#1 Inviato 2 Maggio, 2018 Buongiorno a tutti, scrivo per la prima volta su questo forum di aver per lungo tempo letto i vostri utilissimi consigli. Cerco di raccontarvi brevemente la mia vicissitudine. Nella primavera del 2011 firmo un contratto di affitto 3+2, in cui io sono il locatore, con un affittuario. Chiaramente l'immobile, una villetta unifamiliare, viene visionato e viene sottoscritto il relativo verbale di consegna senza alcuna difformità. Il contratto procede senza intoppi fino alla primavera del 2016 quando propongo al conduttore la proposta di aumentare il canone, pur rimanendo nelle soglie indicate per i contratti a canone concordato nella zona. La motivazione alla base risiedeva nell'aver eseguito migliorie tali da garantire un risparmio economico al conduttore. Avevo infatti, a fronte di richiesta del conduttore, sostituto la caldaia con una a condensazione e installato nuovi infissi 3+3, questi nella primavera del 2015. A fronte della proposta di incremento, e senza alcun preavviso od avvisaglia, giunge una lettera a firma di un avvocato dove si indica, per sommi capi, che la casa presenta punti con muffa e mi si intima pertanto a rinnovare il contratto riducendo però l'aumento a poche decine di euro. Visto l'andazzo, decido di non aumentare affatto il canone e di rinnovare per solo ulteriori 2 anni il contratto. Parallelamente, a mezzo avvocato, chiedo a più riprese di eseguire sopralluogo con tecnico per valutare la situazione muffa ma le richieste vengono ignorate. Allo stesso modo, non mi è permesso accedere per 2 anni ad una porzione di cantina di mia proprietà messa sotto chiave prima dell'avvio del contratto. Faccio quindi pervenire, con i tempi ed i modi previsti, la disdetta al conduttore che, in risposta, mi cita in giudizio chiedendo: - i danni per il trasloco, eseguito tra l'altro a fronte di disdetta e, quindi, a scadenza contrattuale - i danni per alcuni lavori eseguiti chiaramente non inerenti e non a mio carico (piastrellamento del giardino, precedentemente lasciato ad erba ad esclusione di una striscia di 2m attorno alla casa in cemento per evitare infiltrazioni, potatura e sistemazione di piante ad arbusto e fiori, tinteggiatura interna con colori di gradimento del conduttore). - i danni per l'ambiente insalubre, per il quale il conduttore chiede ora al tribunale il sopralluogo di un perito Vi chiedo, quindi, alla luce di: - assenza totale di indicazioni, verbali o scritte, da parte del conduttore circa le problematiche pervenute prima della mia richiesta di incremento del canone - comparsa di muffa (presente, a tratti, solamente nella camera da letto situata sul lato nord oltretutto dietro una cassettiera) solamente dopo 5 anni dall'avvio del contratto e, guarda caso, al termine del primo inverno dall'installazione dei tripli vetri - successivo rifiuto ad eseguire qualsiasi sopralluogo tecnico, oltretutto chiaramente a mie spese se le richieste del conduttore possono essere, secondo voi, prese in analisi dal tribunale o se non verrà avviato alcun procedimento. Purtroppo l'impressione ed il timore è che, nonostante la logica e il buon senso possano portare in una direzione, tale direzione potrebbe non essere quella che verrà effettivamente percorsa. Grazie mille Cordiali saluti
#2 Inviato 2 Maggio, 2018 Buongiorno a tutti,scrivo per la prima volta su questo forum di aver per lungo tempo letto i vostri utilissimi consigli. Cerco di raccontarvi brevemente la mia vicissitudine. Nella primavera del 2011 firmo un contratto di affitto 3+2, in cui io sono il locatore, con un affittuario. Chiaramente l'immobile, una villetta unifamiliare, viene visionato e viene sottoscritto il relativo verbale di consegna senza alcuna difformità. Il contratto procede senza intoppi fino alla primavera del 2016 quando propongo al conduttore la proposta di aumentare il canone, pur rimanendo nelle soglie indicate per i contratti a canone concordato nella zona. La motivazione alla base risiedeva nell'aver eseguito migliorie tali da garantire un risparmio economico al conduttore. Avevo infatti, a fronte di richiesta del conduttore, sostituto la caldaia con una a condensazione e installato nuovi infissi 3+3, questi nella primavera del 2015. A fronte della proposta di incremento, e senza alcun preavviso od avvisaglia, giunge una lettera a firma di un avvocato dove si indica, per sommi capi, che la casa presenta punti con muffa e mi si intima pertanto a rinnovare il contratto riducendo