#1 Inviato 1 Dicembre, 2011 Mia mamma ha comprato un appartamento lo scorso anno, e dei 3 terrazzi della casa uno era verandato. Lei ha fatto la ristrutturazione (con DIA ovviamente) e voleva sostituire anche la veranda ormai vecchia ma la ristrutturazione è costata più del previsto quindi ha dovuto rimandare la questione veranda al mese scorso (la veranda vecchia comunque era già stata tolta portata via dalla ditta che ha rifatto gli infissi). Come dicevo il mese scorso ha messo la veranda nuova, identica alla preesistente ma con i vetri e l'alluminio nuovo, e i condomini vogliono fargliela togliere perchè non ha chiesto il permesso... ma è possibile? Lei ha solo ripristinato una cosa esistente, immagino che il vecchio proprietario abbia a suo tempo chiesto il permesso al condominio o se così non fosse avrebbero dovuto fargliela togliere
#2 Inviato 1 Dicembre, 2011 Non importa quello che dicono i condomini se nulla è specificato nel Regolamento di Condominio, quello che importa è avere i permessi edilizi, per questo dovete controllare al Comune se questi erano stati chiesti all'epoca della 1° costruzione, comunque un tecnico abilitato vi potrà essere d'aiuto.
#3 Inviato 1 Dicembre, 2011 Grazie per la risposta, in comune è tutto ok, prima della compra-vendita il precedente proprietario ha sanato e ora risulta sia in comune sia al catasto. Da regolamento c'è bisogno dell'unanimità dei condomini per queste installazioni ma visto che era già installata mia madre non ha pensato che ci volesse una nuova autorizzazione
#4 Inviato 1 Dicembre, 2011 Se aveva già il permesso condominiale, non vedo perchè debba riottenerlo, è sufficiente trovare il verbale in cui questo era concesso.
#5 Inviato 1 Dicembre, 2011 Il problema è lì... infatti l'amministratore (che è un condomino a rotazione quindi non esperto) sta cercando cosa dice la normativa perchè non risulta nessun permesso... però la veranda aveva più di 20 anni.. e potrebbe essersi perso... i condomini che abitano da sempre lì sostengono che il vecchio proprietario non l'avesse mai chiesta ma visto che erano tutti amici, per quieto vivere non avevano detto nulla. Ma visto che mia madre è nuova avrebbe dovuto chiedere il permesso quindi vogliono fargliela togliere
#6 Inviato 1 Dicembre, 2011 Per mandrake _ root Il problema non è così scontato come dice Paolino Pao, ma è molto più complicato e più serio. È problema di volumetria e nello specifico di volumetria residua edificabile. Se il condominio all’unanimità a suo tempo non ha dato l’autorizzazione all’utilizzo personale di parte del volume residuo edificabile corrispondente al verandato( e ciò deve risultare da documentazione scritta e controfirmata da tutti), volume residuo che è bene condominiale e non già privato, l’interessato, sebbene il Comune gli abbia allora dato la concessione all’installazione, ai fini legali( legge condominale, ovvero art 1102 del C.C.) non poteva porre in opera la veranda e dunque a ragione, i condomini ora ne richiedono la sua rimozione. Se però riesci a dimostrare che la veranda risulta essere in opera da più di 20 anni, allora ti puoi appellare all’usucapione. Diversamente se ti portano davanti al giudice tu oltre a doverti pagare tutte le spese processuali devi anche rimuovere la veranda e ripristinare il tutto in aderenza all’originale perché è stata operata una appropriazione illegale di un bene comune E a nulla importa se il Comune ha autorizzato l’opera perché il Comune concede l’autorizzazione solo se la volumetria pertinente al lotto di terreno su cui sorge il tuo condominio non viene superata. Poi per quanto attiene alla proprietà di tale volumetria al Comune( anche alla luce di recente sentenza della Cassazione) non deve assolutamente interessare perché fatto tra privati
