#1 Inviato 13 Novembre, 2018 Buonasera, è il mio primo post nel forum, ma nell'ultimo periodo ammetto di averlo consultato tanto. Sottopongo a tutti voi una questione che sicuramente avrete già trattato in altre occasioni, e mi scuso in anticipo se con la funzione "cerca" sono stato poco accurato constringedovi a ripetere cose magari trite e ritrite. Dunque, scrivo per un chiarimento in merito all'art. 9 della legge n. 392/78: nella fattispecie a quella dicitura "fornitura di altri servizi comuni" e sul fatto che spesso in quella dicitura così vaga si tenti di inserire come spesa a carico del conduttore il compenso dell'amministratore, dell'assicurazione, delle spese del c/c ecc. che io capisco invece essere sempre a carico del proprietario, salvo diversi accordi in fase contrattuale. Da circa un anno e mezzo ho un contratto di studente universitario con cedolare secca. Prima avevo un 4+4. Per inciso. Ho letto svariati interventi a riguardo, ad esempio sul sito ADUC https://avvertenze.aduc.it/condominio/abitazione+condominio+spese+proprietario+quelle_15215.php Qui su CondominioWeb, l'illuminante risposta di scriptamanent --link_rimosso-- sul libro dello stesso autore (avv. Alessandro Gallucci) di quel post "Il condominio negli edifici. La nuova disciplina dopo la riforma" nella sezione 4.1 "Le spese dovute dall'inquilino", consultabile qui https://books.google.it/books?id=IldjBAAAQBAJ&pg=PT185&lpg=PT185&dq="fornitura+di+altri+servizi+comuni"&source=bl&ots=rqiCNox1sG&sig=NYqqwHG8pJaxX8hZnKCbxiQul9I&hl=it&sa=X&ved=2ahUKEwiDwfn46dDeAhUhgHMKHQFaB_Y4ChDoATACegQICRAB#v=onepage&q&f=false Allo stesso modo, ho cercato di farmi un'idea sulla ripartizione delle spese conduttore/locatore tramite consultazione presso la sede territoriale del SICET e leggendo svariati articoli su siti divulgativi Ho recuperato le sentenze Cass. Civ. n. 2597 del 20 Aprile 1984, Cass. Civ.n. 6088 del 11 Novembre 1988, Cass. Civ. n. 6216 del 3 Giugno 1991; oltre a quella della Suprema Corte di Cassazione n.15482/2014 e un riferimento alla decisione del Tribunale di Roma, 13 luglio 1992. Fermo restando che sul contratto di locazione da me stipulato non c'è alcun riferimento a quelle specifiche spese condominiali da versare, e allo stesso modo non vi è riferimento ad alcuna specifica tabella di ripartizione delle spese (fra quelle che negli anni sono state redatte e registrate dalle varie associazioni SICET, SUNIA ecc), io spero di aver compreso bene che il riferimento da considerare è a quel punto proprio l' art. 9 della legge n. 392/78, su cui la giurisprudenza si è ampiamente espressa, considerando quelle spese (compenso amministratore ecc.) di esclusiva competenza del proprietario, quindi non qualificabili come "oneri accessori". Nonostante tutti riferimenti alle suddette normative e sentenze, il mio amministratore continua a sostenere che "secondo lui" la ripartizione di quelle spese sia o al 50% inquilino/proprietario o addirittura esclusivamente a carico dell'inquilino, perchè in quella dicitura "fornitura di altri servizi comuni" potrebbero essere incluse quelle voci. Cosa che a me non risulta, anche alla luce delle sentenze della Cassazione. In realtà lo stesso amministratore giustifica la sua decisione dicendo "sono 15 anni che faccio così e tutti gli amministratori fanno così", cosa che a mio parere non giustifica nulla. Se non eventualmente una condotta forse poco consapevole della normativa vigente, che presenta svariate sfaccettature e cavilli. Ieri mi ha stampato una tabella sulla ripartizione delle spese inquilino/proprietario, reperibile facilmente in rete dal sito di un certo avvocato Andreani, che innanzitutto non è la Gazzetta Ufficiale, ma poi nel mio contratto di locazione non c'è nessun riferimento a quella o altre tabelle. Mi ha mostrato altri contratti di locazione redatti sul modello di quelli presenti nella legge L.431/98, che a me sembrano solo dei fac-simili utili come guida in sede di stipula, ma in cui nel testo originale della legge non c'è nulla di specifico riguardante quello che interessa me. Tant'è che nei contratti che mi sono stati mostrati c'era un riferimento esplicito a "compenso amministratore e assicurazione tutti a carico del conduttore", che nel testo della legge 431/98 non c'è, motivo per cui si tratta evidentemente di aggiunte fatte privatamente in seguito e accettate da locatore e conduttore, non di una legge universale. Mi ha messo in vivavoce col suo avvocato che sostanzialmente ha detto ciò che intuivo: cioè la Cassazione si esprime sul singolo caso, quindi non può valere universalmente (e siamo d'accordo, sebbene espliciti in maniera chiara che compenso amministratore, assicurazione ecc. siano spese non imputabili al conduttore in quanto non incluse nel art. 9 L. 392/78 e pertanto nemmeno in quei "servizi comuni" così vaghi). Non considerando la Cassazione, aggiungeva l'avvocato, si deve leggere il