La vicenda. La ditta costruttrice di un complesso residenziale, al cui interno sorgono più edifici condominiali, impugna la delibera del condominio che stabiliva di non farsi carico delle spese necessarie per la manutenzione di vasche e fontane.
Secondo la ricorrente, quindi, con l'acquisto delle unità immobiliari i singoli condomini si erano assunti gli obblighi convenzionali di manutenzione delle aree in esame e dovevano, di conseguenza, contribuire alle spese per il loro godimento e manutenzione.
Il condominio, invece, ha eccepito la piena legittimità della delibera che escludeva di partecipare ai costi per la manutenzione di fontane e vasche puntualizzando che, tali opere, sorgevano in un'area di proprietà esclusiva della ditta costruttrice che, a sua volta, aveva stipulato un accordo con il Comune con cui si impegnava alla cessione di tali opere subito dopo il loro collaudo.
Perchè le parti dell'edificio indicate dall'art. 1117 possono essere anche di proprietà esclusiva?
La sentenza. Il Tribunale di Rimini ha accolto il ricorso della ditta costruttrice dichiarando la nullità della delibera del condominio che escludeva i costi per la manutenzione di vasche e fontane dalle voci del preventivo di spesa. (Tribunale di Rimini, 28.2.2018 n. 218)
Nel giudizio conclusosi con tale sentenza è stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio che ha chiarito diversi aspetti della vicenda. L'ausiliario del giudizio ha accertato, in prima battuta, che le vasche e le fontane sorgono su aree di proprietà dei condomini, soffermandosi successivamente sulle caratteristiche del complesso residenziale ove sorge il condominio convenuto.
L'ente di gestione, evidenzia il ctu, sorge in un ampio complesso residenziale e commerciale caratterizzato dalla presenta di piazzette, verde, pergole, vasche e fontane.
Proprio questi ultimi manufatti arrecano pregio estetico all'intero complesso immobiliare presentando un nesso di accessorietà tra le singole porzioni immobiliari e le opere monumentali.
Una volta chiarito tale aspetto, la questione che il Giudicante ha dovuto affrontare è la seguente e cioè se "indipendentemente dalle risultanze catastali relative alle aree su cui sono realizzate le opere per cui è causa (vasche e fontane) possono considerarsi o meno condominiali in quanto accessorie e funzionali al godimento delle porzioni di proprietà solitaria dei singoli condomini".
Come è possibile individuare le parti condominiali se l'art. 1117 c.c. non li specifica?
Per rispondere a tale domanda la pronuncia muove da principi già ampiamente sintetizzati dalla giurisprudenza di legittimità così riassumibili "… la sussistenza del condominio dipende esclusivamente dalla strumentalità delle parti comuni al godimento dei beni di proprietà individuale che costituiscono l'utilità finale per ciascun condomino, in ciò risiedendo differenza rispetto alla comproprietà nell'ambito della quale il bene comune oggetto del godimento diretto rappresenta esso stesso l'utilità finale per ciascun comunista" (Cass. n. 5335/2017)
Dopo aver accertato la sussistenza di tale stato di fatto, opera la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. secondo cui le parti strumentali al godimento delle singole proprietà esclusive si presumono comuni, spettando a chi invochi la proprietà esclusiva vincere tale presunzione. (Cass. n. 16367/2015).
(in tema di destinazione e strumentalità delle parti comuni come criteri per stabilire la presunzione di condominialità si segnala: www.condominioweb.com/lindividuazione-delle-parti-comuni-di-un-edificio-in-condominio.574)
Nel caso di specie, come chiarito dalla ctu, vasche e fontane risultano accessorie rispetto alle unità abitative "in quanto indiscutibilmente legate alle parti comuni, stabilmente destinate a servizio e ornamento del condominio e, dunque, funzionali al godimento delle porzioni di proprietà esclusiva".
Proprio dal rapporto di strumentalità che si instaura fra le opere in questione (vasche e fontane) rispetto alle singole unità abitative la giurisprudenza fa discendere la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. che può essere vinta solo dimostrando l'esistenza di un titolo che riserva la proprietà al singolo.
(in tema di mancata definizione da parte del codice civile del concetto presunzione di condominialità si segnala: www.condominioweb.com/il-codice-civile-non-contiene-una-presunzione-di-condominialita.11715)
Nel caso di specie, evidenzia il Tribunale di Rimini non può validamente dimostrare la proprietà esclusiva di vasche e fontane la mancata menzione di tali opere nell'elencazione dei beni comuni contenuta dal regolamento condominiale che, è bene ricordare, deve considerarsi come un atto meramente ricognitivo che non sostituisce l'atto di acquisto o altro titolo di proprietà.
Cortile condominiale o di proprietà esclusiva?
Dunque una volta stabilito che vasche e fontane devono considerarsi beni accessori rispetto alle singole proprietà esclusive, e ritenendo applicabile nei confronti di tali beni la presunzione di condominialità, non vi è alcun dubbio nel ritenere applicabile la regola prevista dall'art. 1123 c.c. in virtù della quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio e per la prestazione di servizi nell'interesse comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione che deve essere adottata all'unanimità. (Cass. n. 23688/2014)
Alla luce di tale ragionamento la sentenza del Tribunale di Rimini ha dichiarato nulla la delibera condominiale che aveva posto a carico della ditta costruttrice (ricorrente) le spese per la manutenzione di vasche e fontane.
Riguardo al vizio che determina la nullità di tale delibera la sentenza ha precisato che trattasi di nullità in relazione all'oggetto, in quanto esula dalla competenza dell'assemblea accertare l'estensione del diritto di proprietà del singolo, determinando a maggioranza l'ambito dei beni comuni.
Quando i beni, non elencati nell'art. 1117 c.c., devono ritenersi comuni?
