#1 Inviato 3 Settembre, 2018 Buona sera a tutti, nel nostro condominio è stato richiesto un preventivo per rattoppare alcune buche (una decina) formatesi sul manto stradale delle corsie di scorrimento per accesso ai box oltre alla sistemazione con malta/cemento particolare intorno e lungo le griglie di raccolta acque meteore; fin qui il problema non sorge ritenendo queste opere di ordinaria manutenzione ( gestione ordinaria delle parti comuni ) quindi deliberare ed approvare dai rappresentanti di scala essendo il condominio costituito da 65 condomini - 6 scale ( Art. 67 d.a.c.c.). Contestualmente è stato richiesto: 1° - intervenire in altra zona della corsia, totalmente ammalorata, con nuovo manto bituminoso (ca 25 mq). 2°- di trovare una soluzione intervenendo sotto un porticato (sempre della corsia di scorrimento), dove in caso di pioggia immancabilmente c’è accumulo di acqua, ripristinando il manto bituminoso (ca 60 mq) con le giuste pendenze e creando due canaline di collegamento alle griglie di raccolta; Il parere che chiedo agli esperti del forum è: possono questi due interventi essere considerati gestione ordinaria delle parti comuni o solo il 1° intervento è da ritenersi tale? Ringrazio anticipatamente quanti parteciperanno, Fralo52
#2 Inviato 3 Settembre, 2018 Dopo aver letto attentamente quanto riportato sono dell’opinione che: 1) tutti i lavori menzionati sono di natura ordinaria in senso stretto stante il fatto che non si interviene sulla struttura delle parti comuni stesse ma sulle superfici “logorate” dall’uso e quindi bisognose di rifacimento. Potrebbero essere ritenute straordinarie le sole due nuove canaline (attualmente non presenti) ma considerando l’entità della spesa, ai sensi dell’art 1136 cc comma 4 gli interventi potranno essere approvati con le maggioranze ordinarie; 2) E’ evidente che gli interventi si rendono necessari per il continuo passaggio dei mezzi che accedono ai box e in minima parte per motivazioni diverse. Sono pertanto dell’avviso che la ripartizione della spesa inerente al primo intervento sia da farsi considerando la tabella di proprietà box (se presente) soprattutto se ci fossero condòmini che posseggono unità abitative e non box; il secondo intervento, che si rende necessario per far defluire l’acqua creando le giuste pendenze ed inserendo ulteriori canaline di scolo, sarebbe da ripartire per tabella di proprietà generale poichè il lavoro pare essere pensato per proteggere il fabbricato fabbricato; 3) L’art. 67 dacc in riferimento ai rappresentanti cita espressamente il “condominio” quale sottoinsieme sul quale applicare la norma e non la scala. L’art. 1117 bis (cui il 67 sottintende) parla di unità (immobiliari, edifici o condomini) autonome che condividano parti comuni. Le scale sono generalmente dei condomini parziali e non dei veri e propri condomini. Ritengo pertanto che stiate applicando la norma in modo imperfetto. Naturalmente ogni giudizio è fornito senza conoscere lo stato dei luoghi ma basandosi esclusivamente sulla descrizione fornita. 1
#3 Inviato 3 Settembre, 2018 fralo52 dice: Buona sera a tutti, nel nostro condominio è stato richiesto un preventivo per rattoppare alcune buche (una decina) formatesi sul manto stradale delle corsie di scorrimento per accesso ai box oltre alla sistemazione con malta/cemento particolare intorno e lungo le griglie di raccolta acque meteore; fin qui il problema non sorge ritenendo queste opere di ordinaria manutenzione ( gestione ordinaria delle parti comuni ) quindi deliberare ed approvare dai rappresentanti di scala essendo il condominio costituito da 65 condomini - 6 scale ( Art. 67 d.a.c.c.). Contestualmente è stato richiesto: 1° - intervenire in altra zona della corsia, totalmente ammalorata, con nuovo manto bituminoso (ca 25 mq). 2°- di trovare una soluzione intervenendo sotto un porticato (sempre della corsia di scorrimento), dove in caso di pioggia immancabilmente c’è accumulo di acqua, ripristinando il manto bituminoso (ca 60 mq) con le giuste pendenze e creando due canaline di collegamento alle griglie di raccolta; Il parere che chiedo agli esperti del forum è: possono questi due interventi essere considerati gestione ordinaria delle parti comuni o solo il 1° intervento è da ritenersi tale? Ringrazio anticipatamente quanti parteciperanno, Fralo52 I rappresentanti si nominano in caso di supercondominio che ha più di 60 condomini non in caso di condominio con più di 60 condomini , quindi le delibere devono essere approvate dall’assemblea dei condomini Modificato 3 Settembre, 2018 da peppe64
#4 Inviato 3 Settembre, 2018 bilbetto dice: Dopo aver letto attentamente quanto riportato sono dell’opinione che: 1) tutti i lavori menzionati sono di natura ordinaria in senso stretto stante il fatto che non si interviene sulla struttura delle parti comuni stesse ma sulle superfici “logorate” dall’uso e quindi bisognose di rifacimento. Potrebbero essere ritenute straordinarie le sole due nuove canaline (attualmente non presenti) ma considerando l’entità della spesa, ai sensi dell’art 1136 cc comma 4 gli interventi potranno essere approvati con le maggioranze ordinarie; 2) E’ evidente che gli interventi si rendono necessari per il continuo passaggio dei mezzi che accedono ai box e in minima parte per motivazioni diverse. Sono pertanto dell’avviso che la ripartizione della spesa inerente al primo intervento sia da farsi considerando la tabella di proprietà box (se presente) soprattutto se ci fossero condòmini che posseggono unità abitative e non box; il secondo intervento, che si rende necessario per far defluire l’acqua creando le giuste pendenze ed inserendo ulteriori canaline di scolo, sarebbe da ripartire per tabella di proprietà generale poichè il lavoro pare essere pensato per proteggere il fabbricato fabbricato; 3) L’art. 67 dacc in riferimento ai rappresentanti cita espressamente il “condominio” quale sottoinsieme sul quale applicare la norma e non la scala. L’art. 1117 bis (cui il 67 sottintende) parla di unità (immobiliari, edifici o condomini) autonome che condividano parti comuni. Le scale sono generalmente dei condomini parziali e non dei veri e propri condomini. Ritengo pertanto che stiate applicando la norma in modo imperfetto. Naturalmente ogni giudizio è fornito senza conoscere lo stato dei luoghi ma basandosi esclusivamente sulla descrizione fornita. Grazie Bilbetto e condivido quanto affermi. Riguardo l'art. 67 dacc chiarisco il perché da me menzionato; il nostro è un condominio parziale formato da 6 corpi di fabbrica (6 scale) dove ogni corpo di fabbrica è collegato o meglio diviso da uno snodo strutturale all'altro corpo di fabbrica, in comune abbiamo appunto la corsia di scorrimento per accesso ai box (c'è la tab per i box), il giardino e locali autoclavi. peppe64 dice: I rappresentanti si nominano in caso di supercondominio che ha più di 60 condomini non in caso di condominio con più di 60 condomini , quindi le delibere devono essere approvate dall’assemblea dei condomini Peppe64 non condivido vedi l'art 1123 -3°comma: qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. E' il nostro caso.
