#1 Inviato 3 Febbraio, 2018 Buongiorno, a breve venderò il mio immobile e mi richiedono la liberatoria in oggetto. Ho fatto richiesta all'amministratore sia io sia l'agenzia immobiliare a cui ho dato mandato ma la risposta che fornisce è sempre la stessa: non si può fare nessun conteggio estintivo delle spese se non a consuntivo. Mi viene intimato di pagare la prima rata sul bilancio previsionale appena approvato altrimenti non mi verrà rilasciata la liberatoria in questione. A questo punto ho chiesto che mi venisse conteggiato il rateo relativo ai giorni di possesso e visto che dovrò rogitare il 12/02/2018 e la gestione parte al 01/12/2017 i gg da calcolare sono 72. Non capisco perchè devo pagare per un periodo maggiore. Ho fatto anche presente che a suo tempo versai un fondo cassa di eur 100 e che avrei scontato tale somma dall'eventuale rateo spese da pagare. Purtroppo ancora una volta la risposta che ho ricevuto è stata:"ribadiamo quanto già detto e confermiamo che la dichiarazione non verrà fatta se la rata non sarà pagata!". Volevo sapere da voi esperti se questo fantomatico amministratore ha facoltà di rispondermi in questi toni facendomi questo ostruzionismo oppure se ho diritto ad un conteggio corretto sui gg effettivi di possesso dell'immobile e sull'eventuale importo da versare poter scontare quanto già versato in più come fondo cassa.
#2 Inviato 3 Febbraio, 2018 Diciamo che l'amministratore tutti i torti non ha perché, al momento, non potrebbe rilasciarti una liberatoria bensì un'attestazione con la quale dichiara che sino ad una certa data sei in regola o meno con i versamenti salvo conguaglio a credito/debito a presentazione del rendiconto. Questo lo potrebbe fare e con questa dichiarazione puoi accordarti con l'acquirente sulle eventuali spese che dovessero sorgere a rendiconto. Per quanto concerne il fondo, se è una somma che avete versato in previsione di lavori, di norma, tale accantonamento segue l'immobile; anche in questo caso, quindi, potrai accordarti con l'acquirente.
#3 Inviato 3 Febbraio, 2018 infatti l'amministratore non può lasciare una "liberatoria" per cose che non si sa come andranno a finire a consuntivo. si usa questo termine impropriamente: l'amministratore rilascia (può e deve) una dichiarazione di situazione contabile alla data. di diverso non può fare. la minaccia di non rilasciare nulla se non versi qualcosa è fuori dal mondo ...
#4 Inviato 3 Febbraio, 2018 Nella dichiarazione di regolare pagamento degli oneri condominiali l’amministratore “fantomatico” con riferimento alla unità immobiliare oggetto del trasferimento di proprietà, attesta che alla data del suo rilascio, sono state riscosse regolarmente tutte le quote ordinarie e straordinarie richieste sulla base di deliberazioni di bilancio consuntivo, preventivo e di esecuzione di lavori straordinari. Pertanto, esistendo una delibera di approvazione del preventivo di spesa per l’esercizio 2018 e la relativa rateizzazione, risulta legittimo il sollecito di pagamento della prima rata già maturata alla data dell’eventuale rilascio della certificazione come risulta egualmente legittimo il rifiuto di del conteggio definitivo per l’anno 2018, giustamente motivato con la mancanza di un consuntivo di spesa relativo all’esercizio 2018 in corso. Infine, l’amministratore non può decidere autonomamente lo smobilizzo parziale del fondo cassa di riserva condominiale per soddisfare la richiesta di compensazione dei debiti del condomino, ma può certificare la quota parte di fondo cassa di proprietà del condomino.
#5 Inviato 3 Febbraio, 2018 ... è legittimo il sollecito, ma non il rifiuto del rilascio della dichiarazione subordinandola al pagamento. se non c'è pagamento la dichiarazione certificherà un debito alla data.