però l'aumento a poche decine di euro. Visto l'andazzo, decido di non aumentare affatto il canone e di rinnovare per solo ulteriori 2 anni il contratto. Parallelamente, a mezzo avvocato, chiedo a più riprese di eseguire sopralluogo con tecnico per valutare la situazione muffa ma le richieste vengono ignorate. Allo stesso modo, non mi è permesso accedere per 2 anni ad una porzione di cantina di mia proprietà messa sotto chiave prima dell'avvio del contratto. Faccio quindi pervenire, con i tempi ed i modi previsti, la disdetta al conduttore che, in risposta, mi cita in giudizio chiedendo: - i danni per il trasloco, eseguito tra l'altro a fronte di disdetta e, quindi, a scadenza contrattuale - i danni per alcuni lavori eseguiti chiaramente non inerenti e non a mio carico (piastrellamento del giardino, precedentemente lasciato ad erba ad esclusione di una striscia di 2m attorno alla casa in cemento per evitare infiltrazioni, potatura e sistemazione di piante ad arbusto e fiori, tinteggiatura interna con colori di gradimento del conduttore). - i danni per l'ambiente insalubre, per il quale il conduttore chiede ora al tribunale il sopralluogo di un perito Vi chiedo, quindi, alla luce di: - assenza totale di indicazioni, verbali o scritte, da parte del conduttore circa le problematiche pervenute prima della mia richiesta di incremento del canone - comparsa di muffa (presente, a tratti, solamente nella camera da letto situata sul lato nord oltretutto dietro una cassettiera) solamente dopo 5 anni dall'avvio del contratto e, guarda caso, al termine del primo inverno dall'installazione dei tripli vetri - successivo rifiuto ad eseguire qualsiasi sopralluogo tecnico, oltretutto chiaramente a mie spese se le richieste del conduttore possono essere, secondo voi, prese in analisi dal tribunale o se non verrà avviato alcun procedimento. Purtroppo l'impressione ed il timore è che, nonostante la logica e il buon senso possano portare in una direzione, tale direzione potrebbe non essere quella che verrà effettivamente percorsa. Grazie mille Cordiali saluti Purtroppo personalmente non ho grande fiducia. Conta molto il costo dell'avvocato, più è quotato e più ... In teoria dovresti aver ragione al 100%, hai tutta la mia solidarietà.
#3 Inviato 2 Maggio, 2018 la muffa si crea anche per negligenza del conduttore che non arieggia a sufficienza i locali. E poi questi locali non salubri spuntano dopo 4/5 anni di locazione ? Bada bene che una cosa è una lettera, più o meno minacciosa di un avvocato, un'altra cosa è il deposito in Tribunale di un faldone che ti cita in giudizio (ma che ti deve consentire di organizzarti per la tua difesa).
#4 Inviato 3 Maggio, 2018 Vedo un conduttore in malafede convinto di riuscire a spillarti soldi facili. Vista l'incomunicabilità acclarata lascialo fare, proprio per vedere se avrà il coraggio di intentarti una causa. Se lo farà organizza la tua difesa con un valido legale. Al momento lui non ha nulla di concreto per le mani, mentre tu disponi di documentazione pure datata attestante la sua non collaborazione. Inoltre mi sembra di capire che lui ancora occupi l'immobile: se non lo è già, prossimamente sarà un occupante senza titolo visto che tu hai già disetto il rinnovo contrattuale. A mio personale parere - per quanto possa valere - lui rischia molto più di te.
#5 Inviato 3 Maggio, 2018 Vedo un conduttore in malafede convinto di riuscire a spillarti soldi facili.Vista l'incomunicabilità acclarata lascialo fare, proprio per vedere se avrà il coraggio di intentarti una causa. Se lo farà organizza la tua difesa con un valido legale. Al momento lui non ha nulla di concreto per le mani, mentre tu disponi di documentazione pure datata attestante la sua non collaborazione. Inoltre mi sembra di capire che lui ancora occupi l'immobile: se non lo è già, prossimamente sarà un occupante senza titolo visto che tu hai già disetto il rinnovo contrattuale. A mio personale parere - per quanto possa valere - lui rischia molto più di te. Infatti, nulla può a pretendere per riparazioni o danni perché il proprietario aveva in forma scritta richiesto di poter far intervenire un suo tecnico senza ricevere risposta, inoltre a scadenza contratto è assolutamente in torto. Il problema è che ormai siamo pieni di avvocati che non sanno come sbarcare il lunario e spesso si accoppiano con furbetti per cercare di spillare soldi alla gente onesta contando su un sistema legale che è meglio lasciar perdere...
