Name: Come gestire un appalto in condominio
Brand: CONDOMINIOWEB
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INDICE

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Cap. 1 LA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA NEI CONDOMINI. CONCETTI GENERALI

Il patrimonio immobiliare in Italia
Il soggetto titolato a decidere i lavori
Le diverse tipologie di interventi edili
Le agevolazioni fiscali
Le detrazioni fiscali. Cenni
Le detrazioni fiscali nel Condominio senza amministratore
L’IVA agevolata
L’IVA al 4%
Il finanziamento dei lavori straordinari nei Condomini
Imputazione delle spese in caso di compravendita dell’unità immobiliare.
I soggetti coinvolti nell’appalto: il committente, gli ausiliari del committente, l’appaltatore e il direttore di cantiere

Cap. 2 IL PROGETTO DELLE OPERE

Gli aspetti oggettivi dell’appalto: l’individuazione delle opere
Il capitolato d’appalto, il computo metrico estimativo e l’indicazione alle imprese
La bozza del contratto di appalto
Il contenuto della bozza del contratto di appalto
Il Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC)
Il Building Information Modeling (BIM). Cenni generali ed applicabilità alla fase progettuale

Cap. 3 L’APPALTATORE

Caratteristiche dell’appaltatore
Un caso particolare di appaltatore pluri-soggettivo:
I requisiti dell’appaltatore
L’esecuzione dei lavori
Il rischio economico e l’autonomia decisionale dell’appaltatore
La solidarietà tra appaltatore e committente nei confronti dei dipendenti dell’appaltatore
La responsabilità dell’appaltatore in caso di furto in appartamento condominiale commesso con accesso dalle impalcature

Cap. 4 IL COMMITTENTE

L’assemblea dei condòmini
La convocazione di assemblea e il registro verbali
Le maggioranze assembleari occorrenti
La “notevole entità” come parametro distintivo delle opere ai fini del calcolo dei quorum
La nomina del tecnico e l’approvazione delle opere in ambito assembleare

Cap. 5 IL RAPPRESENTANTE DEL COMMITTENTE: L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO

Le funzioni dell’amministratore nell’ambito dei lavori straordinari.
Il compenso dell’amministratore per la gestione dei lavori.
La comunicazione degli incarichi assembleari conferiti ai soggetti dell’appalto
Le comunicazioni ai condòmini
Le comunicazioni agli uffici competenti: CIL, CILA e SCIA
L’autorizzazione ad occupare temporaneamente il suolo pubblico
I pagamenti e le fatture in relazione alla normativa sulle agevolazioni fiscali
I SAL
La contabilità dell’appalto
Il bilancio preventivo
Il bilancio consuntivo
La nota sintetica esplicativa

Cap. 6 GLI AUSILIARI DEL COMMITTENTE: IL DIRETTORE DEI LAVORI, IL PROGETTISTA-COORDINATORE PER LA SICUREZZA E IL RESPONSABILE DEI LAVORI

Il direttore dei lavori
Il verbale di inizio lavori.
I verbali di sopralluogo e gli ordini di servizio.
Il Certificato di fine lavori.
Il Certificato di regolare esecuzione o di favorevole collaudo.
Il progettista e coordinatore per la sicurezza
Il responsabile dei lavori

Cap. 7 LE PATOLOGIE DEL PROCESSO DEI LAVORI E LA GESTIONE DEL CONTENZIOSO

L’interesse del committente sull’appalto.
I rimedi a disposizione del committente per l’eliminazione delle patologie (criticità) dell’appalto.
Patologie rilevate in corso d’opera
Patologie rilevate a decorrere dalla riconsegna del cantiere. La garanzia dell’appaltatore
Le esimenti di responsabilità dell’appaltatore
Le azioni contro l’inadempimento dell’appaltatore
L’azione per l’eliminazione dei vizi e delle difformità
L’eccezione di inadempimento
La risoluzione contrattuale
L’azione di riduzione del prezzo;
L’azione per il risarcimento del danno.
Gli strumenti per la risoluzione delle controversie alternativi alla giustizia ordinaria: le Alternative Dispute Resolutions (A.D.R.)
La mediazione
La negoziazione assistita
L’arbitrato (art. 806 e ss.)

