#1 Inviato 24 Luglio, 2017 Salve a tutti, ho un quesito non semplice, spero possiate darmi una mano. A fine settembre 2007 acquistai una mansarda accatastata A/2 priva di titolo edilizio (la mansarda costituiva il secondo piano di una piccola palazzina costruita in modo del tutto abusivo negli anni 80), con pratica di condono in corso. Il condono è stato definito pochi mesi fa, quindi ora l'immobile dispone di titolo edilizio in sanatoria. Questo è stato già un grande risultato, ma il problema che ora si pone è il certificato di agibilità: non so se l'immobile abbia i requisiti per ottenerlo (in particolare mi preoccupa il problema delle altezze, essendo una mansarda). Mi chiedo: avendo io acquistato nel 2007 consapevole del fatto che l'immobile era sprovvisto di titolo edilizio (con condono in corso), la persona che mi ha venduto la mansarda nel 2007 è ad oggi ancora tenuta a farmi avere il certificato di agibilità? Se sì, dovrei inviargli una comunicazione formale in modo da interrompere i tempi di prescrizione (che scadrebbero tra un paio di mesi)? E se lui si rifiutasse di collaborare, oppure venisse fuori che l'immobile non ha le qualità abitative necessarie al rilascio del predetto certificato, in quali modi potrei agire nei confronti del venditore? Spero davvero possiate aiutarmi, è una faccenda molto importante...
#2 Inviato 24 Luglio, 2017 Premesso che il catasto non è probatorio, e quindi anche se scritto A2 ciò non certifica la qualità dell'immobile (potrebbe essere una soffitta, per esempio), bisogna capire cosa è stato scritto sul contratto di compravendita (hai comprato un'appartamento o qualcos'altro?). Nel caso sia stato dichiarato che hai acquistato un immobile ad uso abitazione e mancando l'abitabilità è abbastanza ovvio che potresti far dichiarare nullo l'atto di comporavendita con la restituzione di quanto pagato, diversamente non potrai, a mio parere, ottenere alcunchè dal precedente proprietario e vedertela da solo
#3 Inviato 24 Luglio, 2017 Sul rogito è scritto chiaramente che si tratta di appartamento. Rimane il discorso prescrizione: devo fargli scrivere da un legale entro fine settembre per interrompere la prescrizione decennale?
#4 Inviato 24 Luglio, 2017 Sul rogito è scritto chiaramente che si tratta di appartamento.Rimane il discorso prescrizione: devo fargli scrivere da un legale entro fine settembre per interrompere la prescrizione decennale? Se nel rogito c'è scritto appartamento, ma si specificava che era in corso la pratica di condono, temo che dovrai occuparti tu della richiesta di abitabilità, perché l'hai acquistato consapevole del problema.
#5 Inviato 24 Luglio, 2017 Io ero informato del fatto che l'intera palazzina era abusiva e che c'era un condono in corso volto all'ottenimento del titolo edilizio. Ora, ottenuto il titolo edilizio, il discorso del condono è risolto. Rimane però il fatto che il titolo edilizio potrebbe essere stato rilasciato relativo a un immobile privo dei requisiti di agibilità, nel qual caso la responsabilità dovrebbe permanere in capo al venditore, credo. Il problema è piuttosto spinoso, in effetti.
#6 Inviato 24 Luglio, 2017 Io ero informato del fatto che l'intera palazzina era abusiva e che c'era un condono in corso volto all'ottenimento del titolo edilizio. Ora, ottenuto il titolo edilizio, il discorso del condono è risolto. Rimane però il fatto che il titolo edilizio potrebbe essere stato rilasciato relativo a un immobile privo dei requisiti di agibilità, nel qual caso la responsabilità dovrebbe permanere in capo al venditore, credo. Il problema è piuttosto spinoso, in effetti. Il problema è che, normalmente, l'abitabilità si ottiene DOPO il titolo edilizio. E se tu l'hai acquistato sapendo che era in corso la sanatoria, avresti anche dovuto sapere che poi avresti dovuto chiedere l'abitabilità.
#7 Inviato 24 Luglio, 2017 Nel rogito il venditore ha dichiarato che si impegnava a concludere il condono, con lo scopo di farmi ottenere il titolo edilizio. Fin qui ok. Nel rogito era però anche indicato che io ho acquistato un appartamento. Dunque, il fatto che il venditore si sia impegnato a concludere il condono di cui si parlava nel rogito implica che egli sia "scagionato" ora dal farmi avere anche l'agibilità (che la Cassazione ha più volte riconosciuto come qualità integrante di un immobile ad uso abitativo)? In effetti, non vedo perché. Condono e agibilità sono due cose differenti. Sebbene la presenza del primo fosse indispensabile per poter rilasciare il secondo, non credo che ciò significhi: siccome mancava il primo, il secondo rimarrà un problema esclusivo dell'acquirente.
