Vendita dell'immobile e detrazioni fiscali edilizie, le regole non sono uniformi
Cosa prevedono le norme per il caso in cui viene venduto l'immobile su cui è stato eseguito l'intervento che porta ad una delle varie detrazioni fiscali per interventi edilizi?
La risposta varia a seconda della detrazione in questione.
È comunque nettamente prevalente la possibilità di operare il trasferimento.
Vendita e interventi di recupero e sismabonus
Partiamo dalle detrazioni per interventi di recupero; qui la riposta la troviamo scritta sul testo normativo principale, quello dell'art. 16-bis del D.P.R. n. 917/1986 (il Testo Unico per le Imposte sui Redditi, il T.U.I.R..
Infatti, l'art.16-bis al co. 8 prevede: "in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi… la detrazione non utilizzata in tutto o in parte é trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare".
L'AdE si è soffermata varie volte sull'argomento; ad es. ha specificato che sebbene la legge utilizzi il termine vendita, in realtà dobbiamo fare riferimento a tutti i casi in cui si ha una cessione dell'immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito come la donazione (Circ. n. 57/1998) e che il trasferimento può aversi anche in caso di permuta, a cui si applicano, in quanto compatibili, le norme sulla vendita (ex art. 1555 c.c.) (v. anche Circ. n. 25E/2012).
La stessa risposta abbiamo per il sismabonus, la speciale detrazione prevista per le misure antisismiche, che trova la sua origine tra gli interventi di recupero (v. art.16-bis D.P.R. n. 917/1986 co.1 lett. i) e poi ha avuto sviluppo (nei co. da 1-bis a septies dell'art. 16 D.L. n. 63/2013) e rientra quindi in questa "grande famiglia" ed è soggetto alla previsione di cui al cit. co. 8 (v. Circ. n. 7/2021).
Trasferimento della detrazione bonus mobili in caso di vendita
Discorso diverso per il caso di bonus mobili ed elettrodomestici che, sebbene strettamente connesso con gli interventi di recupero - possono beneficiarne solo coloro che hanno fruiscono di determinati interventi rientranti nella categoria degli interventi di recupero - ha una regolamentazione a parte che non prevede il trasferimento della detrazione.
E, quindi, in caso di vendita la detrazione non può passare all'acquirente; questo vale anche quando con la cessione dell'immobile vengono trasferite le rate (restanti) della detrazione per interventi di recupero del patrimonio (a cui il contribuente ha "agganciato" il bonus mobili).
Il contribuente inoltre potrà continuare a usufruire delle quote di detrazione non utilizzate anche se l'abitazione oggetto di ristrutturazione è ceduta prima che sia trascorso l'intero periodo per usufruire del bonus. E quanto ha affermato l'AdE nei vari provvedimenti di prassi (v. Circ. n. 7/2021).
Cessione dell'immobile e trasferimento dell'ecobonus
Anche per il c.d. ecobonus, cioè la detrazione per interventi di riqualificazione energetica, oggi normata principalmente dall'art.14 D.L. n. 63/2013 è previsto il trasferimento della detrazione in caso di vendita.
Ecobonus al 110 senza superbonus
Lo prevede il D.M. 19.02.2007 (all'art.9-bis), secondo cui: "in caso di trasferimento per atto tra vivi dell'unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui all'art. 1, commi da 2 a 5, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, per i rimanenti periodi d'imposta, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare.
In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
In tali casi l'acquirente, ovvero gli eredi, possono rideterminare il numero di quote in cui ripartire la detrazione residua".
Sulla materia è anche intervenuto il D.M. 6 agosto 2020 il quale (all'art.9) contiene in realtà una previsione un po' diversa, eccola: "in caso di trasferimento per atto tra vivi dell'unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui all'art. 2, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d'imposta, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare".
La differenza è data dall'inciso, presente nella norma del 2020, "salvo diverso accordo tra le parti"; sembra trattarsi di una differenza meramente testuale, atto che anche con riferimento all'ecobonus è stata ammessa la possibilità di un accordo tra le parti (v. Circ. 7/2021).
Superbonus: cosa succede con la vendita dell'immobile
Cosa accade invece con il superbonus? Anche qui in caso di vendita è possibile il trasferimento della detrazione: lo prevede espressamente il D.M. appena citato del 6 agosto 2020, il quale si riferisce anche agli interventi di efficientamento energetico del superbonus.
Normativa sul trasferimento della detrazione bonus facciate
Quanto al bonus facciate non risultano né norme espresse né dichiarazioni su documenti di prassi.
Bonus verde: trasferimento della detrazione in caso di vendita
Anche per il bonus verde è possibile il trasferimento della detrazione: infatti trova applicazione, per espresso richiamo della norma istitutiva (L. n. 205/2017) il co. 8 su citato regolante gli interventi di recupero.
