#1 Inviato 25 Maggio, 2018 Buonasera a tutti! In seguito ad asta giudiziale, Tizio è divenuto nuovo proprietario di un immobile sito all'interno di un piccolo condominio. In qualità di amministratore gli ho comunicato che dovrà versare i contributi condominiali non versati dal precedente proprietario e relativi al corrente anno (2018, sino al decreto di trasferimento) e all'anno precedente (2017). Gli ho quindi chiesto oltre alle quote condominiali ordinarie anche quelle relative ad una rateizzazione chiesta all'AQP in conseguenza della rottura dell'impianto idrico condominiale (rottura avvenuta nel 2016 con rateizzazione e rate a decorrere dalla fine del 2016): le somme richieste sono ovviamente relative al solo anno 2017 e non anche quelle del 2016 (praticamente le rate del precedente proprietario da gennaio a dicembre 2017). Dopo un mese dalla comunicazione sono stato contattato da un non meglio precisato consulente il quale mi contesta le rate AQP perchè rateizzazione richiesta ed iniziata nel 2016 e quindi non di competenza del nuovo proprietario: nonostante gli abbia spiegato che quelle richieste sono relative al 2017 e non anche al 2016, mi rifiuta il pagamento. L'art. 63 parla di contributi per l'anno in corso e per l'anno precedente e non specifica che, se sorti in epoca precedente, come nel mio caso, non sono dovuti anche se da versarsi a rate e quindi "nell'anno precedente" il subentro. Avrei bisogno di un Vostro parere grazie!
#2 Inviato 25 Maggio, 2018 giangi1970 dice: Buonasera a tutti! In seguito ad asta giudiziale, Tizio è divenuto nuovo proprietario di un immobile sito all'interno di un piccolo condominio. In qualità di amministratore gli ho comunicato che dovrà versare i contributi condominiali non versati dal precedente proprietario e relativi al corrente anno (2018, sino al decreto di trasferimento) e all'anno precedente (2017). Gli ho quindi chiesto oltre alle quote condominiali ordinarie anche quelle relative ad una rateizzazione chiesta all'AQP in conseguenza della rottura dell'impianto idrico condominiale (rottura avvenuta nel 2016 con rateizzazione e rate a decorrere dalla fine del 2016): le somme richieste sono ovviamente relative al solo anno 2017 e non anche quelle del 2016 (praticamente le rate del precedente proprietario da gennaio a dicembre 2017). Dopo un mese dalla comunicazione sono stato contattato da un non meglio precisato consulente il quale mi contesta le rate AQP perchè rateizzazione richiesta ed iniziata nel 2016 e quindi non di competenza del nuovo proprietario: nonostante gli abbia spiegato che quelle richieste sono relative al 2017 e non anche al 2016, mi rifiuta il pagamento. L'art. 63 parla di contributi per l'anno in corso e per l'anno precedente e non specifica che, se sorti in epoca precedente, come nel mio caso, non sono dovuti anche se da versarsi a rate e quindi "nell'anno precedente" il subentro. Avrei bisogno di un Vostro parere grazie! Scopri di più Temo che il problema sia la formazione del "consulente", ovviamente posso solo presumere, ma se è un professionista abituato ai bilanci aziendali, sta ragionando in base al criterio di "competenza", per cui i costi relativi all'anno 2016, non possono essere imputati all'anno 2017; così fosse avrai qualche difficoltà, ma penso che potrai fargli capire che per i condomìni la contabilità non è esattamente come quella societaria.
#3 Inviato 25 Maggio, 2018 stando a quanto disposto dall'art. 63 Dacc non vedo perché il nuovo condomino non dovrebbe pagare le quote relative al 2017, anche se riferite ad una rateizzazione decisa nel 2016.