#5 Inviato 3 Settembre, 2018 peppe64 dice: I rappresentanti si nominano in caso di supercondominio che ha più di 60 condomini non in caso di condominio con più di 60 condomini , quindi le delibere devono essere approvate dall’assemblea dei condomini La sentenza n. 19800 del 19 settembre 2014 della Cassazione che dice si ha “la costituzione di un supercondominio quando una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio” (nostro caso) e quanto afferma l’art. 67 del d.a.c.c. (2012) che dice: quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. Il vademecum della Cassazione sul condominio parziale che dice: il condominio parziale ricorre "ex lege" tutte le volte in cui un bene (es. scale, ascensore, tetto, ecc.) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851) (così Cass. 17 giugno 2016 n. 12641).
#6 Inviato 3 Settembre, 2018 bilbetto dice: Le scale sono generalmente dei condomini parziali e non dei veri e propri condomini. Ritengo pertanto che stiate applicando la norma in modo imperfetto. fralo52 dice: il nostro è un condominio parziale formato da 6 corpi di fabbrica (6 scale) dove ogni corpo di fabbrica è collegato o meglio diviso da uno snodo strutturale all'altro corpo di fabbrica, in comune abbiamo appunto la corsia di scorrimento per accesso ai box (c'è la tab per i box), il giardino e locali autoclavi. La successiva precisazione di @fralo52 mi porta a convenire per l'applicazione perfetta della norma.
#7 Inviato 3 Settembre, 2018 albano59 dice: La successiva precisazione di @fralo52 mi porta a convenire per l'applicazione perfetta della norma. Grazie Albano59.
#8 Inviato 3 Settembre, 2018 fralo52 dice: La sentenza n. 19800 del 19 settembre 2014 della Cassazione che dice si ha “la costituzione di un supercondominio quando una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio” (nostro caso) e quanto afferma l’art. 67 del d.a.c.c. (2012) che dice: quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. Il vademecum della Cassazione sul condominio parziale che dice: il condominio parziale ricorre "ex lege" tutte le volte in cui un bene (es. scale, ascensore, tetto, ecc.) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851) (così Cass. 17 giugno 2016 n. 12641). Pero’ una cosa e’ il supercondominio (scale che sono condomini autonomi tra loro e che hanno parti in comune , e quindi in caso di numero superiore a 60 occorre designare un rappresentante dei singoli condominiii ( scale ) e un altra cosa e’ un unico condominio formato da più scale ( che singolarmente potrebbero avere una parziale gestione ovvero “condominio parziale “ ) ove anche in presenza di più di 60 condomini non e’ prevista la designazione dei rappresentanti Il vostro e’ un unico condominio con unico codice fiscale , con unico amministratore (anche in presenza di 6 scale )? oppure siete 6 distinti condominii con 6 distinti codici fiscali , 6 distinti amministratoti e quindi per le parti in comune ai 6 condominii , ovvero supercondominio con ulteriore codice fiscale e amministratore ?
#9 Inviato 4 Settembre, 2018 peppe64 dice: Pero’ una cosa e’ il supercondominio (scale che sono condomini autonomi tra loro e che hanno parti in comune , e quindi in caso di numero superiore a 60 occorre designare un rappresentante dei singoli condominiii ( scale ) e un altra cosa e’ un unico condominio formato da più scale ( che singolarmente potrebbero avere una parziale gestione ovvero “condominio parziale “ ) ove anche in presenza di più di 60 condomini non e’ prevista la designazione dei rappresentanti Il vostro e’ un unico condominio con unico codice fiscale , con unico amministratore (anche in presenza di 6 scale )? oppure siete 6 distinti condominii con 6 distinti codici fiscali , 6 distinti amministratoti e quindi per le parti in comune ai 6 condominii , ovvero supercondominio con ulteriore codice fiscale e amministratore ? La su citata sentenza dice " costituiti o meno in distinti condomini " e noi non siamo costituiti in distinti condomini; formalmente siamo un supercondominio giuridicamente non costituito ma gestito come supercondominio; nessuna legge lo vieta. P.s.: se ne era ampiamente discusso in precedenti miei post. Grazie peppe64 per il tuo intervento.