#7 Inviato 2 Dicembre, 2011 Scritto da Nero45 il 01 Dic 2011 - 22:43:31: Il problema non è così scontato come dice Paolino Pao, ma è molto più complicato e più serio.È problema di volumetria e nello specifico di volumetria residua edificabile. Se il condominio all’unanimità a suo tempo non ha dato l’autorizzazione all’utilizzo personale di parte del volume residuo edificabile corrispondente al verandato( e ciò deve risultare da documentazione scritta e controfirmata da tutti), Salvo un Regolamento, come nel caso in esame dove è previsto, non è necessario nessun permesso assembleare per la costruzione di una veranda sul balcone privato; Ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà (senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri condomini), purchè la trasformazione non arrechi danno alle parti comuni dell'edificio ed, in particolare, non alteri il decoro architettonico dell'edificio e non arrechi pregiudizio agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune. (Trib. civ. Milano, 31 gennaio 1991). E' sufficiente ottenere i permessi edili dal Comune Scritto da Nero45 il 01 Dic 2011 - 22:43:31: E a nulla importa se il Comune ha autorizzato l’opera perché il Comune concede l’autorizzazione solo se la volumetria pertinente al lotto di terreno su cui sorge il tuo condominio non viene superata. Infatti il comune avrà dato l'OK perchè il volume non superava il consentito, altrimenti non concedeva l'autorizzazione alla veranda, come tu stesso dici, mandrake_root dice;- in comune è tutto ok, prima della compra-vendita il precedente proprietario ha sanato Quello che manca ora è il permesso da parte dei condomini, permesso che è previsto dal RdC, probabilmente concesso o no o smarrito, non si sa dai vecchi proprietari all'epoca della costruzione della veranda, quando c'era ancora il condomino che ha venduto l'appartamento. Se questo verbale o permesso sottoscritto, viene trovato è risolto il problema. Oppure richiederlo nuovamente come è previsto dal RdC. Modificato Da - Paolino Pao il 02 Dic 2011 07:29:03
#8 Inviato 3 Dicembre, 2011 Grazie a tutti per le risposte, la situazione ora è questa: abbiamo scoperto che il precedente proprietario non ha fatto una sanatoria ma ha depositato in comune solo una dichiarazione che tale veranda è ante 67 .. quindi da tale dichiarazione la veranda avrebbe sicuramente più di 20 anni e quindi scatta l'usocapione...
#9 Inviato 3 Dicembre, 2011 Non sarei così sicuro che l'usucapione scatti anche su opere che richiedano precisa licenza edilizia per non essere dichiarate abusive, infatti da diversi Topic trattati in questo Forum è emerso che l'abuso rimane anche in caso di vendita e chiunque può chiedere la messa a norma e/o oppure l'abbattimento dell'opera abusiva.
#10 Inviato 3 Dicembre, 2011 Come abuso? Il notaio della compravendita ha assicurato a mia madre che con i documenti consegnati dal venditore al comune e con quanto specificato sull'atto la situazione era regolarizzata e tutto era sanato
#11 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da mandrake_root il 03 Dic 2011 - 11:52:24: Come abuso? Il notaio della compravendita ha assicurato a mia madre che con i documenti consegnati dal venditore al comune e con quanto specificato sull'atto la situazione era regolarizzata e tutto era sanato Scusa, ma non ho io i documenti in mano (e non posso controllare), prima dici che era stato sanato, poi dici che è stato solamente comunicato dall'ex proprietario al Comune che la veranda era ante 67, la soluzione migliore è controllare al Comune lo stato di questa veranda, ossia c'è il benestare o no? Se c'è va bene, se non c'è è abusiva.Ma non bisogna dimenticare che nel vostro condominio è necessaria l'autorizzazione assembleare, e se si è persa (molto stano) mi pare logico richiederla, altrimenti come potresti dimostrare il diritto di veranda? Modificato Da - Paolino Pao il 03 Dic 2011 12:05:06