#4 Inviato 25 Maggio, 2018 JOSEFAT dice: stando a quanto disposto dall'art. 63 Dacc non vedo perché il nuovo condomino non dovrebbe pagare le quote relative al 2017, anche se riferite ad una rateizzazione decisa nel 2016. La rottura è avvenuta nel 2016, il costo della dispersione è stato quantificato nel 2016 ed è stato rateizzato a partire da dicembre 2016 con rate per tutto il 2017. Non c'è dubbio che si tratti di una spesa di ESERCIZIO di competenza 2016. Il "Non precisato consulente" che ha contattato l'amministratore per conto del nuovo acquirente ha ragione. Il nuovo acquirente deve pagare solo le spese di gestione 2017 e 2018. Il costo della dispersione già consuntivata dall'ente acquedotto a dicembre 2016 non può essere fatto passare come una spesa di gestione 2017 solo perchè il pagamento è stato dilazionato con rate scadenti nel 2017. Modificato 25 Maggio, 2018 da Leonardo53
#5 Inviato 25 Maggio, 2018 Danielabi dice: ma penso che potrai fargli capire che per i condomìni la contabilità non è esattamente come quella societaria Anche per il condominio vale il conto economico di gestione annuale. Se così non fosse, il nuovo acquirente si troverebbe a pagare anche una rateazione decennale di un lavoro di facciata eseguito 5 anni fa, con ancora 5 anni di rate da pagare.
#6 Inviato 25 Maggio, 2018 Leonardo53 dice: Anche per il condominio vale il conto economico di gestione annuale. Se così non fosse, il nuovo acquirente si troverebbe a pagare anche una rateazione decennale di un lavoro di facciata eseguito 5 anni fa, con ancora 5 anni di rate da pagare. si, lo so che (anche qui!) ci sono due scuole di pensiero: bilancio per competenza o bilancio per cassa. Non entro nel merito delle scelte, ma: se è stato redatto un bilancio per competenza il problema 2016 non si poneva, se è stato redatto un bilancio per cassa il (consulente) si è posto il problema. Bisogna vedere che criterio ha utilizzato Giangi.
#7 Inviato 25 Maggio, 2018 Leonardo53 dice: La rottura è avvenuta nel 2016, il costo della dispersione è stato quantificato nel 2016 ed è stato rateizzato a partire da dicembre 2016 con rate per tutto il 2017. Non c'è dubbio che si tratti di una spesa di ESERCIZIO di competenza 2016. Il "Non precisato consulente" che ha contattato l'amministratore per conto del nuovo acquirente ha ragione. Il nuovo acquirente deve pagare solo le spese di gestione 2017 e 2018. Il costo della dispersione già consuntivata dall'ente acquedotto a dicembre 2016 non può essere fatto passare come una spesa di gestione 2017 solo perchè il pagamento è stato dilazionato con rate scadenti nel 2017. Scopri di più indipendentemente da quando è avvenuta la rottura, se si è stabilita una rateizzazione dei costi con scadenze anche nel 2017, il nuovo proprietario sarà tenuto a pagare le quote del 2017, proprio come previsto dall'art. 63 Dacc. la norma è chiara e non fa nessuna eccezione sul periodo a cui fanno riferimento le quote da pagare.
#8 Inviato 26 Maggio, 2018 JOSEFAT dice: indipendentemente da quando è avvenuta la rottura, se si è stabilita una rateizzazione dei costi con scadenze anche nel 2017, il nuovo proprietario sarà tenuto a pagare le quote del 2017, proprio come previsto dall'art. 63 Dacc. la norma è chiara e non fa nessuna eccezione sul periodo a cui fanno riferimento le quote da pagare. Trattandosi di Acquedotto Pugliese, so bene come funziona e ti spiego meglio cosa è successo. Nel 2016 si rompe un tubo e c'è un consumo eccessivo di acqua. Nel quarto trimestre 2016 acquedotto pugliese manda la fattura trimestrale con una cifra esorbitante perchè c'è stato un consumo esorbitante. L'amministratore corre negli uffici AQP e si fa rateizzare, a partire da dicembre 2016, il pagamento di quella fattura che resta datata 2016 e riferita a consumi 2016. Nel rendiconto 2016 come indichi quella fattura non pagata (da pagare) ed il cui pagamento è stato dilazionato negli anni successivi? A quale esercizio di gestione condominiale è relativa quella fattura non pagata? A quale esercizio di gestione condominiale sono riferiti i contributi dilazionati negli anni successivi? "L'obbligo di partecipazione ai contributi condominiali da parte dell'acquirente che sia subentrato nella proprietà della singola unità immobiliare ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. per quanto concerne l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (es. ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale) deve computarsi con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, coincidente con l'anno solare. È il condominio creditore a dover provare l'inerenza del credito all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente. CASS. CIV. – sez. II –22 marzo 2017 Ti faccio un'altro esempio. Nell'art. 1130-bis c'è scritto che "Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio" per cui non c'è dubbio che ciò che non è stato pagato nel corso dell'esercizio deve finire nelle PASSIVITA' dello stato patrimoniale. Immagina un portiere che ha maturato 40 di TFR il cui fondo risulta incrementato annualmente nel corso dei 40 anni nelle PASSIVITA' ma non è stata mai accantonata la copertura (i denari). Se un nuovo acquirente acquista all'asta deve pagare la liquidazione al portiere maturata nei 40 anni precedenti? Il fatto che nell'art. 1130-bis viene indicato che deve essere presentata la situazione patrimoniale, non ti fa pensare che l'esercizio deve essere chiuso per competenza? Davvero pensi che per "contributi relativi all'anno in corso" l'art. 63 intenda dire contributi relativi all'anno in corso per rate relative ad un debito contratto nell'esercizio annuale di 30 anni fa?
