#1 Inviato 18 Gennaio, 2018 Buongiorno a tutti. Da qualche anno gestisco il condominio ove abito utilizzando excel per la contabilità. Cerco di spiegare due crucci contabili che vorrei risolvere da parecchio: unico rendiconto e criterio esclusivo di cassa. Fino ad ora ho seguito l'impostazione data dal primo amministratore la quale predisponeva un rendiconto annuale ordinario (1/01 - 31/12) ed un rendiconto per la gestione riscaldamento (01/10 - 30/09), sebbene il rdc non lo prevedesse. Vorrei anche risolvere un problema di competenza temporale delle spese. Come ho cercato di rappresentare nell'immagine abbiamo 3 gestioni fondamentalmente. 1A. gestione ordinaria: varie fatture (quella dell'Enel di dicembre arriva ad inizio gennaio dell'anno successivo, come per le pulizie. Entrambe le addebito al rendiconto scaduto a dicembre per competenza). 1B. gestione ordinaria acqua: fatture semestrali emesse dopo 2 mesi dalla letture (che avvengono a luglio e gennaio). Pertanto la fattura del secondo semestre arriva solo a marzo. La attribuisco per competenza alla gestione conclusa al 31/12 nonostante l'uscita di cassa avvenga a marzo (una volta ho anche fatto una stima ed un successivo conguaglio l'anno dopo). Sono obbligato ad attendere la fattura a marzo prima di convocare l'assemblea (evitando stime della stessa e conseguente conguaglio). 2. di riscaldamento: fatture del fornitore emesse da ottobre a settembre (abbiamo anche l'acs) che io addebito al rendiconto riscaldamento secondo le letture del periodo. I condomini pagano pertanto due tipi di rateizzazione (una per gestione) e vengono fatte due assemblee annuali. Sarebbe mia intenzione proporre un unico rendiconto annuale (con durata 01/10 - 30/09) che comprenda le due gestioni. Ma vorrei anche risolvere la questione di competenza perché in questo momento non sono sicuro di procedere in modo corretto per il condominio (attribuendo delle uscite del 2018 all'anno 2017, come per l'acqua o una parte della quietanza dell'assicurazione). E' corretto procedere nel seguente modo? 1. per unire le gestioni farò un esercizio ordinario di 9 mesi (da gennaio a ottobre) e poi farò un rendiconto a ottobre 2018 con la gestione ordinaria di 9 mesi ed un rendiconto con la gestione riscaldamento di 12 mesi. Farò un unico preventivo e a ottobre 2019 ci sarà un unico rendiconto. Dovrò modificare il regolamento di condominio che impone la periodicità solare. 2. Gestione acqua: a ottobre avrei la fattura con le letture di luglio. Quindi ad ottobre ripartirei i consumi con le lettura dal 1/10 al 30/09 (come per il riscaldamento e acs) in base al fatturato di luglio (non è corretto ma purtroppo il gestore del servizio idrico non è regolare con le letture). 3. L'esercizio contabile del condominio avrebbe durata 01/10 - 30/09 e tutte le spese che si verificano nel periodo verrebbero ripartite tra i condomini per esclusivo principio di cassa. Su questo resto scettico ma mi rendo conto che facilita la chiarezza anche se a scapito della correttezza contabile del principio di competenza.
#2 Inviato 18 Gennaio, 2018 Il regolamento, anche se fosse contrattuale, può essere modificato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 in quanto la modifica del periodo di gestione, rientra tra le clausole di natura regolamentare. La contabilità del condominio può non seguire i criteri utilizzati per le società. Per cui tutto ciò che ricevi successivamente alla data di chiusura della gestione, puoi inserirlo nella nuova gestione. L'importante è che il bilancio sia chiaro e veritiero, di facile comprensione; di grande aiuto la nota esplicativa.
#3 Inviato 18 Gennaio, 2018 Per cui tutto ciò che ricevi successivamente alla data di chiusura della gestione, puoi inserirlo nella nuova gestione. Grazie per la risposta, già cerco di fare quanto da te indicato. A proposito dell'utilizzo esclusivo del criterio di cassa: una fattura per consumi acqua che arriva a marzo 2018 relativa a consumi del secondo semestre 2017 andrebbe a tuo avviso comunque addebitata al rendiconto 2018 in base ai consumi (letture dei contatori singoli) del secondo semestre 2017?