#6 Inviato 3 Febbraio, 2018 grazie a tutti per le delucidazioni, mi sembra di capire che dovrò pagare la prima rata stabilita nel bilancio previsionale anche se non trovo giusto pagare 4 mesi interi quando io sarò proprietario soltanto per 72gg. In ogni caso mi auguro che a consuntivo avvenuto, ovvero a novembre 2018, mi verrà restituito il fondo cassa in quanto non è stato vincolato a nessun lavoro da eseguire e l'eventuale somma in più qualora ci fosse un credito derivante dalla gestione (come c'è stato quest'anno). Ad ogni modo l'amministratore non può rifiutarsi di darmi questa "situazione contabile" al massimo scriverà che alla data del 12/02/2018 mi manca da saldare la rata n.1 della gestione 2017/2018 e che ho i famosi 100 eur di fondo cassa regolarmente versati. Con questa carta io mi accorderò con il compratore e soltanto a lui dovrò dimostrare di aver saldato fornendogli copia del bonifico. Ho capito bene?
#7 Inviato 3 Febbraio, 2018 grazie a tutti per le delucidazioni, mi sembra di capire che dovrò pagare la prima rata stabilita nel bilancio previsionale anche se non trovo giusto pagare 4 mesi interi quando io sarò proprietario soltanto per 72gg. In ogni caso mi auguro che a consuntivo avvenuto, ovvero a novembre 2018, mi verrà restituito il fondo cassa in quanto non è stato vincolato a nessun lavoro da eseguire e l'eventuale somma in più qualora ci fosse un credito derivante dalla gestione (come c'è stato quest'anno). Ad ogni modo l'amministratore non può rifiutarsi di darmi questa "situazione contabile" al massimo scriverà che alla data del 12/02/2018 mi manca da saldare la rata n.1 della gestione 2017/2018 e che ho i famosi 100 eur di fondo cassa regolarmente versati. Con questa carta io mi accorderò con il compratore e soltanto a lui dovrò dimostrare di aver saldato fornendogli copia del bonifico. Ho capito bene? Art. 1130 L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:... 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;...
#8 Inviato 3 Febbraio, 2018 ... è legittimo il sollecito, ma non il rifiuto del rilascio della dichiarazione subordinandola al pagamento.se non c'è pagamento la dichiarazione certificherà un debito alla data. Se il condomino chiede la “liberatoria” si aspetta che l’amministratore dichiari che abbia versato regolarmente tutte le quote. Se in risposta l’amministratore gli fa notare che non può dichiarare quanto richiesto se non riscuote la prima rata approvata con delibera, il rifiuto è giustificabile a meno che il condomino non accetti la certificazione del debito. Comunque, in base alle affermazioni di Andrea Ab., la condizione imposta per il rilascio è censurabile.
#9 Inviato 3 Febbraio, 2018 Se il condomino chiede la “liberatoria” si aspetta che l’amministratore dichiari che abbia versato regolarmente tutte le quote.Se in risposta l’amministratore gli fa notare che non può dichiarare quanto richiesto se non riscuote la prima rata approvata con delibera, il rifiuto è giustificabile a meno che il condomino non accetti la certificazione del debito. Comunque, in base alle affermazioni di Andrea Ab., la condizione imposta per il rilascio è censurabile. infatti secondo me "liberatoria" è un termine improprio (come detto più sopra). ad esercizio in corso non potrà mai essere rilasciata (nel senso proprio del termine). l'amministratore può solo rilasciare una attestazione relativa allo stato dei pagamenti ovviamente alla data del rilascio della dichiarazione (come peraltro disposto dall'art. 1130).