#9 Inviato 26 Maggio, 2018 Leonardo53 dice: Trattandosi di Acquedotto Pugliese, so bene come funziona e ti spiego meglio cosa è successo. Nel 2016 si rompe un tubo e c'è un consumo eccessivo di acqua. Nel quarto trimestre 2016 acquedotto pugliese manda la fattura trimestrale con una cifra esorbitante perchè c'è stato un consumo esorbitante. L'amministratore corre negli uffici AQP e si fa rateizzare, a partire da dicembre 2016, il pagamento di quella fattura che resta datata 2016 e riferita a consumi 2016. Nel rendiconto 2016 come indichi quella fattura non pagata (da pagare) ed il cui pagamento è stato dilazionato negli anni successivi? A quale esercizio di gestione condominiale è relativa quella fattura non pagata? A quale esercizio di gestione condominiale sono riferiti i contributi dilazionati negli anni successivi? "L'obbligo di partecipazione ai contributi condominiali da parte dell'acquirente che sia subentrato nella proprietà della singola unità immobiliare ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. per quanto concerne l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (es. ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale) deve computarsi con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, coincidente con l'anno solare. È il condominio creditore a dover provare l'inerenza del credito all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente. CASS. CIV. – sez. II –22 marzo 2017 Ti faccio un'altro esempio. Nell'art. 1130-bis c'è scritto che "Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio" per cui non c'è dubbio che ciò che non è stato pagato nel corso dell'esercizio deve finire nelle PASSIVITA' dello stato patrimoniale. Immagina un portiere che ha maturato 40 di TFR il cui fondo risulta incrementato annualmente nel corso dei 40 anni nelle PASSIVITA' ma non è stata mai accantonata la copertura (i denari). Se un nuovo acquirente acquista all'asta deve pagare la liquidazione al portiere maturata nei 40 anni precedenti? Il fatto che nell'art. 1130-bis viene indicato che deve essere presentata la situazione patrimoniale, non ti fa pensare che l'esercizio deve essere chiuso per competenza? Davvero pensi che per "contributi relativi all'anno in corso" l'art. 63 intenda dire contributi relativi all'anno in corso per rate relative ad un debito contratto nell'esercizio annuale di 30 anni fa? Scopri di più "relativo all'anno in corso" è stato precisato che ci si riferisce all'anno contabile (01-01/31-12 oppure 01-03/28-02 e così via). Bene, come dicevo si puo' scegliere di tenere la contabilità per competenza (l'hai ben spiegato) oppure per cassa. Se si tiene per competenza, non c'è dubbio che ad ogni anno contabile sono da attribuire i costi relativi a quell'anno, quindi si inseriscono quei costi di cui non si ha ancora fattura, ma che si sa che sono stati sostenuti, si imputa la quota dell'assicurazione pagata all'anno di competenza e così via. Se la contabilità è tenuta in questo modo, non c'è dubbio che i costi inerenti il 2016 (mi rifaccio alla domanda iniziale) l'acquirente in asta dell'appartamento non li deve sostenere, ma.........se quei costi sono entrati nel bilancio del 2017, non come debiti da pagare, ma proprio come costi sostenuti, perchè la contabilità è tenuta per cassa o perchè l'amministratore non li ha imputati al 2016, il nuovo proprietario "astario" è tenuto a pagarli, perchè fanno parte, come detto, del bilancio 2017, come costi. E' possibile che il "consulente anonimo" stia contestando l'imputazione non per competenza, quindi bisogna stabilire come Giangi ha tenuto la contabilità. Claro?