contratto di locazione: se nel contratto non si indica esplicitamente che quelle voci siano a carico del conduttore e se non si fa riferimento esplicito ad una di quelle famose tabelle di ripartizione elaborate negli anni, allora solo in quel caso si considera l'art. 9 L. 392/78 quelle spese spettano al proprietario. Cosa che sembra essere il caso mio. Quantomeno ai miei occhi. Peraltro sto facendo questa battaglia paradossalmente con l'amministratore e non col proprietario, visto che quest'ultimo aveva delegato lui di fare la ripartizione delle quote, in quanto "non ne voleva capire nulla". Cercavo da voi sostegno o critiche alla mia posizione. Oppure, ancora, alcuni esempi (oltre alla manutenzione del giardino, per intenderci) che possono essere inclusi in quei "servizi comuni". Scriptamanent, in quel post linkato in precedenza, a questo riguardo faceva riferimento alla pronuncia dell'Avvocatura Generale dello Stato tramite Parere prot. n. 17353 del 15 Luglio 1980 (citato in Circolare Ministero Lavoro 01 Marzo 1983, n. 21). Ma purtroppo non ho avuto la capacità di recuperarlo, per ora... Grazie infinite in anticipo. Modificato 13 Novembre, 2018 da thefragile83
#2 Inviato 13 Novembre, 2018 thefragile83 dice: ... che io capisco invece essere sempre a carico del proprietario, salvo diversi accordi in fase contrattuale..... Sei partito con un tuo concetto "personale" ed hai tentato in tutti i modi di convincerti e convincerci che la tua tesi sia corretta. Visto che il Codice è latitante in merito, le associazioni inquilini e le associazioni dei proprietari un bel giorno si sono riunite ed accordate su una tabella il più possibile equa. Parte di essa la trovi al nostro link: http://www.condomini.altervista.org/RipartizioneProprInquil.htm Attento ad entrare in controversia con il proprietario, solo la "mediazione obbligatoria" ti costerebbe non meno di 500€ in termini di spese legali, scartoffie, bolli, ecc.; spese non recuperabili.
#3 Inviato 13 Novembre, 2018 Anche se è entrata in vigore la nuova tabella , penso che conti maggiormente cosa è stato inserito nel contratto facendo escludere l'eventuale norma.
#4 Inviato 13 Novembre, 2018 Grazie mille Claistrom per il riferimento a quella sentenza che non conoscevo affatto e che mi appresto a leggere. Chiarisco che mi sono sempre messo in discussione e ho chiesto realmente da "ignorante in materia" quali fossero i fondamenti legislativi (o le sentenze di qualsiasi tipo) a cui l'attività dell'amministratore si ispirasse... Certamente non mi considero "arrivato" dopo un approfondimento di qualche settimana, quindi ben vengano i confronti. Da parte sua mi è sembrato di vedere il vuoto. Nessuna risposta se non, appunto, risposte del tipo "ho sempre fatto così". Pensate che ho chiesto il 18 aprile 2018 di prendere visione e fare le copie delle spese di bilancio 2016 e 2017. Sono riuscito a visionare quelle carte solo 3 settimane fa, dopo solleciti infiniti, e mi è stato peraltro vietato di fare le fotocopie, asserendo che non era mio diritto, che "sapevo male" [cit.]. Ieri ho portato una copia della legge 220/2012 dicendo loro che richiedere una copia di quei documenti era un mio diritto. Hanno acconsentito liquidandomi in malo modo e dandomi appuntamento ad uno dei prossimi giorni, quando avranno tempo. Insomma... Questo per farvi capire il clima. Peraltro ho appena scoperto che quella tabella di ripartizione proprietario/inquilino (che si è fatto inviare via email da un collega davanti ai miei occhi, perchè lui non sapeva dove o cosa cercare) era proprio l'accordo CONFEDILIZIA-SUNIA-SICET-UNIAT N. C/46286 del 22/11/1994. Che mi è parso di capire essere stato anche modificato, dagli stessi sottoscriventi, prima nel 1999 e poi 2014, proprio su quelle voci sull'Amministrazione che interessano a me. E sono certo che l'amministratore questo nemmeno lo sappia, dando per certo che quella tabella del 1994 sia il "verbo". Peraltro, senza che in fase di contratto ne sia stato fatto alcun riferimento. Intanto do un'occhiata alla Cassazione civile, sez. I, ordinanza 14/06/2018 n° 15699
#5 Inviato 13 Novembre, 2018 Per il tuo corrente contratto di locazione, vale l'Allegato G al D.M. 30.12.2002 anche se non menzionato, perchè così dispone l'impianto legislativo relativo alle locazioni agevolate a suo tempo emanato in applicazione dell'art. 2 comma 3 legge 431/98. Pertanto devi rispondere delle sole spese contenute in questa tabella, salvo patto contrario esplicitamente citato in contratto e da te accettato mediante approvazione e sottoscrizione con doppia firma apposta ad ogni singolo patto contrario. Non è un caso che questa tabella escluda e neppure menzioni le spese facilmente riconducibili alla Proprietà (compenso amministratore, assicurazione fabbricato, dichirazioni fiscali ed invio dichiarazioni fiscali, cancelleria e postali, oneri fiscali e spese tenuta conto corrente condominiale).
