L'agevolazione prima casa è un beneficio fiscale che si applica a chi acquista un immobile destinato a residenza principale, a condizione che non rientri nelle categorie catastali di lusso, ovvero A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Questa agevolazione consiste in una riduzione dell'imposta di registro al 2% (invece del 9% ordinario) per chi acquista da un privato. Se l'acquisto avviene da un'impresa, invece, si applica una riduzione dell'IVA al 4% (invece del 10% che si applica sugli altri immobili).
Per godere dell'agevolazione per l'acquisto della "prima casa", l'acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 2 anni dal nuovo acquisto agevolato (fino al 31 dicembre 2024, il termine è stato di un anno).
In merito alla possibilità di riacquistare una prima casa con le agevolazioni, al fine "di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione" nonché "rendere più elastica la fruizione dell'agevolazione", la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un'interessante novità.
L'art. 1, comma 116 della Legge di Bilancio è intervenuta sul comma 4-bis della Nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo concesso per l'alienazione di immobili già acquistati con il beneficio della c.d. prima casa.
Dal 1° gennaio 2025, chi intende acquistare una nuova abitazione con le agevolazioni fiscali "prima casa" avrà 24 mesi per vendere o donare l'immobile precedentemente acquistato con gli stessi benefici.
In precedenza (cioè fino al 31 dicembre 2024), il termine per vendere la casa acquistata con le agevolazioni era di 12 mesi.
Ciò significa che chi acquista una prima casa con le agevolazioni fiscali (riduzione delle imposte di registro o IVA) ha ora due anni (e non più uno) di tempo per vendere l'immobile senza perdere i benefici fiscali.
Così, ad esempio, il Sig. Rossi, che aveva acquistato una prima casa nel 2023, può acquistare una seconda "prima casa" a gennaio 2025, impegnandosi però a vendere l'ex "prima casa" entro gennaio 2027 (in mancanza, gli saranno revocati agevolazione prima casa e il credito di imposta per il nuovo acquisto).
Se il Sig. Rossi non riesce a rispettare il termine per la vendita dell'abitazione precedente decade dalle agevolazioni fiscali.
Le conseguenze sono:
- Pagamento delle imposte in misura piena sul nuovo acquisto.
- Sanzione amministrativa del 30% sulle imposte dovute.
- Interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio.
