A decorrere dal 2024, le vendite di unità immobiliari interessate da interventi agevolati, di cui all'articolo 119 del Dl 34/2020 (superbonus), sono soggette alla nuova disciplina contenuta nella lettera b-bis, comma 1, dell'articolo 67 del Tuir (Dpr 917/1986), che dispone la rilevanza reddituale della plusvalenza realizzata in un arco temporale di dieci anni, a decorrere dalla conclusione dei lavori.
Quindi, sono imponibili le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di dieci anni, ivi compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Nella circolare n. 13/E del 2024, è stato, inoltre, evidenziato che: «Per espressa previsione normativa, sono escluse dall'ambito applicativo della lettera b- bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» [...]».
In altri termini, per gli immobili ereditati il presupposto impositivo è escluso per espressa previsione normativa.
È possibile che la proprietaria di un appartamento in condominio acquisito, per il 50 per cento, a seguito della compravendita effettuata dal coniuge in regime di comunione legale dei beni e, per il restante 50 per cento, tramite successione al coniuge defunto (immobile che non è stato adibito ad abitazione principale) voglia vendere detta unità immobiliare nel 2024. Sulle parti comuni dell'edificio condominiale sono stati eseguiti interventi, terminati a dicembre 2023, ammessi alla detrazione del 110 per cento delle spese sostenute (cd. Superbonus).
La cessione dell'immobile in questione genera una plusvalenza imponibile.
Tuttavia - come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 208 di oggi - è necessario distinguere, ai fini dell'imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell'intero immobile, la quota relativa all'immobile pervenuto per successione (esclusa) dalla quota riferibile al 50 per cento dell'immobile acquistato a titolo oneroso (imponibile).
In tal caso la vendita immobiliare genera una plusvalenza imponibile, ma quest'ultima è determinata solo in relazione al 50 per cento della proprietà acquisita tramite il regime patrimoniale della comunione legale dei beni, con conseguente esclusione della restante quota pervenuta per successione.
Quindi, come ha sottolineato l'Amministrazione, va assoggettato a tassazione il 50% della plusvalenza determinata, ai sensi dell'articolo 68, comma 1, del Tuir, quale differenza tra:
- il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d'imposta e
- il costo d'acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all'immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato.
