè uno non è spogliato della proprietà è sempre condomino, per cui non ha sbagliato l'amministratore.

 

Se c'è un custode giudiziario, questi non è un condomino, ma un incaricato dal Tribunale ai fini di permettere agli interessati a partecipare all'asta di prendere visione materiale dei beni soggetti ad asta.

 

Poi, sapendo della procedura in corso, un avviso dell'assemblea, l'avrei fatto pervenire anche al custode giudiziario, indirizzato al condomino presso il custode. Non è obbligatorio, ma una soluzione pratica.

 

Per sapere chi è il custode giudiziario basta recarsi in Tribunale per avere informazioni del bene e della procedura in corso, o anche presso l'amministratore, se attento.

[peppe64]

se non erro spetta al custode giudiziario partecipare e votare alle assemblee (per argomenti inerenti manutenzione straordinaria serve autorizzazione del giudice )

[camillo50]

se non erro spetta al custode giudiziario partecipare e votare alle assemblee (per argomenti inerenti manutenzione straordinaria serve autorizzazione del giudice )

ciao

 

non mi risulta, a meno che egli non abbia fatto liberare i locali, ed anche in questo caso ho qualche dubbio, visto che la custodia giudiziaria non implica nessun trasferimento di proprietà.

[peppe64]

difatti nessuno afferma che il custode giudiziario sia proprietario .

[camillo50]

difatti nessuno afferma che il custode giudiziario sia proprietario .

ciao

 

quindi, se non è proprietario, non è condomino, .... quindi non partecipa all'assemblea dei condomini. Nell'elenco dei suoi doveri non trovo indicazioni in merito alla gestione delle parti comuni o poteri di rappresentare l'esecutato. Non mi sono mai trovato custodi giudiziari che partecipano alle assemblee di condominio, ne ho letto di tale problematica.

[filippo70]

ciao

 

Nel merito ho trovato un articolo del Sole24ore :

 

http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2015-01-06/il-custode-giudiziario-va-assemblea-063958.shtml?uuid=AB3pjNZC

 

Nell'articolo si afferma che "in presenza di un custode giudiziario l’amministratore è tenuto ad inviare convocazione non al proprietario ma a al custode giudiziario ( articoli 1136, comma 6, codice civile, e art. 66, comma 3, disp. Att. c.c.) pongono quale presupposto di legittimità della delibera assembleare condominiale, la convocazione di tutti gli «aventi diritto». L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Può dirsi, allora, che il diritto di intervento e di voto nell’assemblea condominiale rientri ormai, di regola, nell’ambito dei poteri minimi del custode giudiziario, mentre dovrebbe occorrere l’autorizzazione preventiva del giudice dell’esecuzione per l’esercizio del voto nelle assemblee relative alla manutenzione straordinaria dell’edificio o alla realizzazione di innovazioni delle parti comuni."

[camillo50]

ciao filippo 70

 

Nell'articolo si dice, "previa disposizione del giudice"... e non c'è nessun automatismo o disposizione che dica diversamente, almeno per quanto è a mia conoscenza. Poi, sapendo che c'è il custode giudiziario ( cosa che non sempre avviene o che quasi mai il custode si preoccupa di avvisare della sua nomina l'amministratore del condominio salvo che la custodia non sia affidata al perito incaricato della stima del bene da porre all'asta), sono il primo a dire che sarebbe bene informarlo, ma un conto è l'opportunità ed un altro conto l'obbligo.

Personalmente, quando vengo informato della presenza del custode, provvedo a convocare il condomino indirizzando la convocazione anche presso l'indirizzo dello stesso, ma sempre indirizzato al condominio.

[CARI74]

I rinnovati articoli 1136, comma 6, codice civile, e 66, comma 3, disposizioni attuative codice civile pongono quale presupposto di legittimità della delibera assembleare condominiale, la convocazione di tutti gli «aventi diritto». il diritto di intervento e di voto nell’assemblea condominiale rientra ormai, di regola, nell’ambito dei poteri minimi del custode giudiziario, mentre dovrebbe occorrere l’autorizzazione preventiva del giudice dell’esecuzione per l’esercizio del voto nelle assemblee relative alla manutenzione straordinaria dell’edificio o alla realizzazione di innovazioni delle parti comuni.

 

Diciamo che è molto similare alla gestione del patrimonio in caso di fallimento

[camillo50]

ciao

 

a mio giudizio, l'invito va rivolto al condomino, ed il custode giudiziario non è condomino, se vuole essere convocato in loco del condomino, deve comunicare all'amministratore la sua nomina e la richiesta di invio della convocazione al suo indirizzo.

Poi sarà lui o chi per esso eventualmente partecipare all'assemblea (teoria pura in quanto non ho mai visto nessun custode giudiziaria alle assemblee condominiali), deliberando in base ai limiti dei suoi poteri.

Non sta al presiedente dell'assemblea valutare se il custode ha i poteri e le autorizzazioni conferitegli dal Giudice per le materie straordinarie.

[tiz4tis]

Buongiorno,

 

Avrei bisogno del vostro aiuto, a breve avremo un'assemblea straordinaria e ordinaria e abbiamo nel condominio un fallimento gestito dal curatore fallimentare; Per quanto ho capito, il curatore può dare delega e può far decidere su attività ordinaria, nel nostro caso abbiamo l'approvazione del bilancio, per quanto riguarda la manutenzione straordinaria deve esserci la firma del giudice fallimentare, ma per la nomina di un nuovo amministratore, può essere valida la sola delega firmata dal curatore?

 

Grazie

Tiziana

[camillo50]

ciao

 

ti è stato comunicato chi è il curatore fallimentare, quindi è lui l'alter ego del condomino nella procedura. Quindi se non partecipa lui direttamente può delegare senza necessità di esibire ulteriori autorizzazioni a firma del Giudice.