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Veranda in condominio: quando il Comune non può annullare il permesso di costruire?
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Veranda in condominio: quando il Comune non può annullare il permesso di costruire?

Il Comune non ha alcun potere di accertamento dell'esistenza di controversie di natura privatistica fra proprietario e condominio

Avv. Leonarda Colucci  

Il Tar annulla il provvedimento del Comune che revoca il permesso di costruire in sanatoria due verandine e la chiusura di parte dei due balconi, stabilendo che l'ente non ha alcun potere di farsi carico di questioni privatistiche.

Verande in condominio: quali sono le condizioni da rispettare e come comportarsi in caso di illegittimità?

La vicenda. Dopo aver ottenuto una concessione in sanatoria, a fronte della realizzazione di due verandine e chiusura di due balconi, il proprietario dell'immobile vede revocarsi il titolo edilizio.

Il Comune, infatti, in autotutela aveva provveduto alla revoca del provvedimento di concessione in seguito all'esposto di un altro condòmino che, a sua volta, aveva sollevato alcune eccezioni in merito alla proprietà esclusiva dell'immobile oggetto degli interventi in questione.

Il provvedimento di annullamento adottato dall'ente poggia principalmente sul rilievo che il permesso di costruire era stato rilasciato senza l'assenso del condominio che avrebbe dovuto chiarire se i balconi rientravano o meno fra le parti comuni.

Fra l'altro, nell'ambito del procedimento amministrativo di autotutela, il proprietario dei balconi trasformati in veranda non ha esibito alcun titolo in grado di dimostrare di esserne il proprietario esclusivo rendendo così plausibile l'insistenza di tali opere su parti condominiali.

Il proprietario, tuttavia sicuro della legittimità del suo operato, dopo la revoca della concessione in sanatoria, decide di impugnare dinanzi al Tar il provvedimento di revoca della concessione in sanatoria rilasciato dal Comune.

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Il ricorso al Tar e la sentenza. La seconda sezione del Tar Campania ha accolto il ricorso fondato sul seguente motivo e cioè sull'illegittimità del revoca della concessione in sanatoria a fronte della valutazione, da parte dell'ente, di questioni di natura prettamente privatistica. (Tar Campania, sez. II, 14.3.2018 n. 1593)

Il giudice amministrativo si riporta all'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza amministrativa secondo cui "in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l'obbligo per l'amministrazione comunale di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti: a)siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili; B)non siano contestati; ciò in quanto il controllo da parte dell'ente locale si deve tradurre in una semplice presa d'atto dei limiti senza necessità di procedere ad un'accurata ed approfondita disamina dei rapporti domincali, rimessi ai poteri di accertamento dell'autorità giudiziaria ordinaria.

Se dunque, l'amministrazione non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza di una richiesta edificatoria presentata da un condominio, al contrario, qualora uno o più condomini si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al titolo edilizio o sia evidente la compromissione del compendio condominiale, il Comune dovrà verificare se, a base dell'istanza edificatoria, sia riconducibile l'effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell'intervento edilizio, circoscrivendo invero l'art. 11 del Dpr 380/2001 la legittimazione attiva all'ottenimento del titolo abilitativo al proprietario dell'immobile o a chi abbia il titolo per richiederlo.

Pertanto … qualora i lavori edilizi siano in grado di incidere su parti comuni del fabbricato e si tratti di opere non connesse all'uso normale della cosa comune (art. 1102 c.c.), essi abbisognano, in sede di rilascio del titolo autorizzativo, del previo assenso del condominio anche in relazione agli aspetti pubblicistici, purché - beninteso- sia assicurata la conoscibilità dei limiti condominiali al momento dell'emissione del titolo edilizio e tali limiti non siano oggetto di contestazione tra il richiedente e gli altri comproprietari" (Consiglio di Stato, sez. VI, 20.12.2011 n. 6731; Consiglio di Stato sez. IV, 10.12.2007 n. 6332)

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Tali principi, osserva la sentenza, non sono applicabili al caso di specie che invece rivela la piena legittimità del permesso di costruire rilasciato al ricorrente nonostante il mancato intervento dell'assenso del condominio.

Il giudice amministrativo sottolinea come i limiti che avrebbero impedito il rilascio della concessione, al momento dell'emissione del permesso, non erano conoscibili da parte dell'amministrazione che, è bene ricordare, è giunta a conoscenza della loro esistenza solo dopo il rilascio del titolo ed in seguito alla denuncia di uno dei condomini, né tantomeno tali limiti emergevano dagli allegati tecnici che accompagnavano l'istanza presentata all'ente.

E' evidente, quindi, che non avendo l'amministrazione alcun potere di accertamento dell'esistenza di controverse questioni di natura privatistica fra proprietario e condominio il Comune non poteva effettuare alcuna verifica al momento del rilascio del titolo edilizio.

Alla luce di tale constatazione la sentenza del Tar accoglie il ricorso del proprietario stabilendo che il Comune non poteva revocare il titolo edilizio così come non può ordinare la demolizione delle opere realizzate.

=> Quando la trasformazione della tettoia in veranda costituisce reato

Scarica Tar Campania, sez. II,14.3.2018 n. 1593

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