#6 Inviato 14 Novembre, 2018 Buongiorno! Dunque... il mio contratto di locazione (ad uso abitativo per studenti universitari) in realtà fa riferimento all'art.5 comma 2 della L.431/98, ma suppongo che il discorso sia il medesimo nell'ambito del discorso sul canone concordato. Peraltro nel mio contratto il riferimento legislativo indicato si ferma lì, mentre nei contratti di locazione che l'amministratore mi ha mostrato in studio (e che non essendo per studenti, si riferivano appunto all'art.2 comma 3 della stessa legge) c'era anche la dicitura "e come da accordo territoriale di Bari". Sono pugliese. Ora, fermo restando che quest'ultimo dettaglio potrebbe anche essere sottinteso nel mio contratto, visto che c'è un riferimento alla possibilità di prendere questi accordi territoriali proprio nel art.5 comma 3 L.431/98, però il documento del Comune di Bari io l'ho trovato, https://www.comune.bari.it/documents/114837/14181904/01+Accordo+territoriale+Comune+di+Bari.pdf/7ac9ec09-5d93-45e8-8d04-8478f521e2b3 ed oltre ai modelli di contratto di - locazione ad uso abitativo (ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) - locazione ad uso abitativo di natura transitoria (ai sensi dell'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) - locazione ad uso abitativo di natura transitoria per studenti universitari (ai sensi dell'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) reca in calce il riferimento ad un allegato 5 che è la "Tabella ripartizione oneri accessori - Ripartizione fra locatore e conduttore" che è in tutto e per tutto simile proprio all'Allegato G al D.M. 30.12.2002, che quindi aveva rimosso quel riferimento alla ripartizione al 50% del compenso amministratore, assicurazione e simili. All'interno di quel contratto per studenti indicato in grassetto (che teoricamente potrebbe riguardarmi, sebbene il mio abbia tutt'altra forma ed è decisamente meno articolato, e quindi non reca gli articoli che sto per scrivere) l'art.4 recita "A carico del conduttore ricadranno tutti gli oneri accessori, di cui all’allegato n. dell’accordoterritoriale, da pagarsi direttamente all’amministratore del condominio [...] Per la ripartizione degli oneri accessori le parti faranno applicazione della Tabella ripartizione oneri accessori di cui all'accordo comunale allegato n.5."... che è quella a cui mi riferivo prima... l'articolo 7 aggiunge "(Riscaldamento, raffrescamento, condizionamento) Sono interamente a carico del CONDUTTORE i costi sostenuti dalla LOCATRICE per la fornitura dei servizi di riscaldamento/raffrescamento/condizionamento" l'articolo 8 "(Imposte, tasse, spese di contratto) Tutte le spese di bollo, di quietanza, di esazione canoni, compresi i diritti di banca, sono a carico del CONDUTTORE. La LOCATRICE provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al CONDUTTORE. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà." Nient'altro a riguardo. Sul mio contratto invece, che come dicevo è più grossolano e meno articolato, trovo scritto "Sono interamente a carico del conduttore le spese relative a: (aggiunto a penna) luce, gas, acqua, condominio da versare direttamente all'amministratore ed eventuale canone tv" E quella dicitura relativa al condominio ho sempre concordato col padrone di casa che fosse intesa "la quota spettante a me" secondo la ripartizione effettuata proprio dall'amministratore, che era stato delegato alla divisione delle spese. Motivo per cui lui, il proprietario, pagava tranquillamente per conto suo la manutenzione straordinaria, o l'installazione dell'ascensore, dell'autoclave, ad esempio. Avevamo, insomma, due conti separati. Ribadisco per cronaca: l'intera diatriba è con l'amministratore che non mi giustifica il suo ragionamento, non col proprietario di casa. P.S. scusate se non ho il dono della sintesi 😁 Modificato 14 Novembre, 2018 da thefragile83
#7 Inviato 14 Novembre, 2018 Claistron dice: Parte di essa la trovi al nostro link: http://www.condomini.altervista.org/RipartizioneProprInquil.htm P.S. per Claistrom: ma questa tabella è identica a quella N. C/46286 del 22/11/1994 ? Ho confrontato le voci e mi sembrano sovrapponibili (se ho visto troppo frettolosamente, chiedo venia)... E se così fosse, in pratica si è tornati indietro rispetto alle tabelle confedilizia del 1999 e del 2014?