#11 Inviato 3 Febbraio, 2018 E perchè mail il condomino che acquista il mio immobile non dovrebbe essere d'accordo nel momento in cui, prima di arrivare al gg del rogito, io mi impegno a fornire copia del bonifico di versamento della prima rata? In più andrò a pagare una quota superiore rispetto agli effettivi gg di possesso di cui ne beneficierà anche lui. Io penso che l'amministratore non debba neanche entrare nel merito in quanto sono io a richiedergli la "situazione contabile" e non il nuovo condomino, saranno miei problemi se la carta che mi rilascia verrà accettata dal compratore. Lui si limiterà a scrivere che alla data di rilascio risulta tutto versato oppure se manca qualcosa - - - Aggiornato - - - Art. 1130 L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:... 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;... questa è la risposta appena arrivata dall'amministratore dove gli ho riportato l'art. che mi hai postato: "come giustamente riferisce nell'articolo di legge sotto riportato lo Studio scrivente deve inviare la dichiarazione se il condomino è in regola con i pagamenti. Si ricordi che stiamo utilizzando per i conteggi il preventivo di gestione e non il consuntivo." A parte che per il 2016/2017 siamo già a consuntivo e per 207/2018 è già stata fatta l'assemblea e deliberate le quote di previsione, ma che cavolo vuol dire quello che mi scrive??? Gli ho chiesto di scrivere soltanto la situazione dei miei pagamenti, se vuole potrà citare nella dichiarazione che si tratta di importi a previsione e non consuntivi ma non capisco perchè non vuole rilasciarmi questa maledetta carta!
#12 Inviato 3 Febbraio, 2018 Potrai sempre accordarti con l'acquirente che a fine gestione e con il conguaglio la restituzione della somma pagata da te in quanto superiore. Chiedi all' amministratore di avere la copia del consuntivo a fine gestione e potrai ricavare il tutto.
#13 Inviato 3 Febbraio, 2018 Potrai sempre accordarti con l'acquirente che a fine gestione e con il conguaglio la restituzione della somma pagata da te in quanto superiore. Chiedi all' amministratore di avere la copia del consuntivo a fine gestione e potrai ricavare il tutto. infatti è quanto voglio fare, non capisco cosa gli costi scrivere "alla data odierna di rilascio di tale dichiarazione, il condomino xxxx zzzz deve versare al condominio la quota di N Euro a titolo di pagamento della 1 rata condominiale. In base a questo mi accorderò con il compratore e prima della data del rogito gli girerò copia del bonifico relativo alla prima scadenza. Non vedo onestamente dove stanno tutti questi problemi che mi fa
#14 Inviato 3 Febbraio, 2018 Art. 1130 L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge,deve:... 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominialie delle eventuali liti in corso;... questa è la risposta appena arrivata dall'amministratore dove gli ho riportato l'art. che mi hai postato: "come giustamente riferisce nell'articolo di legge sotto riportato lo Studio scrivente deve inviare la dichiarazione se il condomino è in regola con i pagamenti Si ricordi che stiamo utilizzando per i conteggi il preventivo di gestione e non il consuntivo." ... ora ... io sono un modesto perito industriale ma credo di saper leggere e capile la lingua italiana; magari lo studio scrivente è pieno di avvocati, letterati e filosofi, ma ... dove è scritta nell'articolo (pur richiamato e addirittura, ma va !!, reputato attinente) la condizione "se il condomino è in regola con i pagamenti" ????? lo stato dei pagamenti è la fotografia della situazione contabile. punto. non so cosa dire ...