#12 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da paolino pao il 02 Dic 2011 : 06:00:59 quote: Salvo un Regolamento, come nel caso in esame dove è previsto, non è necessario nessun permesso assembleare per la costruzione di una veranda sul balcone privato;…… Allora non hai compreso il problema. Qui non si tratta di regolamento che, nel caso ci fosse e specificatamente vietasse verandare il problema in discussione non avrebbe ragione di esistere, ma di osservanza all’art 1102. Se non è chiaro, qui si sta parlando di uso personale di bene comune , per il quale uso vi deve essere il consenso unanime di tutti i comunisti. Ed il volume residuo edificabile che insiste sul terreno condominiale e che consente eventualmente di realizzare veranda o altra cosa, quale peculiarità del terreno, che è un bene comune, è anch’esso bene comune e dunque soggiacente ai disposti del citato art. 1102. E quello che ha autorizzato il Comune a nulla vale nella discussione che ho posto perché il Comune, come ho già detto, non ha l’autorizzazione ad intervenire nelle questioni private, ma deve solo tutelare le SUE regolamentazioni. E la sua regolamentazione è che il volume edificabile del lotto di terreno su cui sorge il condominio non venga superato e non già che i vari comunisti( proprietari del terreno) non si rubino a vicenda il bene comune quale è appunto il volume residuo edificabile. Per edificare ( e realizzare nuovo volume é edificare )occorre prima possedere tutti i requisiti per edificare. Ed uno dei requisiti per edificare é appunto quello di essere il proprietario del volume che si va a realizzare. Se hai modo di dimostrare che sei il proprietario esclusivo del volume sei in regola, diversamente hai operato un furto e ne rispondi secondo legge
#13 Inviato 3 Dicembre, 2011 Nel senso che il comune mette a disposizione una pratica per opere ante 67, cioè si dichiara che l'opera è ante 67, di paga una una more ed automaticamente è sanata.. così mi ha detto il notaio. In comune risulta tale dichiarazione e poi la dia di mia madre in cui si dichiarava, tra l'altro, il rifacimento della pavimentazione e degli infissi delle veranda. L'architetto che ha presentato la dia dice che va bene così, che in comune è tutto ok...
#14 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da paolino pao il 02 Dic 2011 : 06:00:59 quote: …..purchè la trasformazione non arrechi danno alle parti comuni dell'edificio ed, in particolare, non alteri il decoro architettonico dell'edificio e non arrechi pregiudizio agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune. (Trib. civ. Milano, 31 gennaio 1991).E' sufficiente ottenere i permessi edili dal Comune Hai postato una sentenza( seppure di un tribunale) che conferma appieno quanto io ho detto : - e non arrechi pregiudizio agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune. L’uso personale del volume residuo edificabile o di parte di esso contravviene totalmente ai due concetti enunciati nella sentenza. Non comprendo dunque il senso della tua osservazione.
#15 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da mandrake_root il 03 Dic 2011 : 12:18:40 quote: Nel senso che il comune mette a disposizione una pratica per opere ante 67, cioè si dichiara che l'opera è ante 67, di paga una una more ed automaticamente è sanata.. così mi ha detto il notaio. In comune risulta tale dichiarazione e poi la dia di mia madre in cui si dichiarava, tra l'altro, il rifacimento della pavimentazione e degli infissi delle veranda. L'architetto che ha presentato la dia dice che va bene così, che in comune è tutto ok... No!!! Non è così. O meglio è così per il Comune ma non per la legge ed il 1102. Ed il notaio( ed anche l’architetto) queste cose le dovrebbe sapere. Se non interviene l’usucapione, seppure il tutto sanato con il Comune, si è in presenza di furto di volume residuo- bene comune. Se un condomino ti porta in giudizio lamentando il fatto che il singolo(tua madre ) si è appropriato indebitamente del bene comune o di parte di esso( ovvero senza avere l’autorizzazione unanime degli altri comunisti proprietari del bene) sono guai seri. E qui non vale la sanatoria Comunale perché si è in presenza di furto di bene altrui che è REATO. Verandando il tuo balcone tua madre ha trasformato il volume residuo comune( di tutti) in proprietà privata( esclusiva) sottraendolo all’uso della comunità condominiale contravvenendo al 1102 ed alla legge che tutela la proprietà.( lo puntualizza anche l'ultima parte della sentenza postata da paolino pao) Il volume residuo edificabile, come il terreno comune, è una multiproprietà dove tutti sono proprietari ma nessuno è proprietario esclusivo.