#4 Inviato 18 Gennaio, 2018 Forse potrebbe esserti utile la lettura della discussione --link_rimosso--
#5 Inviato 19 Gennaio, 2018 Vorrei porre una domanda agli amministratori di condominio. Avendo ereditato un condominio con 2 gestioni (due rendiconti distinti e due rateizzazioni distinte per i condomini): 1. ordinaria a durata anno solare 2. riscaldamento centralizzato a durata infrannuale Unireste le due gestioni in una a durata infrannuale anche alla luce delle possibili difficoltà nelle registrazioni a fini fiscali e della normativa? Potete immaginare le attuali difficoltà nella stesura dello stato patrimoniale aderente la normativa a fine periodo e la confusione contabile.
#6 Inviato 19 Gennaio, 2018 Grazie per la risposta, già cerco di fare quanto da te indicato. A proposito dell'utilizzo esclusivo del criterio di cassa: una fattura per consumi acqua che arriva a marzo 2018 relativa a consumi del secondo semestre 2017 andrebbe a tuo avviso comunque addebitata al rendiconto 2018 in base ai consumi (letture dei contatori singoli) del secondo semestre 2017? Questa tua domanda spiega le carenze, inadeguate imputabilità che il criterio di cassa comporta. Prova ad imputarlo nel 2018 e a domandarti se è corretto e veritiero nei confronti di un subentrante nel 2018 per acquisizione immobile.
#7 Inviato 19 Gennaio, 2018 Ciao Patrizia. Me lo sono chiesto fino da quando ho preso in mano la gestione e ho scelto varie strade come ho scritto nell'altro topic. Ma ora ritengo che il principio di cassa sia un criterio che vada comunque rispettato. Lo dico perché sembra logico che l'interesse COMUNE della chiarezza (ovvero utilizzo principio di cassa) sia predominante su quello del singolo acquirente di un immobile. Penso che la problematica da te citata sia risolvibile con l'intervento dell'amministratore che addebiti le spese tra acquirente e venditore al momento del passaggio di possesso dell'immobile (che comunque mai avviene al 31/12). Vedo numerose sentenze recenti sul principio di cassa. --link_rimosso--
#8 Inviato 19 Gennaio, 2018 Ciao Patrizia.Me lo sono chiesto fino da quando ho preso in mano la gestione e ho scelto varie strade come ho scritto nell'altro topic. Ma ora ritengo che il principio di cassa sia un criterio che vada comunque rispettato. Lo dico perché sembra logico che l'interesse COMUNE della chiarezza (ovvero utilizzo principio di cassa) sia predominante su quello del singolo acquirente di un immobile. Penso che la problematica da te citata sia risolvibile con l'intervento dell'amministratore che addebiti le spese tra acquirente e venditore al momento del passaggio di possesso dell'immobile (che comunque mai avviene al 31/12). Vedo numerose sentenze recenti sul principio di cassa. --link_rimosso-- Porta pazienza ma non è, a mio giudizio, la via migliore. Vendita immobile 28/2/2018, arrivo fattura conguaglio 31/5/2018...se utilizzo il criterio di cassa lo applico punto, se lo manipolo allora non è più criterio di cassa. In ogni caso al 31/12/2018 il venditore non è più condòmino.
#9 Inviato 19 Gennaio, 2018 Quindi Patrizia tu applichi rigorosamente il criterio di cassa? Vedo che anche le recenti sentenze di Roma e Torino non hanno risolto la questione, anche i giudici attendono l'intervento della cassazione. http://www.matteoperoni.it/bilancio-condominiale-cassa-competenza/ Letto questo tornano i dubbi
#10 Inviato 19 Gennaio, 2018 Quindi Patrizia tu applichi rigorosamente il criterio di cassa? Vedo che anche le recenti sentenze di Roma e Torino non hanno risolto la questione, anche i giudici attendono l'intervento della cassazione. http://www.matteoperoni.it/bilancio-condominiale-cassa-competenza/ Assolutamente no. Rigorosamente il criterio di competenza, l'unico che mi garantisce preventivi di spesa in linea, riparti fra subentranti corrette, esatte spese imputabili al periodo cui la gestione si riferisce. Il criterio di cassa è perfetto ed adeguato solo nelle gestioni ove tutto viene pagato entro il termine di chiusura gestione, ove non ci sono morosità, ritardi e soprattutto dove non ci sono utenze di riscaldamento che prevedono conguagli fuori periodo sistematicamente, conguagli che possono creare grossi scompensi alla gestione.
