Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
114270 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Va rimossa la veranda sul lastrico solare dell'edificio adiacente?

Il possesso del titolo edilizio non esclude automaticamente il danno per il vicino, il quale può chiedere il risarcimento e la riduzione in pristino
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Costruire un nuovo manufatto può creare problemi non solo a chi abita nello stesso edificio ma anche a coloro che vivono in fabbricati adiacenti. È ciò che è accaduto nel caso affrontato dalla Corte d'Appello di Napoli (sent. n. 3086 del 29 giugno 2022), in cui il proprietario di un appartamento citava in giudizio i titolari del lastrico solare dell'edificio adiacente per aver edificato una veranda in sopraelevazione senza rispettare i limiti che gli strumenti urbanistici imponevano in termini di distanza e di altezza.

La Corte partenopea giunge alla conclusione per cui non solo va rimossa la veranda sul lastrico solare dell'edificio adiacente, ma al vicino spetta perfino il risarcimento dei danni. In virtù del secondo comma dell'art. 872 cod. civ., infatti, chi provi di aver subito un danno dall'attività edilizia altrui ha diritto non solo alla riduzione in pristino ma anche al risarcimento. Approfondiamo la questione.

Veranda sul lastrico solare adiacente: il caso

Come anticipato, agiva in giudizio il proprietario di un appartamento adiacente all'edificio sul cui lastrico solare i proprietari avevano costruito una veranda con strutture metalliche, vetri e tegole, di circa 40 mq.

Secondo l'attore, il manufatto non avrebbe rispettato i limiti imposti dagli strumenti urbanistici vigenti all'epoca della realizzazione, secondo i quali non era possibile costruire a distanza inferiore ai 12 metri e aventi altezza complessiva superiore agli 11 metri. Chiedeva quindi la rimozione del manufatto e il risarcimento dei danni.

Veranda sul lastrico solare adiacente: la decisione in primo grado

Il giudice di prime cure accoglieva parzialmente la domanda attorea, ordinando al convenuto la rimozione dell'opera ma escludendo il diritto al risarcimento.

Avverso il mancato riconoscimento dei danni l'attore proponeva appello principale, mentre i convenuti si costituivano proponendo a loro volta appello incidentale, deducendo che l'attore non avrebbe dimostrato di essere proprietario dell'appartamento adiacente.

Veranda sul lastrico solare adiacente: la decisione in secondo grado

L'appello dell'attore coglie nel segno: secondo la Corte di Napoli (sent. n. 3086 del 29 giugno 2022 in commento), spetta anche il diritto al risarcimento dei danni; ciò in virtù di quanto previsto dall'art. 872 cod. civ., secondo cui «le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall'articolo precedente sono stabilite da leggi speciali.

Colui che per effetto della violazione ha subìto danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate». Analizziamo più nel dettaglio la pronuncia in commento.

Norme edilizie e rispetto delle distanze

Secondo la Corte partenopea, in base a quanto si evince dall'art. 872 cod. civ., la rilevanza giuridica del titolo edilizio (nel caso di specie, del permesso di costruire) si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra p.a. e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, i quali vanno valutati in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e le norme che disciplinano le distanze legali.

Pertanto, nel rapporto tra proprietari, come è irrilevante la mancanza di titolo edilizio quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'avere eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e, quindi, il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento del danno (Cass., sez. II, 14 ottobre 1998, n. 10173).

In altre parole, in base a quanto si evince dall'art. 872 cod. civ.:

  • se l'opera è illegittima per mancanza del titolo edilizio, si potrà procedere alla rimozione solo ad iniziativa della pubblica amministrazione, potendo il privato chiedere il risarcimento dei danni soltanto se dimostra che l'opera illegittima ha determinato un danno da svalutazione del proprio immobile;
  • se, invece, l'opera non rispetta le norme sulla distanza, allora il privato potrà chiedere anche la riduzione in pristino.

Nel caso di specie, l'attore lamentava una duplice violazione, in orizzontale ed in verticale, nel senso del mancato rispetto non solo delle norme sulla distanza tra edifici limitrofi, ma anche relativa all'altezza della veranda.

Richiamando la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. II, 18/05/2016, n. 10264), la Corte d'Appello di Napoli ricorda come «in tema di distanze legali, in caso di violazione delle norme del regolamento edilizio locale disciplinanti solo l'altezza, in sé, degli edifici, ossia senza considerare la distanza intercorrente tra gli stessi, il privato ha diritto solo al risarcimento dei danni e non anche alla riduzione in pristino del manufatto, trattandosi di disposizioni che hanno quale scopo principale la tutela di interessi generali urbanistici, sicché, quanto agli interessi dei privati, resta preservato il solo valore economico delle proprietà viciniori».

Orbene, è evidente che, nella fattispecie concreta, all'attore spetti anche il diritto al risarcimento dei danni, atteso che, come evidenziato dal Ctu nel corso dell'istruttoria, l'opera realizzata sul lastrico solare dell'edificio adiacente non solo violava le norme edilizie sulla distanza in orizzontale, ma anche quelle concernenti l'altezza.

La violazione perpetrata determina quindi una lesione risarcibile, a prescindere dall'ipotetica lesione del diritto di veduta: il risarcimento scatta per il solo fatto di non aver rispettato le norme sull'altezza del nuovo manufatto, determinando così un deprezzamento del valore dell'immobile adiacente.

Peraltro, la Corte d'Appello di Napoli richiama quella giurisprudenza (Cass. civ. Sez. II Ord., 22/04/2022, n. 12865) che ritiene che la violazione della prescrizione sulle distanze tra le costruzioni, attesa la natura del bene giuridico leso, determina un danno in re ipsa, con la conseguenza che non incombe sul danneggiato l'onere di provare la sussistenza e l'entità concreta del pregiudizio patrimoniale subito al diritto di proprietà, dovendosi, di norma, presumere, sia pure iuris tantum, tale pregiudizio, fatta salva la possibilità per il preteso danneggiante di dimostrare che, per la peculiarità dei luoghi o dei modi della lesione, il danno debba, invece, essere escluso.

In tal senso, l'azione risarcitoria è volta a porre rimedio all'imposizione di una servitù di fatto, causa di un'inevitabile perdita di valore del fondo che si produce per l'intero periodo di tempo anteriore all'eliminazione dell'abuso.

Sentenza
Scarica App. Napoli 29 giugno 2022 n. 3086

Commenta la notizia, interagisci...
ORESTE MARONE
ORESTE MARONE 21-07-2022 11:43:53

ottimo commento

rispondi
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento