In un fabbricato, nel momento in cui un immobile viene trasferito a seguito di una compravendita, l'acquirente diventa un condomino dell'edificio a tutti gli effetti.
In ragione di ciò egli è tenuto al pagamento delle quote comuni, sia ordinarie che straordinarie mentre l'ex proprietario è liberato da ogni responsabilità, fatte salve le eccezioni di cui all'art. 63 disp. att. c.c. "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".
Invece, nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Taranto n. 2364 del 25 settembre 2024, pare che il trasferimento di un immobile in un fabbricato sia stato dichiarato nullo e che, per questo motivo, la parte acquirente non fosse più tenuta al pagamento delle quote comuni. Perciò, quest'ultima aveva proposto opposizione avverso a un decreto ingiuntivo ricevuto. Lo stesso era stato ottenuto dal condominio in recupero di alcuni oneri arretrati.
Pertanto, all'ufficio pugliese è spettato il compito di stabilire, in tema di vendita nulla di un immobile in condominio, chi paga le quote comuni.
Non ci resta che approfondire la questione.
Compravendita dichiarata nulla: quali effetti?
Nella causa in commento, la lite nasceva per varie quote condominiali arretrate, di natura ordinaria e straordinaria, mai saldate e in ragione della quali l'ente creditore chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo a carico del proprietario inadempiente.
Quest'ultimo, però, proponeva opposizione eccependo la propria carenza di legittimazione passiva. In particolare, secondo la ricostruzione dei fatti offerta dall'opponente, egli non era più il titolare dell'immobile gravato dall'obbligazione propter rem in discussione (cioè le quote condominiali).
Più precisamente, l'acquisto, avvenuto alcuni anni prima, era stato dichiarato nullo con sentenza del giudice penale poiché concluso mediante circonvenzione d'incapace.
Ebbene, il Tribunale di Taranto, valutati gli elementi istruttori a sua disposizione, cioè la copia della sentenza penale e la mancata contestazione della parte opposta rimasta contumace, ha accolto la tesi difensiva.
La nullità di un contratto, infatti, come nel caso di specie era la compravendita in discussione, comporta la perdita di efficacia dell'atto con effetto ex tunc. In pratica è come se l'accordo non si fosse mai concluso.
Ecco perché la parte opponente non poteva essere oggetto di alcuna azione di recupero delle quote comuni, non essendo, allo stato degli atti, mai stata un condòmino del fabbricato.
Acquisto di una nuova casa e spese condominiali per opere deliberate ma non ancora eseguite.
Compravendita dichiarata nulla e quote condominiali straordinarie: chi le paga?
Nella vicenda in esame, la parte acquirente di un immobile in condominio aveva visto risoltasi ogni titolarità sul bene a seguito dell'accertata e dichiarata nullità del contratto con effetto ex tunc. Tuttavia, durante un lungo periodo era rimasta in possesso dell'immobile al punto che si era fatta carico, spontaneamente, del versamento degli oneri comuni ordinari.
Ebbene, il possesso in questione era stato un presupposto sufficiente per imporre al possessore il pagamento delle quote condominiali straordinarie? Il Tribunale di Taranto ha risposto negativamente a questa domanda.
Per l'ufficio pugliese, la posizione del possessore di un immobile già acquistato, ma il cui contratto è stato poi dichiarato nullo, deve essere parificata a quella del conduttore. Per questo motivo, egli nulla deve a titolo di spese straordinarie "Le spese straordinarie sono, come noto, a carico del proprietario anche quando il bene sia occupato da terzi, in applicazione dei principi in tema di locazione (sulla qualificazione delle spese straordinarie Cass. Sez. 3, Sentenza n. 27540 del 10/12/2013 (Rv. 629359 - 01) "Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione.
Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto, in applicazione dell'anzidetto principio, che restassero a carico del locatore le spese per i lavori di restauro delle facciate condominiali, trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, senza che assumesse rilievo la qualificazione di intervento di manutenzione ordinaria operata dalla legislazione urbanistica)".
Pertanto, a seguito dell'accertata nullità della compravendita, la parte opponente non era tenuta al pagamento degli oneri comuni. Quest'ultimi dovevano essere saldati dal venditore, già proprietario dell'immobile, ritornato tale in virtù dell'invalidità del trasferimento. Per questo motivo, l'opposizione è stata accolta e, per l'effetto, il decreto ingiuntivo è stato revocato.