#16 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da Nero45 il 03 Dic 2011 - 12:25:15: L’uso personale del volume residuo edificabile o di parte di esso contravviene totalmente ai due concetti enunciati nella sentenza. Non comprendo dunque il senso della tua osservazione. Infatti, è altrettanto per me, non comprendo questa tua;Scritto da Nero45 il 01 Dic 2011 - 22:43:31: Poi per quanto attiene alla proprietà di tale volumetria al Comune( anche alla luce di recente sentenza della Cassazione) non deve assolutamente interessare perché fatto tra privati A che Sentenza fai riferimento?Ovvero l'assemblea non ha l'autorità di decidere in merito ai volumi residui, ma sta al Comune concedere l'autorizzazione (o no) di chiudere a veranda il balcone (vista e considerata la relativa volumetria) senza che sia necessario nessun assenso da parte dell'assemblea (è chiaro il concetto?). Scritto da Nero45 il 03 Dic 2011 - 12:48:27: Il volume residuo edificabile, come il terreno comune, è una multiproprietà dove tutti sono proprietari ma nessuno è proprietario esclusivo. Mi dai i riferimenti normativi riguardo le verande (ovviamente), per favore? Modificato Da - Paolino Pao il 03 Dic 2011 12:54:44
#17 Inviato 3 Dicembre, 2011 quote: Se hai modo di dimostrare che sei il proprietario esclusivo del volume sei in regola, diversamente hai operato un furto e ne rispondi secondo legge @NERO45 E come lo dovrebbe dimostrare? Non credo che una cosa del genere risulti dall'atto notarile.... Comq andando per gradi ...il primo problema credo siano i condomini ....se quelli contro la veranda non fossero molti potresti cercare di rabbonirli e di spiegare che non era tua intenzione mettere in essere una cosa alle loro spalle.....e che eri in buona fede ....e rassicurata dalle dichiarazioni del vecchio proprietario e del notaio.....se scattasse l'usocapione sarebbe meglio ..ovvio.... In ogni caso mi pare che sti condomini siano un po' dei guerrafondai ...nel senso che nella pratica la veranda c'era gia' da prima ....più vecchia ..piu brutta ...tu hai semplicemente migliorato una situazione esistente da prima . Sempre nella pratica però, se non salta fuori la delibera all'unanimità che autorizzava il vecchio proprietario e se il cubaggio non risulta nella norma (anche se credo non sia cosi semplice dimostrare che hai effettivamente sottattro cubaggio), devi ripristinare tutto allo stato iniziale. Se con le buone non capiscono ...... e vogliono la guerra....bhe fai presente che toglierai la veranda ....ma ogni assemblea che faranno ogni ricevuta dell amm.re, finiranno dal tuo legale e dal tuo commercialista e alla prima virgola fuori posto : denunce come se piovesse.
#18 Inviato 3 Dicembre, 2011 Ok grazie a tutti.. lunedì sentirò un legale visto che la situazione è più complessa del previsto. Mia madre, per evitare ulteriori patimenti, la toglierebbe ma visto che la spesa non è stata un'inezia a questo punto vorremmo sapere se ci sono stati errori da parte da coloro che abbiamo pagato per le pratiche (notaio e architetto) e che ci avevano assicurato che era tutto in regola...
