A seguito della separazione personale dei coniugi e del successivo divorzio, tra le questioni che bisogna disciplinare, spicca, sicuramente, quella relativa all'assegnazione della casa coniugale. Si tratta, nello specifico, dell'abitazione familiare, generalmente assegnata al soggetto cui sono affidati, prevalentemente, i figli minori.
Il provvedimento giudiziale in questione attribuisce all'assegnatario un vero e proprio diritto personale sull'immobile, opponibile ai terzi acquirenti, sino a quando non dovesse essere revocato, se opportunamente trascritto. In caso contrario, infatti, coloro che acquistano il bene possono liberarlo dal coniuge ivi presente, trascorsi nove anni dall'assegnazione. Proprio ciò che sarebbe potuto accadere nel caso in commento.
Nella vicenda appena conclusasi con la recente ordinanza della Cassazione n. 27996 del 26 settembre 2022, l'assegnatario non aveva trascritto il provvedimento giudiziale di assegnazione. Nel frattempo, l'immobile era ceduto a un terzo.
Una circostanza, quindi, che esponeva il detto coniuge ad una potenziale azione di rilascio dell'immobile. Tuttavia, secondo la tesi dell'assegnatario, si trattava di un contratto simulato. Ecco, perché ne invocava l'inopponibilità ai sensi dell'art. 1415 c.c.
La diatriba, sviluppatasi in più gradi di giudizio, si concentrava sulla risoluzione dei seguenti dubbi. Il coniuge assegnatario è legittimato a proporre l'azione di simulazione assoluta della vendita dell'immobile? Egli può essere considerato un terzo pregiudicato dall'accordo simulato e, in quanto tale, in grado di azionare il rimedio di cui all'art. 1415 co. 2 c.c.?
Prima di verificare come hanno risposto gli Ermellini, è bene approfondire, seppur sinteticamente, gli istituti giuridici coinvolti nella vicenda.
La simulazione assoluta di un contratto: brevi cenni
Certe volte, le parti di un contratto decidono, deliberatamente, di sottoscrivere un accordo solo apparentemente. Nella forma, infatti, esse realizzano, ad esempio, una compravendita. Nella realtà, invece, il patto non è voluto ed è stato concluso al solo scopo di sottrarre ai creditori del venditore la possibilità di rivalersi sull'immobile ceduto.
In questo caso, come in altri analoghi, si dice che il contratto è stato assolutamente simulato. I contraenti, infatti, non volevano concludere alcun accordo. È stata, quindi, semplicemente, creata un'apparenza che non produce alcun effetto sostanziale tra le parti.
Ebbene, nell'esempio appena riportato, i creditori del simulato alienante, pur essendo estranei alla vicenda contrattuale, cioè terzi, sono chiaramente interessati ad evidenziarla. Essi, infatti, sono stati pregiudicati da questo finto trasferimento immobiliare.
In ragione di ciò, il codice civile riconosce a questi il diritto di eccepire la simulazione della compravendita e di rendere a loro inopponibile questa cessione «I terzi possono far valere la simulazione in confronto delle parti, quando essa pregiudica i loro diritti (art. 1415 co. 2 c.c.)».
Assegnazione casa coniugale: è opponibile al terzo acquirente?
L'attuale quadro normativo, unitamente alla pacifica interpretazione giurisprudenziale, attribuisce al coniuge assegnatario dell'abitazione familiare, assegnatagli conseguentemente a una separazione o un divorzio, un diritto personale di godimento sull'immobile.
Si tratta di un diritto che è opponibile ai terzi acquirenti per almeno nove anni. Essi, perciò, non possono sfrattare l'assegnatario per tutto il periodo anzidetto.
Inoltre, potrebbero essere costretti a tollerare la presenza dell'assegnatario anche oltre, qualora il provvedimento fosse stato trascritto «ai sensi dell'art. 6 comma 6 della legge n. 74 del 1987 il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare (in quanto avente per definizione data certa) è opponibile al terzo acquirente in data successiva anche se non trascritto, per nove anni decorrenti dalla data dell'assegnazione, ovvero anche dopo i nove anni ove il titolo sia stato in precedenza trascritto (Cass. Sez. Un. sent. n. 11096/2002)».
Diritto di abitazione casa coniugale e condominio
Tornando al caso in commento, a quanto pare, il coniuge titolare dell'anzidetto diritto personale di godimento sulla casa coniugale non aveva formalizzato nei registri immobiliari l'assegnazione. In pratica, non aveva reso definitivo il provvedimento verso i terzi, tra cui i potenziali acquirenti dell'immobile. Infatti, dopo nove anni, l'eventuale nuovo proprietario della casa avrebbe potuto sfrattare l'assegnatario.
Ebbene, come deve interpretarsi tale scelta? Come un disinteresse del coniuge verso la definitività dell'assegnazione? Il difetto di trascrizione incide negativamente sulla legittimazione per far valere la simulazione della vendita della casa coniugale?
Simulazione vendita casa coniugale: il coniuge assegnatario può farla valere?
L'acquisto della casa coniugale consente all'acquirente di liberare l'immobile dall'assegnatario, trascorsi nove anni dal provvedimento giudiziale di assegnazione, qualora questo non sia stato trascritto.
Pare, perciò, evidente che se il trasferimento sia stato simulato, c'è l'interesse dell'assegnatario ad eccepire la simulazione. Egli, infatti, può essere pregiudicato dal negozio simulato di cui è stato terzo.
Ebbene, non c'è dubbio che il coniuge assegnatario abbia la possibilità di esperire l'azione di simulazione e che sia legittimato ad agire, anche se il provvedimento giudiziale di assegnazione non sia stato trascritto.
A confermare questa conclusione è, quindi, intervenuta la decisione in commento «Il difetto di trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare legittima l'assegnatario/a ad agire in giudizio ex art. 1415, co. 2 c.c. per far valere la simulazione di atti di alienazione relativi alla casa familiare».
