#1 Inviato 2 Agosto, 2017 Un palazzo in località di villeggiatura ha 10 appartamenti dotati, sin dalla costruzione, di impianto citofonico. A piano terra sono stati resi abitabili anche alcune unità che erano originariamente box, ricavando così 10 miniappartamenti estivi. Questi miniappartamentini non hanno nè casella postale nè citofono. L'uso ormai generalizzato del telefonino rende inutile la spesa del citofono per questi appartamentini. L'amministratore del condominio dovendo rifare l'impianto citofonico, perchè malfunzionante, vorrebbe imporlo anche ai miniappartamentini. Io per esempio non sono interessato, posso rifiutarmi?
#2 Inviato 2 Agosto, 2017 L'amministratore può proporre ma alla fine è l'assemblea che decide. Personalmente ritengo che, per la parte di nuova installazione, chi non vuole partecipare non partecipa.
#3 Inviato 2 Agosto, 2017 Questione interessante, perchè integra diverse particolarità. Per prima cosa, in merito all'impianto citofonico malfunzionante, sarà l'assemblea a decidere se riparare quello attuale o sostituirlo, e a decidere saranno i 10 condòmini che lo utilizzano (spesa ordinaria se lo riparano, straordinaria se lo sostituiscono). Per quanto concerne i 10 miniappartamenti nuovi, l'installazione di un impianto inesistente è da considerarsi senz'altro un'innovazione, e dovrà essere deliberata dai 10 condòmini proprietari delle nuove abitazioni, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'art 1136 c.c., perchè potrebbe rientrare nella categoria delle opere che migliorano la "sicurezza" del condominio (a maggior ragione se trattasi di videocitofoni) (art. 1120 comma 2 punto 1). Se l'innovazione dovesse comportare una spesa piuttosto esosa rispetto al valore dell'intero fabbricato, potrebbe configurarsi quanto normato dall'art. 1121 c.c., il che consentirebbe ai dissenzienti di non partecipare alla spesa, ponendo l'intero costo a carico di coloro che sono favorevoli. L'intervento infatti configura la possibilità di una utilizzazione separata, salvo poi partecipare alla spesa ed ottenere gli stessi benefici. Tale soluzione potrebbe essere perseguita sia con la maggioranza dei consensi (art. 1120 comma 2 punto 1) sia con la bocciatura dell'iniziativa, perchè l'art. 1102 permetterebbe comunque alla minoranza favorevole "di modificare la cosa comune per ottenere un maggior godimento della propria unità immobiliare". Se invece l'innovazione non fosse economicamente gravosa, una delibera presa a maggioranza impegnerebbe anche la minoranza dissenziente. In questo caso lo scrivente sarebbe quindi obbligato a partecipare alla spesa.
#4 Inviato 3 Agosto, 2017 A mio l'assemblea non ha il potere di imporre un servizio soggetto a utilizzazione separata a chi di tale servizio non vuole usufruire: si tratterebbe di una limitazione alla libertà del singolo e la delibera sarebbe nulla. Un condomino può avere motivi propri per non volere il citofono e visto che a quello non è mai stato collegato non vedo perché gli si debba imporre di collegarsi. Chi vorrà beneficiare del servizio aderirà al suo allacciamento e pagherà la sua quota parte. Sarebbe (per fare un esempio) come se in un condomino ci fossero degli appartamenti con riscaldamento in proprio fin dalle origini del condominio, e al momento di cambiare la caldaia si imponesse a quest'ultimi il loro allacciamento alla caldaia condominiale. Per quanto riguarda la sicurezza del videocitofono credo che il discorso sia più a livello privato che condominiale visto che l'utilizzatore è il singolo condomino e non un portinaio tenuto a controllo di chi accede al condominio
#5 Inviato 3 Agosto, 2017 ... Un condomino può avere motivi propri per non volere il citofono e visto che a quello non è mai stato collegato non vedo perché gli si debba imporre di collegarsi. Chi vorrà beneficiare del servizio aderirà al suo allacciamento e pagherà la sua quota parte. L'esenzione all'innovazione suscettibile di uso separato, però, è possibile solo per le innovazioni GRAVOSE o VOLUTTUARIE. Lo si potrà dimostrare? Se non lo si potrà dimostrare, a mio avviso, la delibera della maggioranza sarà obbligatoria anche per la minoranza, proprio come avviene per gli impianti di antenna centralizzata. Il dissenziente potrà essere esentato solo dalla spesa che serve solo a lui. In altre parole, il dissenziente dovrà partecipare alla spesa della pulsantiera, delle centraline, dei trasformatori, delle tracce comuni... ma sarà esentato solo della spesa del cablaggio del cavo che va dal suo pulsante alla cassetta fuori della sua sua abitazione e dell'apparecchio che si andrà ad installare nella proprietà privata. In pratica, nessuno impone l'obbligo di collegarsi, nessuno obbliga l'accesso in proprietà privata ma resta l'obbligo a partecipare alle spese comuni, salvo dimostrare che l'innovazione sia gravosa o voluttuaria.