#11 Inviato 19 Gennaio, 2018 Alcune considerazioni: in una contabilità per cassa, come è stato già osservato, in caso di subentro, possono essere attribuite al subentrante delle spese che non gli competono. Tuttavia, se non vi sono subentri le spese che eventualmente i condomini non pagano nell’esercizio corrente, le pagheranno comunque in quello successivo. Se vi sono subentri, si può ovviare alla non corretta attribuzione delle spesa, indicando nella nota esplicativa le spese di competenza dell’esercizio precedente pagate in quello corrente in modo da consentire la corretta ripartizione della spesa indicata nel rendiconto fra il venditore e l’acquirente. Bisogna considerare che il suddetto criterio non consente di valutare la gestione dell’amministratore perché non è possibile confrontare due gestioni differenti. Il rendiconto elaborato in base ad una contabilità per cassa è chiaro ai condomini e facilmente controllabile, a differenza di quello per competenza che se privo della situazione patrimoniale si presta a manipolazioni e ad errori.
#12 Inviato 19 Gennaio, 2018 Il rendiconto elaborato in base ad una contabilità per cassa è chiaro ai condomini e facilmente controllabile, a differenza di quello per competenza che se privo della situazione patrimoniale si presta a manipolazioni e ad errori. Concordo ma per l'appunto il legislatore ha aggiunto strumenti quale il registro contabilità e la situazione patrimoniale, che se ben redatta non crea problemi di lettura. Problemi invece si creano se a fronte di un preventivo di spesa sballato mi ritrovo senza risorse e ti assicuro che accade vi siano conguagli imprevisti o cambi di fatturazione da parte delle utenze... A mio giudizio ribadisco il criterio di cassa va bene nelle gestioni regolari ove tutti pagano.
#14 Inviato 19 Gennaio, 2018 Assolutamente no.Rigorosamente il criterio di competenza, l'unico che mi garantisce preventivi di spesa in linea, riparti fra subentranti corrette, esatte spese imputabili al periodo cui la gestione si riferisce. Il criterio di cassa è perfetto ed adeguato solo nelle gestioni ove tutto viene pagato entro il termine di chiusura gestione, ove non ci sono morosità, ritardi e soprattutto dove non ci sono utenze di riscaldamento che prevedono conguagli fuori periodo sistematicamente, conguagli che possono creare grossi scompensi alla gestione. Ok grazie Patrizia, è quanto stavo facendo io stesso, il dubbio mi è sorto anche leggendo le ultime sentenze. Cito anche Ivan Giordano autore di un testo leggibile su google libri il quale sostiene che il principio scelto con la riforma è di competenza il quale permette di rappresentare i costi relativi al periodo amministrato a prescindere se siano stati fatturati o meno. L'amministratore condominiale deve quindi dotarsi di un impianto contabile idoneo a permettere stime di fine esercizio. La nota esplicativa evidenzia queste valutazioni. Personalmente ho sempre evidenziato anche nel rendiconto la data di pagamento. - - - Aggiornato - - - Cortesemente mi suggerite se sia o meno il caso di spostare la durata dell'esercizio da solare a infraannuale? (come da messaggio #5). Grazie
#15 Inviato 20 Gennaio, 2018 Scusate se insisto. Il regolamento di condominio contrattuale prescrive la durata solare dell'esercizio (01/01 - 31/12) e nulla specifica di una gestione separata con un rendiconto riscaldamento. Potrei, in alternativa alla modifica del rdc (con un esercizio infrannuale), imporre il rispetto del rdc e stendere un unico rendiconto che comprenda la gestione ordinaria e la gestione riscaldamento, con letture contatori individuali effettuate al 31/12 anche per il riscaldamento e conseguente ripartizione delle spese di riscaldamento sostenute nell'anno 2017 (quindi a cavallo di due stagioni di riscaldamento). Pareri? grazie
#16 Inviato 20 Gennaio, 2018 L’articolo dl regolamento contrattuale che stabilisce le date di iniziale e finale dell’esercizio annuale, può essere modificato a maggioranza, risultando una disposizione di carattere assembleare. Pertanto, non puoi imporre tale modifica, bensì’ proporla all’assemblea per l’eventuale approvazione motivando la tua richiesta finalizzata ad una semplificazione contabile.