#10 Inviato 26 Maggio, 2018 Danielabi dice: Bene, come dicevo si puo' scegliere di tenere la contabilità per competenza (l'hai ben spiegato) oppure per cassa... Scopri di più Cerchiamo di ragionare. Secondo te è possibile che la Norma possa fare due pesi e due misure a secondo del tipo di contabilità che porta il condominio? Ti faccio un esempio pratico. All'asta acquisto due appartamenti in due diversi condominii. 1° CONDOMINIO viene portata la contabilità per competenza per cui nessuno mette fisicamente i soldi in cassa ma annualmente viene accantonato contabilmente il fondo TFR del portiere che risulta nelle PASSIVITA' dello stato patrimoniale e poichè io acquisto proprio nell'anno in cui, dopo 42 anni di onorato lavoro, il portiere che va in pensione, non essendoci in cassa i soldi del fondo io metto la mia quota di 2 anni su un TFR di 50mila euro totali e gli altri condòmini mettono l'intera quota sui 50mila euro 2° CONDOMINIO viene portata la contabiltà per cassa per cui: - arriva la bolletta della luce, si raccolgono i soldi e si paga - arriva la fattura di manutenzione ascensore, si raccolgono i soldi e si paga - arriva la fattura di pulizia scale, si raccolgono i soldi e si paga - arriva il TFR del portiere di 50mila euro per 42 anni di lavoro, si raccolgono i soldi e si paga in questo condominio nel quale sono appena arrivato dovrei pagare la mia quota intera su 50mila euro maturati in 40 anni? E come funziona l'art. 63? Se incappo in un condominio che ha una contabilità di cassa con un TFR + un mutuo trentennale per ristrutturazione facciata fatta 10 anni fa + fatture insolute di fornitori vari risalenti a 5/10 anni fa... mi faccio rimandare la casa all'asta? 😂
#11 Inviato 26 Maggio, 2018 Concordo con quanto scritto da Leonardo53 : il debito nei confronti dell’AQP per il consumo idrico dovuto alla dispersione è sorto nel 2016 in seguito alla rottura della tubazione, pertanto si tratta di una spesa di competenza 2016. E’ ininfluente il metodo di contabilizzazione adottato: a differenza di quello per competenza, che attribuisce la spesa alla gestione 2016, il metodo per cassa, in cui sono registrate le entrate e le uscite effettivamente riscosse e pagate, attribuisce la spesa alla gestione 2017 pur rimanendo di competenza della gestione 2016. Nella tenuta della contabilità col criterio di cassa, per consentire la corretta attribuzione delle spese sostenute in caso di subentri, l’amministratore annota nella relazione integrativa le spese sostenute nell’esercizio in chiusura ma di competenza dell’esercizio precedente.