#6 Inviato 3 Agosto, 2017 L'esenzione all'innovazione suscettibile di uso separato, però, è possibile solo per le innovazioni GRAVOSE o VOLUTTUARIE.Lo si potrà dimostrare? Se non lo si potrà dimostrare, a mio avviso, la delibera della maggioranza sarà obbligatoria anche per la minoranza, proprio come avviene per gli impianti di antenna centralizzata. Il dissenziente potrà essere esentato solo dalla spesa che serve solo a lui. In altre parole, il dissenziente dovrà partecipare alla spesa della pulsantiera, delle centraline, dei trasformatori, delle tracce comuni... ma sarà esentato solo della spesa del cablaggio del cavo che va dal suo pulsante alla cassetta fuori della sua sua abitazione e dell'apparecchio che si andrà ad installare nella proprietà privata. In pratica, nessuno impone l'obbligo di collegarsi, nessuno obbliga l'accesso in proprietà privata ma resta l'obbligo a partecipare alle spese comuni, salvo dimostrare che l'innovazione sia gravosa o voluttuaria. Il quesito iniziale però è diverso: non si parla di partecipare alla spesa ma di imposizione del citofono ai condomini che non ce l' hanno infatti si scrive: "L'amministratore del condominio dovendo rifare l'impianto citofonico, perchè malfunzionante, vorrebbe imporlo anche ai miniappartamentini." Quindi se chi non è collegato non vuole collegarsi nessuno può imporglielo ( delibera nulla a cui prima mi riferivo)e per la spesa del citofono già esistente visto che non sono collegati e non lo sono mai stati ( cosa diversa se lo fossero stati e si fossero slacciati) si applica il principio del condomino parziale. Questo il mio punto di vista
#7 Inviato 3 Agosto, 2017 Il quesito iniziale però è diverso: non si parla di partecipare alla spesa ma di imposizione del citofono ai condomini che non ce l' hannoinfatti si scrive:"L'amministratore del condominio dovendo rifare l'impianto citofonico, perchè malfunzionante, vorrebbe imporlo anche ai miniappartamentini." ... Se dobbiamo attenerci all'esatta esposizione alla lettera, hai ragione tu, ma io credo che per "imporre" snobba non intende che si voglia imporre di aprire la porta di casa, bensì di imporre la spesa necessaria a partire dalla pulsantiera per finire alla cassetta di innesto, nella parte comune in prossimità della proprietà esclusiva.Aspettiamo chiarimenti da Snobba, se si tratta di imposizione a violare la proprietà privata o imposizione alla spesa.
