Il rispetto dell'estetica condominiale costituisce un limite (quasi) invalicabile per i condòmini: secondo il codice civile (artt. 1120 e 1122), sono vietate le innovazioni - e perfino le opere realizzate nelle proprietà private - che determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In tale contesto si pone il quesito sollevato da un nostro lettore, riguardante le veneziane su balconi di colore diverso: «Abbiamo fatto il cappotto l'anno scorso e cambiato il colore al condominio che da giallo è diventato grigio. Pertanto, le veneziane sui balconi sono state rimosse e sostituite con altre adatte al nuovo colore. Alcuni si sono rifiutati, conservando le vecchie tende. Cosa bisogna fare?». Approfondiamo la questione.
Definizione di decoro architettonico nel contesto condominiale
Per "decoro architettonico" si intende l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità (Cass., n. 851/2007).
Secondo la giurisprudenza (Cass., 26 maggio 2021, n. 14598), il decoro architettonico rientra tra i beni oggetto di proprietà comune meritevole di salvaguardia a prescindere dal pregio estetico/artistico dell'edificio, rimanendo irrilevante che la fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile.
Il decoro architettonico costituisce dunque un limite all'esecuzione di opere nel condominio, anche se su parti private, che può essere superato solo con il consenso unanime di tutti i proprietari (sebbene c'è chi ritiene che nemmeno l'autorizzazione dell'intera compagine possa consentire di pregiudicare l'estetica dell'edificio).
Tende e veneziane: c'è lesione del decoro architettonico?
Anche tende da sole e veneziane possono incidere sul decoro architettonico dell'edificio condominiale; di conseguenza, l'amministratore potrebbe ordinarne la rimozione senza nemmeno dover ottenere il previo consenso dell'assemblea.
In effetti, pur trattandosi di opere (astrattamente) amovibili, tende e veneziane potrebbero ugualmente incidere sull'estetica dell'edificio, soprattutto allorquando si inseriscono nel prospetto aggettante sulla pubblica via.
Per tale ragione, prima di installare una tenda da sole o una veneziana sarebbe opportuno informare in via preventiva l'amministratore (atteso anche quanto disposto dall'art. 1122, comma secondo, c.c.) affinché, resane edotta l'assemblea, si possa evitare un futuro contenzioso.
In realtà, neanche questa precauzione può mettere al riparo da un possibile giudizio, atteso che anche un solo condomino potrebbe adire l'autorità giudiziaria per chiedere la rimozione della tenda che lede il decoro architettonico del condominio.
Limiti imposti dal regolamento sulle veneziane in condominio
Va poi considerato il contenuto del regolamento, il quale potrebbe imporre norme particolarmente restrittive a tutela dell'estetica condominiale, soprattutto qualora la sua natura fosse convenzionale.
Nello specifico, il regolamento assembleare non può vietare l'installazione di tende da sole e veneziane, ma può disciplinarla contendendo indicazione volte a uniformarne forme, dimensioni e colore.
Il regolamento contrattuale, invece, può disporre un espresso divieto di modificazione della facciata, al di là dell'alterazione del decoro, e come tale vietare in radice l'installazione delle tende (Cass., Sez. Un., 18 aprile 2019, n. 10934).
Persiane diverso colore e decoro architettonico dell'edificio
Veneziane di colore diverso a seguito di tinteggiatura facciata condominiale
Un caso particolare è quello posto da uno dei nostri lettori e sintetizzato in apertura.
Cosa succede se le veneziane sono di colore diverso dalla facciata condominiale, la quale è però stata modificata a seguito di tinteggiatura integrale?
In buona sostanza, si tratta di capire se è possibile ordinare la rimozione delle tende da sole di colore diverso a seguito del mutamento cromatico che l'edificio ha subito come conseguenza di alcuni lavori (cappotto, ecc.).
In un caso simile, il condomino si ritrova a ledere il decoro architettonico pur non volendo, in quanto a essere mutata è l'estetica complessiva dell'edificio (il colore, per la precisione).
Una condotta del genere è sanzionabile? A parere di chi scrive, no: il condomino che si limita a conservare le veneziane preesistenti non commette alcun illecito se è il condominio a "cambiare colore" successivamente.
Non è infatti possibile obbligare il singolo condomino a modificare le proprie veneziane solo per adeguarsi al nuovo colore della facciata, atteso che le tende costituiscono comunque un'opera privata, su cui l'assemblea non ha alcun potere.
In buona sostanza, se si conservano le tende con i colori iniziali, non si può essere accusati di aver causato una lesione all'estetica dell'edificio.