#17 Inviato 20 Gennaio, 2018 L’articolo dl regolamento contrattuale che stabilisce le date di iniziale e finale dell’esercizio annuale, può essere modificato a maggioranza, risultando una disposizione di carattere assembleare.Pertanto, non puoi imporre tale modifica, bensì’ proporla all’assemblea per l’eventuale approvazione motivando la tua richiesta finalizzata ad una semplificazione contabile. Non mi sono spiegato, non impongo nessuna modifica. I precedenti 3 amministratori hanno seguito l'impronta data dal primo amministratore: due gestioni separate, con due rendiconti. Ordinario a durata annuale e riscaldamento a durata infrannuale. Il rdc non prescrive nulla in merito ad un rendiconto separato di riscaldamento. Il primo amministratore ha fatto "di testa sua", e lo capisco, ha una sua logica (raccolta fondi, durata assemblee, assemblee solo con condomini interessati alle delibere riscaldamento). Ritengo non sia stato rispettato il rdc e pertanto imporrei il suo rispetto predisponendo un unico rendiconto a durata annuale solare. Puoi immaginare la mia attuale difficoltà di redarre una situazione patrimoniale al 31/12. Oppure propongo delibera di modifica del rdc (esercizio a durata infrannuale) a maggioranza. Intendo scegliere in accordo con i condomini, visto che avere una gestione porta più vantaggi che svantaggi. Se vorranno procedere come sempre fatto lo accetterò.
#18 Inviato 20 Gennaio, 2018 Non mi sono spiegato, non impongo nessuna modifica.I precedenti 3 amministratori hanno seguito l'impronta data dal primo amministratore: due gestioni separate, con due rendiconti. Ordinario a durata annuale e riscaldamento a durata infrannuale. Il rdc non prescrive nulla in merito ad un rendiconto separato di riscaldamento. Il primo amministratore ha fatto "di testa sua", e lo capisco, ha una sua logica (raccolta fondi, durata assemblee, assemblee solo con condomini interessati alle delibere riscaldamento). Ritengo non sia stato rispettato il rdc e pertanto imporrei il suo rispetto predisponendo un unico rendiconto a durata annuale solare. Puoi immaginare la mia attuale difficoltà di redarre una situazione patrimoniale al 31/12. Oppure propongo delibera di modifica del rdc (esercizio a durata infrannuale) a maggioranza. Intendo scegliere in accordo con i condomini, visto che avere una gestione porta più vantaggi che svantaggi. Se vorranno procedere come sempre fatto lo accetterò. Tu puoi proporre una unica scadenza annuale per tutto, gestione ordinaria, riscaldamento, riconferma/nomina amministratore, consiglierei il periodo dal 1° al 30 settembre, cioè poco prima dell'accensione del riscaldamento, così da effettuare l'assemblea annuale ordinaria in una unica riunione.Credo che i condomini avranno solo vantaggi ed approveranno di buon grado.
#19 Inviato 20 Gennaio, 2018 Non mi sono spiegato, non impongo nessuna modifica Io ritengo di aver compreso la tua domanda. La tua affermazione, secondo cui i precedenti amministratori non abbiano rispettato il regolamento, è opinabile considerando che comunque hanno presentato i rendiconti annuali al termine delle rispettive gestioni previsto dal regolamento, separando dalla contabilità generale quelle relative ai consumi idrici ed al riscaldamento, ma, comunque, rendicontando i movimenti in entrata ed in uscita, salvo effettuare la ripartizione delle spese fra i condomini utenti dopo la chiusura degli esercizi. Questo modo di procedere, in linea con le disposizioni del regolamento condominiale, era ed è tuttora l’unico possibile. Pertanto, a prescindere dalle mia errata comprensione della tua domanda, la conclusione a cui giungi nel tuo post #17 in cosa differisce dalla mia risposta?( che ti ha già dato Mauro G nel post #2).