#6 Inviato 3 Maggio, 2018 Il problema è che ormai siamo pieni di avvocati che non sanno come sbarcare il lunario e spesso si accoppiano con furbetti per cercare di spillare soldi alla gente onesta contando su un sistema legale che è meglio lasciar perdere... Ti devo in parte contraddire. E' verissimo che siamo pieni di avvocati e questo è un bene perchè conoscere le leggi dovrebbe servire a creare più convivenza civile tra le persone. Dissento sul fatto che gli avvocati in genere facciano i furbetti. Ce ne saranno alcuni non particolarmente spinti da ideali di giustizia e solidarietà costituzionalmente garantiti, ma tutti gli avvocati devono aiutare l'attuazione dell'art. 24 Cost : " Tutti possono agire in giudizio per la tutela dei propri diritti e interessi legittimi [cfr. art. 113]. La difesa è diritto inviolabile in ogni stato e grado del procedimento. Sono assicurati ai non abbienti, con appositi istituti, i mezzi per agire e difendersi davanti ad ogni giurisdizione. " Da profano della materia presumo che anche gli avvocati abbiano clienti "rompi...." oppure prepotenti. Ma non c'entra nulla l'avvocato con le pretese del cliente senò di questo passo ragionando, per assurdo (ma non troppo) si giustificherebbe anche la crocifissione del legale di pericolosi assassini....
#7 Inviato 3 Maggio, 2018 Ti devo in parte contraddire.E' verissimo che siamo pieni di avvocati e questo è un bene perchè conoscere le leggi dovrebbe servire a creare più convivenza civile tra le persone. Dissento sul fatto che gli avvocati in genere facciano i furbetti. Ce ne saranno alcuni non particolarmente spinti da ideali di giustizia e solidarietà costituzionalmente garantiti, ma tutti gli avvocati devono aiutare l'attuazione dell'art. 24 Cost : " Tutti possono agire in giudizio per la tutela dei propri diritti e interessi legittimi [cfr. art. 113]. La difesa è diritto inviolabile in ogni stato e grado del procedimento. Sono assicurati ai non abbienti, con appositi istituti, i mezzi per agire e difendersi davanti ad ogni giurisdizione. " Da profano della materia presumo che anche gli avvocati abbiano clienti "rompi...." oppure prepotenti. Ma non c'entra nulla l'avvocato con le pretese del cliente senò di questo passo ragionando, per assurdo (ma non troppo) si giustificherebbe anche la crocifissione del legale di pericolosi assassini.... Ci sono sicuramente avvocati onesti, ma per quanti onesti ce ne sono altrettanti... sorry l'esperienza mi insegna questo.
#8 Inviato 3 Maggio, 2018 Ci sono troppi avvocati che, a causa della loro numerosità e dell'agguerrita concorrenza, consigliano (male) un cliente già di per sé litigioso a imbarcarsi in cause che hanno poche o nessuna speranza di vittoria, tanto la loro parcella alla fine la mettono in saccoccia.
#9 Inviato 3 Maggio, 2018 Ci sono troppi avvocati che, a causa della loro numerosità e dell'agguerrita concorrenza, consigliano (male) un cliente già di per sé litigioso a imbarcarsi in cause che hanno poche o nessuna speranza di vittoria, tanto la loro parcella alla fine la mettono in saccoccia. Poi puntando sull'inefficienza della giustizia in Italia puntano a costringere la controparte ad accordi ingiusti pur di togliersi lo stress di una causa e/o sentenze fantasiose.
#10 Inviato 6 Maggio, 2018 Buongiorno a tutti, vi ringrazio per le numerose risposte! Il conduttore ha già provveduto a riconsegnare l'immobile circa 2 settimane fa ed io a restituire la cauzione come concordato. Il verbale di riconsegna dell'immobile, tra l'altro, cita espressamente che con la firma, nessuna delle due parti avrà più nulla da che lamentare e/o richiedere all'altra. Ciò, comunque, non ha fermato il conduttore da procedere in tribunale e, quindi, a metà mese ci sarà il primo incontro per vedere se la cosa procederà. Nel frattempo, chiaramente sto raccogliendo tutti i documenti ufficiali attestanti gli interventi effettuati sull'immobile così come le continue e vane richieste di eseguire sopralluoghi o, anche soltanto, di accedere alla porzione di cantina di mia proprietà. Ovviamente, anche a me sembra strano che si decida di procedere nonostante sia chiaramente campata per aria tutta la questione. Per tale motivo, stiamo valutando anche un'azione a nostra volta basata sul concetto di lite temeraria. In ogni caso vi chiedo, attenendomi principalmente all'aspetto tecnico, come è possibile dimostrare che la muffa sia causa del conduttore? Come già sottolineato, anche da Haoren, pare così strano che la muffa sia magicamente comparsa a 5 anni esatti dall'inizio del contratto, in concomitanza con la richiesta di aumento del canone e a valle del primo inverno con i nuovi infissi. Grazie ancora Saluti!