#12 Inviato 26 Maggio, 2018 A prescindere dai criteri utilizzati, valgono i bilanci regolarmente approvati sebbene possano essere considerati errati o ingiusti. Per cui in caso di disaccordo, si deve impugnare la delibera di approvazione, entro i termini di legge. Considerando che Tizio è subentrato successivamente ed i termini di impugnazione sono scaduti, può valutare i pro e i contro di una azione legale dall'esito incerto. 1
#13 Inviato 26 Maggio, 2018 Mauro G. dice: A prescindere dai criteri utilizzati, valgono i bilanci regolarmente approvati sebbene possano essere considerati errati o ingiusti. Per cui in caso di disaccordo, si deve impugnare la delibera di approvazione, entro i termini di legge. Considerando che Tizio è subentrato successivamente ed i termini di impugnazione sono scaduti, può valutare i pro e i contro di una azione legale dall'esito incerto. Scopri di più Esatto, valgono i bilanci approvati; tecnicamente ho spiegato come funziona, alla fine cio' che è approvato, è approvato. Mi piacerebbe sapere cosa il consulente anonimo contesta precisamente a Giangi: ce lo fai sapere? @Leonardo, dalle nostre parti non ho mai visto un condominio con portiere (forse qualche residence esclusivo...??), quindi non so come vengono contabilizzati quelli che in una normale contabilità sono fondi di accantonamento, tipo il tfr, ma, presumo, che anno per anno, sia per contabilità di cassa o di competenza venga "raccolto" il fondo...ma mi piacerebbe saperlo. Grazie
#14 Inviato 27 Maggio, 2018 Danielabi dice: tecnicamente ho spiegato come funziona, alla fine cio' che è approvato, è approvato Tecnicamente funziona anche che il nuovo acquirente può limitarsi a pagare solo le quote ordinarie e quanto risulta, per competenza di contributi annuali, solo quello che riguarda il 2018 e il 2017. Sarà poi l'amministratore che dovrà fare decreto ingiuntivo ma ai decreti ingiuntivi si può anche fare opposizione. L'amministratore sarà in grado di dimostrare che le rateizzazioni riguardano una fattura del 2017? Non di certo, visto che la fattura dell'acquedotto è stata emessa nel 2016. Come vedi dalla massima della sentenza che ho postato, l'opposizione ad eventuale decreto ingiuntivo può arrivare fino in Cassazione ed un amministratore che, pur usando il criterio di cassa, rende conto della propria gestione annuale senza distinguere (nella nota esplicativa) quali sono i contributi riguardanti la gestione annuale e quali sono i contributi riguardanti le gestioni annuali precedenti, non ha adempiuto nemmeno all'obbligo di rendicontazione annuale nei termini previsti dall'art. 1130-bis. Non è un caso che TUTTI i gestionali dedicati al condominio, nel conto (esercizio) di gestione annuale distinguono le spese di gestione corrente e le spese di gestione relative ad anni precedenti. Modificato 27 Maggio, 2018 da Leonardo53
#15 Inviato 27 Maggio, 2018 Anche io sono certo che quanto richiesto non sia dovuto, perchè il debito si riferisce ad una spesa originata nel 2016. È ininfluente che la rateizzazione sia sconfinata nell’anno di esercizio che rientra nelle competenze del subentrante (ex art. 63 dacc). Ciò che conta è la competenza di tale spesa ossia il momento in cui quell’esborso si è reso necessario.
#16 Inviato 27 Maggio, 2018 bilbetto dice: Anche io sono certo che quanto richiesto non sia dovuto, perchè il debito si riferisce ad una spesa originata nel 2016. È ininfluente che la rateizzazione sia sconfinata nell’anno di esercizio che rientra nelle competenze del subentrante (ex art. 63 dacc). Ciò che conta è la competenza di tale spesa ossia il momento in cui quell’esborso si è reso necessario. Grazie per il vostro tempo, sto insistendo un po' con questo topic perchè vorrei fare chiarezza: sono abituata a bilanci imprenditoriali che hanno regole precise (per come possono esserlo in Italia), mi sto attenendo a quelle regole, che ritengo comunque piu' che valide, anche nel redigere il bilancio condominiale, così facendo sono massimamente garantista nell'imputazione dei costi. Pero' non capisco se: 1) è sufficiente che una fattura sia datata 2016 che non puo' essere fatta pagare al subentrante da "asta", indipendentemente dal fatto che sia stata registrata con tutti gli altri costi del 2016 e quindi basta una nota nel rendiconto 2) devo averla registrata nel consuntivo del 2016 mi sembra di capire sia da quanto detto da Ago, da Leonardo che da te che è sufficiente una annotazione in nota integrativa. Se facessi un bilancio di una srl citanto solo in nota integrativa la competenza mi fucilerebbero sul posto, in condominio, mi confermate che posso?? Sempre e solo in base a sentenze di Cassazione?? Grazie.....poi non vi scoccio piu', promesso 🤓