#19 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da Paolino pao il 03 Dic 2011 : 12:49:41 quote: Infatti, è altrettanto per me, non comprendo questa tua; Allora non comprendi proprio visto che sei tu a dire che il singolo può liberamente, previa autorizzazione del Comune, impossessarsi di parte del volume residuo condominiale( se la realizzazione della veranda costituisce volume, come ho sempre letto da più parti), contrariamente invece a quanto riporta la sentenza da te postata.. quote: A che Sentenza fai riferimento? Ad una sentenza postata su “ condominio web” in cui la Cassazione vietava al Comune di ostacolare l’esecuzione di opere da parte di un condomino perché non aveva provveduto a depositare presso lo stesso Comune il consenso assembleare che ne autorizzava l’esecuzione, affermando, essa Cassazione, che non ne aveva l’autorità legale.. quote: Ovvero l'assemblea non ha l'autorità di decidere in merito ai volumi residui, ma sta al Comune concedere l'autorizzazione (o no) di chiudere a veranda il balcone (vista e considerata la relativa volumetria) senza che sia necessario nessun assenso da parte dell'assemblea (è chiaro il concetto?). Stento a credere a quanto hai scritto. Non comprendo se mi stai prendendo in giro oppure no. Ma che cosa stai dicendo? Ma quando mai io ho detta una cosa così strampalata. Ma se sei tu che sostieni quanto stai domandando!! Sei tu che dici che se il Comune autorizza è a posto perché non serve l’assenso assembleare. Ed ora lo vieni a chiedere a me che ho affermato e affermo l’esatto contrario? Sono trasecolato!!!! Ma prova per un attimo a rileggerti prima di fare domande come quella che hai fatto quote: Mi dai i riferimenti normativi riguardo le verande (ovviamente), per favore? Mandrake_root deve andare in Comune e verificare presso l’Ufficio Tecnico se la chiusura della sua veranda costituisce volume( come di norma accade). Se non costituisce volume tutto il discorso che ho fatto sopra decade. Se invece costituisce volume le cose stanno come ho scritto.
#20 Inviato 3 Dicembre, 2011 Per Nio84 Deve possedere un documento controfirmato da tutti e validato dal notaio in cui compaia che i condomini cedono all’interessato la quota di volume che intende trasformare in proprietà esclusiva. Solo così può dimostrare che il volume che sta andando ad utilizzare e/o che ha utilizzato è sua proprietà esclusiva seppure pertinente ad una proprietà condominiale.
#21 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da Nero45 il 03 Dic 2011 - 16:43:33: Per Nio84Deve possedere un documento controfirmato da tutti e validato dal notaio in cui compaia che i condomini cedono all’interessato la quota di volume che intende trasformare in proprietà esclusiva. Solo così può dimostrare che il volume che sta andando ad utilizzare e/o che ha utilizzato è sua proprietà esclusiva seppure pertinente ad una proprietà condominiale. Mi riferisci per cortesia i riferimenti di Legge, Sentenze, Giurisprudenza e quant'altro per questa affermazione? Per altro io ho fornito una Sentenza in cui si dice che non è necessario nessun permesso assembleare, ma tu insisti nel dire il contrario, perciò devo dimostrare la tua tesi, ma non solo a parole, quelle non servono a niente
#22 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da Nero45 il 03 Dic 2011 - 16:35:40: ---------------Mi dai i riferimenti normativi riguardo le verande (ovviamente), per favore? --------------- Mandrake_root deve andare in Comune e verificare presso l’Ufficio Tecnico se la chiusura della sua veranda costituisce volume( come di norma accade). Non ho mai detto il contrario di questo, anzi ti dirò di più, c'è una sentenza in cui si afferma che è necessaria la concessione edilizia per le verande (26 aprile 2005 n. 1136)Per contro, non esiste una che affermi che è necessaria la delibera assembleare, firme e notaio come tu dici, salvo non sia prescritto dal RdC contrattuale. Ossia, una è la norma (non serve la delibera, ma solo la concessione edilizia), e una è l'eccezione, quando è previsto dal Regolamento di Condominio. Modificato Da - Paolino Pao il 03 Dic 2011 17:20:01