#20 Inviato 22 Gennaio, 2018 Io ritengo di aver compreso la tua domanda.La tua affermazione, secondo cui i precedenti amministratori non abbiano rispettato il regolamento, è opinabile considerando che comunque hanno presentato i rendiconti annuali al termine delle rispettive gestioni previsto dal regolamento, separando dalla contabilità generale quelle relative ai consumi idrici ed al riscaldamento, ma, comunque, rendicontando i movimenti in entrata ed in uscita, salvo effettuare la ripartizione delle spese fra i condomini utenti dopo la chiusura degli esercizi. Questo modo di procedere, in linea con le disposizioni del regolamento condominiale, era ed è tuttora l’unico possibile. Pertanto, a prescindere dalle mia errata comprensione della tua domanda, la conclusione a cui giungi nel tuo post #17 in cosa differisce dalla mia risposta?( che ti ha già dato Mauro G nel post #2). Certo Ago quello della durata annuale o solare dell'esercizio è un falso problema potendo deliberare in modo opportuno una eventuale modifica. Quanto all'operato dei precedenti amministratoti: il rdc non specifica alcuna gestione separata a seconda della tipologia di spesa. Specifica semplicemente che "la gestione deve essere chiusa al 31 dicembre" ed entro il 31 marzo "l'amministratore deve presentare il rendiconto della sua gestione". Il primo amministratore che ha presentato un rendiconto ordinario delle spese effettuate fino al 31 dicembre escludendo le spese di riscaldamento credo abbia operato "di testa sua" non rispettando il rdc. Se avesse presentato un rendiconto riscaldamento ed uno ordinario per l'annualità sarebbe stato corretto (avrebbe dovuto spezzeare la stagione riscaldamento a "metà"), rispettando il rdc e forse la correttezza contabile/chiarezza. Invece abbiamo sempre ricevuto un rendiconto separato per la gestione riscaldamento con durata dal 01/10 al 30/09. Io stesso ho seguito questo modo di procedere per continuità. Sto anche verificando che è (era?) prassi dalle mie parti operare in questo modo da parte degli amministratori. Certamente ci sono buone ragioni, ma ti garantisco che alcuni amministratori operando in questo modo hanno di fatto impedito una facile verifica della situazione patrimoniale al 31/12. Credo abbia osservato bene Tullio che la modalità di redazione corretta del rendiconto annuale complessivo di tutte le spese con la presenza del riscaldamento centralizzato sia quella infrannuale (seguendo la durata della fatturazione per il riscaldamento). Ora ho 3 opzioni che voglio valutare insieme ai condomini: 1. continuare come è sempre stato deliberato in passato. Non potendo redigere un bilancio al 31/12 direttamente collegato al rendiconto dell'anno (mancando la gestione riscaldamento). 2. Deliberare che la gestione separata del riscaldamento abbia durata dal 01/01 al 31/12 potendo così inserirla in un unico rendiconto e potendo predisporre una situazione patrimoniale comprensibile. 3. Deliberare la modifica della durata dell'esercizio da solare ad infrannuale come suggerisce Tullio, potendo così inserirla in un unico rendiconto e potendo predisporre una situazione patrimoniale comprensibile. In questo momento personalmente sono orientato sulla 2 per ragioni fiscali.
#21 Inviato 22 Gennaio, 2018 il riscaldamento va ripartito in base ai contabilizzatori e alla uni 10200 le bollette del gas che arrivano sono sempre acconti e saldi la cosa migliore è avere un es che termina con la data del riscaldamento e assemblea da fare all'arrivo della bolletta di saldo gas della stagione del riscaldamento solo così il riparto è corretto non solo in caso di subentri proprietari e/o conduttori, ma anche per chi rimane, ogni anno ha i suoi consumi
#22 Inviato 23 Gennaio, 2018 Già prociotta, spezzare la gestione riscaldamento con un esercizio annuale solare complica molto le cose per la ripartizione della spesa. Proporrò di adeguere la durata dell'esercizio alla gestione riscaldamento. Vi ringrazio tutti per l'aiuto a chiarirmi le idee
