La lite portata avanti al Tribunale di Chieti (sentenza n.288 del 17 giugno 2025) ha ad oggetto l'opposizione a decreto ingiuntivo avanzata da un condominio avverso l'asserito credito dell'ex amministratore per pretese anticipazioni e compensi vantati da quest'ultimo.
La disamina della questione investe primariamente il valore probatorio del verbale di passaggio di consegne della documentazione condominiale, tra il precedente ed il nuovo amministratore, ai fini della ricognizione del debito ivi indicato.
Parimenti, non di minore importanza l'ulteriore profilo trattato afferente all'onere della prova che deve essere assolto dall'amministratore per ottenere il rimborso di pretese anticipazioni, compresa la produzione della documentazione propedeutica al loro riconoscimento.
Al contempo, non ultimo e secondario l'aspetto che interessa il pagamento dei compensi richiesti dall'amministratore per l'attività professionale resa in favore del condominio laddove emergano negligenze nella esecuzione del suo operato.
La vicenda
Il Tribunale di Chieti ha emesso decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo su richiesta dell'ex amministratore contro il condominio dal medesimo in precedenza gestito, con condanna al pagamento di un credito derivante, in parte da esborsi propri per sopperire alla carenza di cassa e, dall'altra da compensi non percepiti, assumendo che la sussistenza dello stesso sarebbe stata attestata dal nuovo amministratore nel verbale di passaggio di consegne.
Il condominio ha promosso opposizione avanti al medesimo Tribunale contestando la nullità del decreto con conseguente espressa domanda di revoca dello stesso argomentando che non vi era stato alcun riconoscimento dei debito, neppure implicito, e che non vi era alcuna prova scritta della debenza delle somme ingiunte, tanto nel verbale di passaggio di consegne che nei rendiconti finanziari, lamentando la mancata trasmissione di quest'ultimi, all'uopo promuovendo contestuale istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto.
L'ex amministratore si è costituito in giudizio deducendo ed eccependo l'avvenuta consegna di tutta la documentazione relativa alla contabilità condominiale ed insistendo nella propria pretesa.
Il giudice ha accolto l'istanza di sospensione nonché l'opposizione per i seguenti motivi.
Valore probatorio del verbale di passaggio di consegne
In materia di condominio, appare doveroso rammentare che il il potere di spesa è una competenza esclusiva dell'assemblea la quale lo esercita mediante l'adozione di singole delibere ad hoc, nonché con l'approvazione del bilancio preventivo e di quello consuntivo nei quali devono essere analiticamente indicate.
Sul punto, preme evidenziare che, invero, il bilancio consuntivo è un documento ricognitivo dei costi ed entrate della gestione del condominio, realizzata dall'amministratore, che deve essere avallato dai condomini in occasione della assemblea a tale scopo convocata, obbligatoriamente, ogni anno.
È pacifico, dunque, che qualora vi sia il passaggio di consegne tra due amministratori, il subentrante nel mandato non avrà alcuna facoltà di ratificare le eventuali spese dal primo sostenute e descritte nei rendiconti ricevuti e dalla situazione di cassa registrata, salvo una esplicita autorizzazione in tal senso da parte della assemblea.
A tal riguardo, è appropriato render noto che la firma apposta in calce al verbale di passaggio delle consegne da parte del nuovo amministratore vale unicamente quale mera ricevuta della documentazione e non certo come riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. in danno del condominio.
Sull'argomento, è consolidato e costante l'indirizzo della Giurisprudenza di merito e di legittimità in aderenza al quale «La sottoscrizione da parte del nuovo amministratore del verbale con la documentazione condominiale, consegnata dal precedente amministratore, non costituisce prova del debito nei confronti di questi da parte dei condòmini, spettando sempre all'assemblea l'approvazione del conto consuntivo, da confrontarsi con il preventivo, né integra ricognizione di debito del condominio sulle anticipazioni di pagamenti eseguite dal precedente amministratore, risultanti dalla situazione di cassa registrata» (Tribunale Matera sez. I, 11/10/2023, n.786).
Ed ancora «Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore» (Cassazione civile sez. II, 28/05/2012, n.8498)
Preso atto di quanto sopra osservato, è indubbio che grava sull'amministratore l'onere di dimostrare che gli esborsi di cui chiede la restituzione rappresentano voci di spesa riportate ed approvate in bilancio e che i versamenti per far fronte alle stesse sul conto corrente condominiale sono stati eseguiti dal suo personale.
Al contempo, non possiamo dimenticare che ogni spesa individuata e richiamata nel bilancio, oltre che approvata o, comunque, urgente e indifferibile, deve essere supportata dal correlato giustificativo registrato nella contabilità, quali fatture o ricevute, di tal guisa da tutelare ed assicurare il diritto di ogni condomino a controllare la corrispondenza del pagamento alle delibere assunte dalla assemblea.
Per tale ragione, laddove non esista alcuna delibera di approvazione del rendiconto consuntivo, da cui deve risultare la spesa, l'eventuale esborso dell'amministratore non può rappresentare un credito certo, liquido ed esigibile.
Il verbale di passaggio di consegne non prova il credito dell'amministratore uscente
Diritto al rimborso dell'amministratore
Tanto premesso, dirimente per il giusto apprezzamento del caso che ci occupa, è confacente sottolineare che nel corso del presente giudizio non è stata prodotta alcuna documentazione a conferma delle asserite anticipazioni.
In proposito, la dichiarazione testimoniale resa dall'amministratore ancora precedente a quello nei confronti del quale è stato opposto il decreto ingiuntivo de quo, non può essere ritenuta idonea a provare il credito.
Sotto tale profilo, non può esservi incertezza o titubanza sul fatto che l'affermazione contenuta nella testimonianza resa, secondo cui sarebbero state anticipate somme in contanti per far fronte ai costi di gestione in considerazione dell'inerzia dei condomini al versamento delle quote, è palesemente in contrasto con le regole che attendono la tenuta della contabilità condominiale, in aderenza alle quali ogni pagamento deve essere tracciato e tracciabile e, in ogni caso supportato da giustificavi, nella fattispecie del tutto assenti e mai ratificati dalla assemblea.
La contestazione mossa dal condominio è stata, per l'effetto, integralmente condivisa dal Giudicante.
Per quanto concerne la misura del compenso richiesta dall'amministratore, è stata oggetto di riduzione in accoglimento delle censure sollevate dai condomini, stante la negligenza della sua condotta nel corso della gestione, in palese inosservanza delle norme che attendono il suo mandato, comprensiva della omessa redazione dei riepiloghi finanziari e delle note esplicative.
Alla luce delle osservazioni ed argomentazioni esposte, la motivazione resa dal Tribunale di Chieti con la quale ha revocato il decreto ingiuntivo, e ridotto le spettanze dell'ex amministratore con compensazione delle spese di liete, è conforme con i principi dettati in materia.