#23 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da paolino pao il 03 Dic 2011 : 16:55:53 quote]Mi riferisci per cortesia i riferimenti di Legge, Sentenze, Giurisprudenza e quant'altro per questa affermazione? Tu per dimostrare che sei il proprietario esclusivo del tuo appartamento che cosa esibisci?. A quali riferimenti di Legge, Sentenze, Giurisprudenza e quant'altro ti rifai? Lo stesso vale per qualsiasi altra proprietà, volume residuo che intendi commutare in ambiente incluso. Devi dimostrare, prima di usarlo, che ne sei il legittimo proprietario. il 03 Dic 2011 : 17:12:32 quote: Non ho mai detto il contrario di questo, anzi ti dirò di più, c'è una sentenza in cui si afferma che è necessaria la concessione edilizia per le verande (26 aprile 2005 n. 1136)Per contro, non esiste una che affermi che è necessaria la delibera assembleare, firme e notaio come tu dici, salvo non sia prescritto dal RdC contrattuale. Ossia, una è la norma (non serve la delibera, ma solo la concessione edilizia), e una è l'eccezione, quando è previsto dal Regolamento di Condominio. Mi spiace ma mi trovo costretto a ripetere quanto ho già detto: tu non hai compreso il problema che sto trattando visto le domande fuori tema che mi stai facendo. Un conto è la concessione edilizia un conto è il possesso dei requisiti per edificare. Per avere la concessione edilizia é forse possibile dichiarare che si é nelle condizioni di costruire. Ma di fronte alla legge si deve invece dimostrare che si é in possesso dei requisiti per costruire. Ed il possesso del volume che vai a realizzare, come quello del terreno,è uno di questi. E qui ti rimando a quanto ho già scritto ma che tu non sai leggere, o non vuoi leggere o non vuoi comprendere. Di questo passo tu mi continui a chiedere cose alle quali ho già dato la mia posizione/interpretazione ed andiamo avanti all’infinito. Dunque prima di farmi le domande, cortesemente leggi se per caso la risposta la puoi già trovare nei precedenti scritti.
#24 Inviato 3 Dicembre, 2011 Scritto da Nero45 il 03 Dic 2011 - 19:21:24: Lo stesso vale per qualsiasi altra proprietà, volume residuo che intendi commutare in ambiente incluso.Devi dimostrare, prima di usarlo, che ne sei il legittimo proprietario. Ma non mi hai ancora detto dove è scritto che chi chiede al Comune la licenza edilizia deve anche dimostrare che è proprietario del balcone e dell'area che intende chiudere a veranda, infatti le sentenze che ti ho menzionato non tengono conto assolutamente di quello che tu sostieni, quindi per cortesia, o poni dei riferimenti di Legge (numeri e date) oppure non insistere con le tue sole parole, le quali come ho già detto, non hanno nessun appiglio giuridico. p.s. spero che questa sia la mia ultima richiesta di spiegazioni in merito, non vorrei ripetere all'infinito la stessa domanda "Dove è scritto e quale è la norma giuridica" E chiederei anche allo Staff, se possibile in mancanza di risposte valide di intervenire in questo topic. Modificato Da - Paolino Pao il 03 Dic 2011 19:50:27
#25 Inviato 3 Dicembre, 2011 Beh se tu vai a costruire su un terreno dovrai pure dimostrare, di fronte al reclamo di terzi, che ne sei il legittimo proprietario e non solo esibire la licenza edilizia rilasciata dal Comune. Diversamente ti succede quello che ho già detto. E qui ancora ti rimando a leggere quanto ho scritto ma soprattutto a capire quanto ho scritto perché, e scusami ancora, tu stai fermamente dimostrando di non capire. Ed il disco ricomincia dall’inizio P.S. Se tu verandi il tuo balcone devi dimostrare a me comunista del volume residuo( cooproprietario), e non al Comune, che sei il legittimo proprietario del volume che stai usando e che ti contesto. Se riesci a dimostralo bene altrimenti ti porto davanti al giudice e lì dovrai allora dimostrare che il volume che hai usato e che hai trasformato in proprietà esclusiva, era il tuo e non già dei comunisti. Come dimostralo sono cavoli tuoi. Quello che conta è che tu devi dimostrare che stai usando un tuo bene esclusivo. Diversamente a casa mia ed anche per la legge si chiama furto. E di questo ne rispondi al giudice. Saranno anche mie parole, non ci saranno sentenze circostanziate ma......provare per credere. Così almeno si avrà a disposizione una sentenza che chiarirà in modo inconfutabile ed illuminerà quanti nel merito navigano ancora nel buio più assoluto, che usare roba non tua ma di altri( volume condominiale) costituisce reato.