#8 Inviato 3 Agosto, 2017 A parte che bisognerebbe vedere se i box sono stati resi abitabili in maniera regolare. In caso contrario, il citofono pare un pò come il frustino senza il cavallo. Sul miglioramento della sicurezza mi sembra più sicuro il cellulare, che in alcuni casi ti consente di verificare l'immagine del chiamante. E uno smartphone ce l'hanno quasi tutti. Diciamola tutta: è una ricerca di appigli per allargare il numero su cui dividere le spese? Ed in ogni caso, mi leggerei bene il regolamento di condominio. Se le nuove unità che sono state ricavate dai box non sono contemplate nel regolamento perchè quest'ultimo non è stato aggiornato, vale quello vecchio che li considera box, oltre a quanto eventualmente scritto per innovazioni, migliorie, etc.
#9 Inviato 3 Agosto, 2017 A parte che bisognerebbe vedere se i box sono stati resi abitabili in maniera regolare.... Snobba scrive: "A piano terra sono stati resi abitabili anche alcune unità che erano originariamente box, ricavando così 10 miniappartamenti estivi..." Se i miniappartamentini non fossero regolari, i primi a denunciare l'abusivismo sarebbero gli altri condòmini. In un box non ci potrebbe stare nemmeno un elettrodomestico.
#10 Inviato 3 Agosto, 2017 Il ragionamento di Maila è corretto così come già anticipato in #2. L'impianto citofonico non c'è e quindi se lo si vuole fare per tutte le u.i., essendo una nuova installazione, coloro che non lo avevano prima possono pure scegliere di continuare a non averlo.
#11 Inviato 3 Agosto, 2017 Le innovazioni deliberate regolarmente dall'assemblea sono impegnative per TUTTI, anche per i dissenzienti, a meno che non rientrino nell'art. 1121 c.c. (v. post #3).
#12 Inviato 4 Agosto, 2017 Snobba scrive: "A piano terra sono stati resi abitabili anche alcune unità che erano originariamente box, ricavando così 10 miniappartamenti estivi..." Se i miniappartamentini non fossero regolari, i primi a denunciare l'abusivismo sarebbero gli altri condòmini. In un box non ci potrebbe stare nemmeno un elettrodomestico. E chi l'ha detto sia così scontato? Prima che lo scriva l'interessato tutto é possibile. Tra l'altro bisogna vedere se ci sono le tabelle millesimali e se sono state aggiornate aumentando i millesimi ai proprietari dei box. In caso negativo, io mi asterrei dallo spaccare il capello perché mi vogliono far pagare il citofono .
#13 Inviato 4 Agosto, 2017 Le innovazioni deliberate regolarmente dall'assemblea sono impegnative per TUTTI, anche per i dissenzienti, a meno che non rientrino nell'art. 1121 c.c. (v. post #3). Le innovazioni devono però essere tali per tutti condomini in questo caso invece sarebbe una innovazione solo per alcuni e cioè per coloro che non hanno i citofoni ( per quelli già collegati al citofono sarebbe invece un lavoro di manutenzione straordinaria o ordinaria ma non una innovazione in quanto il citofono è già esistente) ai quali spetta singolarmente accettare l'innovazione o meno. Come detto l'assemblea non ha potere di deliberare ciò che concerne il singolo condomino perché sarebbe una limitazione dell sua libertà e la delibera sarebbe nulla. In virtù di cosa potrebbe l' amministratore, anche a seguito di una delibera condominiale costringere i singolo condomino che non vuole il citofono, a far entrare in casa propria il tecnico per l'installazione del citofono privato ?
#14 Inviato 4 Agosto, 2017 L'amministratore del condominio dovendo rifare l'impianto citofonico, perchè malfunzionante... ------------------------------------ Rifare sei sicuro o riparare ? La riparazione riguarda solo gli attuali 10 appartamenti,senza nessun dubbio. I miniappartamenti,un domani che decidono di aggregarsi/aggiungersi,le spese sono assolutamente a loro carico. Poi,se mai,la richiesta all'amministratore per discuterne in assemblea,deve partire dai proprietari mini.