#17 Inviato 31 Maggio, 2018 Danielabi dice: Grazie per il vostro tempo, sto insistendo un po' con questo topic perchè vorrei fare chiarezza: sono abituata a bilanci imprenditoriali che hanno regole precise (per come possono esserlo in Italia), mi sto attenendo a quelle regole, che ritengo comunque piu' che valide, anche nel redigere il bilancio condominiale, così facendo sono massimamente garantista nell'imputazione dei costi. Pero' non capisco se: 1) è sufficiente che una fattura sia datata 2016 che non puo' essere fatta pagare al subentrante da "asta", indipendentemente dal fatto che sia stata registrata con tutti gli altri costi del 2016 e quindi basta una nota nel rendiconto 2) devo averla registrata nel consuntivo del 2016 mi sembra di capire sia da quanto detto da Ago, da Leonardo che da te che è sufficiente una annotazione in nota integrativa. Se facessi un bilancio di una srl citanto solo in nota integrativa la competenza mi fucilerebbero sul posto, in condominio, mi confermate che posso?? Sempre e solo in base a sentenze di Cassazione?? Grazie.....poi non vi scoccio piu', promesso 🤓 In una contabilità condominiale basata sul criterio di competenza, una spesa di competenza dell’esercizio 2016 e fatturata nel medesimo anno (spesa richiesta dall’AQP con fattura datata 2016 e non pagata) è contabilizzata fra le spese di gestione 2016, riportata nell’attivo della situazione patrimoniale fra i crediti verso condomini per saldi dell’esercizio corrente (2016) e fra i debiti verso terzi nel passivo. Pertanto, risulta chiaro il condomino debitore, l’importo del suo debito e l’anno di attribuzione del debito. In una contabilità tenuta col criterio di cassa, ove si registrano e si contabilizzano solo le entrate e le uscite effettivamente sostenute durante l’anno di gestione, l’importo della fattura AQP non pagata, non rientra nel rendiconto 2016, per cui non risulterà il debito del condominio nei confronti dell’AQP. La fattura AQP sarà contabilizzata nel successivo esercizio 2017 fra le spese di gestione e pagata con i versamenti dei condomini che comprendono la quota parte di spesa spettante se l’importo totale della spesa è stato inserito nel preventivo 2017 oppure pagata con versamenti integrativi diversi dalle rate ordinarie. In sede di rendiconto consuntivo 2017, nella nota integrativa si evidenzierà la competenza 2016 della spesa pagata all’AQP, individuando i condomini debitori e i rispettivi debiti dai prospetti di ripartizione delle spese. In entrambi i metodi è chiara l’attribuzione della spesa : col primo metodo perché correttamente attribuita per competenza all’esercizio e col secondo per aver correttamente attribuita per cassa una spesa di competenza dell’esercizio precedente ed annotato tale circostanza nella nota esplicativa pro memoria futura. Pertanto, le considerazioni esposte nei punti 1) e 2) non interpretano correttamente quanto espresso nel post #11 precedente.
#18 Inviato 31 Maggio, 2018 G.Ago dice: In una contabilità condominiale basata sul criterio di competenza, una spesa di competenza dell’esercizio 2016 e fatturata nel medesimo anno (spesa richiesta dall’AQP con fattura datata 2016 e non pagata) è contabilizzata fra le spese di gestione 2016, riportata nell’attivo della situazione patrimoniale fra i crediti verso condomini per saldi dell’esercizio corrente (2016) e fra i debiti verso terzi nel passivo. Pertanto, risulta chiaro il condomino debitore, l’importo del suo debito e l’anno di attribuzione del debito. In una contabilità tenuta col criterio di cassa, ove si registrano e si contabilizzano solo le entrate e le uscite effettivamente sostenute durante l’anno di gestione, l’importo della fattura AQP non pagata, non rientra nel rendiconto 2016, per cui non risulterà il debito del condominio nei confronti dell’AQP. La fattura AQP sarà