#8 Inviato 14 Novembre, 2018 Claistron dice: Sei partito con un tuo concetto "personale" ed hai tentato in tutti i modi di convincerti e convincerci che la tua tesi sia corretta. Visto che il Codice è latitante in merito, le associazioni inquilini e le associazioni dei proprietari un bel giorno si sono riunite ed accordate su una tabella il più possibile equa. Parte di essa la trovi al nostro link: http://www.condomini.altervista.org/RipartizioneProprInquil.htm Attento ad entrare in controversia con il proprietario, solo la "mediazione obbligatoria" ti costerebbe non meno di 500€ in termini di spese legali, scartoffie, bolli, ecc.; spese non recuperabili. In risposta sempre al commento di Claistron: ho avuto modo di leggere il link allegato a quella tabella, che si riferisce alla sentenza della Cassazione civile, sez. I, ordinanza 14/06/2018 n° 15699 --link_rimosso-- Però onestamente non ci rivedo riferimenti ad una situazione simile alla mia. Si parla di locale dato in comodato d'uso, quindi a titolo gratuito (cosa che già un contratto di locazione non è), tant'è che si sottolinea come "La peculiarità di tale schema negoziale permette così di escludere che sul comodante possano gravare gli ulteriori obblighi che invece ricadono in capo al locatore". A dire che comodante e locatore sono due figure distinte con doveri distinti, nei confronti del rispettivo comodatario o conduttore. La questione mi pare essere riferita al computo di spese di manutenzione straordinaria ma non urgente che il comodatario (che ha ricevuto in comodato la struttura) avrebbe sostenuto e che avrebbe voluto che il comodante (che gli ha concesso quel bene gratuitamente) gli rimborsasse. Mi par di capire che solo le spese di manutenzione straordinaria urgente e necessaria, che il comodatario si trova improvvisamente a sostenere/anticipare ("qualora non vi sia il tempo necessario per avvisare il comodante" [cit.]) e che possono comprottere l'uso del bene così come pattuito in sede contrattuale, possano essere rimborsate. Questo perchè, cito, "una volta che il bene sia stato consegnato al comodatario, l’unica obbligazione che si rinviene per il comodante è quella di non interferire con il relativo godimento". Insomma, dal momento della consegna del bene, con tutti i suoi eventuali vizi ("consegna al comodatario la cosa nello stato in cui si trova, buono o cattivo che sia" dice la sentenza) indicati chiaramente prima della stipula del contratto stesso, il comodante sostanzialmente se ne può lavare in buona parte le mani, visto che poi l'onere di restituire il bene nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto, spetta al comodatario. Riguardo alla manutenzione straordinaria, ancora, sostanzialmente dice che la clausola che in contratto i contraenti avevano consensualmente inserito (autorizzazione ad interventi di ristrutturazione), ha semplicemente svincolato il comodatario dal dover custodire il bene nelle stesse condizioni in cui l'aveva ricevuto. Ma non ha vincolato il comodante all'obbligo di partecipare alle eventuali spese di manutenzione straordinaria che il comodario avrebbe voluto/dovuto sostenere. Altrimenti il tutto diventerebbe troppo oneroso per il comodante, che già concede ad uso gratuito quel bene, e che quindi non è obbligato a consegnare una cosa in modo "tale da soddisfare un determinato standard qualitativo" [cito la sentenza]. In definitiva, e magari sbaglio, giuro che non trovo alcun nesso nè con la mia situazione nè con quella tabella allegata, perchè da quella sentenza io non ravvedo alcun riferimento nè alle voci compenso amministratore/assicurazione ecc, nè tantomeno ai famosi oneri accessori, servizi comuni e quant'altro.
