#1 Inviato 26 Giugno, 2013 L’argomento riguarda l’apertura di piccole finestre nel muro perimetrale (attualmente cieco) su cortile comune per dare luce ed aria ai bagni privati. Gli appartamenti interessati sono solamente quelli posti alla testa e coda del fabbricato a schiera. • Articolo presente nel Regolamento Contrattuale: Qualsiasi installazione o esecuzione di lavori sulle aree esterne di pertinenza che possano modificare l'aspetto estetico degli edifici sarà vincolata all'approvazione dell'assemblea condominiale. • Articolo 1102 Codice Civile – Uso della cosa comune: Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. • O.D.G. della convocazione di assemblea: Apertura di luci e/o finestre nelle abitazioni private: discussione, approvazione delle collocazioni, dimensioni, materiali, colori e delibera conseguente; • Relativa delibera verbalizzata: Dopo ampia discussione l’assemblea delibera a maggioranza di dare il consenso all’apertura di finestre. Tale delibera necessita per l’esecuzione, di ulteriore delibera a maggioranza da parte dell’assemblea dove verranno specificate con un elaborato esplicativo le dimensioni, le collocazioni, i materiali utilizzati, conservando comunque il decoro estetico e architettonico, nonché la simmetria del fabbricato. A tal fine l’assemblea delibera a maggioranza di dare mandato all’Amministratore per l’affidamento ad un tecnico abilitato, ETC. • O.D.G. della nuova convocazione di assemblea: Apertura di luci e/o finestre nelle abitazioni private: presa d'atto della perizia tecnica come da delibera assembleare del 00/00/0000 (punto n.3 dell’O.D.G.) e delibera conseguente. QUESITI: Nel caso la perizia tecnica confermasse che l’apertura delle finestre non pregiudica la statica del fabbricato e quindi si possono realizzare (con determinate dimensioni e materiali) il condomino può aprire la finestra appellandosi al citato art. 1102 c.c., anche se l’assemblea dovesse opporsi? La presenza nel regolamento contrattuale del vincolo dell’approvazione assembleare per modifiche dell’aspetto estetico dell’edifico manda in deroga l’art.1102? E con quale quorum la delibera verrebbe convalidata? In ultimo, come si fa a capire se queste aperture pregiudicano l'estetica del fabbricato? Grazie anticipatamente per le risposte. Luca
#2 Inviato 26 Giugno, 2013 QUESITI:1. - Nel caso la perizia tecnica confermasse che l’apertura delle finestre non pregiudica la statica del fabbricato e quindi si possono realizzare (con determinate dimensioni e materiali) il condomino può aprire la finestra appellandosi al citato art. 1102 c.c., anche se l’assemblea dovesse opporsi? 2. - La presenza nel regolamento contrattuale del vincolo dell’approvazione assembleare per modifiche dell’aspetto estetico dell’edifico manda in deroga l’art.1102? E con quale quorum la delibera verrebbe convalidata? 3. - In ultimo, come si fa a capire se queste aperture pregiudicano l'estetica del fabbricato? Grazie anticipatamente per le risposte. Luca 1. - Se le perizia tecnica confermasse che l'apertura di queste finestre non pregiudica la statica del fabbricato e il regolamento contrattuale vincola l'approvazione dell'assemblea, purtroppo è necessaria l'approvazione dell'assemblea2. - La maggioranza sarà quella indicata nel RdC Contrattuale, in mancanza di indicazione sarà necessaria l'unanimità. 3. - Purtroppo non è l'assemblea che lo può decidere, in caso di contenzioso sarà il Giudice a decidere. (Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 25 gennaio 2010, n. 1286) Modificato 26 Giugno, 2013 da Tullio Ts
#3 Inviato 26 Giugno, 2013 2. - La maggioranza sarà quella indicata nel RdC Contrattuale, in mancanza di indicazione sarà necessaria l'unanimità. Infatti il regolamento contrattuale non specifica nessun quorum deliberativo. In tal senso non potrebbe applicarsi l'art. 1120 primo comma trattandosi di opere volte a migliorare la salubrità degli edifici? Quindi quorum con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio?
#4 Inviato 26 Giugno, 2013 Infatti il regolamento contrattuale non specifica nessun quorum deliberativo. In tal senso non potrebbe applicarsi l'art. 1120 primo comma trattandosi di opere volte a migliorare la salubrità degli edifici? Quindi quorum con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio?Secondo me, se non è specificata nessuna maggioranza sul RdC Contrattuale, non si possono applicare delle maggioranze previste dal Codice Civile, ma solamente l'unanimità, la quale potrebbe modificare tale criterio.Infatti l'art 1102 del c.c. è derogabile, per cui il Rdc Contrattuale può stabilire tutto, se non stabilisce nulla ma solamente si limita a vietare, ogni modifica si dovrebbe approvare solamente all'unanimità. Modificato 26 Giugno, 2013 da Tullio Ts