#15 Inviato 3 Febbraio, 2018 grazie a tutti per le delucidazioni, mi sembra di capire che dovrò pagare la prima rata stabilita nel bilancio previsionale anche se non trovo giusto pagare 4 mesi interi quando io sarò proprietario soltanto per 72gg. In ogni caso mi auguro che a consuntivo avvenuto, ovvero a novembre 2018, mi verrà restituito il fondo cassa in quanto non è stato vincolato a nessun lavoro da eseguire e l'eventuale somma in più qualora ci fosse un credito derivante dalla gestione (come c'è stato quest'anno). Ad ogni modo l'amministratore non può rifiutarsi di darmi questa "situazione contabile" al massimo scriverà che alla data del 12/02/2018 mi manca da saldare la rata n.1 della gestione 2017/2018 e che ho i famosi 100 eur di fondo cassa regolarmente versati. Con questa carta io mi accorderò con il compratore e soltanto a lui dovrò dimostrare di aver saldato fornendogli copia del bonifico. Ho capito bene? Il fondo cassa NON può e non deve essere "restituito" dall'amministratore perchè come ripetute volte ti è stato detto esso fa parte dell'immobile, ciò significa che per la restituzione da parte del condominio dovrebbe essere fatta un'assemblea in cui la totalità dei condomini ne decide la estinzione e la restituzione a tutti, ragion per cui se vuoi indoietro i cento euro o li aggiungi al prezzo concordato con l'acquirente o te li fai dare, sempre dall'acquirente in sede di stipula: se egli ti chiede la liberatoria è giusto che si tenga conto di questa somma che rimane a disposizione di chi possiede l'unità immobiliare
#16 Inviato 3 Febbraio, 2018 ... ora ... io sono un modesto perito industriale ma credo di saper leggere e capile la lingua italiana; magari lo studio scrivente è pieno di avvocati, letterati e filosofi, ma ... dove è scritta nell'articolo (pur richiamato e addirittura, ma va !!, reputato attinente) la condizione "se il condomino è in regola con i pagamenti" ????? lo stato dei pagamenti è la fotografia della situazione contabile. punto. non so cosa dire ... Non ne vengo più fuori e temo per il rogito che sarà a brevissimo ormai. Secondo voi come devo agire? Può rifiutarsi di rilasciarmi questa carta? Questo non è un abuso da parte sua? Qualora questo pregiudicasse l'operazione di compravendita perchè il notaio a sua volta s'impunta che senza tale dichiarazione non procede alla stipula dell'atto, potrò chiamarlo ai danni? - - - Aggiornato - - - Il fondo cassa NON può e non deve essere "restituito" dall'amministratore perchè come ripetute volte ti è stato detto esso fa parte dell'immobile, ciò significa che per la restituzione da parte del condominio dovrebbe essere fatta un'assemblea in cui la totalità dei condomini ne decide la estinzione e la restituzione a tutti, ragion per cui se vuoi indoietro i cento euro o li aggiungi al prezzo concordato con l'acquirente o te li fai dare, sempre dall'acquirente in sede di stipula: se egli ti chiede la liberatoria è giusto che si tenga conto di questa somma che rimane a disposizione di chi possiede l'unità immobiliare Ok per il fondo cassa mi organizzerò con il compratore, tanto a sua volta dovrà versare i 100 eur della sua nuova quota almeno così può subentrare sulla mia.
#17 Inviato 3 Febbraio, 2018 stavo leggendo l'art 1129 nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore. ..."Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore....." L'articolo continua:"Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:.....7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);" Cosa devo fare per far valere i miei diritti?
#18 Inviato 3 Febbraio, 2018 se stai vendendo direi che procedere in tal senso è inutile e dannoso, non è che in un giorno revochi l'amministratore e ne viene messo uno nuovo.... Comunque fai attenzione affinché l'acquirente non si accorga dei problemi che hai a fornire la documentazione, personalmente se mi trovassi interessato a un alloggio e mi rendessi conto di episodi simili, ci farei un pensiero in più se conviene davvero acquistarlo...