#8 Inviato 24 Luglio, 2017 Nel rogito il venditore ha dichiarato che si impegnava a concludere il condono, con lo scopo di farmi ottenere il titolo edilizio. Fin qui ok. Nel rogito era però anche indicato che io ho acquistato un appartamento. Dunque, il fatto che il venditore si sia impegnato a concludere il condono di cui si parlava nel rogito implica che egli sia "scagionato" ora dal farmi avere anche l'agibilità (che la Cassazione ha più volte riconosciuto come qualità integrante di un immobile ad uso abitativo)? In effetti, non vedo perché. Condono e agibilità sono due cose differenti. Sebbene la presenza del primo fosse indispensabile per poter rilasciare il secondo, non credo che ciò significhi: siccome mancava il primo, il secondo rimarrà un problema esclusivo dell'acquirente. Prova a sentire un avvocato... ma c'è il rischio di perdere pure le spese legali.
#9 Inviato 24 Luglio, 2017 Nel rogito il venditore ha dichiarato che si impegnava a concludere il condono, con lo scopo di farmi ottenere il titolo edilizio. Fin qui ok. Nel rogito era però anche indicato che io ho acquistato un appartamento. Dunque, il fatto che il venditore si sia impegnato a concludere il condono di cui si parlava nel rogito implica che egli sia "scagionato" ora dal farmi avere anche l'agibilità (che la Cassazione ha più volte riconosciuto come qualità integrante di un immobile ad uso abitativo)? In effetti, non vedo perché. Condono e agibilità sono due cose differenti. Sebbene la presenza del primo fosse indispensabile per poter rilasciare il secondo, non credo che ciò significhi: siccome mancava il primo, il secondo rimarrà un problema esclusivo dell'acquirente. Il condono viene rilasciato a seguito della presentazione di tutta la documentazione (per esempio il progetto) necessaria ad ottenere il titolo edilizio "regolare", è probabile che sia stato presentato un progetto in cui sono state indicate le cubature residenziali e le destinazioni di tutte le unità immobiliari, è probabile che tra esse sia ricompresa la tua e sia stata attribuita alla stessa una specifica destinazione (abitazione, soffitta, cantina, ecc....), non è cero quindi che il condono certifichi la destinazione con cui è stata venduta l'unità immobiliare, se è stata "condonata", concessa una cubatura residenziale di 2000 metri cubi i tuoi, per esempio 150 metri cubi, devono essere compresi in questa cubatura, diversamente la tua unità immobiliare può essere considerata e venduta come soffitta, cantina od altro, non come civile abitazione. Il titolo edilizio/urbanistico potrà essere utilizzato, successivamente, per ottenere la agibilità/abitabilità con un grosso punto interrogativo sull'esito positivo del processo
#10 Inviato 24 Luglio, 2017 Confermo che la mansarda è stata condonata come civile abitazione. Rimane da capire se la persona che mi ha venduto la casa nel 2007 sia ad oggi in dovere di fornirmi anche il certificato di agibilità oppure no, in base a quanto è stato detto finora nel topic.
#11 Inviato 24 Luglio, 2017 A mio avviso .....ripeto a mio avviso Il vecchio proprietario ha tenuto fede agli impegni assunti anche nel rogito di trasferimento, ossia la portata a compimento del condono edilizio.....lo stesso a suo nome e a cui competeva portare a compimento. Perché ? ma perché in assenza di condono le opere sarebbero abusive e in assenza delle procedure di condono attivate già nel 2007, il notaio non avrebbe potuto rogitare. Completato l'iter del condono, credo che ora l'agibilità competono al nuovo ed attuale proprietario .....questo anche in assenza di preventivi accordi tra le parti
#12 Inviato 25 Luglio, 2017 Quando ci si trova in queste situazioni dubbie si finisce per lasciar perdere...sono certo che se parlo con tre avvocati, mi diranno tre cose diverse, anche a seconda del riscontro economico che ognuno spera di ottenere da un eventuale incarico.
#14 Inviato 25 Luglio, 2017 Diciamo che lo pagai a prezzo "medio-basso" (e nonostante ciò oggi vale circa il 30-35% in meno rispetto al 2007!!!), ma quel che più conta è la buona rendita che ha fruttato e continua a fruttare. Sì, avevo letto del recente orientamento della giurisprudenza riguardo il certificato di agibilità: a meno che il certificato non venga rilasciato poiché l'immobile presenta DAVVERO enormi problematiche tali da non renderlo idoneo all'abitazione (che so, costruito sul letto di un fiume?) la mancanza del certificato non comporta possibilità di annullare l'atto, ma se non erro l'acquirente può cmq richiedere che il venditore si accolli le spese per il rilascio del certificato stesso. Io comunque, per sicurezza, nel caso non dovessi riuscire a ottenere il certificato (tanto ho capito che alla fine dovrò occuparmene io, visto tutto il discorso del condono già fatto), scriverò nel rogito che l'immobile viene acquistato privo del certificato, così l'acquirente è già consapevole e io dovrei dormire sonni tranquilli...
#15 Inviato 25 Luglio, 2017 Mettere in chiaro, e rendere consapevoli, è la soluzione migliore. Se hai letto l'orientamento della giurisprudenza saprai anche che in assenza di quel certificato l'immobile è si commerciabile .....ma in caso di omissioni l'acquirente si potrà sempre rivalere sul venditore 😂