contabilizzata nel successivo esercizio 2017 fra le spese di gestione e pagata con i versamenti dei condomini che comprendono la quota parte di spesa spettante se l’importo totale della spesa è stato inserito nel preventivo 2017 oppure pagata con versamenti integrativi diversi dalle rate ordinarie. In sede di rendiconto consuntivo 2017, nella nota integrativa si evidenzierà la competenza 2016 della spesa pagata all’AQP, individuando i condomini debitori e i rispettivi debiti dai prospetti di ripartizione delle spese. In entrambi i metodi è chiara l’attribuzione della spesa : col primo metodo perché correttamente attribuita per competenza all’esercizio e col secondo per aver correttamente attribuita per cassa una spesa di competenza dell’esercizio precedente ed annotato tale circostanza nella nota esplicativa pro memoria futura. Pertanto, le considerazioni esposte nei punti 1) e 2) non interpretano correttamente quanto espresso nel post #11 precedente. Benissimo, conosco le differenze fra bilancio di competenza e bilancio di cassa, quindi diamole per assodate. In pratica hai detto che: 1) se redigo un bilancio per competenza è chiaro che non ci sono dubbi per il subentrante circa i costi che dovrà sostenere 2) se redigo un bilancio per cassa, teoricamente si arriva alla stessa conclusione del punto 1) semplicemente perchè nella nota esplicativa è indicata la competenza. E' qui che continuo ad avere qualche dubbio: la nota è certamente una parte essenziale del rendiconto, ma parto dal presupposto che un subentrante dovrebbe sapere/capire direttamente dai numeri del bilancio quanto deve, mi rifaccio sempre (scusate la pesantezza) ai bilanci imprenditoriali, ai cosiddetti bilanci cee dove accanto al bilancio (stato patrimoniale e conto economico) c'è la nota integrativa che illustra i criteri di formazione del bilancio, ma non serve a stabilire "quanto". Da quanto ho capito, invece, nel rendiconto condominiale è sufficiente che stia scritto nella nota che un certo importo è di competenza di un altro anno. Se il bilancio è formato col criterio di cassa, ci sono da rifare tutti i conti, per il subentrante. E' così? Riscusate, ma trovo poco "trasparente" la questione..... p.s. comunque, grazie Ago Modificato 31 Maggio, 2018 da Danielabi
#19 Inviato 5 Giugno, 2018 Vi ringrazio per i preziosi interventi! il fantomatico consulente mi ha semplicemente detto, peraltro non direttamente (mai sentito o visto) ma tramite il nuovo proprietario, che le rate del 2017 dell'AQP non sono dovute perchè riferite a due fatture del 2016. In ogni caso risultano in bilancio di cassa 2017 e risulteranno in quello del 2018 per cui ritengo che siano dovuti proprio perchè l'art. 63 nulla specifica in merito. Inoltre non ho trovato giurisprudenza che mi può aiutare. Vi farò sapere come va a finire, grazie!
#20 Inviato 6 Giugno, 2018 giangi1970 dice: le rate del 2017 dell'AQP non sono dovute perchè riferite a due fatture del 2016. E' proprio così. Il nuovo proprietario ha ragione però potete chiedere le spese relative all'anno 2016 e anni precedenti al vecchio proprietario, non con decreto ingiuntivo ma con una citazione in giudizio.
#21 Inviato 6 Giugno, 2018 Danielabi dice: si, lo so che (anche qui!) ci sono due scuole di pensiero: bilancio per competenza o bilancio per cassa. Non entro nel merito delle scelte, ma: se è stato redatto un bilancio per competenza il problema 2016 non si poneva, se è stato redatto un bilancio per cassa il (consulente) si è posto il problema. Bisogna vedere che criterio ha utilizzato Giangi. Salve a tutti, mi introduco in punta di piedi nella discussione, sottoponendo un quesito. Premesso che nel Condominio non c’è il bilancio ma il rendiconto, che rendiconto significhi rendere conto del lavoro svolto nell’esercizio che si sottopone ai condomini, perché si sta parlando di Condominio, che se pur di competenza (il rendiconto) questo viene reso effettivo nel momento che con i fatti, ossia i pagamenti (la Cassa) si dimostra di aver effettivamente saldato i fatti contabili riportate nel rendiconto, una perdita, non comporta una spesa straordinaria essendo una riparazione, e non una manutenzione? Ed essendo straordinaria ricade col principio di fatturazione e non di competenza? Grazie della vostra attenzione.
