Secondo l'articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir le plusvalenze da vendita di immobili avvenuta entro cinque anni dall'acquisto sono tassabili, a meno che l'immobile sia stato ricevuto in successione o sia stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita.
Tale norma è stata introdotta per la seguente ragione: quando un immobile viene acquistato o costruito e rivenduto entro cinque anni, si presume che l'operazione abbia una finalità speculativa, cioè che l'obiettivo principale fosse la realizzazione di un guadagno piuttosto che l'utilizzo dell'immobile per scopi abitativi o aziendali. In questi casi, la plusvalenza derivante dalla vendita è soggetta a tassazione.
È possibile che una coppia di coniugi abbia acquistato un immobile in regime di separazione dei beni, diventandone proprietari ciascuno al 50 per cento.
Successivamente uno dei due coniugi potrebbe acquisire la proprietà dell'altra metà dell'immobile "in attuazione della sentenza di separazione senza trasferimento di denaro, come regolazione degli aspetti patrimoniali tra i coniugi in accordo di separazione".
Se il coniuge che ha acquistato il 100 % dell'immobile intende rivenderlo prima del decorso di 5 anni dalla acquisizione del 50% a seguito di separazione l'operazione può essere intesa come speculativa?
In altre parole l'eventuale plusvalenza è tassabile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR anche se l'acquisizione dell'immobile è stata operata "in esecuzione degli accordi di separazione e della relativa sentenza e non rappresenti un'operazione finanziaria speculativa bensì il normale esito del riassetto del patrimonio dei coniugi in fase di separazione?
Secondo l'Agenzia delle Entrate nell'ipotesi di successiva rivendita dell'immobile acquisito in base ad una sentenza di separazione o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, trova applicazione il citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR: in altre parole la plusvalenza è tassata (Agenzia delle Entrate risposta all'interpello n. 153 dell'11 giugno 2025).
Del resto con la risoluzione 17 ottobre 1984, n. 22, è stato precisato che il trasferimento in proprietà della quota di un immobile tra ex coniugi, in ottemperanza a quanto deciso dalla sentenza che ha disposto la cessazione degli effetti civili del matrimonio è "senz'altro da considerare a titolo oneroso" poiché trova il suo fondamento nella sentenza di divorzio che ha posto un regolamento economico tra gli ex coniugi, ma al contempo la causa dello stesso è rinvenibile nello scambio tra il valore del fabbricato ceduto e la tacitazione di ogni pretesa economica da parte dell'avente causa.
E' importante sottolineare che, ai fini del computo del quinquennio occorre far riferimento alla data in cui è intervenuto il trasferimento a titolo oneroso dell'immobile.
Qualora il coniuge divenuto proprietario al 100% proceda alla vendita dell'immobile prima che siano trascorsi cinque anni, la plusvalenza è pari, ai sensi dell'articolo 68 del TUIR, alla differenza tra la metà del corrispettivo percepito per la vendita dell'immobile e l'importo indicato in atti quale valore della quota trasferita aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (ad esempio spese di ristrutturazione).
