L'arte di amministrare: istruzioni pratiche e aneddoti da un veterano

PREMESSA

CAPITOLO 1 PRIMA DEL PRIMO CONDOMINIO (O MEGLIO: SEI INDECISO?)

• Vantaggi e svantaggivi
• Quanto ci guadagno?
• Può (deve) essere un secondo lavoro

CAPITOLO 2 ATTIVITÀ PREPARATORIA E PUBBLICITÀ

• Da dove si comincia?
• Ho bisogno di un ufficio o di fare investimenti iniziali?
• Subentro nell’attività già avviata e rapporti con altri amministratori
• Come mi pubblicizzo (non serve a nulla la pubblicità)
• Devo chiedere ad amici e parenti?
• Se sì come mi rapporto con loro?
• Devo dissimulare di essere un professionista affermato? (... NO!)
• Devo chiedere a chi costruisce palazzine?
• Devo chiedere a gente che non conosco?
• Un ufficio mi aiuterebbe? (NO) E una agenzia immobiliare (NO) e chi fa le pulizie? (NO e ancora NO)
• Iscrizione negli elenchi del tribunale di amministratori giudiziali

CAPITOLO 3 FORSE QUALCUNO È INTERESSATO

• Come acquisisco il mio primo condominio?
• Quanto mi faccio pagare e come redigo il preventivo
• Fac simile di preventivo
• Riunioni informali e presentazione del preventivo
• Alla gente gli frega qualcosa dell’amministratore? appoggeranno la mia candidatura?
• Devo andare alla riunione in cui sarò nominato
• In caso di mancata nomina devo ringraziare o insistere?
• Quanto tempo ci vuole per essere nominati in un condominio?

CAPITOLO 4 IL PRIMO CONDOMINIO

• Mi hanno detto che sono stato nominato, cosa fare per prima cosa?
• A chi e come devo far sapere che sono il nuovo amministratore?
• Faccio subito un’altra riunione? (Sì)
• Dove la faccio?
• Che ci scrivo nella convocazione? E nell’intestazione che dati comunico?

CAPITOLO 5 COME RAPPORTARSI ALLE RIUNIONI

• Devo essere professionale?
• Devo portarmi attrezzatura come PC stampanti ecc?
• Devo essere formale o informale? devo tirarmela?
• Gli anziani
• Il referente della palazzina (quello che tutti ascoltano)
• Il contestatore
• Il pazzo scatenato/polemico/aggressivo/che mi odia

CAPITOLO 5BIS PARLARE DI SPESE

• Argomento di discussione: il risparmio sulle spese
• Le manutenzioni
• I lavori straordinari
• Quali sono gli step per iniziare i lavori straordinari

STORIE DI VITA VISSUTA

• Il disabile Condominio di 6 piani con molti appartamenti
• Il saccente in mala fede Tizio
• Nullatenenti, esecutati, fallimenti ecc
• Questioni tecniche/specifiche
• Recupero crediti
• le spese ordinarie e la gestione dei fornitori (quando una spesa è cara?

CAPITOLO 6 L'ATTIVITÀ DI GESTIONE EFFETTIVA

• Post assemblea: le cose da fare subito
• I rapporti con i fornitori: con chi devo avere a che fare?
• Le manutenzioni richieste
• Devo andare presso il condominio? Sicuro?
• Le rate: come non farle sembrare alte e come comunicarle
• Gruppi WhatsApp? Circolari via email? Avvisi al telefono?

CAPITOLO 7 L'ATTIVITÀ CONTABILE E DI GESTIONE

• Come mi organizzo durante l’anno di gestione?
• Come faccio con chi mi insulta/è aggressivo/è insistente?
• Come faccio con chi non paga?
• Rapporti con l’avvocato
• I sinistri con l’assicurazione e le richieste dei proprietari che vogliono fare lavori dentro casa senza spendere soldi propri

CAPITOLO 8 QUESTIONI ECONOMICHE

• Quanti condomini posso amministrare?
• In quanto tempo ci arrivo?
• Quanto posso guadagnare?
• Scalabilità del lavoro nel giro di 10 anni partendo da zero
• Ne vale la pena?

CAPITOLO 9 GUARDARSI INTORNO: QUELLO CHE HO VISTO NEGLI ALTRI UFFICI

• Chi sono gli altri amministratori?
• Quello che sbagliano
• Quello che fanno di giusto
• I tempi sono cambiati?
• Parlami della concorrenza: perché tanti smettono?
• Perché tanti combinano casini?
• Appropriazione indebita (sì, proprio il reato)
• I prezzi sono una strategia di concorrenza?

CAPITOLO 10 IL LAVORO AUMENTA, ORGANIZZIAMO L’UFFICIO PER PRIMA COSA UN PÒ DI REGOLE BASE DA TENERE IN MENTE

• I primi 10 condomini
• I primi 50 condomini
• I primi 100 condomini
• Conclusione

APPENDICE

• Episodi stravaganti
• Il caso del pene pirotecnico
• La scazzottata familiare
• Sfratto con vacanza in Spagna inclusa
• Il condomino sbagliato
• L’appartamento infestato
• La piscina abusiva sulla terrazza
• La colomba

ELENCO INSULTI E MINACCE

• "Ti trovo e ti faccio mangiare i verbali!"
• "Amministratore di che? Di casa tua, forse!"
• "Ti seppellisco sotto i millesimi!"
• “maestra di sostegno”
• "Sei peggio di mia suocera!"