#22 Inviato 6 Giugno, 2018 Rodolfo Bizzar dice: essendo straordinaria ricade col principio di fatturazione e non di competenza? In questo caso specifico, sia la perdita che la fatturazione sono state rilevate e fatturate nel 2016 (data di emissione fattura 2016). Che poi il condominio si possa accordare con il fornitore e possa dilazionare la fattura 2016 in 120 rate mensili (10 anni), non significa che chi acquisterà tra 4 anni dovrà pagare le rate dei due anni precedenti e dei 6 anni successivi.
#23 Inviato 6 Giugno, 2018 Leonardo53 dice: In questo caso specifico, sia la perdita che la fatturazione sono state rilevate e fatturate nel 2016 (data di emissione fattura 2016). 🤔....dubbio, Giangi al post 19 dice che la fattura 2016 è entrata a far parte dei conti del bilancio 2017 redatto per cassa. Rodolfo Bizzar dice: ... una perdita, non comporta una spesa straordinaria essendo una riparazione, e non una manutenzione? Ed essendo straordinaria ricade col principio di fatturazione e non di competenza? Grazie della vostra attenzione. Per principio contabile, la straordinarietà non stabilisce il criterio di imputazione a bilancio, salvo non sia un costo imprevedibile, tutto quanto attiene ai costi di gestione di un edificio puo' essere quantificato. Il criterio di formazione di un bilancio si decide a priori, prima di impostare la contabilità (sto semplificando....), quindi se si segue il criterio di cassa, si contabilizzeranno i costi nel momento del pagamento, indipendentemente dalla data di fatturazione; se si segue la competenza i costi relativi a servizi o acquisti resi nel 2017 e quindi presumibilmente fatturati nel 2017, ma ache no), ma pagati nel 2018, andranno contabilizzati nel bilancio (rendiconto) del 2017, appunto per competenza.
#24 Inviato 6 Giugno, 2018 Molto semplicemente, se la spesa si riferisce all'anno 2016, a prescindere dai mesi e dalle rate occorrenti per estinguere tale debito (che appunto si riferisce al 2016), la stessa dev'essere sostenuta dal precedente proprietario, esattamente come per il caso della manutenzione straordinaria di un condominio la cui spesa pro quota, se deliberata ed approvata in un certo anno, dev'essere sostenuta per l'intero dal proprietario corrente, a prescindere dal fatto che successivamente lo stesso venda l'immobile ad un terzo. Questo, ovviamente, salvo pattuizioni private in senso diverso intervenute fra le parti
#25 Inviato 6 Giugno, 2018 Rodolfo Bizzar dice: Salve a tutti, mi introduco in punta di piedi nella discussione, sottoponendo un quesito. Premesso che nel Condominio non c’è il bilancio ma il rendiconto, che rendiconto significhi rendere conto del lavoro svolto nell’esercizio che si sottopone ai condomini, perché si sta parlando di Condominio, che se pur di competenza (il rendiconto) questo viene reso effettivo nel momento che con i fatti, ossia i pagamenti (la Cassa) si dimostra di aver effettivamente saldato i fatti contabili riportate nel rendiconto, una perdita, non comporta una spesa straordinaria essendo una riparazione, e non una manutenzione? Ed essendo straordinaria ricade col principio di fatturazione e non di competenza? Grazie della vostra attenzione. Se, come affermi, nel Condominio non c’è il bilancio ma il rendiconto, che rendiconto significhi rendere conto del lavoro svolto nell’esercizio che si sottopone ai condomini, la resa dei conti potrebbe consistere nella sola consegna ai condomini del registro di contabilità. Se all’elenco delle entrate e delle uscite effettivamente sostenute e oggetto del rendiconto aggiungi l’elenco delle spese di competenza non pagate, è corretto affermare che queste avranno la loro manifestazione numeraria nell’esercizio successivo. Volendo equiparare la spesa sostenuta per la perdita idrica ad una spesa straordinaria, questa sarà attribuita non per cassa ovvero nel momento in cui è pagata la fattura , bensì nel momento in cui essa è rilevata così come la spesa straordinaria sarà sopportata dal proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione salvo che venditore e compratore non si siano preventivamente accordati. Cass. 10 aprile 2013 n. 8782 1