#19 Inviato 3 Febbraio, 2018 stavo leggendo l'art 1129 nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore...."Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore....." L'articolo continua:"Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:.....7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);" Cosa devo fare per far valere i miei diritti? D'accordo, ma non vedo quali sono le irregoloarità, ciò che devi chiedere è lo stato dei tuoi pagamenti ad una certa data che l'amministratore non avrà difficoltà a fornirti, potrà essere accompagnato da un estratto conto aggiornato alla stessa data, dopodichè al compratore nonchè al notaio basta ed avanza: tanto ho pagato, tanto rimane da pagare.......................salvo conguaglio (non abbiamo la palla di vetro per sapere al centesimo quanto si sarà speso alla fine dell'esercizio, eventualamente le parti contraenti si sentiranno a fine anno per fare i conti tra di loro, ma stiamo parlando forse di cifre irrisorie)
#20 Inviato 3 Febbraio, 2018 ...Gli ho chiesto di scrivere soltanto la situazione dei miei pagamenti, se vuole potrà citare nella dichiarazione che si tratta di importi a previsione e non consuntivi ma non capisco perchè non vuole rilasciarmi questa maledetta carta! Hai tutte le ragioni di questo mondo a richiedergli l'attestazione dello stato dei pagamenti, in cui scriverà anche che non è stata da te pagata la prima rata del preventivo regolarmente approvato. Ma se l'amministratore è "di coccio" cosa vuoi fare? 1) Lo diffidi con lettera del tuo avvocato ad adempiere all'obbligo di attestare i tuoi pagamenti, pena risarcimento dei danni da eventuale mancata vendita dimostrando il nesso di causalità. 2) Paghi questa benedetta prima rata come l'amministratore ti ha richiesto, ti fai fare l'attestazione e ti accordi son l'acquirente su come dovrete ripartirvi le spese per i periodi di vostra competenza. Secondo me, se scegli la strada 1), pur ricorrendo in Tribunale, ne potresti venir fuori tra qualche anno con nessuna certezza di un esito a te favorevole. Ma a quanto ammonta questa prima rata? Non riesci proprio a pagare la prima rata e concordare un conguaglio con l'acquirente, magari facendogli notare che gli stai cedendo anche 100 euro di fondo cassa se questo risulta dall'ultimo consuntivo approvato?
#21 Inviato 3 Febbraio, 2018 Non ne vengo più fuori e temo per il rogito che sarà a brevissimo ormai. Secondo voi come devo agire? Può rifiutarsi di rilasciarmi questa carta? Questo non è un abuso da parte sua? Qualora questo pregiudicasse l'operazione di compravendita perchè il notaio a sua volta s'impunta che senza tale dichiarazione non procede alla stipula dell'atto, potrò chiamarlo ai danni? fai tu una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà facendo presente l'immotivato rifiuto dell'amministratore all'esaudimento delle tue richieste (magari fornendo copie di lettere). fai eventualmente un'ultima richiesta via pec (da tua pec a sua pec) e alleghi anche questa. se non ci sono particolari motivi, il compratore dovrebbe accettarla. --link_rimosso-- https://www.laleggepertutti.it/121216_autocertificazione-e-atto-notorio-cose-e-come-si-scrivono
#22 Inviato 3 Febbraio, 2018 Hai tutte le ragioni di questo mondo a richiedergli l'attestazione dello stato dei pagamenti, in cui scriverà anche che non è stata da te pagata la prima rata del preventivo regolarmente approvato. Ma se l'amministratore è "di coccio" cosa vuoi fare? 1) Lo diffidi con lettera del tuo avvocato ad adempiere all'obbligo di attestare i tuoi pagamenti, pena risarcimento dei danni da eventuale mancata vendita dimostrando il nesso di causalità. 2) Paghi questa benedetta prima rata come l'amministratore ti ha richiesto, ti fai fare l'attestazione e ti accordi son l'acquirente su come dovrete ripartirvi le spese per i periodi di vostra competenza. Secondo me, se scegli la strada 1), pur ricorrendo in Tribunale, ne potresti venir fuori tra qualche anno con nessuna certezza di un esito a te favorevole. Ma a quanto ammonta questa prima rata? Non riesci proprio a pagare la prima rata e concordare un conguaglio con l'acquirente, magari facendogli notare che gli stai cedendo anche 100 euro di fondo cassa se questo risulta dall'ultimo consuntivo approvato? Il pagamento della prima rata lo faccio senza problemi e darò quietanza al compratore. Ma se questo deficiente continua a non volermi dare questa attestazione qualche cosa dovrò fare. Mi sentirò col notaio se si può fare l'atto anche senza