Cap. 7 IL PROCEDIMENTO PER LA GESTIONE DELL’APPALTO

La linea guida per la gestione dei lavori straordinari.
La “gestione dei lavori edili” come procedimento e l’amministratore come responsabile del procedimento
Le fasi che scandiscono la gestione dei lavori
La fase introduttiva.
La fase dell’iniziativa
La fase istruttoria
La fase decisoria
La fase pre-operativa.
La fase operativa.
La fase post-operativa
Le tipologie di procedimento.

Cap. 7 Il PROCEDIMENTO N. 1: IPOTESI DI LAVORI INDIVIDUATI CON UN PROGETTO

La fase introduttiva.
La fase introduttiva: l’iniziativa.
La fase introduttiva: l’istruttoria.
La fase introduttiva: la sub-fase decisoria.
La fase pre-operativa.
La fase operativa.
La fase post-operativa.
Le dichiarazioni per le detrazioni fiscali.
La gestione del contenzioso.

Cap. 7 Il PROCEDIMENTO N. 2: IPOTESI DI LAVORI NON INDIVIDUATI CON UN PROGETTO.

La fase introduttiva.
La fase introduttiva: l’iniziativa.
La fase introduttiva: l’istruttoria.
La fase introduttiva: la sub-fase decisoria.
La fase pre-operativa.
La fase operativa.
La fase post-operativa.

Cap. 7 Il PROCEDIMENTO N. 3: GLI INTERVENTI URGENTI E LA GESTIONE DELLO STATO DI PERICOLO.

Nozioni generali.
La fase introduttiva.
La fase introduttiva: l’iniziativa.
La fase introduttiva: l’istruttoria.
La fase introduttiva: la sub-fase decisoria.
La fase pre-operativa.
La fase operativa.
La fase post-operativa.

Formulario

Esempio di certificato di attribuzione di codice fiscale per il Condominio
Esempio di dichiarazione stato pagamenti e liti in corso
Esempio di avviso di pagamento, ricevuta e matrice.
Esempi di sollecito di pagamento.
Esempio di ricorso per decreto ingiuntivo ex art. 633 c.p.c. e 63 disp att c.c.
Esempio di ricorso ex art. 702 bis c.p.c.
Esempio di richiesta di discussione lavori avanzata dai condòmini.
Esempio di convocazione generale di un’assemblea
Esempio di ordine del giorno dell’assemblea per la scelta del progettista
Esempio di verbale generale di assemblea
Esempio di verbalizzazione della scelta in merito al progettista
Esempio di conferimento incarico professionale
Esempio di comunicazione generale ai condòmini
Esempio di Capitolato d’appalto/computo metrico.
Esempio di comunicazione di avvio operazioni progettuali.
Esempio di convocazione di assemblea per la valutazione del progetto
Esempio di verbale di assemblea per la valutazione del progetto
Esempio di schema “Indicazioni per le imprese”.
Esempio di convocazione di assemblea per la scelta dei soggetti dell’appalto
Esempio di verbale di assemblea che aggiudica l’appalto e gli incarichi professionali
Esempio di comunicazione di aggiudicazione di appalto.
Esempio di informativa ai condòmini
Esempio di contratto di appalto.
Esempio di assunzione di responsabilità per infortuni sul lavoro
Esempio di Comunicazione inizio lavori all’Ispettorato del lavoro e Azienda Sanitaria Locale
Esempio di Allegato: Notifica preliminare di cui all’art. 99 D.lgs. 09.04.2008, n. 81
Esempio di comunicazione lavori di manutenzione ordinaria al comune competente.
Esempio di SCIA (solo prima pagina).
Esempio di CILA (solo prima pagina).
Esempio di CIL (solo prima pagina).
Esempio di richiesta OSP - rilievo grafico.
Esempio di Comunicazione di inizio cantiere ai condòmini
Esempio di verbale di consegna del cantiere (inizio lavori)
Esempio di Dichiarazione IVA agevolata 10%
Esempio di verbale di sopralluogo nel cantiere.
Esempio di ordine di servizio
Esempio di risoluzione contrattuale
Esempio di informativa ai condòmini sullo stato del cantiere
Esempio di convocazione di assemblea durante l’esecuzione dei lavori
Esempio di verbale di assemblea durante l’esecuzione dei lavori
Esempio di informativa ai condòmini sull’esecuzione dell’assemblea indetta durante l’esecuzione dei lavori
Esempio di S.A.L.
Esempio di atto di sottomissione
Esempio di comunicazione di ultimazione lavori da parte dell’appaltatore e riconsegna del cantiere
Esempio di informativa ai condòmini sulla fine dei lavori comunicata dall’appaltatore
Esempio di verbale di ultimazione lavori in contraddittorio tra appaltatore e committente
Esempio di certificato di fine lavori emesso dal DDL
Esempio di convocazione di assemblea per la valutazione del rendiconto e nomina di un collaudatore
Esempio di dichiarazione individuale di detrazione fiscale al condòmino
Esempio di dichiarazione generale al condòmino per la detrazione fiscale
Esempio di denunzia difetti
Esempio di atto di citazione
Esempio di relata di notifica
Esempio di clausola di mediazione
Esempio di istanza di mediazione
Istanza di mediazione finalizzata alla conciliazione
Esempio di invito alla mediazione
Esempio di verbale di mancata comparizione
Esempio di verbale di comparizione ed accordo o mancato accordo.
Esempio di istanza di omologazione dell’accordo
Esempio di clausola compromissoria
Esempio di compromesso
Esempio di procura
Esempio di verbale di verifica periodica ascensore
Esempio di ordine del giorno dell’assemblea per la scelta del progettista
Esempio di richiesta preventivo al manutentore
Esempio di verbale di assemblea per la valutazione del verbale di verifica.
Esempio di segnalazione interventi urgenti.
Esempio di richiesta interventi urgenti al manutentore.
Esempio di relazione sull’urgenza del lavoro
Esempio di richiesta incontro con i condòmini per valutare la relazione del manutentore e i lavori urgenti da effettuare.
Esempio di verbale di incontro con i condòmini per valutare la relazione del manutentore e i lavori urgenti da effettuare
Esempio di comunicazione di aggiudicazione di lavori urgenti.
Esempio di informativa ai condòmini sui lavori urgenti.
Esempio di dichiarazione di messa in sicurezza dell’edificio
Esempio di convocazione di assemblea per rendicontare sui lavori urgenti eseguiti
Esempio di verbale di assemblea in relazione al rendiconto sui lavori urgenti eseguiti
Esempio di autocertificazione da parte dell’appaltatore del possesso dei requisiti tecnico professionali ex D.Lgs. 81/2008
Esempio di richiesta informazioni ai fini dell’autorizzazione al subappalto
Esempio di autorizzazione al subappalto

Marco Venier

L'AUTORE

Ha conseguito l’attestato di Amministratore di Condominio nel 1997, frequentando con profitto il corso della F.N.A.I. (Federazione Nazionale degli Amministratori Italiani).
Dal 1998, esercita la professione di amministratore, gestendo vari Condomini sul territorio di Roma.

Dal 2012 è certificato UNI 10801/1998 dalla ELTI srl.
Ha maturato una conoscenza nel settore legale e contabile, tramite percorsi universitari (Giurisprudenza ed Economia), che hanno ulteriormente arricchito il proprio bagaglio culturale.
Tra il 2013 e il 2014 è stato dirigente della CONF.I.A.C. (CONFederazione Italiana delle Associazioni Condominiali), ricoprendo diversi ruoli di responsabilità.
Tra il 2012 e il 2014 è stato dirigente F.N.A.I. ricoprendo anche incarichi di docenza nei corsi di formazione ed aggiornamento, nonché moderatore e relatore in vari seminari.
Dal 2014 al 2017 è stato dirigente A.N.A.P. (Associazione Nazionale degli Amministratori Professionisti), contribuendo alla realizzazione della didattica dei corsi e svolgendo vari incarichi di responsabilità. Dal 2015 al 2017 è stato componente del Centro Studi Nazionale della predetta associazione.
Nel 2014 è stato selezionato da CESCOND Tribunale privato Arbitrale, come giudice arbitro nel settore condominiale.
Dal 2017 è vicepresidente nazionale dell’associazione Tribunale Arbitrale Immobiliare e Condominiale.
Nel 2017 ha pubblicato il libro ”L’amministrazione di Condominio nei diversi Paesi europei”.
Da novembre 2017 collabora con Condominioweb, per il quale ha scritto diversi articoli ed ha realizzato 12 registri ad uso professionale in tema condominiale.

IMPARA, GESTISCI E GUADAGNA

Come gestire un appalto in condominio

Contiene la principale modulistica necessaria (contratto di appalto, verbali di cantiere, denunce difetti, solleciti di pagamento, esempi di verbalizzazione delibere assembleari, etc.). Ben 80 formule.

L'AUTORE